关于投资公寓/商铺/住宅的事情,我写过不少文章,请各位宝宝一定要耐心读一下旧文,不要买了之后才给我留言:想哭,后悔没有早看到你的文章。

毕竟少看一篇文章,影响的可是你几十万几百万的投资。

相关文章的链接整理在本文末,点击标题即可阅读。(就问你们,小助理是不是很贴心鸭?)

上期本鹿鹿和大家研究了如何投资商铺的事情(详戳:想暴富买商铺?投资能赚一个亿?),不少围观群众纷纷表示:“如果我买的是返租/包租的公寓(或商铺)会比较靠谱吗?”

住宅限购之后,商业地产强势登场。其中,售后包租和返本销售,就是开发商的两大法宝。 “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……这些充满诱惑力的字眼,相信围观的投资群众看了不少。

看起来是不是心动不已啊?很想赶紧掏钱买一套鸭?

那么,我们今天就来聊一聊,返(包)租公寓/商铺,到底是天上掉馅饼还是掉陷阱?

1

什么是“售后包租”和“返本销售”?

售后包租,指的是:房地产开发商将商品房出售给购房人,但是购房人并不用于自住,而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营,并定期向购房人支付租金的一种销售方式。

返本销售,指的是:购房人一次性付给开发商全部购房款,开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”(打了双引号,你知道啥意思了吧?)作为噱头,通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。

他们的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。

售就是业主买房,《商品房买卖合同》。

租就是业主再把房子出租给开发商,一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家,《委托经营管理协议》。

2

开发商为什么要搞这些花样?

请放心,肯定不是为了让你多赚点钱,开发商没那么疼爱你。

正常的开发商,不管是酒店式公寓也好、商铺、写字楼也罢,一般都会出售一部分物业给投资人,一部分自己保留,然后进行统一管理。一个商场、酒店做得好不好,除了地理位置、商业定位之外,还考验物业的管理经营能力。

一般来说,如果开发商保留的物业比例越大,说明该物业越容易赚钱;反之,它出售的部分越多,说明该物业越难赚钱。

这个道理浅显易懂,你是开发商你也知道赚钱的物业不能便宜别人。

而且,本来正常出售的物业交给业主就完事了,为什么开发商非要给自己找麻烦从你手上租回来?还承诺丰厚的租金?

这到底是良心发现呢,还是人性之光呢? 下面让我们跟随镜头,一起走进资本家的世界, 嘻嘻嘻(皮一下很开心)。

资本家当然没那么好!!搞这么多花样,主要目的是为了将手头上的物业短时间内统统销售出去!!!

说白了,这种方式的本质并不在于“卖房”或“经营物业“,而是把商铺、公寓等作为一种融资工具,快速地吸纳大量资金。

那些正规搞商业地产且做得很成功的,几乎都不会采用这种方式,所以“包租”的开发商的物业经营能力自然是很堪忧。

3

国家明令禁止:“售后包租”和“返本销售”

事实上,你纠结买不买的“馅饼”,早就被国家明令禁止了。早在2001年6月,国家就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》,其中第十一条就明确规定了:

“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

所以,还在采用这种销售方式的开发商实际上都是不合法的。

请诸位心里要有点ACD数!

4

国家为什么要禁止:

“售后包租”和“返本销售”呢?

答案肯定是为了保障你(投资人)的权益!如果它们真的像开发商描述得那么好也就不会被国家禁止了啊!辣么,接下来本鹿鹿就来带大家深扒一下它的弊端在哪里:

关于投资公寓/商铺/住宅的事情,我写过不少文章,请各位宝宝一定要耐心读一下旧文,不要买了之后才给我留言:想哭,后悔没有早看到你的文章。

毕竟少看一篇文章,影响的可是你几十万几百万的投资。

相关文章的链接整理在本文末,点击标题即可阅读。(就问你们,小助理是不是很贴心鸭?)

上期本鹿鹿和大家研究了如何投资商铺的事情(详戳:想暴富买商铺?投资能赚一个亿?),不少围观群众纷纷表示:“如果我买的是返租/包租的公寓(或商铺)会比较靠谱吗?”

