此次论坛由国家互联网信息办公室指导,中国互联网投资基金、国家互联网应急中心主办。来自政府部门、金融机构、数字经济企业、高校及研究院所、中介服务机构等的代表约150人参加论坛。

在论坛上,数字经济投融资联盟正式宣告成立。国家互联网信息办公室副主任盛荣华、中国证券监督管理委员会副主席李超共同为联盟揭牌。

据悉,联盟首批成员近百家,包括红杉资本、IDG资本、高瓴资本、鼎晖投资、深创投等知名投资机构,360集团、蚂蚁金服、字节跳动、滴滴等互联网企业,清华大学、北京大学、中国信通院等高校和研究机构,华泰联合证券、中信建投证券等中介机构。

赛富基金投资合伙人、新派公寓创始人王戈宏出席了本次会议。艾问在会后采访了这位长租公寓资产证券化的先行者。

2013年,王戈宏创办了面向都市青年新型共享租赁式的新型人才公寓——新派公寓,成为中国长租公寓产业的创新开拓者。

创立当年,王戈宏就发起国内首支公寓私募类REITs基金投资,收购位于北京朝阳区CBD的存量旧资产,用创新设计将其改造成新型青年公寓。让都市青年“有品质地居住,有尊严地创业”是创业者王戈宏的初衷。

作为中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs,新派公寓用5年时间将品牌与产品的定价模式打磨完成。

“在新派慢慢打磨的过程中,同行在疯狂地融资烧钱,我作为创始人,每次听到对手公布重大消息,晚上其实都睡不着觉。”回顾创业经历,王戈宏曾焦虑过。

“但其实,做企业就像跑马拉松,长跑更重要的是节奏,该快则快,该慢则慢。”王戈宏总结到:很多长租公寓的企业为什么阵亡?商业模式不对。扩张的太快,但能力没法支持那么快的速度。他们的模式是做贸易的差价模式,比如说公寓的抢楼就像说面粉比面包贵,房租5000块钱,我6000块拿下,为了竞争,另一个品牌用7000块买下,那其实对外的市场行情就是5500块,所以每个人都是亏的。后面怎么可持续发展?很多企业不得不进入融资烧钱的模式。

“我更愿意关注自己10年后是什么样子。”创业6年后,不再焦虑的王戈宏不紧不慢地说道。

目前,新派公寓70%的租户是来自全球的归国高科技,金融及创业人才,堪称“海归创业驿站”。

喊出让“都市青年快乐居住,不再悲催”使命的王戈宏,不仅抓住了青年的心,也为长租公寓筹资难这一痛点找到新出口。

在长租公寓行业,大部分都是轻资产项目,属于二房东模式,但在这类商业模式中,由于主体缺乏强信用进行贷款,以及缺乏资产进行抵押,导致筹集发展资金难度大。

新派公寓采取“品牌运营+REITs基金”的模式,不依靠第三方信用担保,仅靠资产质量和运营能力赢得银行低利率融资,实现用私募基金收购存量资产到改造持有运营最后REITs退出的完整闭环,体现了权益性 REITs 的主要特性,被业内评为是最像REITs 的类REITs产品。

此次论坛由国家互联网信息办公室指导,中国互联网投资基金、国家互联网应急中心主办。来自政府部门、金融机构、数字经济企业、高校及研究院所、中介服务机构等的代表约150人参加论坛。

在论坛上,数字经济投融资联盟正式宣告成立。国家互联网信息办公室副主任盛荣华、中国证券监督管理委员会副主席李超共同为联盟揭牌。

据悉,联盟首批成员近百家,包括红杉资本、IDG资本、高瓴资本、鼎晖投资、深创投等知名投资机构,360集团、蚂蚁金服、字节跳动、滴滴等互联网企业,清华大学、北京大学、中国信通院等高校和研究机构,华泰联合证券、中信建投证券等中介机构。

赛富基金投资合伙人、新派公寓创始人王戈宏出席了本次会议。艾问在会后采访了这位长租公寓资产证券化的先行者。

2013年,王戈宏创办了面向都市青年新型共享租赁式的新型人才公寓——新派公寓,成为中国长租公寓产业的创新开拓者。

创立当年,王戈宏就发起国内首支公寓私募类REITs基金投资,收购位于北京朝阳区CBD的存量旧资产,用创新设计将其改造成新型青年公寓。让都市青年“有品质地居住,有尊严地创业”是创业者王戈宏的初衷。

作为中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs,新派公寓用5年时间将品牌与产品的定价模式打磨完成。

“在新派慢慢打磨的过程中,同行在疯狂地融资烧钱,我作为创始人,每次听到对手公布重大消息,晚上其实都睡不着觉。”回顾创业经历,王戈宏曾焦虑过。

“但其实,做企业就像跑马拉松,长跑更重要的是节奏,该快则快,该慢则慢。”王戈宏总结到:很多长租公寓的企业为什么阵亡?商业模式不对。扩张的太快,但能力没法支持那么快的速度。他们的模式是做贸易的差价模式,比如说公寓的抢楼就像说面粉比面包贵,房租5000块钱,我6000块拿下,为了竞争,另一个品牌用7000块买下,那其实对外的市场行情就是5500块,所以每个人都是亏的。后面怎么可持续发展?很多企业不得不进入融资烧钱的模式。

