前几天有位姑娘问我：“我大学毕业来这个城市五年了，一直租房住，前段时间看到售楼部的广告，某知名小区住宅楼单价15000一平方米，而公寓的价格只要8000元一平方米，还是两层，我有点心动，想买套小公寓过渡一下，到底能不能买呢？”

估计很多年轻人都有这样的想法，大学毕业后留在了大城市，但一直租房住，搬家是常态，所以很想拥有一个属于自己的家。

住宅15000一平，公寓8000，价格差这么多，公寓到底能不能买？

那么我来说说公寓的优势和劣势，抽丝剥茧的给大家分析公寓到底能不能买。

一、先说什么是公寓。

其实在中国的法律中并没有公寓这种说法。国内的土地只有商业用地和居住用地两种，产权分别是40-50年和70年。在土地上盖起来的房子分别是办公楼、商场和住宅楼。但是开发商想要快速的把商业用地上的房子卖出去，于是就会告诉客户，我们这房子既能办公、经商又能住人，于是公寓就出现了。

普遍来说，商业用地的价格会比居住用地要便宜，所以公寓的价格相对来说也会便宜很多。

所以说白了，公寓就是办公楼里住人的房子。

二、公寓的优缺点。

优缺点不能一概而论，下面我就各方面分开讨论。

1、居住的舒适性

一般公寓的布局类似办公楼或者学生公寓，一层20户左右，所以居住的人比较多，可能有开公司的，开淘宝店的，做民宿的，环境相对嘈杂。当然，也有一梯只有几户的，但比较少见。

一般来说公寓无绿化或者绿化面积很小。

2、户型、朝向。

不能简单的说公寓的户型和朝向就不好，肯定有户型好的，这个要一分为二来看。但因为布局的限制，一般的公寓户型都很难做到南北通透，通风相对都比较差，再加上普通的公寓都没有阳台，不仅晒衣服不方便，夏天室内还容易闷热，需要开空调。

住宅15000一平，公寓8000，价格差这么多，公寓到底能不能买？

3、商水商电，水电费比民水民电要高。

这个要具体看所在的城市，有的地方高出30％左右，有的地方高出好几倍，所以如果决定购买，一定要问好水电的价格。

一般的公寓都没有燃气，做饭只能用电。

4、隔音

公寓一般都是框架结构，隔墙都是用的轻质材料，相对来说隔音效果不是太好。

住宅15000一平，公寓8000，价格差这么多，公寓到底能不能买？

5、楼上楼下

公寓（也就是办公楼）的层高是有限制的，因为地域不同，各地的规定是不一样的，一般层高限制是4.5-5.2米左右。这个高度作为住宅来说，按一层算太高了，按两层算又不够高，于是开发商要想出来的另外一个办法：LOFT。所以我们看到的很多LOFT就是公寓改造过的（会有少量住宅性质的LOFT，不讨论）。

同时因为层高不够，所以一般客厅会做成挑高的。

小LOFT的楼上楼下结构看起来很有美感，但真正居住起来却不是很方便，比如半夜想要洗手间还要下楼梯。

我曾经因为出差的原因租住过几个月的公寓，楼上楼下确实非常不适应，有时候工作了一天很累，刚刚到楼上的卧室躺下休息，突然发现忘记拿东西了，不得不跑到楼下再去拿一次，很不方便。

住宅15000一平，公寓8000，价格差这么多，公寓到底能不能买？

6、无学区，不能落户。

一般公寓都是没有学区的，也不能落户，如果想要结婚生子，解决孩子的上学和落户问题，公寓确实不是好的选择。

7、公寓在购买时无法用公积金，只能用商用贷款。

前几天有位姑娘问我：“我大学毕业来这个城市五年了，一直租房住，前段时间看到售楼部的广告，某知名小区住宅楼单价15000一平方米，而公寓的价格只要8000元一平方米，还是两层，我有点心动，想买套小公寓过渡一下，到底能不能买呢？”

估计很多年轻人都有这样的想法，大学毕业后留在了大城市，但一直租房住，搬家是常态，所以很想拥有一个属于自己的家。

住宅15000一平，公寓8000，价格差这么多，公寓到底能不能买？

那么我来说说公寓的优势和劣势，抽丝剥茧的给大家分析公寓到底能不能买。

一、先说什么是公寓。

其实在中国的法律中并没有公寓这种说法。国内的土地只有商业用地和居住用地两种，产权分别是40-50年和70年。在土地上盖起来的房子分别是办公楼、商场和住宅楼。但是开发商想要快速的把商业用地上的房子卖出去，于是就会告诉客户，我们这房子既能办公、经商又能住人，于是公寓就出现了。

普遍来说，商业用地的价格会比居住用地要便宜，所以公寓的价格相对来说也会便宜很多。

所以说白了，公寓就是办公楼里住人的房子。

二、公寓的优缺点。

优缺点不能一概而论，下面我就各方面分开讨论。

1、居住的舒适性

一般公寓的布局类似办公楼或者学生公寓，一层20户左右，所以居住的人比较多，可能有开公司的，开淘宝店的，做民宿的，环境相对嘈杂。当然，也有一梯只有几户的，但比较少见。

一般来说公寓无绿化或者绿化面积很小。

2、户型、朝向。

不能简单的说公寓的户型和朝向就不好，肯定有户型好的，这个要一分为二来看。但因为布局的限制，一般的公寓户型都很难做到南北通透，通风相对都比较差，再加上普通的公寓都没有阳台，不仅晒衣服不方便，夏天室内还容易闷热，需要开空调。

住宅15000一平，公寓8000，价格差这么多，公寓到底能不能买？

3、商水商电，水电费比民水民电要高。

这个要具体看所在的城市，有的地方高出30％左右，有的地方高出好几倍，所以如果决定购买，一定要问好水电的价格。

一般的公寓都没有燃气，做饭只能用电。

4、隔音

公寓一般都是框架结构，隔墙都是用的轻质材料，相对来说隔音效果不是太好。

住宅15000一平，公寓8000，价格差这么多，公寓到底能不能买？

5、楼上楼下

公寓（也就是办公楼）的层高是有限制的，因为地域不同，各地的规定是不一样的，一般层高限制是4.5-5.2米左右。这个高度作为住宅来说，按一层算太高了，按两层算又不够高，于是开发商要想出来的另外一个办法：LOFT。所以我们看到的很多LOFT就是公寓改造过的（会有少量住宅性质的LOFT，不讨论）。

同时因为层高不够，所以一般客厅会做成挑高的。

小LOFT的楼上楼下结构看起来很有美感，但真正居住起来却不是很方便，比如半夜想要洗手间还要下楼梯。

我曾经因为出差的原因租住过几个月的公寓，楼上楼下确实非常不适应，有时候工作了一天很累，刚刚到楼上的卧室躺下休息，突然发现忘记拿东西了，不得不跑到楼下再去拿一次，很不方便。

住宅15000一平，公寓8000，价格差这么多，公寓到底能不能买？

6、无学区，不能落户。

一般公寓都是没有学区的，也不能落户，如果想要结婚生子，解决孩子的上学和落户问题，公寓确实不是好的选择。

7、公寓在购买时无法用公积金，只能用商用贷款。

作为American Dream的一部分，买房是每个留在美国打拼的人都要经历的过程。最近狂看房子，头都大了。把经验写下来，一来整理备忘，二来帮助后人。掌握整体的流程非常重要，有一个Big Picture，做到心里有数。 所以这篇文章按照正常贷款买房的流程，一步一步地来讲，争取事无巨细，将细节在流程中讲明白。a. 找中介（realtor）（可选）Realtor就是房屋中介（感谢Nova~帮忙翻译），就是带你搜房子，看房，与卖家砍价，做文件，联系贷款公司，验房专家(Inspectors)等等，在整个买房过程中站在你这边，帮助你完成整个流程的人。中介带你看房子和其他的服务都是免费的（后面会讲，佣金由卖家来出），只有当交易结束后才会拿到工资，所以如果是自己找不认识的中介，一般要签合同（包括独一性条款，也就是在终止合同之前，你只能用这一个人，不能再找其他中介来

