在广州,这种只卖使用权的公寓,绝大部分产生的原因是,开发商并无合法销售该产权的权利,没办法像正规商品房一样对外出售。

这种“买卖”的本质是租赁。主要以房屋租赁合同、建筑使用权转让合同、合作开发协议等来约定交易。

使用权价格普遍为周边公寓产权价格的1/4至1/2,使用权年限为20年-70年不等,几乎没有低于20年的。

优点:

1、2017年3月,广州出台史上最严的公寓个人限买政策,只能以法人名义购买商业物业,对于个人投资者而言,购买使用权公寓有一定的投资便利性。

2、面积小、单价低、总价低,适合在广州长住的年轻人买来常住,免去房东、房租上涨困扰。

在广州,这种只卖使用权的公寓,绝大部分产生的原因是,开发商并无合法销售该产权的权利,没办法像正规商品房一样对外出售。

这种“买卖”的本质是租赁。主要以房屋租赁合同、建筑使用权转让合同、合作开发协议等来约定交易。

使用权价格普遍为周边公寓产权价格的1/4至1/2,使用权年限为20年-70年不等,几乎没有低于20年的。

优点:

1、2017年3月,广州出台史上最严的公寓个人限买政策,只能以法人名义购买商业物业,对于个人投资者而言,购买使用权公寓有一定的投资便利性。

2、面积小、单价低、总价低,适合在广州长住的年轻人买来常住,免去房东、房租上涨困扰。

公寓到底还能不能买?有人认为,坚决不能碰公寓,谁碰谁傻。有人认为,公寓是非常好的产品,不买才傻。

周六英眼看湾区在中山做了两场线下的活动,有好几个朋友在交流环节都问到公寓。今天就来讲一讲公寓。文章较长,大家预留半小时的时间。半个小时后,你会感谢自己。

先说结论:公寓到目前为止,依然是个非常不错的投资品种。但投资公寓,比投资住宅,对投资者的专业能力要求会更高。

我总结了针对公寓这类产品的四个事实和三个观点,接下来将针对这七个点分别进行详细的阐述。

四个事实:

事实一:每五个买房人里面,就有一个买了公寓

事实二:住宅对房产投资者不友好,操作难度大

事实三:住宅对房产投资者基本已失去杠杆效应

事实四:公寓使用成本被大部分人严重高估和误读

三个观点:

观点一:公寓核心优势是低基数且不限次数的2倍杠杆,是非常好资产配置品种

观点二:不是每个人都适合投资公寓

观点三:不是每个公寓都值得购买

事实一:每五个买房的人里面,就有一个人买了公寓

公寓是目前市场上最重要的产品之一,而且这种重要性一直在增强。无论是广州、深圳还是佛山,都呈现这种趋势。

我统计了一下过去十年,大湾区几个核心城市,如广州,深圳和佛山的公寓成交情况,事实上公寓的成交量和占比一直在往上走。每年买公寓的人数占到买房人数的20%-30%。也就是说,至少每五个买房的人里面,就有一个是买公寓的。市场上对公寓的需求量依然是非常大的。仅广州、深圳和佛山三个城市,平均每年有600-900亿的资金涌入公寓市场。

首先来看广州公寓市场。从2009年到2019年8月,广州总共成交了86.1万套住宅、17.4万套公寓。公寓产品在2017年330政策(要求只能法人购买公寓)之后,成交有所下滑。但在2018年12月取消该限制之后,成交立刻反弹。2019年1-8月份,广州公寓已经成交了1.9万套,超过了2017年和2018年全年的成交套数。

从公寓占商品房成交比例来看,总体呈现稳步上升的趋势,尤其是今年,更是达到了历史新高,27%。说明购房者对公寓的需求是非常旺盛的。

从深圳公寓市场来看,从2009年到2019年8月,深圳总共成交了38.8万套住宅、5.8万套公寓。深圳在2018年7月31日出台了一个调控政策,要求各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。此外公寓限售五年。

这个政策也在一定程度上打压了公寓购买的热情。但从趋势来看,公寓市场向上的趋势并没有变化。

再看回佛山公寓市场。从2010年到2019年8月,佛山总共成交了89.5万套住宅、12万套公寓。最近几年佛山公寓成交套数占商品房的比例一直稳定在15%-20%之间。