“我更愿意关注自己10年后是什么样子。”创业6年后,不再焦虑的王戈宏不紧不慢地说道。

目前,新派公寓70%的租户是来自全球的归国高科技,金融及创业人才,堪称“海归创业驿站”。

喊出让“都市青年快乐居住,不再悲催”使命的王戈宏,不仅抓住了青年的心,也为长租公寓筹资难这一痛点找到新出口。

在长租公寓行业,大部分都是轻资产项目,属于二房东模式,但在这类商业模式中,由于主体缺乏强信用进行贷款,以及缺乏资产进行抵押,导致筹集发展资金难度大。

新派公寓采取“品牌运营+REITs基金”的模式,不依靠第三方信用担保,仅靠资产质量和运营能力赢得银行低利率融资,实现用私募基金收购存量资产到改造持有运营最后REITs退出的完整闭环,体现了权益性 REITs 的主要特性,被业内评为是最像REITs 的类REITs产品。

打磨了一年半之后,新派公寓创始人王戈宏不得不加快速度。他所在的长租公寓市场,突然被“雷军领衔投资YOU+青年公寓”的消息抢了互联网头条——关于小米模式颠覆房地产的猜想铺面而来:长租公寓,会是下一个站在风口上的猪吗?

伴着一曲Noral Jones的爵士乐,王戈宏把自己形容为这个行业里“起早赶集”的人。2008年,这位热衷于房地产金融化和建筑艺术的地产基金从业者,结束在美国多年的工作和研究生涯,寄望将广泛运用于海外连锁商业的房地产信托投资基金(REITs)模式带回中国居住市场,为挣扎于购房压力和租房折腾之间的都市白领人群提供服务。

2011年底,离开盛世神州房地产投资基金CEO职位的王戈宏开始创办新的白领公寓品牌。一批公寓连锁亦先后诞生在中国市场,并在最近两年引来PE注资,如君联资本和经纬中国投注的优客逸家,险峰华兴和联创策源投资的上海寓见,以及华平注资的魔方公寓。

在王戈宏看来,这批参与者都处在地产增量市场向存量市场迁徙的浪潮上,而一二线城市核心地段的楼宇改造是最先显现的部分。由他缔造的新派公寓,正是其中一个“金融工具主导下的连锁品牌服务型地产”样本。

资金:REITs模式的本土变体

王戈宏是REITs的信徒。多年的研究中,他发现REITs是解开连锁商业“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”问题的钥匙——连锁业尤其是连锁酒店快速发展的最大障碍是找到合适的物业,除了地段、商业环境、物业结构等技术要素外,市场租金和租约到期续约的不确定性都是重要的风险制约因素。

REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地产信托投资基金,通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。这一模式二战之后发祥于美国,以聚少成多的方式,解决小额投资者投资房地产的问题,此后逐渐被运用到商场、酒店、写字楼、房屋租赁等领域。

根据美国的法律规定,REITs必须拿出90%的利润作为分红回馈投资者,因此拥有REITs身份的公司可以享受税收减免的优惠,同时,REITs向民间资本敞开大门,大量涌入的个人投资资金,能够提升公司的资金状况,并且让股东结构更为多元。

王戈宏认为,“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。万豪集团在上世纪90年代将旗下酒店打包进REITs上市,母公司专注于旗下逾30个酒店品牌的管理与塑造。这种“一轻一重”的双主体运营模式下,轻的经营管理公司负责物业的出租经营和管理,重的不动产基金做资本运作,收购和改造目标物业。而万豪的REITs部分仅用近十几年时间,就做到了与九十年的酒店品牌相当的市值。

王戈宏希望把这种品牌加金融的模式移植到白领公寓勃兴的中国,但现实的执行有诸多无奈。按照国际通行惯例,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通。然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世。王戈宏不得不绕道私募REITs,为暂时难以实现的“证券化”找到替代性方案。

赛富基金合伙人阎焱认同王戈宏看好白领居住市场的想法。在检验过新派公寓紫禁城店的运营雏形后,这位对外声称“从不投资房地产”的PE投资人决定注资新派公寓的管理公司——青年乐(北京)企业管理有限公司,并与王戈宏共同发起“赛富不动产基金”,专门为新派公寓做物业资本运作。

2013年8月,赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价,在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦,次年改造为新派公寓CBD店;加上后续的装修经费,一共花费1.65亿元人民币。在这种基金化的结构下,相当于将新派公寓CBD店分拆份额,以基金的方式发行给32名LP投资人,新派公寓在其中仅投入了1%份额,近乎零投入。