住宅限购之后,商业地产强势登场。其中,售后包租和返本销售,就是开发商的两大法宝。 “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……这些充满诱惑力的字眼,相信围观的投资群众看了不少。

看起来是不是心动不已啊?很想赶紧掏钱买一套鸭?

那么,我们今天就来聊一聊,返(包)租公寓/商铺,到底是天上掉馅饼还是掉陷阱?

1

什么是“售后包租”和“返本销售”?

售后包租,指的是:房地产开发商将商品房出售给购房人,但是购房人并不用于自住,而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营,并定期向购房人支付租金的一种销售方式。

返本销售,指的是:购房人一次性付给开发商全部购房款,开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”(打了双引号,你知道啥意思了吧?)作为噱头,通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。

他们的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。

售就是业主买房,《商品房买卖合同》。

租就是业主再把房子出租给开发商,一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家,《委托经营管理协议》。

2

开发商为什么要搞这些花样?

请放心,肯定不是为了让你多赚点钱,开发商没那么疼爱你。

正常的开发商,不管是酒店式公寓也好、商铺、写字楼也罢,一般都会出售一部分物业给投资人,一部分自己保留,然后进行统一管理。一个商场、酒店做得好不好,除了地理位置、商业定位之外,还考验物业的管理经营能力。

一般来说,如果开发商保留的物业比例越大,说明该物业越容易赚钱;反之,它出售的部分越多,说明该物业越难赚钱。

这个道理浅显易懂,你是开发商你也知道赚钱的物业不能便宜别人。

而且,本来正常出售的物业交给业主就完事了,为什么开发商非要给自己找麻烦从你手上租回来?还承诺丰厚的租金?

这到底是良心发现呢,还是人性之光呢? 下面让我们跟随镜头,一起走进资本家的世界, 嘻嘻嘻(皮一下很开心)。

资本家当然没那么好!!搞这么多花样,主要目的是为了将手头上的物业短时间内统统销售出去!!!

说白了,这种方式的本质并不在于“卖房”或“经营物业“,而是把商铺、公寓等作为一种融资工具,快速地吸纳大量资金。

那些正规搞商业地产且做得很成功的,几乎都不会采用这种方式,所以“包租”的开发商的物业经营能力自然是很堪忧。

3

国家明令禁止:“售后包租”和“返本销售”

事实上,你纠结买不买的“馅饼”,早就被国家明令禁止了。早在2001年6月,国家就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》,其中第十一条就明确规定了:

“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

所以,还在采用这种销售方式的开发商实际上都是不合法的。

请诸位心里要有点ACD数!

4

国家为什么要禁止:

“售后包租”和“返本销售”呢?

答案肯定是为了保障你(投资人)的权益!如果它们真的像开发商描述得那么好也就不会被国家禁止了啊!辣么,接下来本鹿鹿就来带大家深扒一下它的弊端在哪里:

买公寓是很多房地产小白经常犯的错误,被列为房地产投资四大神坑之一(办公楼、公寓、旅游度假房、别墅,别墅更是现金流的粉碎机)。

一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。

公寓产品的客户其实非常简单明了,没有住宅客户复杂。目前只有两类客户:一类是被高房价挤压的刚需客,大概占比10%-20%;他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓,普遍希望先上车再说,就算以后买不起住宅也有一瓦遮头,满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性,正好满足此类客户的需求。

投资客基本上是所有公寓产品的主力客户,最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客,也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言,以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资,希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。

这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层,资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力,而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。

二、对于刚需客的四大缺陷:公寓的居住价值是缺失的,无学位,居住环境不断恶化,不适宜居住。

刚需客户

1、公寓的居住价值是缺失的

2、居住环境不断恶化,不适宜居住

刚需客户由于没有太多资金,因此选择先上车占有一席之地,保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的,根本不适宜居住,也不能保证刚需客户最基本的居住需求。

缺陷一

1、公寓无法落户

2、无法享受教育方面的配套

不能落户的房子注定就是过渡产品,注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住,因为你可以不落户,你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此,让你孩子享受不到城市优质教育配套。

缺陷二

1、随着办公租户增多,生活环境逐步恶化

论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户,但发展到1-2年之后,整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。

缺陷三

1、不通燃气、商业水电

2、高物业费,使用成本居高不下

公寓的水电都是商业用电,比民用电贵了一倍,与此同时还有高昂的物业费,这对居住客户更是一笔较大的负担,居住客户只有晚上回来,基本享受不到物业的福务,但却要和办公客户承担高昂的物业费。

