嘉兴海宁的吴女士买了一套公寓,她说当初介绍商住两用,拎包入住。可拿到的房产证上写着,房子的用途是办公。她想弄明白,这套房子还能用来住吗?

01

合同上房屋用途为“商住”

跟补充协议对不上

嘉兴海宁长安镇有一个新天地公馆,一边是商场,另一边是公寓楼。吴女士说,2019年,她买了9楼的一间公寓,65平方,总价59万多,还签了一份委托装修协议,装修款18万多。

吴女士:“当时我们来看的时候,他给我们表明的是商住两用,是以酒店式公寓的形式包租的,我们看中的是这一点,我们是冲着这一点来买的。”

所谓包租式公寓,就是购房者把房子买下来后,开发商会帮购房者寻找租客对外出租。吴女士的房子格局是一室一厅一卫,现在已经装修好了,没有安装燃气管道。她说开发商承诺的包租并没有兑现。房子开发商是海宁朗宏房地产开发有限公司。当时的宣传页上写着,精装酒店式公寓,精装软装全配,拎包入住。

购房合同上写着:“房子所占用的土地用途为商住”,在“商品房的规划用途”一栏,后面有住宅、办公和商业三个选项。商业这一项打了勾,住宅和办公两项打了叉。

不过记者发现,开发商还和业主签了一份补充协议,其中提到,开发商已告知,且业主已明确知晓所购房屋为办公。

吴女士表示,签合同的时候没注意这一条。她手机里还有当时样板间的照片,可以看到样板间也做成了公寓的样子。吴女士本以为自己买的房子可以商住两用,等去年7月份拿到了房产证,发现上面用途一项写的是办公。

吴女士:“那房产证是办公的话,我觉得这个房子就只能作为办公啊,那如果要装成商住的话,那开发商一开始就存在欺诈,这个房子装修完了也有很大问题,我交了十八万的装修款,就给我装修成现在这个样子,这显然不符合样板房的装修标准 ,我这个装修顶多也就值个五六万。”

开发商宣传是公寓, 房产证上却注明用途是办公,吴女士质疑,开发商在营销过程中有意隐瞒了房子的真实用途。现在房子销售已经结束,开发商方面的工作人员早已不在现场。吴女士有开发商方面一位负责人陈先生的手机号,她现场拨了过去。

海宁朗宏房地产开发有限公司 陈先生:“这个看合同,合同怎么签的 就怎么样。( 那合同上是商业,房产证上是办公,你们做出来的和宣传的又是居住用的公寓,这都对不上)你按合同按合同,政府都协调过了。(那按合同是怎么个意思 ,这个房子到底是什么性质啊)合同上写的是什么性质,什么用途,就是什么性质。”

吴女士说,之前有多位业主向海宁市住建局和信访局反映过情况,相关职能部门也组织业主开过协调会,但她没去参加,不知道协调会有没有什么结果,至少目前,开发商没有任何行动。在海宁市自然资源和规划局,规划科查阅房子的规划审批资料,明确表示,现在新天地公馆的这栋公寓,在当初规划审批时的用途是办公。

海宁市自然资源和规划局规划科 宋科长:“当时的规划许可证所办理的这个情况,所批准的用途是办公室。(那能不能做成公寓,做成公寓算不算违规)我们要求就说是,他们业主也好,你今后使用就是按我们所定的性质来做的办公,业主认为是形成虚假销售的,那么这个主管部门应该是我们市里面主管房地产相关部门来查处。”

02

房地产监管部门对此怎么看

开发商是否存在虚假宣传?

(视频建议WIFI网络收看)

按照规划局的说法,房子实际使用应当和规划审批用途一致,也就是办公。那么,当地房地产监管部门对此是怎么看的呢?

