我们在协助客户处理房产交易时,发现不少买家对房地产交易流程、涉及的主要费用、可能涉及的主要法律问题等,并没有很充分的了解。通过这篇文章,我们希望能够帮助大家更清晰地了解在纽约购买产权公寓的具体流程、买家需要支付的主要费用以及整个流程中可能涉及的法律问题.

01

文章目录

选定房屋

大家在挑选房屋时,除需考虑户型、大楼设施等因素外,还需考虑的一个主要因素是自身的财务状况。我所很多客户会选择贷款买房,于是产生了第一个需要了解的法律问题:抵押贷款保护条款(Mortgage Contingency)。

在贷款买房时,买家虽然可以从银行获得贷款预先批准信(pre-approval letter),但此预批准信上的金额,往往会跟银行在后期实际同意批准的贷款金额存在差额,甚至有的客户会基于各种原因,无法获得贷款批准信  (loan commitment letter) 。

在受“抵押贷款保护”条款保护的地产交易中:

若买家未获得贷款许诺信,则可基于此取消合同,并收回首付款。“抵押贷款保护”条款在二手房交易中很常见。值得注意的是,大多数的全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)并不接受抵押贷款保护条款:如果买家无法获得贷款,则需无贷款过户。若买家手里无足够现金流来支持无贷款过户,买家会被视为违约,Sponsor卖家会获得首付款,不会将首付款退还给买家。

基于此,我们建议大家提前预估可贷款金额,并在资金上给自己多留一些空间,从而较少交易中的损失。

02

签署合同

当买家选定心仪的公寓后,下一步便进入合同签署阶段。在纽约州买房,买卖双方都需要律师代理,交易中的事项由买卖双方律师直接接洽。在此阶段,买家律师的主要工作包括:1)前期尽职调查;2)审阅合同并谈判/修改;3)协助买家签订合同。

在双方签订合同之前,买方律师首先会进行尽职调查。一般来讲,买家律师会通过审阅大楼计划书(Offering Plan)、修正案(Amendment)、大楼财务报表(Financials),大楼董事会会议纪要(Board Meeting Minutes),board application (大楼申请文件)等,来了解大楼财务状况、违规情况、设施状况、特殊风险披露、产权形式、住户入住规则、所购单位记录在案的房型图、公共管理费用、目前所有的居住许可证效力等,并将获得的信息详细披露给买家。

在尽职调查完成之后,买家律师会重点审阅房产交易合同(Contract of Sale)。此合同由卖家律师起草,由买家律师审阅并解释给买家。此时,买家需要关心的问题包括:房屋售价、贷款金额、违约种类、贷款保护条款、产权保险以及过户等事项。

当然,买家律师会针对合同某些条款提出修改意见,并同卖家律师进行谈判及针对合同条款进行修改。若双方对某些重要条款无法达成合意,则可不签订合同。在全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)中,买家对合同内容可谈判的余地较少,但可对预期过户时间,延期过户所需支付的赔偿费用等进行协商。

在双方对合同内容达成合意后,便进入合同签署阶段,其步骤为:

买家

由买家先行签字,签字后由买家律师交付给卖家律师;

首付

支付首付款(Down Payment):交付签字合同的当天或之后的1-3天内,买家或买家律师将首付款以支票等形式寄给卖家律师。很多人在此会有顾虑,担心卖家既不签署合同,又不退还首付款。值得注意的是,首付款并不直接支付给卖家,而是存于第三方的律师账户(Escrow Account)。在交易完成之后,第三方账户的存款才会付给卖家。

卖家

卖家签字,合同生效。

03

贷款

在买方通过银行贷款的情况下,已生效的合同(Fully Executed Contract)会同时抄送给银行用以完成贷款。贷款审批后,买家就会从银行收到贷款许诺信 (loan commitment letter)。

如果买方无法获得贷款批准,或者已获得的贷款批准不符合合同的规定,且此地产交易受“抵押贷款保护”条款的保护的情况下,买方可取消合同,并收回首付款。

04

产权调查和清理

房产交易中一个重要的步骤是产权调查和清理。买家律师经买家同意后会向产权公司(Title Company)订购产权调查报告(Title Report),对房产所有权记录等进行彻底检查,从而调查该房子的产权上是否有未还清的担保、是否存在拖欠地税、物业管理、市政府罚单等债务情况。