“抢生意”）。如果是亲戚朋友介绍的，也可以不签，出来混要讲信誉。。如果实在不满意中介的服务，可以和他商议结束合同，按照合同条款里写明的赔偿人家损失（毕竟带你看了N多的房子），再另外找人；如果是熟人介绍的，请人家吃个饭也就是了。

一般来说，买家和卖家都各自有中介。 双方的砍价还价，签署文件等等大部分都通过中介完成，所以双方不用直接见面。有些州允许买家和卖家是一个中介，但是要求买卖双方都清楚这一点并且同意的前提下才能成立，但这毕竟是少数。买卖双方的中介的佣金都是由卖家出的，一般是房价的6%左右，由两个中介来分。所以对于买方而言，是不用给中介付一分钱的。美国买房子，房源一般分为三类: Sale By Owner, Market Sale, 和Auctions。第一类Sale By Owner是指房主不愿找中介额外花钱，所以想直接和买家或买家的中介交易。好处是：第一，省了一笔费用，房价也能相应便宜一些（羊毛出在羊身上嘛）；第二，这一类房子很多不在市场上挂牌，中介也搜不到，如果你自己在网上找到了（比如通过Craiglist)，或者开车到处转悠看到的，就是额外收获，竞争小很多。如果在市场上没有搜到满意的房子，可以考虑这种方式来看看额外的房子。作为买家，也可以选择不找中介，但可能无法保障你的权益。中介会帮你在合同上确认很多条款，比如如果房子检查出来有大问题我们有权终止合同，能够帮你合法地结束合同，拿回定金，也就是尽最大可能保证你的权益。如果自己找Sale By Owner的房子，又不大懂法律的话，容易在合同上面吃亏，再找律师帮忙又是一笔律师费，有可能得不偿失，只适合有经验的炒房人。第二类Market Sale就是一般在市场上卖的房子，房主可能是个人，也可能是银行或者政府（在拿出房子去拍卖之前，会在市场上尝试卖出，实在不行再低价拍卖收回有限成本）。房主通过中介在市场上挂出去自己的房子，也就是Listing，给出要价，房子情况和照片。这里的市场挂牌要分为中介体系内部的市场，以及最近兴起的公众市场。中介市场的话，只有通过中介的系统能得到信息；公众市场的信息则被所有人共享，比如通过像Zillow，Trulia， Realtor这样的网站就能搜到。买卖双方都需要有中介代理。所有这种房子，都是可以找中介带你进到屋子里面看的。有些屋主还没搬走，就需要中介提前预约时间；大部分房主都已经收拾好搬走了，留一个空房子在那里随便看，中介就可以带你随时去。所有这类的房子门口都有一个标准的钥匙容器，中介都有随身携带的无线机器（像手机一样），输对了密码就可以打开这个容器，从里面拿出钥匙，就可以进去了。可以进去仔细看看房子有没有什么问题，也可以带懂装修的人进去，估计一下需要装修的工程量和价格。第一次买房的话，毫无疑问这种途径是最保险和省心的，因为你可以进去看无数次。第三类Auction就是银行或者政府的拍卖。一般在县政府指定的地点在固定时间（比如Lake County是每个月第一个周五上午）周期性进行。拍卖的房子一般是由于原房主交不起贷款被银行或者政府强制收回的(foreclosure)，不允许进去看房，只能提前在外面看看大概。这类房子清一色是SOLD AS IS，就是卖家不负责维修，卖的时候房子是什么样的就是什么样，一切后果自负。由于上一任住家被强行收走了房子，为了发泄怨气很多都会在走之前把房子糟蹋一番，所以一般都要装修一番才能住。不让进房子看，也是为了某种程度上保护银行/政府的利益，不过一般起拍价也特低，相对还算公平吧。由于不让进屋看，顶多扒着窗户大概看看，所以要求买家比较有经验，能自己进行初步的评估，估计大概的装修费用才行。拍卖房运气成分比较大，得经常去拍卖会碰碰，如果没有太多竞争对手，有可能买到特便宜的房子。但是对于初次买房的的工薪阶层来说，一来没有时间去看房子/参加拍卖会，二来自己不会评估装修费用，三是不懂行情，通过这种途径买房不太实际，容易被坑。对于有时间，也有些资金想投资炒房的人来说，可以关注一下这个途径。

b. 找房子这一步自己要做功课，不要偷懒。首先决定好对房子的要求，比如房子的类型，至少几个房间，几个卫生间等等，让中介帮你找。他的数据库的资料更加全面，能搜到还没有上市的房子。再就是自己在网上通过Zillow, Trulia, Craiglist等网站找。上面房子的信息很全，包括位置，年数，几个卧室，几个卫生间，有没有地下室，房子的照片（1张到30张不等），还能搜到房子的价格历史，房产税历史，交易历史等等, 可以作为中介的补充。美国的居住房大致分为3类，分别是House, Townhouse和Condo。House也就是我们所说的“别墅”了，其实就是独立屋。国内城市里很少这样的房子了，农村当然都是House了。由于美国大部分地区都是农村或县城，所以以House居多。来上个图：

这是比较“典型”的美国独立屋，地上两层，地下一层，带个烟囱，一般2到4个卧室，1到2个卫生间。后面一般有后院和车库。独立屋的价值最高，因为你买的不只是房子还有地，还有地底下能挖出来的任何东西（包括石油）。正因如此，即使是上了年纪的独立屋（50年以上房龄），只要保养得当，还是很保值的。所以很多搞房地产投资的人都会优先选择独立屋，事业有成的中年人也一般住在独立屋里。缺点嘛，就是要自己除草，扫雪和修葺房屋（比如屋顶隔几年就要保养一次），不修还不行，政府会罚款，因为会影响市容。对于有一定闲暇时间，喜欢动手干活的人来说还好，如果工作繁忙无暇顾及的话就比较麻烦了，雇人来做贵的很。Townhouse就是连体别墅，和House差不多，最大的区别就是Townhouse是一排House连起来，也就是说墙隔着墙，院子挨着院子。上个图：

Townhouse仍然是独门独户，只不过几家挨的近了一点。一般来说，Townhouse的面积要比House小一点，价格也便宜一些。很多Townhouse就像一个House从中间劈开插了一面墙进去一样，两边都是对称的格局，几乎就是一半House，该有的都有，地上两层和地下室，后院和车库，只不过都是一半的大小。由于离得近了，隔音就有问题，如果邻居很吵就会比较烦了。Townhouse可以说是House的精简版，对于不想花太多钱买House的人来说是一个折衷方案。最后就是Condo了， 也就是公寓。国内城市里的居民楼就是这种，一般都是几栋楼组成一个小区，上个图先：