缺陷四

1、一层楼10到30多户的比比皆是

2、小区环境一般、无绿化

三、对于投资客的五大缺陷

公寓寓物业主要通过物业升值和租金来换取回报。但如果详细分析,你就会发现无论物业升值还是租金回报的受益率极低,价格便宜是相对的,如果不涨,50W都贵,如果上涨200W都便宜,要理解这个概念。

我一个朋友在广州珠江新城300W买的公寓,租金相对于住宅是能高不少 ,但在16年一轮市场普遍翻倍的情况下,公寓仅仅只是上涨了30%,而且转让要交的费用超高。这其中的资金成本,机会成本可想而知。公寓是个伪投资产品,根本不值得投资。

缺陷一

公寓产权年限只有40-50年,土地年限到期缴纳总市值7.5%土地出让金。

缺陷二

公寓贷款条件苛刻,年限只有10年,首付比例50%,利率上浮10%-20%。月供要求高。

买公寓不能使用公积金贷款。

公寓基本很难申请装修贷款,大部分银行和大部分地区不做公寓装修贷款业务。

缺陷三

公寓客群狭小,交易周期漫长。特别要注意返租公寓,这是最迷惑的大坑!!二手公寓项目交易过程有高额的税费、中介费用,投资客更愿意选择没有税费、升值空间巨大的一手公寓项目。刚需客的退出、投资客的迟疑,自然会造成二手公寓项目交易周期漫长,影响公寓的投资灰报率。

缺陷四

公寓房价涨幅缓慢,长期低于住宅涨幅。

公寓产品居住属性严重缺失,长期与住宅项目价格倒挂,在成本高出住宅的情况下,价格却卖不过住宅。只有在住宅房价飞速上涨的情况下,公寓价格才会跟随上涨,涨幅远远低于住宅。

缺陷五

公寓交易税费高昂(总房价30%),投资者基本不可能通过物业升值取得受益。公寓物业交易过程中存在大量的税费,其中增值税、土地增值税都是按照公寓升值的价格进行计算的;个人所得税、契税也是全额征收,不像住宅会进行减免。简单计算,光税费这一项就达到总房价30%,这还不包括你支付的房贷利息,中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%,你投资的公寓才会略有盈余。投资者期望通过公寓物业升值获取回报的可能性极小。

四、总结

1、公寓环境不适合居住

2、公寓不增值

3、公寓流动性差。这点很重要,当你凑够了钱、有了购房资格,想去换房的时候,你会发现公寓卖不掉,置换计划就要因此而搁置,那就惨了。

4、公寓租售比虽高,但也是不能覆盖贷款利息。你想要的是收益,别人要的是本金。

举个小例子:

你贷款100w买公寓,一年要还贷6w。而你去租人家公寓,一年可能才5w。加上公寓本身又不升值,还有房价下跌风险,未来卖不掉,那么买公寓真的不如租公寓,既保证了资金流动性也避免了风险。

所以如果年轻人有住房需求的话,建议买个市里的老破小或者租房子。

普通人一定要买70年产权的住宅,因为这个是最稳健的,公寓尽量不要碰。

五、当然,也有值得买的公寓,比如疯抢的豪宅型公寓深圳湾海景房,也就几个亿吧。

或者极其便宜的公寓,跳楼价、吐血价、白捡价,不买白不买,买到就赚到N百w。

买公寓是很多房地产小白经常犯的错误,被列为房地产投资四大神坑之一(办公楼、公寓、旅游度假房、别墅,别墅更是现金流的粉碎机)。

一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。

公寓产品的客户其实非常简单明了,没有住宅客户复杂。目前只有两类客户:一类是被高房价挤压的刚需客,大概占比10%-20%;他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓,普遍希望先上车再说,就算以后买不起住宅也有一瓦遮头,满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性,正好满足此类客户的需求。

投资客基本上是所有公寓产品的主力客户,最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客,也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言,以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资,希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。

这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层,资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力,而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。