如果房产产权存在瑕疵,则需要卖家在此阶段清理瑕疵,从而保障买家过户后的财产权益。

05

我们在协助客户处理房产交易时,发现不少买家对房地产交易流程、涉及的主要费用、可能涉及的主要法律问题等,并没有很充分的了解。通过这篇文章,我们希望能够帮助大家更清晰地了解在纽约购买产权公寓的具体流程、买家需要支付的主要费用以及整个流程中可能涉及的法律问题.

01

文章目录

选定房屋

大家在挑选房屋时,除需考虑户型、大楼设施等因素外,还需考虑的一个主要因素是自身的财务状况。我所很多客户会选择贷款买房,于是产生了第一个需要了解的法律问题:抵押贷款保护条款(Mortgage Contingency)。

在贷款买房时,买家虽然可以从银行获得贷款预先批准信(pre-approval letter),但此预批准信上的金额,往往会跟银行在后期实际同意批准的贷款金额存在差额,甚至有的客户会基于各种原因,无法获得贷款批准信  (loan commitment letter) 。

在受“抵押贷款保护”条款保护的地产交易中:

若买家未获得贷款许诺信,则可基于此取消合同,并收回首付款。“抵押贷款保护”条款在二手房交易中很常见。值得注意的是,大多数的全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)并不接受抵押贷款保护条款:如果买家无法获得贷款,则需无贷款过户。若买家手里无足够现金流来支持无贷款过户,买家会被视为违约,Sponsor卖家会获得首付款,不会将首付款退还给买家。

基于此,我们建议大家提前预估可贷款金额,并在资金上给自己多留一些空间,从而较少交易中的损失。

02

签署合同

当买家选定心仪的公寓后,下一步便进入合同签署阶段。在纽约州买房,买卖双方都需要律师代理,交易中的事项由买卖双方律师直接接洽。在此阶段,买家律师的主要工作包括:1)前期尽职调查;2)审阅合同并谈判/修改;3)协助买家签订合同。

在双方签订合同之前,买方律师首先会进行尽职调查。一般来讲,买家律师会通过审阅大楼计划书(Offering Plan)、修正案(Amendment)、大楼财务报表(Financials),大楼董事会会议纪要(Board Meeting Minutes),board application (大楼申请文件)等,来了解大楼财务状况、违规情况、设施状况、特殊风险披露、产权形式、住户入住规则、所购单位记录在案的房型图、公共管理费用、目前所有的居住许可证效力等,并将获得的信息详细披露给买家。

在尽职调查完成之后,买家律师会重点审阅房产交易合同(Contract of Sale)。此合同由卖家律师起草,由买家律师审阅并解释给买家。此时,买家需要关心的问题包括:房屋售价、贷款金额、违约种类、贷款保护条款、产权保险以及过户等事项。

当然,买家律师会针对合同某些条款提出修改意见,并同卖家律师进行谈判及针对合同条款进行修改。若双方对某些重要条款无法达成合意,则可不签订合同。在全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)中,买家对合同内容可谈判的余地较少,但可对预期过户时间,延期过户所需支付的赔偿费用等进行协商。

在双方对合同内容达成合意后,便进入合同签署阶段,其步骤为:

买家

由买家先行签字,签字后由买家律师交付给卖家律师;

首付

支付首付款(Down Payment):交付签字合同的当天或之后的1-3天内,买家或买家律师将首付款以支票等形式寄给卖家律师。很多人在此会有顾虑,担心卖家既不签署合同,又不退还首付款。值得注意的是,首付款并不直接支付给卖家,而是存于第三方的律师账户(Escrow Account)。在交易完成之后,第三方账户的存款才会付给卖家。

卖家

卖家签字,合同生效。

03

贷款

在买方通过银行贷款的情况下,已生效的合同(Fully Executed Contract)会同时抄送给银行用以完成贷款。贷款审批后,买家就会从银行收到贷款许诺信 (loan commitment letter)。