去当地County的Treasurer网站，输入房子的地址或者Owner的姓名，可以搜到这个房子的纳税历史，即过去几年每年估价多少，交了多少税。（Lake County可以，其他地方不知道行不行）。政府相关部门每年都会对房子重新估价，比如一些老房子，价值会逐年递减（因为寿命快到了），或者你买了房子以后加装了一个卫生间，重新铺了屋顶什么的，房子的估价就会增加。根据估价，乘以当地的税率，（基本上）就是你要交的税了。说“基本上”，是因为里面还可以申请很多免税的条款，比如如果这个房子是你的主要居住房（一个人可以有多套房子，但只能有一套主要居住房），就可以省下近一半的税；还有如果你是贷款买房，贷款里面交的利息和PMI（什么是PMI下面会讲）也可以用来抵税；还有其他如退伍军人， 65岁以上低收入老人等等名目繁多的免税条款，各个地方政府的要求都不一样，需要自己去州/County政府的网站上查询），但对于中国人来说主要的免税项目就是“主要居所”这一项。如果是买来出租，或者投资（低价买入，装修，高价卖出），就无法享受“主要居所”的免税项目。在我们这大概能差一倍的税金，还是很可观的。所以有些美国人（如我的房东）就很精明，把自己家的二楼装修一下租出去，自己仍然住在一楼。这样既可以享受”主要居所“的免税，又可以拿到租金，一石二鸟。我一直想不通为何我们房租这么便宜，现在才豁然开朗。这种租赁形式，很适合中国学生，因为和美国房东的接触可以学到很多东西，同时中国学生一向都很安静，不像美国年轻人周末又蹦又跳喝酒吸毒，这点对于喜欢安静的美国房东来说至关重要，所以他们也愿意低价租给中国学生。多说一句，对于新来美国的同学，建议你们多找找这类房子租，比学校宿舍或者公寓什么的要强得多。住宿舍就是一起吃饭打游戏，住公寓就是一起喝酒打麻将，当然同时也可以交到朋友，有得有失吧。OK，话说回来，看好一个房子后，查查它前几年的税，你就能知道这是个人家住的房子（一般保护的较好），还是出租房或投资房了（出租房一般都糟害的比较脏）。c. 看房找到心仪的房子后，如果有时间最好能过去转转，看看周边的情况，比如邻居是不是显得友善，社区是穷是富，周围的房子是高大上还是破破烂烂，马路是不是年久失修，是不是靠着铁路，高压线，或者墓地，等等等等。另外虽然还不能进去看房，但在外面看看也能给你很多的信息，比如如果砖房出现裂缝，木板房屋顶烂了等等，都可以看出来。如果英语和交际能力强，敲门问问邻居这个房子的情况有时会得到意想不到的有用信息。如果认真，可以在周五或周六晚上去房子门口听听，看看有没有邻居经常Party非常吵闹什么的。下一步就是找中介（或者Sale By Owner的房子联系房东预约时间）进房子里面看了。最好带着照相机或者手机。进去以后先大概看看，楼上楼下走一遍，对房子有个整体印象。然后回到门口开始第二遍看房，主要是照照片，把各个房间，楼梯，地下室等等都多照些，每个房间尽量换几个角度多照几张。一来可以自己备忘，二来可以给他人分享，比如发给父母看看，或者发给懂房子的亲戚朋友帮忙参谋一下，好处多多。如果时间允许，中介不催你，再第三次看一遍房子，这次是细看，主要找问题，比如窗户挨个试试能不能打开，灯能不能开，墙壁有没有破损/弄脏，木头有没有破烂，地下室有没有长霉，隔音如何，等等。另外注意看看必要的家电在不在，如果在，一般都是算在房价里的，如果不在了就说明自己还要买。这些包括做饭的炉台（一般包括烤箱），抽油烟机，冰箱，洗衣机，烘干机，微波炉，洗碗机。这些东西都不便宜，如果要自己买，这笔开销也要算进去了。如果时间不够，也可以等到第二次再约中介来看。中介看了之后也会给你一些意见，多和他谈谈，看看这个房子状况如何，砍下多少钱比较实际。至于暖气，水电这些不用细看，回头会有home inspector来查。根据个人经验，第一次过后，换个时间（最好不同的天气）再去看房比较好，比如阴天和阳光明媚的晴天，感觉完全不一样，会给你一个更加全面的认识。

房子周围的环境也至关重要，可能对房子有着很难直接想到的影响。举个具体的例子吧。我们看中了一个房子，正对着公园，出门就是绿地，公园里还有条小河，环境优美。看房时发现正门右上方砖墙上有多处裂缝，还有一处已经修补过了但是有明显痕迹。裂缝不是很明显，中介也说是小问题，抹上水泥就可以了，我们就没在意。后来经过妈妈提醒，才知道可能是由于地基沉降不均匀导致的。于是我们又回去到二楼卧室仔细查看，发现那一面的墙上也有裂缝，才意识到房子的那一面整个都有问题。上网查查地基下沉的照片，又感觉这房子的裂缝不是那么严重。打算找专业的公司来检查一下，上网查到一家公司，通过他们的网站这才发现周围还有几家房子有过类似问题，都是由于那条小河泛滥导致的。我又想起08年这一带确实发过大水，进一步推断，可能是由于每次发大水时导致地基周围的泥土松软造成的伤害，水退了以后泥土又变得坚硬了，加上小河距离房子还有段距离，中间隔了个公园，直接目视看不到，所以影响不大，看来裂缝不明显，但是新旧伤疤却很多。再查查这条河的泛滥记录，果然每过几年就有高水位的情况出现。这种在洪滥区(flooding zone) 内的房子是在政府注册了的，要强制购买泛滥保险，又是一笔额外的开销，需要谨慎。

一个房子比较重要的方面（最值钱的部分）包括地基，建材，防水，屋顶。和树这些。树比较有意思，是一个隐藏属性，新手看房时很难察觉到其重要性，其实它会影响很多其他方面，下面会逐个讲解。房子东西侧最好是落叶树，夏天树荫可以降低屋内温度，冬天可以让阳光照进来保暖。南北侧最好是针叶树，落叶少不用清理那么多叶子减少劳动量。

地基是最重要的，万一出事就是整房倒塌。如果发现有地基问题的痕迹不放心，可以找专业的公司用无线技术测量评估一下地基的损坏程度。建材的话包括钢筋混凝土（高层和公寓常见，house很少)，全砖房(house 较少），半砖半木板房（下半部分是砖，house很常见）和全木板房(house很常见）几种。根据所在地区不同各有优劣。钢筋混凝土自然是最好但是因为成本问题house很少见。砖房一是牢固，二是不怕白蚁，缺点是抗震性差地震时容易倒塌，适合在龙卷风频发而地震很少的地区，或者白蚁很多的地区。木板房怕白蚁，但是抗震性很好，适合海岸等地震带地区。如果有大树里地基（外墙）很近要注意，其树根在地下的部分会很大，很有可能已经接触了地基，时间长了会挤压地基变形，尽量避免或者砍掉。砍树要500到几千刀不等，也是一大笔开销。

防水能力对于flooding zone或者降雨量大的地区很重要。水是房子的一大杀手。水渗入地基会造成损坏，万一进入房子内部很难排出，还会导致霉菌问题，非常麻烦。好的防水系统应该包括以下部分：

house的屋顶一般是在木头框架上铺设一层防水油毡布，然后布上面再铺设一层沥青瓦片，一般是每十年左右就要更换一次瓦片和油毡布。大风，冰雹，暴雨导致的大树枝落下甚至树直接倒塌，都会损坏屋顶。更换一次开销在几千刀上下，所以需要额外注意一下。不用自己爬梯子上去看，home inspector回头会上去检查。很多Zillow类的网站可以查到上次换屋顶是哪年，可以帮助判断其寿命。

中央空调/暖气和热水罐属于大件设备，也可以仔细看看。美国大部分house都是中央空调，外机一般是座机，在房子外面可以看到，看看风扇是否生锈，运转时噪音大不大，机箱内部杂物是不是很多，比如落叶甚至老鼠窝等，氟利昂管道是否有裂缝或漏液迹象。外机表面可能有空调的型号，记下来查一下看看这个型号的具体参数，常见问题，寿命等。内部的话，看看鼓风机运转时噪音大不大，大的噪音预示着鼓风机要坏，换起来也是几千到的开销。看看各个屋子空调口出风大不大也能判断鼓风机的健康状况。夏天的话感受下空调是不是凉，如果不凉可能要加氟利昂或者有管道泄漏。东西有落叶树的话可以帮助保持温度和省电，其实作用很明显的。