记者来到海宁市住建局,住房保障和房地产市场监管科在十楼,一楼有门禁,记者请门口保安帮忙联系了该科室的一位工作人员,希望把吴女士买房的情况反映一下。

海宁市住建局工作人员:“你过去到信访局,我也到信访局去,看他们能不能接待你的,要他们接待的,反映问题是他们接待的,不是我们建设部门接待的。(那现在就是一个房子的问题,我已经找到你们职能部门了,那还要去找信访吗)对呀,所有的问题都在那边处理的。(他们也不是业务部门,他们怎么处理)业务部门都在那边有人的,你叫那个住户,那些买房子的人,到信访局去反映这个问题 ,就可以了。”

另一位新天地公馆的业主张先生也赶了过来。他说自己的情况和吴女士一样,开发商一开始和他签订了包租合同,本来是要把房子租出去做酒店的,承诺每年收入一万八到两万八,后来公安检查发现房子规划用途是办公,不允许作为酒店,包租合同就废除了,等于他当初买房的目的已经落空。

两人都认为,既然开发商在当初规划审批时,就已经明确用途是办公,在后续销售过程中,开发商仍在强调居住的属性,使他们的利益受到了损害。

随后,记者陪两位业主来到海宁市信访局,工作人员让他们到一间调解室等候。之前说会过来的住建局工作人员一直没有出现。

海宁市信访局 工作人员:“ 如果你们两位业主,需要我们市里面领导再协调一下的,那么也可以去聊一下。”

吴女士和张先生没有接受,说是希望能在媒体的见证下进行沟通协调。一番对接后,记者联系上了海宁市住建局的郭副局长,转述了吴女士等人的买房经历。

海宁市住建局副局长 郭飞:“把问题留下,我们研究以后给你回复。”

之后,现场来了一位住建局的工作人员。记者写下了问题,大致内容是:新天地公馆部分业主,认为开发商把规划用途为办公的房子做成公寓来销售,涉嫌改变房屋用途和违规销售,请海宁市住建局相关部门进行了解并调查。

两天后,海宁市住建局给出书面回复:“公寓”并无相关法定解释,从目前房地产市场的普遍认知来看,公寓一般来说是对具备居住使用功能的房屋的一种通俗叫法,并非房屋的规划用途分类,土地和房屋的用途分类中均无公寓这一类别。

房屋能否实现一定的居住功能与房屋规划用途没有必然关系,而是与房屋的消防安全、水电价格、燃气安装等生活必需设施设备情况有关,商业办公类房屋也可以带有一定的居住功能。新天地公馆开发商在销售时突出宣传了该房屋的居住功能,并在验收后,业主委托第三方装修后确实能实现居住功能,因此相关部门认为不存在虚假宣传问题,也不存在改变房屋用途的问题。

如双方对合同有争议的,能通过协商解决的尽量协商解决,不能协商解决的,建议通过司法途径解决。

来源:1818黄金眼

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关于投资公寓/商铺/住宅的事情,我写过不少文章,请各位宝宝一定要耐心读一下旧文,不要买了之后才给我留言:想哭,后悔没有早看到你的文章。

毕竟少看一篇文章,影响的可是你几十万几百万的投资。

相关文章的链接整理在本文末,点击标题即可阅读。(就问你们,小助理是不是很贴心鸭?)

上期本鹿鹿和大家研究了如何投资商铺的事情(详戳:想暴富买商铺?投资能赚一个亿?),不少围观群众纷纷表示:“如果我买的是返租/包租的公寓(或商铺)会比较靠谱吗?”

住宅限购之后,商业地产强势登场。其中,售后包租和返本销售,就是开发商的两大法宝。 “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……这些充满诱惑力的字眼,相信围观的投资群众看了不少。

看起来是不是心动不已啊?很想赶紧掏钱买一套鸭?

那么,我们今天就来聊一聊,返(包)租公寓/商铺,到底是天上掉馅饼还是掉陷阱?

1

什么是“售后包租”和“返本销售”?

售后包租,指的是:房地产开发商将商品房出售给购房人,但是购房人并不用于自住,而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营,并定期向购房人支付租金的一种销售方式。

返本销售,指的是:购房人一次性付给开发商全部购房款,开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”(打了双引号,你知道啥意思了吧?)作为噱头,通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。

他们的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。

售就是业主买房,《商品房买卖合同》。

租就是业主再把房子出租给开发商,一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家,《委托经营管理协议》。

2

开发商为什么要搞这些花样?

