一般情况下，资金越缺乏的房地产开发商，越爱搞售后返祖的营销手段，一旦出现资金问题，购房者的资金安全无法得到保证，因为在返租的情况下，与租客签订返租合同的一般是物业公司，一旦过程中出现问题，和房地产开发商没有任何关系。此外，返祖公寓的租金和周边公寓相比会高很多，将差价作为回报返还给租客。”
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136****2045
一般情况下，资金越欠缺的房地产开发商，越爱搞售后服务返祖的营销方式，一旦出现资金难题，买房者资金安全性没法得到保障，毕竟在返租的情形下，与租客签署返租合同书的一般是物业管理公司，一旦过程中遇到难题，和房地产开发商没什么关系。除此之外，返祖公寓的租金和附近公寓对比会高出很多，将价差作为回报返还给租客。”
131****1491
一般来说，房地产开发商缺乏的资金越多，就越喜欢从事售后回归祖先的营销手段。一旦出现资金问题，买方的资金安全就无法保证，因为在租金返还的情况下，与租户签订租金返还合同的一般是物业公司。一旦在这个过程中出现问题，它与房地产开发商无关。此外，回归祖先公寓的租金将远高于周边公寓，差额将作为回报返还给租户。”
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一般情况下，资金越缺乏的房地产开发商，越爱搞售后返祖的营销手段，一旦出现资金问题，购房者的资金安全无法得到保证，因为在返租的情况下，与租客签订返租合同的一般是物业公司，一旦过程中出现问题，和房地产开发商没有任何关系。此外，返祖公寓的租金和周边公寓相比会高很多，将差价作为回报返还给租客。”
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有个好久没有联系的朋友，突然来电话，在寒暄了一番后，对方想投资惠州某地的海景公寓房，房子会委托给酒店运营公司做短租公寓，开发商承诺租金回报达到6%，而且业主每年还有一个月可以享受免费入住，她非常心动，既可以享受投资的收益，又能每年到广东度假旅游。对方咨询我返租公寓靠谱吗？
我们先了解一下公寓返租模式。 从下面图片我们可以看到，开发商以精装修拎包入住的形式把房子卖给个人业主，然后给业主许诺一定的租金回报，这个租金水平一定是比周边同类住宅高的。然后开发商要求业主与第三方运营商签订租赁合同，合同期达到5-15年不等。房子由运营商管理，维护和招商。注意了，这个运营商可能是开发商的马甲公司或者第三方酒店公寓管理公司。开发商以一个比较高的租金回报吸引投资人购买，达到更好销售房产的目的。那么，这种返租的模式风险点究竟在哪里？
第一，不能兑现租金承认的风险。从上图可以看到，业主实际与运营商签订的租赁合同，后期的租金承诺实际与开发商一点关系都没有。如果运营商因为经营不善，可能导致租金承诺兑付不了，甚至房子被占用，面临租金长期收不上的可能。在购买之前，要了解运营商的情况，是否是华住，锦江，亚朵，首旅这种品牌酒店管理企业，有大品牌背书，在经营，资金能力都有保障。如果是有中小品牌运营商操盘的，因为各地有不少返租的项目出现问题，我们就要多加谨慎。那么就需要了解对方的现存项目的运营能力，口碑情况等，双方解除合同的成本，最好在合同附加如果因为运营商违约，导致合同不能执行，开发商连带责任，防止签订不平等合同。
第二，要了解清楚运营商是买断式包租模式还是托管运营的模式。什么是买断式包租，什么是托管运营？买断式包租，俗称二房东。就是运营商以一定的租金价格承包物业，按月或者季度支付租金，不管经营情况如何，都要按时按规定支付租金，省去了业主招商，管理的烦恼；托管运营模式，运营商负责招商，管理和维护，每个月收取一定比例的管理费，至于房子空置的损失由业主承担，这种模式的运营商相当于管家的角色，大部分风险转移给业主，所以，要了解究竟是哪种模式，最好是买断式包租，做一个撒手房东。
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