暖气系统有好几种，我只熟悉用天然气的furnace，一般和中央空调共有一套系统。把furnace的面板拿下来，里面会标注暖气系统的型号，记下来research一下。冬天看房子去房间出风口看看热不热。

空调和暖气系统有些是multi stage的，相当于国内空调的变频，就是有高低档，太热了用高档，稍微热时用低档，好处是房间温度变化平缓，不会感觉一会热一会冷。这个可以记住型号以后research。另外能耗方面也有评级，可以看看空调是否费电，暖气是否费气。全套furnace换下来要将近一万刀，空调也差不多。

北方的房子都有热水罐，就是立在地上的一个大圆柱桶，用天然气或者电加热。水罐表面一般有生产/安装日期，寿命一般是13年左右。普通水罐需要定期冲洗，尤其水质硬的地方（含钙镁离子多）。好些的水罐有自清洗功能，虽然也需要定期冲洗但频率可以小很多。对于第一次买房的同学来说， 不要怕没经验，觉得自己进去看了也看不懂。对策就是多看，越是新手越要多看，最忌讳只看了几栋房子，发现一个还不错的，中介一忽悠，一激动了就买了，往往会后悔。正所谓久病成医，多看房子，有了比较，慢慢就知道了好坏。看一两年还不买的大有人在，所以不要担心。另外，房源是很有季节性的，某几个月会集中放出大量房源，可能今天你在网上查了还没有满意的房子，明天就有了一大堆，所以不妨慢慢等一等，免得错过好房子。买房子是大部分人一生中做的最大一次购物，一定要慎之又慎，不然就要后悔一辈子。d. 申请贷款预批准看好了房子，就可以开始办理贷款了。其实这一步是比较灵活的，不一定非要看好房子了才做，可以提前。因为申请贷款要先做Pre-Approval，而这一步跟任何房子都是没有直接关系的。这里详细讲一下贷款相关的知识。首先是贷款类型。美国买房贷款一般分为常规贷款，FHA贷款和VA贷款。VA是针对退伍军人的优惠贷款，跟我们没太大关系；FHA贷款是美国政府提供的，针对交不起首付的年轻人和穷人的贷款。它允许贷款人交很少的首付（最低3%），但条件是要交一笔手续费（天下没有白吃的午餐）。这笔手续费是可以放在贷款里面的，也就是说你一开始不用交，慢慢还就是了。最常见的还是常规贷款，一般由银行，传统贷款公司和新型贷款公司提供。这类贷款的共同特点是，一般要求有至少20%的首付，或者说最多只给贷80%的房价。如果你交不起20%的首付，就会被认为有一定风险，有还不起贷款的可能。所以为了做成买卖同时消除风险，贷款方会强制要求20%以下首付的买家购买“贷款保险”，也就是PMI。这个保险保证你还不起贷款时，借贷方不会有所损失。PMI会被算到整个贷款周期里面，按月缴纳。值得一提的是，当你慢慢还贷还到房价的20%时，就可以申请取消PMI了（因为风险没有了）。小心银行“忘记”告诉你了，继续交下去可是要当冤大头了。

贷款过程中有一些概念需要搞清楚，就是Pre-Qualify（预先符合条件证明）, Pre-Approval（预先准许贷款证明）, 和 Loan Commitment （正式准许贷款合同）。其中，Pre-Qualify和Pre-Approval是借贷方出具的你贷款能力的初步证明，一般用来在出价时向卖方展示，以表明你的借贷能力和诚意。

Pre-Qualify 是最快，也是作用最小的一种流程。一般是由你向借贷方提供你的基本资料，比如年收入，债务，信用分数等等。借贷方不会核实任何信息，只是把你提供的信息输入到他们的系统中，由系统内部的公式计算出来你大概最多能贷多少钱， 或者在贷一定数目的钱时，可能的利息，月供等等信息。由于信息没有被核实，也没有交易过程中才决定下来的费用等信息，最多只能算是一种“模拟”或者”预测“。大部分贷款公司都不会在pre-qualify时查你的信用历史，所以相对“安全”（不会给你的信用积分造成伤害）。由于意义不大，顶多申请一两家的Pre-Qualify也就是了。最大的意义就是让你心里有个数，大概能以什么条件贷到多少钱，这样买房的时候就不会去看超出自己借贷能力的房子了。你也可以用它去跟卖家出价，但是其效用远不如Pre-Approval。Pre-Approval 是比Pre-Qualify更加正式的流程。除了要向贷方提供基本资料以外，还要提供证据证明资料的真实性。同时贷方也会调阅你的信用记录，会对信用分数产生伤害（掉4到8分左右）。这个过程一般要2到3天，最后贷方会出具一个详细的证明，证明你有能力借到多少钱，利率和相关的条件如何等等。这些信息就要准确得多了，和你最后贷到的条件相差无几。所以，Pre-Approval的效用自然也就更大，能够更好的向卖方证明实力和诚意。Pre-Approval要求你出具的证明，一般包括最近2到3个月的银行账单（证明你的资产），最近2到3次的工资单，最近2年的报税记录（有些借贷方要求完整的报税文件，有的只要W-2）。所以看房的时候就提前准备好这些文件，免得临时抱佛脚。另外有些同学如果刚刚加薪或者跳槽，没有足够的工资单和报税记录来证明新的工资，也可以让贷方与你的雇主联系，让HR出具一份工资（加薪）证明就行了。Pre-Approval一般在3个月内有效，也就是说，3个月内你可以拿着办好的Pre-Approval到处去看房和讲价。需要注意的是，理论上在14天之内（新的FICO公式是49天）由于申请买房贷款而进行的多个信用查询，是可以算作一个的，这样可以最小化对信用分数的伤害，要善加利用。但实际操作中，多个查询未必会算成一个，需要你自己注意并及时file complaint.由于利率是时刻变化的（像油价一样，一小时能变好几次），Pre-Approval开出的条件并不代表最终条件，所以多找几家Pre-Approval以比较利率是没有意义的。只要开一份，够讲价用了的就好。等到定下房子之后，再货比三家也不迟。当然这就意味着，如果你能在14天之内拿到Pre-Approval，找到合适的房子，签好合同的话，就能避免再一次的信用查询。这个还是比较有挑战的，需要提前看好房。但是很多中介一开始就会催你办Pre-approval, 因为一来出价时比较保险，二来对他们也是一种保证，保证你有钱买，而不是看了半天房子白看。另一种选择，就是在14天之内撒开网，到处办Pre-Approval，不管给出的条件好不好，这样起码在各家借贷方都留下了“案底“，等到了正式申请贷款的时候，就不用再查信用分数而是直接使用第一次查询的分数了。注意这并不代表最后借贷方不会再一次查你的信用记录，事实是大部分借贷方都会最后再查一次以确保没有变化，这的确会对你的信用分数再次伤害，但是他们这次查的是你的信用记录，而不是分数，所以即使分数下降了也没有关系，使用的仍然是第一次查到的分数。下面说说三种类型的借贷方：银行，传统贷款公司和新型贷款公司。 一般来讲银行的贷款项目比较单一，要求较高，利率方面也不是很好。Chase甚至要求拿到购房合同才能开始做Pre-Approval。各种要求非常苛刻，属于最难搞的一类。 传统贷款公司，一般是在某个地区做了几十年，享有一定声誉的公司。这种公司一般比较old school，要求买方最好预约时间现场交流。而且在Pre-Approval方面相对谨慎，要求的材料比较多，要2到3天才能做好。但是一旦拿到这种公司的Pre-Approval，其效力非常大，而且在后期审核过程中也不会有太大变化，公司比较讲信誉。 新型贷款公司，一般是以互联网媒体为主要依托，比较年轻的公司。这种公司一般比较aggressive, 一旦得知你要贷款，就以第一时间催着你办Pre-Approval，可能电话里40分钟就直接出pre-approval，然后再让你后补材料都可以。这种公司给出的利率比较吸引人，但最后能不能拿得到就是两说了。还有一种途径是自己出钱雇佣一个Mortgage Broker，也就是贷款经纪人。经纪人拥有大量贷款的信息，把你的情况告诉他，他就会帮你搜出所有符合条件的贷款并加以筛选，比较省时省力。当你的条件不是很好，比如信用分数很低，或者月还贷能力很低时比较找broker比较有用。我没有请过，就不多加评论了。

