关于投资公寓/商铺/住宅的事情，我写过不少文章，请各位宝宝一定要耐心读一下旧文，不要买了之后才给我留言：想哭，后悔没有早看到你的文章。
毕竟少看一篇文章，影响的可是你几十万几百万的投资。
相关文章的链接整理在本文末，点击标题即可阅读。（就问你们，小助理是不是很贴心鸭？）
上期本鹿鹿和大家研究了如何投资商铺的事情（详戳：想暴富买商铺？投资能赚一个亿？），不少围观群众纷纷表示：“如果我买的是返租/包租的公寓（或商铺）会比较靠谱吗？”
住宅限购之后，商业地产强势登场。其中，售后包租和返本销售，就是开发商的两大法宝。 “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……这些充满诱惑力的字眼，相信围观的投资群众看了不少。
看起来是不是心动不已啊？很想赶紧掏钱买一套鸭？
那么，我们今天就来聊一聊，返（包）租公寓/商铺，到底是天上掉馅饼还是掉陷阱？
1
什么是“售后包租”和“返本销售”？
售后包租，指的是：房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。
返本销售，指的是：购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。
这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”（打了双引号，你知道啥意思了吧？）作为噱头，通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。
他们的商业模式一般是签两个合同，一个是售，一个是租。
售就是业主买房，《商品房买卖合同》。
租就是业主再把房子出租给开发商，一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律，其实是一家，《委托经营管理协议》。
2
开发商为什么要搞这些花样？
请放心，肯定不是为了让你多赚点钱，开发商没那么疼爱你。
正常的开发商，不管是酒店式公寓也好、商铺、写字楼也罢，一般都会出售一部分物业给投资人，一部分自己保留，然后进行统一管理。一个商场、酒店做得好不好，除了地理位置、商业定位之外，还考验物业的管理经营能力。
一般来说，如果开发商保留的物业比例越大，说明该物业越容易赚钱；反之，它出售的部分越多，说明该物业越难赚钱。
这个道理浅显易懂，你是开发商你也知道赚钱的物业不能便宜别人。
而且，本来正常出售的物业交给业主就完事了，为什么开发商非要给自己找麻烦从你手上租回来？还承诺丰厚的租金？
这到底是良心发现呢，还是人性之光呢？ 下面让我们跟随镜头，一起走进资本家的世界, 嘻嘻嘻（皮一下很开心）。
资本家当然没那么好！！搞这么多花样，主要目的是为了将手头上的物业短时间内统统销售出去！！！
说白了，这种方式的本质并不在于“卖房”或“经营物业“，而是把商铺、公寓等作为一种融资工具，快速地吸纳大量资金。
那些正规搞商业地产且做得很成功的，几乎都不会采用这种方式，所以“包租”的开发商的物业经营能力自然是很堪忧。
3
国家明令禁止：“售后包租”和“返本销售”
事实上，你纠结买不买的“馅饼”，早就被国家明令禁止了。早在2001年6月，国家就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了：
“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
所以，还在采用这种销售方式的开发商实际上都是不合法的。
请诸位心里要有点ACD数！
4
国家为什么要禁止：
“售后包租”和“返本销售”呢？
答案肯定是为了保障你（投资人）的权益！如果它们真的像开发商描述得那么好也就不会被国家禁止了啊！辣么，接下来本鹿鹿就来带大家深扒一下它的弊端在哪里：
关于投资公寓/商铺/住宅的事情，我写过不少文章，请各位宝宝一定要耐心读一下旧文，不要买了之后才给我留言：想哭，后悔没有早看到你的文章。
毕竟少看一篇文章，影响的可是你几十万几百万的投资。
相关文章的链接整理在本文末，点击标题即可阅读。（就问你们，小助理是不是很贴心鸭？）
上期本鹿鹿和大家研究了如何投资商铺的事情（详戳：想暴富买商铺？投资能赚一个亿？），不少围观群众纷纷表示：“如果我买的是返租/包租的公寓（或商铺）会比较靠谱吗？”
住宅限购之后，商业地产强势登场。其中，售后包租和返本销售，就是开发商的两大法宝。 “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……这些充满诱惑力的字眼，相信围观的投资群众看了不少。
看起来是不是心动不已啊？很想赶紧掏钱买一套鸭？
那么，我们今天就来聊一聊，返（包）租公寓/商铺，到底是天上掉馅饼还是掉陷阱？
1
什么是“售后包租”和“返本销售”？
售后包租，指的是：房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。
返本销售，指的是：购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。
这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”（打了双引号，你知道啥意思了吧？）作为噱头，通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。
