当初在中介的巧舌如簧下，贪便宜的我冲动之下买了一套公寓，没过几年就连连叫苦。从购买的本质上来分析买房行为，我们想获得的无非有两种东西：使用价值和投资价值，下面我就从这两个切入点来分析下吧，给还没入手的你们聊一聊我为啥叫苦。
从使用价值上来看：
1. 冲低价房过渡。初入社会打拼的年轻人，钱包里没有多少钱财，却也不愿居无定所和给房东打工，索性瞅个便宜的房子先稳定下来，给自己一份安全感。若作为过渡性房子而言，公寓还是适合的，毕竟价格比一般住宅优惠很多。然而，公寓房按商用水电收费，价格是民用水电的两三倍。每月薅一次羊毛我感觉不出来多疼，但月月被薅羊毛，积少成多啊。
2. 为了提升居住体验。工作一些年后，手头有了一些积蓄，希望让家人住个地段、环境、治安等都不错的大房子，提升一下居住体验，公寓就不太适合了。一般为了这个目的买房的，都是抱着长久居住的打算，然而公寓的产权只有40年，比如我25岁入手，65岁产权到期，届时我没有挣钱能力了，哪儿还有能力折腾。另外，公寓的采光和结构设计一般不如住宅，光线不好又居住密集，也影响家人的生活质量。
3. 为了孩子上学。虽然学区房未来有被取缔的趋势，但是现阶段，学区房仍然是很多家长送孩子进入理想学校的有力途径。买公寓的时候我还单身，考虑不周全，谁知人算不如天算，很快我就结婚生子了，然后悲催地发现这套公寓既不能落户，也不算学区房，没有优先就近入学的资格，只能另想办法解决孩子的上学问题，其中折腾就不细表了。
4. 为了通勤方便。若是固定住所在城市的另一端或另一个城市，每天通勤往来太辛苦，工作相对稳定不差钱儿，也不想租房，在靠近工作地点或交通便利的位置，购买一套精装修拎包就能入住的公寓，也是个不错的选择。不幸的是，我换工作有点频繁，位置更是跳脱……
当初在中介的巧舌如簧下，贪便宜的我冲动之下买了一套公寓，没过几年就连连叫苦。从购买的本质上来分析买房行为，我们想获得的无非有两种东西：使用价值和投资价值，下面我就从这两个切入点来分析下吧，给还没入手的你们聊一聊我为啥叫苦。
从使用价值上来看：
1. 冲低价房过渡。初入社会打拼的年轻人，钱包里没有多少钱财，却也不愿居无定所和给房东打工，索性瞅个便宜的房子先稳定下来，给自己一份安全感。若作为过渡性房子而言，公寓还是适合的，毕竟价格比一般住宅优惠很多。然而，公寓房按商用水电收费，价格是民用水电的两三倍。每月薅一次羊毛我感觉不出来多疼，但月月被薅羊毛，积少成多啊。
2. 为了提升居住体验。工作一些年后，手头有了一些积蓄，希望让家人住个地段、环境、治安等都不错的大房子，提升一下居住体验，公寓就不太适合了。一般为了这个目的买房的，都是抱着长久居住的打算，然而公寓的产权只有40年，比如我25岁入手，65岁产权到期，届时我没有挣钱能力了，哪儿还有能力折腾。另外，公寓的采光和结构设计一般不如住宅，光线不好又居住密集，也影响家人的生活质量。
3. 为了孩子上学。虽然学区房未来有被取缔的趋势，但是现阶段，学区房仍然是很多家长送孩子进入理想学校的有力途径。买公寓的时候我还单身，考虑不周全，谁知人算不如天算，很快我就结婚生子了，然后悲催地发现这套公寓既不能落户，也不算学区房，没有优先就近入学的资格，只能另想办法解决孩子的上学问题，其中折腾就不细表了。
4. 为了通勤方便。若是固定住所在城市的另一端或另一个城市，每天通勤往来太辛苦，工作相对稳定不差钱儿，也不想租房，在靠近工作地点或交通便利的位置，购买一套精装修拎包就能入住的公寓，也是个不错的选择。不幸的是，我换工作有点频繁，位置更是跳脱……