e. 讲价拿到Pre-Approval以后，下面就是讲价的过程了。如果是Sale By Owner, 就自己和房东交涉；如果是Market Sale，就告诉你的中介想出的价格，中介会告诉你这个价格是不是合理，商量决定后发给对方的中介。于此同时，一般都会要求买家出一定的定金(Earnest Money)，以表示诚意。定金的主要作用就是为了让卖家放心，否则人家认真跟你谈，签了合同，搞到最后你又说不买了，那人家就白弄了半天，就要把定金拿走当做补偿。定金数额没上限，越多越有诚意，下限的话，各地情况不一样，也是根据房子的价值来定的，网上很多说是至少5000，但如果买便宜的房子是不用这么多的。具体数目中介会告诉你。定金一般是要用check的方式支付，没有check book的朋友可以提前做好准备，以免临时抱佛脚。中介会准备好一些正式的表格，文件，上面写明买主的信息，出价，定金，是否要求卖家出交易费（closing fee，下面会讲）等等，要买主签字后，连同定金的check一起发给卖家。卖方的中介收到出价和定金后，就会和房主商议决定是不是要接受这个价格，或者还价，或者干脆拒绝买卖。无论做出什么选择，对方必须在2天之内回复，这是为了杜绝卖家收到多份出价后用拖延的手段进行恶性抬价。如果对方接受出价最好，否则要来来回回讨价还价几个回合，直到双方满意为止。最后的成交价有可能跟最开始你查到的listing价格相去甚远，因为这里有个供求关系的问题。一般来说，一个还过得去的房子，上市一个月以上，都会有至少10个人看过，有两三个竞争者是很正常的，这时候卖家自然要比较谁的条件好。卖家比较的不只是出价，还包括买家的付款方式（现金还是贷款，一次性付清还是分期）。如果是贷款，甚至还要比较各个买家的贷款条件（比如银行信誉，最大贷款额，利率，首付等等）。还有的卖家会有自己的判断规则，比如对老房子有感情的卖家可能会青睐心灵手巧会呵护房子的人，对社区负责任的卖家会青睐看起来老实本分的家庭；甚至和卖家面谈（如果有机会的话）的过程是否愉快也会成为他考虑的因素。另外，卖家是不是着急卖房子，也会影响价格。所以卖家一般拒绝透露卖房子的原因。如果你有机会和房主面对面交流，猜出或套出对方着急出售，就可以放心大砍价了。要说明的是，一旦出价，买家就相当于锁定了这个房子，一般不会再对其他房子出价了，除非买家愿意最后损失掉定金并赔偿卖家的相应损失，所以出价要谨慎，确定了你可以接受这栋房子之后再出。不由得想起美国大学逐年提高亚裔学生的申请费，就是因为太多人都会宁肯花钱也要多申。不过升学要趁年轻，耽误一年都很严重，但买房子则不急于一时。

作为American Dream的一部分，买房是每个留在美国打拼的人都要经历的过程。最近狂看房子，头都大了。把经验写下来，一来整理备忘，二来帮助后人。掌握整体的流程非常重要，有一个Big Picture，做到心里有数。 所以这篇文章按照正常贷款买房的流程，一步一步地来讲，争取事无巨细，将细节在流程中讲明白。a. 找中介（realtor）（可选）Realtor就是房屋中介（感谢Nova~帮忙翻译），就是带你搜房子，看房，与卖家砍价，做文件，联系贷款公司，验房专家(Inspectors)等等，在整个买房过程中站在你这边，帮助你完成整个流程的人。中介带你看房子和其他的服务都是免费的（后面会讲，佣金由卖家来出），只有当交易结束后才会拿到工资，所以如果是自己找不认识的中介，一般要签合同（包括独一性条款，也就是在终止合同之前，你只能用这一个人，不能再找其他中介来

“抢生意”）。如果是亲戚朋友介绍的，也可以不签，出来混要讲信誉。。如果实在不满意中介的服务，可以和他商议结束合同，按照合同条款里写明的赔偿人家损失（毕竟带你看了N多的房子），再另外找人；如果是熟人介绍的，请人家吃个饭也就是了。

一般来说，买家和卖家都各自有中介。 双方的砍价还价，签署文件等等大部分都通过中介完成，所以双方不用直接见面。有些州允许买家和卖家是一个中介，但是要求买卖双方都清楚这一点并且同意的前提下才能成立，但这毕竟是少数。买卖双方的中介的佣金都是由卖家出的，一般是房价的6%左右，由两个中介来分。所以对于买方而言，是不用给中介付一分钱的。美国买房子，房源一般分为三类: Sale By Owner, Market Sale, 和Auctions。第一类Sale By Owner是指房主不愿找中介额外花钱，所以想直接和买家或买家的中介交易。好处是：第一，省了一笔费用，房价也能相应便宜一些（羊毛出在羊身上嘛）；第二，这一类房子很多不在市场上挂牌，中介也搜不到，如果你自己在网上找到了（比如通过Craiglist)，或者开车到处转悠看到的，就是额外收获，竞争小很多。如果在市场上没有搜到满意的房子，可以考虑这种方式来看看额外的房子。作为买家，也可以选择不找中介，但可能无法保障你的权益。中介会帮你在合同上确认很多条款，比如如果房子检查出来有大问题我们有权终止合同，能够帮你合法地结束合同，拿回定金，也就是尽最大可能保证你的权益。如果自己找Sale By Owner的房子，又不大懂法律的话，容易在合同上面吃亏，再找律师帮忙又是一笔律师费，有可能得不偿失，只适合有经验的炒房人。第二类Market Sale就是一般在市场上卖的房子，房主可能是个人，也可能是银行或者政府（在拿出房子去拍卖之前，会在市场上尝试卖出，实在不行再低价拍卖收回有限成本）。房主通过中介在市场上挂出去自己的房子，也就是Listing，给出要价，房子情况和照片。这里的市场挂牌要分为中介体系内部的市场，以及最近兴起的公众市场。中介市场的话，只有通过中介的系统能得到信息；公众市场的信息则被所有人共享，比如通过像Zillow，Trulia， Realtor这样的网站就能搜到。买卖双方都需要有中介代理。所有这种房子，都是可以找中介带你进到屋子里面看的。有些屋主还没搬走，就需要中介提前预约时间；大部分房主都已经收拾好搬走了，留一个空房子在那里随便看，中介就可以带你随时去。所有这类的房子门口都有一个标准的钥匙容器，中介都有随身携带的无线机器（像手机一样），输对了密码就可以打开这个容器，从里面拿出钥匙，就可以进去了。可以进去仔细看看房子有没有什么问题，也可以带懂装修的人进去，估计一下需要装修的工程量和价格。第一次买房的话，毫无疑问这种途径是最保险和省心的，因为你可以进去看无数次。第三类Auction就是银行或者政府的拍卖。一般在县政府指定的地点在固定时间（比如Lake County是每个月第一个周五上午）周期性进行。拍卖的房子一般是由于原房主交不起贷款被银行或者政府强制收回的(foreclosure)，不允许进去看房，只能提前在外面看看大概。这类房子清一色是SOLD AS IS，就是卖家不负责维修，卖的时候房子是什么样的就是什么样，一切后果自负。由于上一任住家被强行收走了房子，为了发泄怨气很多都会在走之前把房子糟蹋一番，所以一般都要装修一番才能住。不让进房子看，也是为了某种程度上保护银行/政府的利益，不过一般起拍价也特低，相对还算公平吧。由于不让进屋看，顶多扒着窗户大概看看，所以要求买家比较有经验，能自己进行初步的评估，估计大概的装修费用才行。拍卖房运气成分比较大，得经常去拍卖会碰碰，如果没有太多竞争对手，有可能买到特便宜的房子。但是对于初次买房的的工薪阶层来说，一来没有时间去看房子/参加拍卖会，二来自己不会评估装修费用，三是不懂行情，通过这种途径买房不太实际，容易被坑。对于有时间，也有些资金想投资炒房的人来说，可以关注一下这个途径。