他们的商业模式一般是签两个合同，一个是售，一个是租。
售就是业主买房，《商品房买卖合同》。
租就是业主再把房子出租给开发商，一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律，其实是一家，《委托经营管理协议》。
2
开发商为什么要搞这些花样？
请放心，肯定不是为了让你多赚点钱，开发商没那么疼爱你。
正常的开发商，不管是酒店式公寓也好、商铺、写字楼也罢，一般都会出售一部分物业给投资人，一部分自己保留，然后进行统一管理。一个商场、酒店做得好不好，除了地理位置、商业定位之外，还考验物业的管理经营能力。
一般来说，如果开发商保留的物业比例越大，说明该物业越容易赚钱；反之，它出售的部分越多，说明该物业越难赚钱。
这个道理浅显易懂，你是开发商你也知道赚钱的物业不能便宜别人。
而且，本来正常出售的物业交给业主就完事了，为什么开发商非要给自己找麻烦从你手上租回来？还承诺丰厚的租金？
这到底是良心发现呢，还是人性之光呢？ 下面让我们跟随镜头，一起走进资本家的世界, 嘻嘻嘻（皮一下很开心）。
资本家当然没那么好！！搞这么多花样，主要目的是为了将手头上的物业短时间内统统销售出去！！！
说白了，这种方式的本质并不在于“卖房”或“经营物业“，而是把商铺、公寓等作为一种融资工具，快速地吸纳大量资金。
那些正规搞商业地产且做得很成功的，几乎都不会采用这种方式，所以“包租”的开发商的物业经营能力自然是很堪忧。
3
国家明令禁止：“售后包租”和“返本销售”
事实上，你纠结买不买的“馅饼”，早就被国家明令禁止了。早在2001年6月，国家就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了：
“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
所以，还在采用这种销售方式的开发商实际上都是不合法的。
请诸位心里要有点ACD数！
4
国家为什么要禁止：
“售后包租”和“返本销售”呢？
答案肯定是为了保障你（投资人）的权益！如果它们真的像开发商描述得那么好也就不会被国家禁止了啊！辣么，接下来本鹿鹿就来带大家深扒一下它的弊端在哪里：
老是聽到新手房東在問，究竟包租代管好處多嗎？難道就如同傳聞一樣，只要待在家裡輕鬆收款就好？ 包租代管真的能夠為房東省麻煩又帶來經濟效應嗎？今天就讓甜家率先公開包租代管５大優點，新手房東們可別錯過了！
目錄
包租，就是指新手房東將房屋租給包租業者後，由包租業者擔任二房東進行出租，這時新手房東可以擁有那些包租優點呢？
包租優點１：稅賦減免
是的，你沒聽錯！只要新手房東選擇將房屋包租給業者，租金收入可作為抵稅額度，像是綜合所得稅、房屋稅、地價稅等皆有優惠減免。
舉例來說，在綜合所得稅部分，只要每間房屋每月租金收入在1萬元以下，就可以免繳綜合所得稅，若租金超過１萬元，扣除必要支出後可再減免60%的綜合所得稅。
包租優點2：輕鬆自在
大多數的新手房東最怕房子出租出現麻煩，尤其是一下子A房客要修繕，一下子B房客與鄰居出現糾紛，這真的會讓新手房東一個頭兩個大。
而包租卻能大幅改善這個問題，關鍵就在於包租業者包辦了所有房子的事物（如出租房子、房客管理、修繕維護、處理糾紛等），只要房子出現這些問題，都由包租業者全權負責，身為新手房東的你，安心在家等房租入帳即可。
想不到包租優點有那麼多！那代管同樣有這些優點嗎？
代管，就是指代管業者協助新手房東進行房屋管理的方式，不過處理房屋大小事還是新手房東。
代管優點１：稅賦減免
與包租優點相同，新手房東選擇代管業者同樣有稅賦減免優惠，像是綜合所得稅、房屋稅、地價稅等皆有優惠減免。
舉例來說．在房屋稅、地價稅減免部分，只要新手房東向地方政府出示代管證明，就能擁有適當的減稅優惠。
老是聽到新手房東在問，究竟包租代管好處多嗎？難道就如同傳聞一樣，只要待在家裡輕鬆收款就好？ 包租代管真的能夠為房東省麻煩又帶來經濟效應嗎？今天就讓甜家率先公開包租代管５大優點，新手房東們可別錯過了！
目錄
包租，就是指新手房東將房屋租給包租業者後，由包租業者擔任二房東進行出租，這時新手房東可以擁有那些包租優點呢？
包租優點１：稅賦減免
是的，你沒聽錯！只要新手房東選擇將房屋包租給業者，租金收入可作為抵稅額度，像是綜合所得稅、房屋稅、地價稅等皆有優惠減免。
舉例來說，在綜合所得稅部分，只要每間房屋每月租金收入在1萬元以下，就可以免繳綜合所得稅，若租金超過１萬元，扣除必要支出後可再減免60%的綜合所得稅。
包租優點2：輕鬆自在
大多數的新手房東最怕房子出租出現麻煩，尤其是一下子A房客要修繕，一下子B房客與鄰居出現糾紛，這真的會讓新手房東一個頭兩個大。
而包租卻能大幅改善這個問題，關鍵就在於包租業者包辦了所有房子的事物（如出租房子、房客管理、修繕維護、處理糾紛等），只要房子出現這些問題，都由包租業者全權負責，身為新手房東的你，安心在家等房租入帳即可。
想不到包租優點有那麼多！那代管同樣有這些優點嗎？
代管，就是指代管業者協助新手房東進行房屋管理的方式，不過處理房屋大小事還是新手房東。
代管優點１：稅賦減免
與包租優點相同，新手房東選擇代管業者同樣有稅賦減免優惠，像是綜合所得稅、房屋稅、地價稅等皆有優惠減免。
舉例來說．在房屋稅、地價稅減免部分，只要新手房東向地方政府出示代管證明，就能擁有適當的減稅優惠。