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥，我目前可以准备600万，想保值加学区，现在孩子在昌平北师大小学，明年可以上昌平北师大初中。孩子学习一般，本来考虑自主加学区，想去望京的，但是朝阳高中升学率不高。还有一个选择去国际学校，目前还拿不定注意明年的初中到底去哪，想先套房备着，多一个选择。链家上面看了一套望京宝星国际73平一居 650万，其它有的基本都十万了，也有小点户型60多平，8.5万的，显示去年挂牌的，其他澳洲康都也基本10万了。还有慧谷阳光稍微低一些，新北苑好小区也10万左右了，还有亚运村嘉明桐城。您建议选哪个小区？孩子上学选择还想听听您的建议？
我在买房的路上四次选择都走错了，第一次买了商铺，疫情退租现在还没有租出去，每月要还两万贷款。第二次个人首套名额用在了外地。第三次先生首套买了个小开间。第四次买了新房泰禾昌平拾景园，烂尾了，您说的坑我基本都踩了，损失就不说了，之前也是自己太冲动，现在想谨慎一点，还麻烦您帮分析一下。
还有650的这个70多平是个一居，70多平一居是不是有点大了？咨询要不您收点费吧，老免费咨询实在不好意思。
回答1：
1、国际学校得看自己了，现在要说正是低潮期，据说很多国际校都招生困难。但我对这不懂，我家孩子是不打算上的，没建议。
2、如果是看现有朝阳的选择，那建议首选慧谷阳光，次选嘉铭桐城。
嘉铭和陈分清朝没什么太大区别，老牌标杆小区保值性强也没有学区溢价，居住的性价比高。虽然近些年没有望京和新北苑的涨幅高，但可以说是相当稳妥的，占不到多少便宜但肯定不吃亏。
宝星国际如果现在达到10万，那涨的有点儿多了，这涨幅都超过橄榄城了（我也没细算，估算而已）。现在入手未必合适，大概率至少处于阶段高点。对口校好像还是清朝吧，和陈经纶处于同等级别，新建校也需要磨合（也有可能多校了，我忘了）。澳洲康都是不太好说，我对这里的空调系统有疑虑，年头长了或许会影响些价格走势，这次行情就有些略弱，说不太好。
新北苑也涨的有点儿高了，确实是很值得投资的板块，就是现在未必合适了。对口朝外来广营，本校很好，但和这校区的关系好像还是不太近，指标不多。如果孩子学习不是太好，那未必能进入本校高中，总体看下来至少不比陈经纶强。
慧谷阳光是挺正常的，一直这样，不温不火，小高层板楼到什么时候都属于保值性强的。价格低？应该低不了什么，只能说涨的慢了一些。但这种小区一般都不会暴涨暴跌，算不上张扬也从来不被甩下。
总之我的建议挺简单，这种时期没必要追高，选择相对平稳走势的或许收益更高，至少降低吃亏的概率。
3、70多平的一居看目的是什么，自住就合适，投资就不合适，偏大了。从投资讲一居别过60平，50左右才合适呢，租金相对高也好租好卖。70多平要能改也行，宝星国际的够呛，也是公寓设计，不太好改。
4、我不收费。以前试着收过，但一天回这十来个，收个2/3000块钱也就到头儿了，可弄的还挺有压力，犯不上。这我有时间想答就答，不担责任也不用老惦记着，刷个存在感挺好。
没什么不好意思的，市场行为都是各取所需，公平。有些东西用钱衡量并不划算，至少我觉得收点儿小钱儿倒不划算，想多要又没人给。出的建议愿意接受就接受，不接受也无所谓，就是供个参考而已。
提问2：