请放心,肯定不是为了让你多赚点钱,开发商没那么疼爱你。

正常的开发商,不管是酒店式公寓也好、商铺、写字楼也罢,一般都会出售一部分物业给投资人,一部分自己保留,然后进行统一管理。一个商场、酒店做得好不好,除了地理位置、商业定位之外,还考验物业的管理经营能力。

一般来说,如果开发商保留的物业比例越大,说明该物业越容易赚钱;反之,它出售的部分越多,说明该物业越难赚钱。

这个道理浅显易懂,你是开发商你也知道赚钱的物业不能便宜别人。

而且,本来正常出售的物业交给业主就完事了,为什么开发商非要给自己找麻烦从你手上租回来?还承诺丰厚的租金?

这到底是良心发现呢,还是人性之光呢? 下面让我们跟随镜头,一起走进资本家的世界, 嘻嘻嘻(皮一下很开心)。

资本家当然没那么好!!搞这么多花样,主要目的是为了将手头上的物业短时间内统统销售出去!!!

说白了,这种方式的本质并不在于“卖房”或“经营物业“,而是把商铺、公寓等作为一种融资工具,快速地吸纳大量资金。

那些正规搞商业地产且做得很成功的,几乎都不会采用这种方式,所以“包租”的开发商的物业经营能力自然是很堪忧。

3

国家明令禁止:“售后包租”和“返本销售”

事实上,你纠结买不买的“馅饼”,早就被国家明令禁止了。早在2001年6月,国家就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》,其中第十一条就明确规定了:

“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

所以,还在采用这种销售方式的开发商实际上都是不合法的。

请诸位心里要有点ACD数!

4

国家为什么要禁止:

“售后包租”和“返本销售”呢?

答案肯定是为了保障你(投资人)的权益!如果它们真的像开发商描述得那么好也就不会被国家禁止了啊!辣么,接下来本鹿鹿就来带大家深扒一下它的弊端在哪里:

关于投资公寓/商铺/住宅的事情,我写过不少文章,请各位宝宝一定要耐心读一下旧文,不要买了之后才给我留言:想哭,后悔没有早看到你的文章。

毕竟少看一篇文章,影响的可是你几十万几百万的投资。

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上期本鹿鹿和大家研究了如何投资商铺的事情(详戳:想暴富买商铺?投资能赚一个亿?),不少围观群众纷纷表示:“如果我买的是返租/包租的公寓(或商铺)会比较靠谱吗?”

住宅限购之后,商业地产强势登场。其中,售后包租和返本销售,就是开发商的两大法宝。 “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……这些充满诱惑力的字眼,相信围观的投资群众看了不少。

看起来是不是心动不已啊?很想赶紧掏钱买一套鸭?

那么,我们今天就来聊一聊,返(包)租公寓/商铺,到底是天上掉馅饼还是掉陷阱?

1

什么是“售后包租”和“返本销售”?

售后包租,指的是:房地产开发商将商品房出售给购房人,但是购房人并不用于自住,而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营,并定期向购房人支付租金的一种销售方式。

返本销售,指的是:购房人一次性付给开发商全部购房款,开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”(打了双引号,你知道啥意思了吧?)作为噱头,通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。

他们的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。

售就是业主买房,《商品房买卖合同》。

租就是业主再把房子出租给开发商,一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家,《委托经营管理协议》。

2

开发商为什么要搞这些花样?

请放心,肯定不是为了让你多赚点钱,开发商没那么疼爱你。

正常的开发商,不管是酒店式公寓也好、商铺、写字楼也罢,一般都会出售一部分物业给投资人,一部分自己保留,然后进行统一管理。一个商场、酒店做得好不好,除了地理位置、商业定位之外,还考验物业的管理经营能力。

一般来说,如果开发商保留的物业比例越大,说明该物业越容易赚钱;反之,它出售的部分越多,说明该物业越难赚钱。

这个道理浅显易懂,你是开发商你也知道赚钱的物业不能便宜别人。

而且,本来正常出售的物业交给业主就完事了,为什么开发商非要给自己找麻烦从你手上租回来?还承诺丰厚的租金?