b. 找房子这一步自己要做功课，不要偷懒。首先决定好对房子的要求，比如房子的类型，至少几个房间，几个卫生间等等，让中介帮你找。他的数据库的资料更加全面，能搜到还没有上市的房子。再就是自己在网上通过Zillow, Trulia, Craiglist等网站找。上面房子的信息很全，包括位置，年数，几个卧室，几个卫生间，有没有地下室，房子的照片（1张到30张不等），还能搜到房子的价格历史，房产税历史，交易历史等等, 可以作为中介的补充。美国的居住房大致分为3类，分别是House, Townhouse和Condo。House也就是我们所说的“别墅”了，其实就是独立屋。国内城市里很少这样的房子了，农村当然都是House了。由于美国大部分地区都是农村或县城，所以以House居多。来上个图：

这是比较“典型”的美国独立屋，地上两层，地下一层，带个烟囱，一般2到4个卧室，1到2个卫生间。后面一般有后院和车库。独立屋的价值最高，因为你买的不只是房子还有地，还有地底下能挖出来的任何东西（包括石油）。正因如此，即使是上了年纪的独立屋（50年以上房龄），只要保养得当，还是很保值的。所以很多搞房地产投资的人都会优先选择独立屋，事业有成的中年人也一般住在独立屋里。缺点嘛，就是要自己除草，扫雪和修葺房屋（比如屋顶隔几年就要保养一次），不修还不行，政府会罚款，因为会影响市容。对于有一定闲暇时间，喜欢动手干活的人来说还好，如果工作繁忙无暇顾及的话就比较麻烦了，雇人来做贵的很。Townhouse就是连体别墅，和House差不多，最大的区别就是Townhouse是一排House连起来，也就是说墙隔着墙，院子挨着院子。上个图：

Townhouse仍然是独门独户，只不过几家挨的近了一点。一般来说，Townhouse的面积要比House小一点，价格也便宜一些。很多Townhouse就像一个House从中间劈开插了一面墙进去一样，两边都是对称的格局，几乎就是一半House，该有的都有，地上两层和地下室，后院和车库，只不过都是一半的大小。由于离得近了，隔音就有问题，如果邻居很吵就会比较烦了。Townhouse可以说是House的精简版，对于不想花太多钱买House的人来说是一个折衷方案。最后就是Condo了， 也就是公寓。国内城市里的居民楼就是这种，一般都是几栋楼组成一个小区，上个图先：

去当地County的Treasurer网站，输入房子的地址或者Owner的姓名，可以搜到这个房子的纳税历史，即过去几年每年估价多少，交了多少税。（Lake County可以，其他地方不知道行不行）。政府相关部门每年都会对房子重新估价，比如一些老房子，价值会逐年递减（因为寿命快到了），或者你买了房子以后加装了一个卫生间，重新铺了屋顶什么的，房子的估价就会增加。根据估价，乘以当地的税率，（基本上）就是你要交的税了。说“基本上”，是因为里面还可以申请很多免税的条款，比如如果这个房子是你的主要居住房（一个人可以有多套房子，但只能有一套主要居住房），就可以省下近一半的税；还有如果你是贷款买房，贷款里面交的利息和PMI（什么是PMI下面会讲）也可以用来抵税；还有其他如退伍军人， 65岁以上低收入老人等等名目繁多的免税条款，各个地方政府的要求都不一样，需要自己去州/County政府的网站上查询），但对于中国人来说主要的免税项目就是“主要居所”这一项。如果是买来出租，或者投资（低价买入，装修，高价卖出），就无法享受“主要居所”的免税项目。在我们这大概能差一倍的税金，还是很可观的。所以有些美国人（如我的房东）就很精明，把自己家的二楼装修一下租出去，自己仍然住在一楼。这样既可以享受”主要居所“的免税，又可以拿到租金，一石二鸟。我一直想不通为何我们房租这么便宜，现在才豁然开朗。这种租赁形式，很适合中国学生，因为和美国房东的接触可以学到很多东西，同时中国学生一向都很安静，不像美国年轻人周末又蹦又跳喝酒吸毒，这点对于喜欢安静的美国房东来说至关重要，所以他们也愿意低价租给中国学生。多说一句，对于新来美国的同学，建议你们多找找这类房子租，比学校宿舍或者公寓什么的要强得多。住宿舍就是一起吃饭打游戏，住公寓就是一起喝酒打麻将，当然同时也可以交到朋友，有得有失吧。OK，话说回来，看好一个房子后，查查它前几年的税，你就能知道这是个人家住的房子（一般保护的较好），还是出租房或投资房了（出租房一般都糟害的比较脏）。c. 看房找到心仪的房子后，如果有时间最好能过去转转，看看周边的情况，比如邻居是不是显得友善，社区是穷是富，周围的房子是高大上还是破破烂烂，马路是不是年久失修，是不是靠着铁路，高压线，或者墓地，等等等等。另外虽然还不能进去看房，但在外面看看也能给你很多的信息，比如如果砖房出现裂缝，木板房屋顶烂了等等，都可以看出来。如果英语和交际能力强，敲门问问邻居这个房子的情况有时会得到意想不到的有用信息。如果认真，可以在周五或周六晚上去房子门口听听，看看有没有邻居经常Party非常吵闹什么的。下一步就是找中介（或者Sale By Owner的房子联系房东预约时间）进房子里面看了。最好带着照相机或者手机。进去以后先大概看看，楼上楼下走一遍，对房子有个整体印象。然后回到门口开始第二遍看房，主要是照照片，把各个房间，楼梯，地下室等等都多照些，每个房间尽量换几个角度多照几张。一来可以自己备忘，二来可以给他人分享，比如发给父母看看，或者发给懂房子的亲戚朋友帮忙参谋一下，好处多多。如果时间允许，中介不催你，再第三次看一遍房子，这次是细看，主要找问题，比如窗户挨个试试能不能打开，灯能不能开，墙壁有没有破损/弄脏，木头有没有破烂，地下室有没有长霉，隔音如何，等等。另外注意看看必要的家电在不在，如果在，一般都是算在房价里的，如果不在了就说明自己还要买。这些包括做饭的炉台（一般包括烤箱），抽油烟机，冰箱，洗衣机，烘干机，微波炉，洗碗机。这些东西都不便宜，如果要自己买，这笔开销也要算进去了。如果时间不够，也可以等到第二次再约中介来看。中介看了之后也会给你一些意见，多和他谈谈，看看这个房子状况如何，砍下多少钱比较实际。至于暖气，水电这些不用细看，回头会有home inspector来查。根据个人经验，第一次过后，换个时间（最好不同的天气）再去看房比较好，比如阴天和阳光明媚的晴天，感觉完全不一样，会给你一个更加全面的认识。