如果买方无法获得贷款批准,或者已获得的贷款批准不符合合同的规定,且此地产交易受“抵押贷款保护”条款的保护的情况下,买方可取消合同,并收回首付款。

04

产权调查和清理

房产交易中一个重要的步骤是产权调查和清理。买家律师经买家同意后会向产权公司(Title Company)订购产权调查报告(Title Report),对房产所有权记录等进行彻底检查,从而调查该房子的产权上是否有未还清的担保、是否存在拖欠地税、物业管理、市政府罚单等债务情况。

如果房产产权存在瑕疵,则需要卖家在此阶段清理瑕疵,从而保障买家过户后的财产权益。

05

1、注意房屋产权:按照相关规定,房屋使用权性质和土地使用权是一致的,涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏,住宅还是商业便一目了然。

2、明确购买目的:如果是投资的话,建议选择商业性质的公寓。这类公寓相较于写字楼,租金较低,比较受小企业的欢迎。另外,房屋的配套、保安系统是否完善、周围交通网络是否完好,也是投资者考虑项目时不可忽视的因素。

3、如果是自住的话,则建议选择住宅性质的公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的,无法满足基本的生活需求。要注意选择口碑好的品牌开发商,这样的企业具有责任感,也是公众认可的。

4、注意选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域。房屋面积的大小要合适,用于出租的小户型,面积尽可能小一些,不宜选择太大的房子,50-80平方米左右的房子最好出租,租金价格也合理。

5、考察小区的周边综合环境与配套。如果是作为一种投资手段,投入越少越好,因此房屋的装修标准也不宜太高,太高端了,租客数量就明显萎缩了,房屋出租机会就大大降低了,空置的风险也大大增强了。其中包括两个方面:一是看小区自有功能设施是否能满足居住生活的需要,二是看小区外围是否具备生活所需要的基本配套、公园等优美的环境等。

6、物业管理水平决定着小区房屋的出租率。要有好的安保措施,安全状况不好,只有降低租金一条路可走,这样收益就大大打了折扣。首先是小区的自有配套要完备和足够丰富,比如小区最好是有超市、餐馆、洗衣服务重点学校等。

7、考察所在区域同类型小户型的大体保有总量、租赁价格水平、流动人口状况等,以了解小户型的市场供求关系,然后进行测算,看是否可以达到自己的投资收益期望,再决定是否购买。

公寓好卖吗?

公寓还是比较好卖的,现在的年轻人都比较喜欢公寓,而且价格也便宜。所以说公寓还是挺好卖的。

从购房压力和成本方面来讲,购买公寓房的总价比较低,首付款和贷款额度都比较低,这样一来公寓房的购房压力就减少了很多,解决了很多购房者的购房难题。公寓房也有完整的产权,并且公寓房通常出现在市中心繁华地段,以及吸收了传统住宅长处,因此受商务人士欢迎,这也是公寓房的一大优势,由此看来,公寓房还是值得购买的。

最新百科

板塔结合的楼房抗震吗

2022-10-30 21:25:46

住宅使用年限到期了怎么办

2022-10-30 21:25:03

公积金利率降低已购房有哪些影响

2022-10-30 21:22:33

开发商破产网签房子能转卖吗

2022-10-30 21:22:19

热水器的故障有哪些

2022-10-30 21:19:19

房贷还款计划是什么

2022-10-30 21:18:17

还想了解更多关于 公寓房 的信息,请留下您的手机号码,之后楼盘网置业管家将致电为您答疑解惑!

阅读并同意楼盘网用户服务协议

楼盘测评

梅溪华府,综合评分8.9分。项目户型7.1分,交通配套10.0分,教育配套9.9分,生活…

893人在阅读

宁华星湖湾,综合评分8.6分。项目户型6.0分,交通配套9.9分,教育配套9.7分,生活…

385人在阅读

荣盛锦绣学府,综合评分8.4分。项目户型6.7分,交通配套9.3分,教育配套8.7分,生活…

507人在阅读

公寓用电是商业用电吗

洋房和公寓哪些方面有不同

选公寓的五大技巧

单身公寓是几室几厅

单身公寓是小产权吗

酒店和公寓什么区别

公寓是商业还是住宅

公寓是小产权还是大产权

公寓是商用电还是民用电

单身公寓属于什么性质的房子?