这32位LP 均为国内的高净值人群。后续要保证规模化的融资,赛富不动产的LP结构将向机构LP 倾斜。“比起标准REITs,现在做的其实是份额化的形式,但却是REITs的雏形”,王戈宏表示。

在一轻一重两个主体之间,新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报;四年之后,一期基金到期,LP的股权将会被散售或者整售。 赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算,一期基金的平均年化回报率将超过10%,有望达到13%。

在赛富不动产I期基金的基础上,王戈宏与阎焱正在筹备新的资产金融平台,启动在天津和上海两地的物业收购。王戈宏判断,最近两年是房地产市场的“窗口期”,“要抓住存量资产往外卖的机会”。而更为关键的突破有待监管层面推出首批REITs试点。

打磨了一年半之后,新派公寓创始人王戈宏不得不加快速度。他所在的长租公寓市场,突然被“雷军领衔投资YOU+青年公寓”的消息抢了互联网头条——关于小米模式颠覆房地产的猜想铺面而来:长租公寓,会是下一个站在风口上的猪吗?

伴着一曲Noral Jones的爵士乐,王戈宏把自己形容为这个行业里“起早赶集”的人。2008年,这位热衷于房地产金融化和建筑艺术的地产基金从业者,结束在美国多年的工作和研究生涯,寄望将广泛运用于海外连锁商业的房地产信托投资基金(REITs)模式带回中国居住市场,为挣扎于购房压力和租房折腾之间的都市白领人群提供服务。

2011年底,离开盛世神州房地产投资基金CEO职位的王戈宏开始创办新的白领公寓品牌。一批公寓连锁亦先后诞生在中国市场,并在最近两年引来PE注资,如君联资本和经纬中国投注的优客逸家,险峰华兴和联创策源投资的上海寓见,以及华平注资的魔方公寓。

在王戈宏看来,这批参与者都处在地产增量市场向存量市场迁徙的浪潮上,而一二线城市核心地段的楼宇改造是最先显现的部分。由他缔造的新派公寓,正是其中一个“金融工具主导下的连锁品牌服务型地产”样本。

资金:REITs模式的本土变体

王戈宏是REITs的信徒。多年的研究中,他发现REITs是解开连锁商业“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”问题的钥匙——连锁业尤其是连锁酒店快速发展的最大障碍是找到合适的物业,除了地段、商业环境、物业结构等技术要素外,市场租金和租约到期续约的不确定性都是重要的风险制约因素。

REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地产信托投资基金,通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。这一模式二战之后发祥于美国,以聚少成多的方式,解决小额投资者投资房地产的问题,此后逐渐被运用到商场、酒店、写字楼、房屋租赁等领域。

根据美国的法律规定,REITs必须拿出90%的利润作为分红回馈投资者,因此拥有REITs身份的公司可以享受税收减免的优惠,同时,REITs向民间资本敞开大门,大量涌入的个人投资资金,能够提升公司的资金状况,并且让股东结构更为多元。

王戈宏认为,“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。万豪集团在上世纪90年代将旗下酒店打包进REITs上市,母公司专注于旗下逾30个酒店品牌的管理与塑造。这种“一轻一重”的双主体运营模式下,轻的经营管理公司负责物业的出租经营和管理,重的不动产基金做资本运作,收购和改造目标物业。而万豪的REITs部分仅用近十几年时间,就做到了与九十年的酒店品牌相当的市值。

王戈宏希望把这种品牌加金融的模式移植到白领公寓勃兴的中国,但现实的执行有诸多无奈。按照国际通行惯例,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通。然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世。王戈宏不得不绕道私募REITs,为暂时难以实现的“证券化”找到替代性方案。

赛富基金合伙人阎焱认同王戈宏看好白领居住市场的想法。在检验过新派公寓紫禁城店的运营雏形后,这位对外声称“从不投资房地产”的PE投资人决定注资新派公寓的管理公司——青年乐(北京)企业管理有限公司,并与王戈宏共同发起“赛富不动产基金”,专门为新派公寓做物业资本运作。

2013年8月,赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价,在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦,次年改造为新派公寓CBD店;加上后续的装修经费,一共花费1.65亿元人民币。在这种基金化的结构下,相当于将新派公寓CBD店分拆份额,以基金的方式发行给32名LP投资人,新派公寓在其中仅投入了1%份额,近乎零投入。

这32位LP 均为国内的高净值人群。后续要保证规模化的融资,赛富不动产的LP结构将向机构LP 倾斜。“比起标准REITs,现在做的其实是份额化的形式,但却是REITs的雏形”,王戈宏表示。

在一轻一重两个主体之间,新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报;四年之后,一期基金到期,LP的股权将会被散售或者整售。 赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算,一期基金的平均年化回报率将超过10%,有望达到13%。

在赛富不动产I期基金的基础上,王戈宏与阎焱正在筹备新的资产金融平台,启动在天津和上海两地的物业收购。王戈宏判断,最近两年是房地产市场的“窗口期”,“要抓住存量资产往外卖的机会”。而更为关键的突破有待监管层面推出首批REITs试点。

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