章哥，您一直说朝青板块能够保值增值，我最近看了珠江罗马，润枫水尚，华纺易城，都有东西两个区，您看这6个小区哪个小区更能增值保值？最近准备买这里，非常感谢。
回答2：
1、这没必要还分什么东区西区了，只要是同一个开发商和物业，相同的建筑形式，那就是同一个小区。这里只不过是被青年西路这条市政路给分开而已，强行再分投资性就没什么意思了。
真细分的话，珠江罗马就能分成四期，其中一期就四个区，那波里、威尼托、哈德良、托斯卡纳，然后二期米兰阳光还可以分成凯撒座，阿波罗、奥迪之星、凡尔赛宫什么的，我都记不清了，太乱。其实就是一个厨子煮八碗炸酱面，连他自己都说不清楚哪碗好吃还更有营养，没必要分那么细。
2、保值增值的话，从历史趋势看是华纺易城最佳，润枫水尚其次，珠江罗马一般了。
珠江罗马是曾经的板块标杆，现在也是，但价格已经远没有当年拔尖儿了。像华纺易城2006年才卖到均价6500，润枫水尚也才7000。但这价格罗马嘉园在2004年就超过了，2006年都均价9000了。
再看看今天的价格，曾经的楼王已经明显被超越。我还住过这儿呢，但也说不太清楚为什么，各方面原因都有吧，反正升值不是太好。
以后我不敢保证，只能说从之前的趋势来看，华纺易城后来者居上，从价格最低逐步上升。这些年的保值情况也挺好，一直没降低，不像有的小区似的波动那么大。仅供参考。
提问3：
章哥，我是非京籍，北京首套没贷款记录，我初级想法在昌平或者顺义买房，首付130-140左右，月供可以还15k左右。因为孩子还有5年上小学 所以想买一个离地铁稍微近点的，有小学的地方，学校就没太大要求本身也没有户口。您有什么推荐吗？自住保值即可，因为没有打算换房想法。最近还看了房山阎村站的京西悦府，您觉得那里适合吗？
回答3：
1、京西悦府，天恒的，能不能保值我也说不太好。要说价格是不太贵，但我是真没去过啊，不知道品质和质量怎么样。如果是质量好，超过周边的同类项目，那就肯定能保值。如果是相同或稍弱，那就说不好了。
2、没别的原因，这就因为这是新房，除非是价格倒挂，否则很难有二手房保值。
打个比方这就相当于新车和二手车。马路上跑的都是老款二手车，价值5-10万不等，现在4S店推出一款新型车，售价12万。那按照常规来说，新车到手就开始打折，哪怕一天没开，也再卖不回新车的价格了。一般前五年贬值最快，之后逐年递减。
那要想让这款新车保值，前提就是质量非常好，真实价值应该是15万，但却以8折的价格出手，这就是价格倒挂。那哪怕是成为二手车之后打折了，仍然能卖出12万。
房子其实也一样，买来了新房就算一天没住，想原价卖出去也不可能。现在京西悦府已经有二手新房在出售，贝壳上有一套卖3.3万，有可能是3.7万买的，现在打了9折在转手，如果算上各种税费的话，估计快8折了。
现在这套新房所损失的就是溢价，也就是开发商的利润。新房的时候没辙，必须让开发商赚钱，否则人家不卖。但既然成为二手房，就看接盘人认可不认可这溢价了。现在看来似乎是没认可，所以价格下调了。
3、当然，如果北京大盘上涨，带动了阎村也跟着上涨。那无论新房二手房都会涨价，这也就相当于保值，只不过得看这新房的价格是否能跟上大盘了。现在假定这新房上市后打了9折，如果大盘上涨20%，那这新房就得上涨30%才能跟上。
4、总之，我不了解京西悦府的质量和品质，判断不出来这价格是否倒挂。这就看自己的考察了，如果能确定质量好，现在的价格被低估了，那入手就合适，等着价值回归就行。但如果是开发商并没少赚钱，该拿走的都拿走了。那或许就跟现在挂牌的这套房一样，先要损失掉溢价，然后再和大盘一起涨跌。至于涨跌幅度就看大盘市场了。仅供参考。