二、对于刚需客的四大缺陷:公寓的居住价值是缺失的,无学位,居住环境不断恶化,不适宜居住。

刚需客户

1、公寓的居住价值是缺失的

2、居住环境不断恶化,不适宜居住

刚需客户由于没有太多资金,因此选择先上车占有一席之地,保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的,根本不适宜居住,也不能保证刚需客户最基本的居住需求。

缺陷一

1、公寓无法落户

2、无法享受教育方面的配套

不能落户的房子注定就是过渡产品,注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住,因为你可以不落户,你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此,让你孩子享受不到城市优质教育配套。

缺陷二

1、随着办公租户增多,生活环境逐步恶化

论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户,但发展到1-2年之后,整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。

缺陷三

1、不通燃气、商业水电

2、高物业费,使用成本居高不下

公寓的水电都是商业用电,比民用电贵了一倍,与此同时还有高昂的物业费,这对居住客户更是一笔较大的负担,居住客户只有晚上回来,基本享受不到物业的福务,但却要和办公客户承担高昂的物业费。

缺陷四

1、一层楼10到30多户的比比皆是

2、小区环境一般、无绿化

三、对于投资客的五大缺陷

公寓寓物业主要通过物业升值和租金来换取回报。但如果详细分析,你就会发现无论物业升值还是租金回报的受益率极低,价格便宜是相对的,如果不涨,50W都贵,如果上涨200W都便宜,要理解这个概念。

我一个朋友在广州珠江新城300W买的公寓,租金相对于住宅是能高不少 ,但在16年一轮市场普遍翻倍的情况下,公寓仅仅只是上涨了30%,而且转让要交的费用超高。这其中的资金成本,机会成本可想而知。公寓是个伪投资产品,根本不值得投资。

缺陷一

公寓产权年限只有40-50年,土地年限到期缴纳总市值7.5%土地出让金。

缺陷二

公寓贷款条件苛刻,年限只有10年,首付比例50%,利率上浮10%-20%。月供要求高。

买公寓不能使用公积金贷款。

公寓基本很难申请装修贷款,大部分银行和大部分地区不做公寓装修贷款业务。

缺陷三

公寓客群狭小,交易周期漫长。特别要注意返租公寓,这是最迷惑的大坑!!二手公寓项目交易过程有高额的税费、中介费用,投资客更愿意选择没有税费、升值空间巨大的一手公寓项目。刚需客的退出、投资客的迟疑,自然会造成二手公寓项目交易周期漫长,影响公寓的投资灰报率。

缺陷四

公寓房价涨幅缓慢,长期低于住宅涨幅。

公寓产品居住属性严重缺失,长期与住宅项目价格倒挂,在成本高出住宅的情况下,价格却卖不过住宅。只有在住宅房价飞速上涨的情况下,公寓价格才会跟随上涨,涨幅远远低于住宅。

缺陷五

公寓交易税费高昂(总房价30%),投资者基本不可能通过物业升值取得受益。公寓物业交易过程中存在大量的税费,其中增值税、土地增值税都是按照公寓升值的价格进行计算的;个人所得税、契税也是全额征收,不像住宅会进行减免。简单计算,光税费这一项就达到总房价30%,这还不包括你支付的房贷利息,中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%,你投资的公寓才会略有盈余。投资者期望通过公寓物业升值获取回报的可能性极小。

四、总结

1、公寓环境不适合居住

2、公寓不增值

3、公寓流动性差。这点很重要,当你凑够了钱、有了购房资格,想去换房的时候,你会发现公寓卖不掉,置换计划就要因此而搁置,那就惨了。

4、公寓租售比虽高,但也是不能覆盖贷款利息。你想要的是收益,别人要的是本金。

举个小例子:

你贷款100w买公寓,一年要还贷6w。而你去租人家公寓,一年可能才5w。加上公寓本身又不升值,还有房价下跌风险,未来卖不掉,那么买公寓真的不如租公寓,既保证了资金流动性也避免了风险。

所以如果年轻人有住房需求的话,建议买个市里的老破小或者租房子。

普通人一定要买70年产权的住宅,因为这个是最稳健的,公寓尽量不要碰。

五、当然,也有值得买的公寓,比如疯抢的豪宅型公寓深圳湾海景房,也就几个亿吧。

或者极其便宜的公寓,跳楼价、吐血价、白捡价,不买白不买,买到就赚到N百w。

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