房子周围的环境也至关重要，可能对房子有着很难直接想到的影响。举个具体的例子吧。我们看中了一个房子，正对着公园，出门就是绿地，公园里还有条小河，环境优美。看房时发现正门右上方砖墙上有多处裂缝，还有一处已经修补过了但是有明显痕迹。裂缝不是很明显，中介也说是小问题，抹上水泥就可以了，我们就没在意。后来经过妈妈提醒，才知道可能是由于地基沉降不均匀导致的。于是我们又回去到二楼卧室仔细查看，发现那一面的墙上也有裂缝，才意识到房子的那一面整个都有问题。上网查查地基下沉的照片，又感觉这房子的裂缝不是那么严重。打算找专业的公司来检查一下，上网查到一家公司，通过他们的网站这才发现周围还有几家房子有过类似问题，都是由于那条小河泛滥导致的。我又想起08年这一带确实发过大水，进一步推断，可能是由于每次发大水时导致地基周围的泥土松软造成的伤害，水退了以后泥土又变得坚硬了，加上小河距离房子还有段距离，中间隔了个公园，直接目视看不到，所以影响不大，看来裂缝不明显，但是新旧伤疤却很多。再查查这条河的泛滥记录，果然每过几年就有高水位的情况出现。这种在洪滥区(flooding zone) 内的房子是在政府注册了的，要强制购买泛滥保险，又是一笔额外的开销，需要谨慎。

一个房子比较重要的方面（最值钱的部分）包括地基，建材，防水，屋顶。和树这些。树比较有意思，是一个隐藏属性，新手看房时很难察觉到其重要性，其实它会影响很多其他方面，下面会逐个讲解。房子东西侧最好是落叶树，夏天树荫可以降低屋内温度，冬天可以让阳光照进来保暖。南北侧最好是针叶树，落叶少不用清理那么多叶子减少劳动量。

地基是最重要的，万一出事就是整房倒塌。如果发现有地基问题的痕迹不放心，可以找专业的公司用无线技术测量评估一下地基的损坏程度。建材的话包括钢筋混凝土（高层和公寓常见，house很少)，全砖房(house 较少），半砖半木板房（下半部分是砖，house很常见）和全木板房(house很常见）几种。根据所在地区不同各有优劣。钢筋混凝土自然是最好但是因为成本问题house很少见。砖房一是牢固，二是不怕白蚁，缺点是抗震性差地震时容易倒塌，适合在龙卷风频发而地震很少的地区，或者白蚁很多的地区。木板房怕白蚁，但是抗震性很好，适合海岸等地震带地区。如果有大树里地基（外墙）很近要注意，其树根在地下的部分会很大，很有可能已经接触了地基，时间长了会挤压地基变形，尽量避免或者砍掉。砍树要500到几千刀不等，也是一大笔开销。

防水能力对于flooding zone或者降雨量大的地区很重要。水是房子的一大杀手。水渗入地基会造成损坏，万一进入房子内部很难排出，还会导致霉菌问题，非常麻烦。好的防水系统应该包括以下部分：

house的屋顶一般是在木头框架上铺设一层防水油毡布，然后布上面再铺设一层沥青瓦片，一般是每十年左右就要更换一次瓦片和油毡布。大风，冰雹，暴雨导致的大树枝落下甚至树直接倒塌，都会损坏屋顶。更换一次开销在几千刀上下，所以需要额外注意一下。不用自己爬梯子上去看，home inspector回头会上去检查。很多Zillow类的网站可以查到上次换屋顶是哪年，可以帮助判断其寿命。

中央空调/暖气和热水罐属于大件设备，也可以仔细看看。美国大部分house都是中央空调，外机一般是座机，在房子外面可以看到，看看风扇是否生锈，运转时噪音大不大，机箱内部杂物是不是很多，比如落叶甚至老鼠窝等，氟利昂管道是否有裂缝或漏液迹象。外机表面可能有空调的型号，记下来查一下看看这个型号的具体参数，常见问题，寿命等。内部的话，看看鼓风机运转时噪音大不大，大的噪音预示着鼓风机要坏，换起来也是几千到的开销。看看各个屋子空调口出风大不大也能判断鼓风机的健康状况。夏天的话感受下空调是不是凉，如果不凉可能要加氟利昂或者有管道泄漏。东西有落叶树的话可以帮助保持温度和省电，其实作用很明显的。

暖气系统有好几种，我只熟悉用天然气的furnace，一般和中央空调共有一套系统。把furnace的面板拿下来，里面会标注暖气系统的型号，记下来research一下。冬天看房子去房间出风口看看热不热。

空调和暖气系统有些是multi stage的，相当于国内空调的变频，就是有高低档，太热了用高档，稍微热时用低档，好处是房间温度变化平缓，不会感觉一会热一会冷。这个可以记住型号以后research。另外能耗方面也有评级，可以看看空调是否费电，暖气是否费气。全套furnace换下来要将近一万刀，空调也差不多。

北方的房子都有热水罐，就是立在地上的一个大圆柱桶，用天然气或者电加热。水罐表面一般有生产/安装日期，寿命一般是13年左右。普通水罐需要定期冲洗，尤其水质硬的地方（含钙镁离子多）。好些的水罐有自清洗功能，虽然也需要定期冲洗但频率可以小很多。对于第一次买房的同学来说， 不要怕没经验，觉得自己进去看了也看不懂。对策就是多看，越是新手越要多看，最忌讳只看了几栋房子，发现一个还不错的，中介一忽悠，一激动了就买了，往往会后悔。正所谓久病成医，多看房子，有了比较，慢慢就知道了好坏。看一两年还不买的大有人在，所以不要担心。另外，房源是很有季节性的，某几个月会集中放出大量房源，可能今天你在网上查了还没有满意的房子，明天就有了一大堆，所以不妨慢慢等一等，免得错过好房子。买房子是大部分人一生中做的最大一次购物，一定要慎之又慎，不然就要后悔一辈子。d. 申请贷款预批准看好了房子，就可以开始办理贷款了。其实这一步是比较灵活的，不一定非要看好房子了才做，可以提前。因为申请贷款要先做Pre-Approval，而这一步跟任何房子都是没有直接关系的。这里详细讲一下贷款相关的知识。首先是贷款类型。美国买房贷款一般分为常规贷款，FHA贷款和VA贷款。VA是针对退伍军人的优惠贷款，跟我们没太大关系；FHA贷款是美国政府提供的，针对交不起首付的年轻人和穷人的贷款。它允许贷款人交很少的首付（最低3%），但条件是要交一笔手续费（天下没有白吃的午餐）。这笔手续费是可以放在贷款里面的，也就是说你一开始不用交，慢慢还就是了。最常见的还是常规贷款，一般由银行，传统贷款公司和新型贷款公司提供。这类贷款的共同特点是，一般要求有至少20%的首付，或者说最多只给贷80%的房价。如果你交不起20%的首付，就会被认为有一定风险，有还不起贷款的可能。所以为了做成买卖同时消除风险，贷款方会强制要求20%以下首付的买家购买“贷款保险”，也就是PMI。这个保险保证你还不起贷款时，借贷方不会有所损失。PMI会被算到整个贷款周期里面，按月缴纳。值得一提的是，当你慢慢还贷还到房价的20%时，就可以申请取消PMI了（因为风险没有了）。小心银行“忘记”告诉你了，继续交下去可是要当冤大头了。

贷款过程中有一些概念需要搞清楚，就是Pre-Qualify（预先符合条件证明）, Pre-Approval（预先准许贷款证明）, 和 Loan Commitment （正式准许贷款合同）。其中，Pre-Qualify和Pre-Approval是借贷方出具的你贷款能力的初步证明，一般用来在出价时向卖方展示，以表明你的借贷能力和诚意。