单身公寓能住两个人吗?

公寓选房有什么技巧吗

热门楼盘

大汉·春和云境
[雨花区]

1、注意房屋产权:按照相关规定,房屋使用权性质和土地使用权是一致的,涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏,住宅还是商业便一目了然。

2、明确购买目的:如果是投资的话,建议选择商业性质的公寓。这类公寓相较于写字楼,租金较低,比较受小企业的欢迎。另外,房屋的配套、保安系统是否完善、周围交通网络是否完好,也是投资者考虑项目时不可忽视的因素。

3、如果是自住的话,则建议选择住宅性质的公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的,无法满足基本的生活需求。要注意选择口碑好的品牌开发商,这样的企业具有责任感,也是公众认可的。

4、注意选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域。房屋面积的大小要合适,用于出租的小户型,面积尽可能小一些,不宜选择太大的房子,50-80平方米左右的房子最好出租,租金价格也合理。

5、考察小区的周边综合环境与配套。如果是作为一种投资手段,投入越少越好,因此房屋的装修标准也不宜太高,太高端了,租客数量就明显萎缩了,房屋出租机会就大大降低了,空置的风险也大大增强了。其中包括两个方面:一是看小区自有功能设施是否能满足居住生活的需要,二是看小区外围是否具备生活所需要的基本配套、公园等优美的环境等。

6、物业管理水平决定着小区房屋的出租率。要有好的安保措施,安全状况不好,只有降低租金一条路可走,这样收益就大大打了折扣。首先是小区的自有配套要完备和足够丰富,比如小区最好是有超市、餐馆、洗衣服务重点学校等。

7、考察所在区域同类型小户型的大体保有总量、租赁价格水平、流动人口状况等,以了解小户型的市场供求关系,然后进行测算,看是否可以达到自己的投资收益期望,再决定是否购买。

公寓好卖吗?

公寓还是比较好卖的,现在的年轻人都比较喜欢公寓,而且价格也便宜。所以说公寓还是挺好卖的。

从购房压力和成本方面来讲,购买公寓房的总价比较低,首付款和贷款额度都比较低,这样一来公寓房的购房压力就减少了很多,解决了很多购房者的购房难题。公寓房也有完整的产权,并且公寓房通常出现在市中心繁华地段,以及吸收了传统住宅长处,因此受商务人士欢迎,这也是公寓房的一大优势,由此看来,公寓房还是值得购买的。

最新百科

板塔结合的楼房抗震吗

2022-10-30 21:25:46

住宅使用年限到期了怎么办

2022-10-30 21:25:03

公积金利率降低已购房有哪些影响

2022-10-30 21:22:33

开发商破产网签房子能转卖吗

2022-10-30 21:22:19

热水器的故障有哪些

2022-10-30 21:19:19

房贷还款计划是什么

2022-10-30 21:18:17

还想了解更多关于 公寓房 的信息,请留下您的手机号码,之后楼盘网置业管家将致电为您答疑解惑!

阅读并同意楼盘网用户服务协议

楼盘测评

梅溪华府,综合评分8.9分。项目户型7.1分,交通配套10.0分,教育配套9.9分,生活…

893人在阅读

宁华星湖湾,综合评分8.6分。项目户型6.0分,交通配套9.9分,教育配套9.7分,生活…

385人在阅读

荣盛锦绣学府,综合评分8.4分。项目户型6.7分,交通配套9.3分,教育配套8.7分,生活…

507人在阅读

公寓用电是商业用电吗

洋房和公寓哪些方面有不同

选公寓的五大技巧

单身公寓是几室几厅

单身公寓是小产权吗

酒店和公寓什么区别

公寓是商业还是住宅

公寓是小产权还是大产权

公寓是商用电还是民用电

单身公寓属于什么性质的房子?

单身公寓能住两个人吗?

公寓选房有什么技巧吗

热门楼盘

相關文章