这到底是良心发现呢,还是人性之光呢? 下面让我们跟随镜头,一起走进资本家的世界, 嘻嘻嘻(皮一下很开心)。

资本家当然没那么好!!搞这么多花样,主要目的是为了将手头上的物业短时间内统统销售出去!!!

说白了,这种方式的本质并不在于“卖房”或“经营物业“,而是把商铺、公寓等作为一种融资工具,快速地吸纳大量资金。

那些正规搞商业地产且做得很成功的,几乎都不会采用这种方式,所以“包租”的开发商的物业经营能力自然是很堪忧。

3

国家明令禁止:“售后包租”和“返本销售”

事实上,你纠结买不买的“馅饼”,早就被国家明令禁止了。早在2001年6月,国家就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》,其中第十一条就明确规定了:

“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

所以,还在采用这种销售方式的开发商实际上都是不合法的。

请诸位心里要有点ACD数!

4

国家为什么要禁止:

“售后包租”和“返本销售”呢?

答案肯定是为了保障你(投资人)的权益!如果它们真的像开发商描述得那么好也就不会被国家禁止了啊!辣么,接下来本鹿鹿就来带大家深扒一下它的弊端在哪里:

大城市就有这么一些人像所有的租客一样,跑到市场里面找装修比较便宜,价格很一般,甚至是很烂的房子,签很长的约,自己装修,装修完之后自己住。

有一对80后小夫妻,在北京胡同里租了一套10年期限的小院儿,花40万装修。身边的朋友都表示很不理解,认为租来的房子,没有必要装修。而他们是却坚持做到最后,并且在出租屋里,把小日子过成一首诗。

跟我们在北京包租的小伙伴合作的一个装修工长武师傅,在5年前把朝阳十八里店村里的一个平房租了10年下来,跟房东约好一个合理的租金,自己把平房装修翻新改造一下,可以与老婆孩子一起住得舒服了,可以不用到处奔波了,可以一心忙着事业,可以装修材料和装修工具也有地方放了。

大部分开店开餐馆开公司租房子的人都是签了一个比较长的租约,来确保经营的持续稳定。

有些人是无师自通,没有任何人教,他就这么干了,显然是明智的做法,但是显然又不多。

只有懂的人才这么干。或者就是类似咱子安买房笔记做二房东包租公包租婆这么一群人,通过跟房东签长租约,装修改造装饰房子,提供租金溢价获利。

即便有人告诉你这么干,但是有人说签6年、8年时间的房子,我哪里去找?

包租别人房子赚钱,这个看来很简单的事情,对于普通人来说是一个巨大的壁垒,觉得跨不过去。说到装修就头疼,装修市场水很深,装修包工头黑心,装修材料价格参差不齐,装修一次要去一层皮……普通人装修一个房子搞它一年半载,搬进去还毛病一堆。

装修公司一年装修那么多房子,装修毛病那么多,纠纷那么多,心灵都没有破碎。开发商不管是简装修房子还是精装修房子交房后,毛病那么多,纠纷不断,碧恒万融招保金他们都没有脑子破裂……

专业选手就是专业选手,装修再多再烦都能搞定。要把工作和生活分开,别把工作的烦恼带进生活里。快速低成本规模装修是包租赢利的一个主要手段,但不是唯一手段。

普通人装修难在什么地方?担心自己的钱袋子,估摸装修一套100到120平方的房子,市场价总得要10万+,要硬装,要软装,要负债,要吵架。压力山大啊!

包租事业如此明智的选择,似乎选择的人不多,但是背后代表一种市场需求。

包租房装修花多少钱啊?