Pre-Qualify 是最快，也是作用最小的一种流程。一般是由你向借贷方提供你的基本资料，比如年收入，债务，信用分数等等。借贷方不会核实任何信息，只是把你提供的信息输入到他们的系统中，由系统内部的公式计算出来你大概最多能贷多少钱， 或者在贷一定数目的钱时，可能的利息，月供等等信息。由于信息没有被核实，也没有交易过程中才决定下来的费用等信息，最多只能算是一种“模拟”或者”预测“。大部分贷款公司都不会在pre-qualify时查你的信用历史，所以相对“安全”（不会给你的信用积分造成伤害）。由于意义不大，顶多申请一两家的Pre-Qualify也就是了。最大的意义就是让你心里有个数，大概能以什么条件贷到多少钱，这样买房的时候就不会去看超出自己借贷能力的房子了。你也可以用它去跟卖家出价，但是其效用远不如Pre-Approval。Pre-Approval 是比Pre-Qualify更加正式的流程。除了要向贷方提供基本资料以外，还要提供证据证明资料的真实性。同时贷方也会调阅你的信用记录，会对信用分数产生伤害（掉4到8分左右）。这个过程一般要2到3天，最后贷方会出具一个详细的证明，证明你有能力借到多少钱，利率和相关的条件如何等等。这些信息就要准确得多了，和你最后贷到的条件相差无几。所以，Pre-Approval的效用自然也就更大，能够更好的向卖方证明实力和诚意。Pre-Approval要求你出具的证明，一般包括最近2到3个月的银行账单（证明你的资产），最近2到3次的工资单，最近2年的报税记录（有些借贷方要求完整的报税文件，有的只要W-2）。所以看房的时候就提前准备好这些文件，免得临时抱佛脚。另外有些同学如果刚刚加薪或者跳槽，没有足够的工资单和报税记录来证明新的工资，也可以让贷方与你的雇主联系，让HR出具一份工资（加薪）证明就行了。Pre-Approval一般在3个月内有效，也就是说，3个月内你可以拿着办好的Pre-Approval到处去看房和讲价。需要注意的是，理论上在14天之内（新的FICO公式是49天）由于申请买房贷款而进行的多个信用查询，是可以算作一个的，这样可以最小化对信用分数的伤害，要善加利用。但实际操作中，多个查询未必会算成一个，需要你自己注意并及时file complaint.由于利率是时刻变化的（像油价一样，一小时能变好几次），Pre-Approval开出的条件并不代表最终条件，所以多找几家Pre-Approval以比较利率是没有意义的。只要开一份，够讲价用了的就好。等到定下房子之后，再货比三家也不迟。当然这就意味着，如果你能在14天之内拿到Pre-Approval，找到合适的房子，签好合同的话，就能避免再一次的信用查询。这个还是比较有挑战的，需要提前看好房。但是很多中介一开始就会催你办Pre-approval, 因为一来出价时比较保险，二来对他们也是一种保证，保证你有钱买，而不是看了半天房子白看。另一种选择，就是在14天之内撒开网，到处办Pre-Approval，不管给出的条件好不好，这样起码在各家借贷方都留下了“案底“，等到了正式申请贷款的时候，就不用再查信用分数而是直接使用第一次查询的分数了。注意这并不代表最后借贷方不会再一次查你的信用记录，事实是大部分借贷方都会最后再查一次以确保没有变化，这的确会对你的信用分数再次伤害，但是他们这次查的是你的信用记录，而不是分数，所以即使分数下降了也没有关系，使用的仍然是第一次查到的分数。下面说说三种类型的借贷方：银行，传统贷款公司和新型贷款公司。 一般来讲银行的贷款项目比较单一，要求较高，利率方面也不是很好。Chase甚至要求拿到购房合同才能开始做Pre-Approval。各种要求非常苛刻，属于最难搞的一类。 传统贷款公司，一般是在某个地区做了几十年，享有一定声誉的公司。这种公司一般比较old school，要求买方最好预约时间现场交流。而且在Pre-Approval方面相对谨慎，要求的材料比较多，要2到3天才能做好。但是一旦拿到这种公司的Pre-Approval，其效力非常大，而且在后期审核过程中也不会有太大变化，公司比较讲信誉。 新型贷款公司，一般是以互联网媒体为主要依托，比较年轻的公司。这种公司一般比较aggressive, 一旦得知你要贷款，就以第一时间催着你办Pre-Approval，可能电话里40分钟就直接出pre-approval，然后再让你后补材料都可以。这种公司给出的利率比较吸引人，但最后能不能拿得到就是两说了。还有一种途径是自己出钱雇佣一个Mortgage Broker，也就是贷款经纪人。经纪人拥有大量贷款的信息，把你的情况告诉他，他就会帮你搜出所有符合条件的贷款并加以筛选，比较省时省力。当你的条件不是很好，比如信用分数很低，或者月还贷能力很低时比较找broker比较有用。我没有请过，就不多加评论了。

e. 讲价拿到Pre-Approval以后，下面就是讲价的过程了。如果是Sale By Owner, 就自己和房东交涉；如果是Market Sale，就告诉你的中介想出的价格，中介会告诉你这个价格是不是合理，商量决定后发给对方的中介。于此同时，一般都会要求买家出一定的定金(Earnest Money)，以表示诚意。定金的主要作用就是为了让卖家放心，否则人家认真跟你谈，签了合同，搞到最后你又说不买了，那人家就白弄了半天，就要把定金拿走当做补偿。定金数额没上限，越多越有诚意，下限的话，各地情况不一样，也是根据房子的价值来定的，网上很多说是至少5000，但如果买便宜的房子是不用这么多的。具体数目中介会告诉你。定金一般是要用check的方式支付，没有check book的朋友可以提前做好准备，以免临时抱佛脚。中介会准备好一些正式的表格，文件，上面写明买主的信息，出价，定金，是否要求卖家出交易费（closing fee，下面会讲）等等，要买主签字后，连同定金的check一起发给卖家。卖方的中介收到出价和定金后，就会和房主商议决定是不是要接受这个价格，或者还价，或者干脆拒绝买卖。无论做出什么选择，对方必须在2天之内回复，这是为了杜绝卖家收到多份出价后用拖延的手段进行恶性抬价。如果对方接受出价最好，否则要来来回回讨价还价几个回合，直到双方满意为止。最后的成交价有可能跟最开始你查到的listing价格相去甚远，因为这里有个供求关系的问题。一般来说，一个还过得去的房子，上市一个月以上，都会有至少10个人看过，有两三个竞争者是很正常的，这时候卖家自然要比较谁的条件好。卖家比较的不只是出价，还包括买家的付款方式（现金还是贷款，一次性付清还是分期）。如果是贷款，甚至还要比较各个买家的贷款条件（比如银行信誉，最大贷款额，利率，首付等等）。还有的卖家会有自己的判断规则，比如对老房子有感情的卖家可能会青睐心灵手巧会呵护房子的人，对社区负责任的卖家会青睐看起来老实本分的家庭；甚至和卖家面谈（如果有机会的话）的过程是否愉快也会成为他考虑的因素。另外，卖家是不是着急卖房子，也会影响价格。所以卖家一般拒绝透露卖房子的原因。如果你有机会和房主面对面交流，猜出或套出对方着急出售，就可以放心大砍价了。要说明的是，一旦出价，买家就相当于锁定了这个房子，一般不会再对其他房子出价了，除非买家愿意最后损失掉定金并赔偿卖家的相应损失，所以出价要谨慎，确定了你可以接受这栋房子之后再出。不由得想起美国大学逐年提高亚裔学生的申请费，就是因为太多人都会宁肯花钱也要多申。不过升学要趁年轻，耽误一年都很严重，但买房子则不急于一时。