提问4：
章哥你好，我有两套西城的房子，都是两居室，两个小孩不够住，老大已经解决完学位，老二还小不考虑。所以卖掉了，想换个改善性的次新房，西城的大户型太贵了，也没啥房源。最后看了西铁营的昆仑域的186的大平层，2100多万。觉得够大，房子新，我们都在金融街工作，通勤也还方便。但是担心买到了高位，将来升值保值不行，所以咨询问一下。
当时去看了，就惊艳了，因为一直在西城住老破小，居住体验感差，就被一梯一户视野好的大平层吸引了。但是西城房子有学区，房价坚挺，毕竟要拿这么多买这个房子，一旦将来贬值就郁闷了。我们又不能离淘白片区太远，因为老大在这边上学，也没有什么可以选择的。
回答4：
1、昆仑域，我不认为是高位，只觉得价格合适。像旁边的中国玺虽然价格低些，在我看来反倒不太合适了。
或者说市场价就是市场价，所有二手房价格都是买卖双方用真金白银，用一笔笔的真实交易试探出来的，就是现在的真实行情。西城普通学区房的价格高是因为学区，相对来说是坚挺，但下跌的时候是你们没注意而已。
2017年西城跌幅排北京第二，仅次于通州，只不过这后来又涨回来了。而实际上如果把时间段拉长，西城的涨幅也不算太突出，赶不上一些新区板块。
2、像昆仑域，2017年8月份开盘的，正是天气最热的时候，可楼市却正是最冷的时候，这里的价格被压低，均价95000一平。现在涨到了12/3万。当时金融街最抗跌的中海凯旋16万均价，现在17/8万。可以说昆仑域的升值远超西城学区房，但也可以说是正常的价值回归，这才是市场认可的价格。
中国玺几乎同时开盘，价格也差不多，低了几千块钱，同样是被压低的价格，现在也涨了，但不如昆仑域，这也是是市场给出的评估价，正常值。
3、这也没什么可说的，西城学区房在用不上学位的情况下我是不建议持有的。租金低居住体验差，升值算不上多高还有一定的政策风险，换到非学区房合适，居住的性价比高。
这看自己吧，昆仑域至少从现在看起来是没什么不保值的，北京豪宅中算很不错的。之后怎样我不敢多说，至少在十年八年内不差吧，底子打下就很难再短期内改变。仅供参考。
提问5：
章哥好，1、背景原因：现阶段主要是自住，选择这个小区是因为我在附近工作，想走路就近，不想感受国贸地区早晚高峰的地铁跟堵车。当然也觉得附近上班族多，所以万一不住了租出去也不亏，也考量了未来脱手的风险。所以购房范围就限制在附近的几个小区：中高档-金地、蓝堡、阳光100，老破小：光华新居、光辉里小区。
2、综合比较：实地去看过这几个小区，因为光辉里小区房子太老且物业较不好，所以先跳过。光华欣居只有两栋，且塔板楼合建居住感不好也跳过。金地、蓝堡环境好但单价颇高且户型只有大户型好，小户型都很怪，最后只剩下阳光100了，小区环境还可以，虽然以前有商办但都清退了，每平米价格8万左右，综合来讲性价比高。且房主说房本上写的是住宅(高档社外公寓)且是70年产权的，所以未来脱手不用担心。以下是我的几个问题：
1、我知道买房除了房子本身，还要考虑相对其他地段房源的涨幅，所以cbd这个区域是不是已经成熟到未来没什么涨幅空间了呢？所以如果不要求投资回报，光抗通涨能否做到呢？
2、我看上的房子价格在800-1000之间，中介建议我用网签价467万，也就是贷款303万就好，这样税费最省。可是因为贷款上我可以拿到优于公积金的利率，所以虽然税费较高，但是不是应该要把贷款做到最多(税费约多30-40）?