装修投入少的包租房,简单收拾下垃圾,重新摆好家具,扫地保洁一下就能转租溢价,少则300-500;

装修投入中的包租房,不要随便动硬装,轻装修重装饰,补补墙,补补漆,修换家具,添置装饰品,铺铺床品,找中介朋友发发广告就转租溢价了,控制下成本万儿八千的事情;

装修投入大的包租房,刮骨疗伤,脱胎换骨,洗心革面,低端变高端,肮脏变干净,丑妇变少女的,迎合那么一丁点区域多金男女的需求,就租金溢价50%+。追求完美,分分钟装修成本不低于普通人,十万八万出去了。高端包租有风险,傻白甜入场需谨慎。

租客是有租房需求。低端的出租房,农民工住村里,小白领住合租房;中端的出租房,在市面上最为普遍,破旧脏乱差出租房,代表了众多房东的出租态度;很多长租公寓合租房是低端里的高端,很多长租公寓整租是中端里的高端,还有更高端酒店式公寓、涉外公寓、精品民宿等。

但是,现有市上很多房子是不能满足租客的需求。

租客喜欢住什么样的房子?

市面上同地段干净、装修好一点的房子一直都稀缺,酒店都会说“爱干净,住某庭”。

干净的意思,很多人都不明白。

干净就是卫生,就是整洁,特指卫生方面。

还有,装修旧了就不干净了,家具家电老了就不干净了……

简单说说包租房装修改造美化小细节:

瓷砖缝、玻璃胶、窗户边发黑发霉等需要处理干净。

空调、冰箱、开关、插座等只要白颜色的东西有点发黄有些人就不能接受了。

马桶一定要干净的。因为陶瓷的产品是洗的干净,只要化学药水用的得当就是干净的。

床铺一定要干净的。肮脏的床头,带有污迹的床垫,会让租客联想到什么?

…………

一个地段好,出入方便,有停车位,小区绿化好,楼道干净,房子干净,就容易租到高价。

租房自以为理性消费,其实是冲动消费,是一种感觉,是一种生活状态。租客领进房门,眼、耳、嘴、鼻同时受到强烈刺激,能够让租客呆着不愿意走,能够让租客尖叫的房子,真正是好房子!所有的租客最大的挑战不是没有钱,而是手上拿着钱找不到他想要的房子。

眼睛看到干净整洁,灯光温馨明亮,装修有风格;包租房是否有明显噪音 ;油烟机、水槽、洗手盆、锅具没有脏到让人反胃;通风效果好,洗菜盆、洗手盆、地漏没返味,或者略带丝微香水的芬芳。

个人做二房东似乎都能赚钱,但是本金更为充足的机构做二房东,却都在亏损的路上越走越远。可谓Q客X寓D壳难Z如。

二房东最高境界就是努力使自己成为房东,最后把“二”去掉!这是子安买房笔记大部分小伙伴的追求。

做二房东多累啊,房子租不出去就白白给房东打工了,辛辛苦苦一年到头一套房赚几万,房东啥都不干,房租说涨就涨,还能以租还贷。更是离谱的是,房租涨一次几百,房价涨一次是几十万几百万。

房租赚的是现金流,房价赚的是资本利得。包租可以半自动化躺赚,买房赚的资本利得才是真真正正的自动化睡后收入。很多二房东都想歪了!日涨房租夜涨房价,市场很现实。

最聪明的二房东都是为了做房东,喜欢买房子,用二房东收来的租金买房子还房贷,一套房子有房客的租金有房东的租金,还有租金差,所以账上总躺着N套房子的租金在进进出出源源不断,买房还房贷是不是容易多了。

“赚钱”,和“挣钱”,虽然是一字之差;

但是一个是“贝”字旁,靠钱生钱;

一个是“提手旁”,靠劳动生钱,境界和效率都完全不一样。

不管是做房东还是二房东都是通过钱生钱,比996、5+2、白+黑强多了。

话又说回来了,前面说的花40万装修平房出租房的80后夫妻和装修工长武师傅,租房不买房,房子是租的但生活不是,生活来说是对的,但对于资产增值来说就大错特错了。

一个稳健的房产投资系统:

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