3、因为我是南方人，所以对朝向并不是特别有喜好，但北京这边感觉采光影响挺大的，朝向北的房子，如果高层点是不是就能够采光好点？不一定一定要朝南的？
回答5：
1、考虑的挺全面了，基本就是这种情况。
2、CBD，包括泛CBD，也就是四环内吧，在2009年之前可以说绝对引领了北京楼市的走势。但是近十年来表现普通了，被四环外新区抢走了不少份额。所以四环内这些年升值超过大盘的不多，就几个豪宅；拉平的占到一半吧，不输不赢，这些基本都是普宅；也有一些输了，以公寓和老塔楼为主。
3、抗通胀，看怎么说了。如果是以官方的数字，那北京几乎随便一套房在前些年都做到了抗通胀。但按照楼市的普遍算法，只有跟上了北京大盘走势才算抗通胀。
这依据是按照M2增速得出的，当然也只是简单的对比。比如说吧，2010年，中国广义货币总量（M2）是69万亿，在去年达到了210万亿，三倍。而2010年，北京房价均价稳定在2.2万，去年到今年春天是6.5万，也是三倍。另外还有几种计算对比方法，太复杂，我也看不太懂，懒得用。但甭管那种方法吧，一般都是以跟上大盘为确定性的保值了。
这没有标准算法，还是看自己的理解吧
4、中介的就是常规建议，但只要能接受贷款成本，也能承担月供，那多贷款是应该的。这相当于福利，越多越好，算清楚账就行。
5、我也算半个南方人，北京的采光更多指的太阳光，不是普通的日光。北向的房子属于朝向中最低一档，老北京话“有钱不住东南房”指的就是北向南房。
北向的其实对于自住无所谓，只要自己能接受就行。对于收益回报也影响不大。出租的话对于租金和空置期会有些劣势，但大多发生在行情不好的时候。升值率一般没影响，和其他朝向的价格差率不会轻易改变。劣势最大的是将来出手时的挂牌期，一般会是其他朝向的三倍以上。只要能接受这些就行，相互权衡而已。
6、这好像没什么可用我建议的，自己考量一下利弊就行，都是明摆着的。房子本来也没有完美的，看自己更重视那种需求了。仅供参考。
提问6：
章哥，我目前自住后沙峪，为孩子2024年上一年级，第一选择是尽量不增加资金的情况房产置换到朝阳外国语学校慧忠里片区老破小，可是价格太有压力，12万多一平，得500多万，请问是否值得现在的学区政策下背着压力砸这个小区？第二选择是换慧忠北里，7万一平，小学在国音附小，初中是直升朝外初中么？也想知道换到慧忠北里自住的话，这个地段保值升值潜力怎么样？感谢您的答疑解惑
回答6：
1、是否值得，这没有标准。朝外是朝阳能用学区房进入的最好的学校，现在的学区政策还是单校，相对稳妥的多。能买到当然最好了，但如果压力大那就没必要了，量力而为。这我没有建议，但最好留有余地，孩子上学后的花销可也不少，别给家庭生活造成太大压力。
2、慧忠北里，现在看中学还是单校划片，就是朝外。保值当然没什么问题，可升值也没什么潜力，除非是学区调整。这早就是老小区了，回迁房安置房公房商品房都有，这么多年就是跟随大盘，自己没有单独升值的潜力，不低于大盘就行，别期望值太高。除非是今后朝外把中音合并，或者明确多校，那就算有额外利好了。
3、不过如果现在真是慧忠里12万，北里7万，那赶紧买在北里是很合适的。前提这12万得是真实稳定的成交价，偶尔几套或挂牌价不能太当真。
因为朝外虽然学校非常好，但溢价率总不能超过西城德胜金融街和海淀中关村万柳上地吧？之前一直就是30%不到，那现在都40%以上了，这就和北里的价格差太大了。这说明慧忠里涨的太快，北里没跟上。
那按照常理，过高的价格差率是不可能长期持续的，所有家长都是会用脚投票的。那下一步就两种可能，或是慧忠里降价，或是慧忠北里上涨。那此时买在北里就算是划算了，至少没风险，肯定不吃亏。
4、总之吧，在这么高的价格差之下，如果本身买慧忠里就有压力，那就买北里吧。至少从房价上不会吃亏，或许还占到些便宜。但从后沙峪换过来，来得及吗？尽量缩短卖房后的空白期吧，免得踏空或受损失。仅供参考。
提问7：
章哥你好，我买的东城区南小街的房子79平，孩子已经高中毕业了，这房子留着还是出售换一个大一些的房子呢？这个区域房子以后会不会跌价？
回答7：
1、既然用不上学位了，就看自己是否喜欢东城的环境了。房子是用来住的，愿意住就自住，不自住的话就换掉呗。
2、东城学区房至少这两年是不会单独跌价的，除非是大盘整体调整。2023-2024是北京有史以来入学的最高峰，现在买房的大多都是这两年的家长。