事实二:住宅对房产投资者不友好,操作难度大

毫无疑问,房地产依然是目前中国最好的储存居民财富的地方,也是老百姓实现财富保值增值最好的手段。很多人都想买住宅,因为住宅始终是个基数大、安全系数更高的产品。但也正因为这样,政府对于住宅投资的政策一直是比较紧的。

你知道现在住宅产品对改善型客户和投资客户有多么的不友好吗?看看下面我整理的这张表就知道了。对于大湾区内部的绝大部分城市来说,你想买3套及以上的住宅,除非跑去限购区域,否则太难了。

相反,公寓的核心特征就是总价低、无限制,可以任性买买买。对于没资格的客户而言,公寓是非常好的资产配置产品。这也是为什么公寓产品成交一直比较旺盛的核心原因。

事实三:住宅对房产投资者基本已失去了杠杆效应

对于购买首套住宅的人来说,因为可以贷款七成,所以杠杆率肯定是高过公寓的。但只要你买一套以上的住宅,甚至在有些城市,只要曾经有过贷款记录,你的杠杆率都是比公寓低的。详细见下图。

一方面是购买资格严控,另外一方面,哪怕用一些方法拥有了资格,但因为没有了贷款的加持,对于大部分人而言,购买难度也大了很多,最终的收益也会更低。

公寓则不存在这方面的问题,无论买多少套,都可以最高贷款五成,可以1:2使用杠杆。这对于提高投资回报率来说,是非常有利的一个条件。

公寓到底还能不能买?有人认为,坚决不能碰公寓,谁碰谁傻。有人认为,公寓是非常好的产品,不买才傻。

周六英眼看湾区在中山做了两场线下的活动,有好几个朋友在交流环节都问到公寓。今天就来讲一讲公寓。文章较长,大家预留半小时的时间。半个小时后,你会感谢自己。

先说结论:公寓到目前为止,依然是个非常不错的投资品种。但投资公寓,比投资住宅,对投资者的专业能力要求会更高。

我总结了针对公寓这类产品的四个事实和三个观点,接下来将针对这七个点分别进行详细的阐述。

四个事实:

事实一:每五个买房人里面,就有一个买了公寓

事实二:住宅对房产投资者不友好,操作难度大

事实三:住宅对房产投资者基本已失去杠杆效应

事实四:公寓使用成本被大部分人严重高估和误读

三个观点:

观点一:公寓核心优势是低基数且不限次数的2倍杠杆,是非常好资产配置品种

观点二:不是每个人都适合投资公寓

观点三:不是每个公寓都值得购买

事实一:每五个买房的人里面,就有一个人买了公寓

公寓是目前市场上最重要的产品之一,而且这种重要性一直在增强。无论是广州、深圳还是佛山,都呈现这种趋势。

我统计了一下过去十年,大湾区几个核心城市,如广州,深圳和佛山的公寓成交情况,事实上公寓的成交量和占比一直在往上走。每年买公寓的人数占到买房人数的20%-30%。也就是说,至少每五个买房的人里面,就有一个是买公寓的。市场上对公寓的需求量依然是非常大的。仅广州、深圳和佛山三个城市,平均每年有600-900亿的资金涌入公寓市场。

首先来看广州公寓市场。从2009年到2019年8月,广州总共成交了86.1万套住宅、17.4万套公寓。公寓产品在2017年330政策(要求只能法人购买公寓)之后,成交有所下滑。但在2018年12月取消该限制之后,成交立刻反弹。2019年1-8月份,广州公寓已经成交了1.9万套,超过了2017年和2018年全年的成交套数。

从公寓占商品房成交比例来看,总体呈现稳步上升的趋势,尤其是今年,更是达到了历史新高,27%。说明购房者对公寓的需求是非常旺盛的。

从深圳公寓市场来看,从2009年到2019年8月,深圳总共成交了38.8万套住宅、5.8万套公寓。深圳在2018年7月31日出台了一个调控政策,要求各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。此外公寓限售五年。

这个政策也在一定程度上打压了公寓购买的热情。但从趋势来看,公寓市场向上的趋势并没有变化。

再看回佛山公寓市场。从2010年到2019年8月,佛山总共成交了89.5万套住宅、12万套公寓。最近几年佛山公寓成交套数占商品房的比例一直稳定在15%-20%之间。

事实二:住宅对房产投资者不友好,操作难度大

毫无疑问,房地产依然是目前中国最好的储存居民财富的地方,也是老百姓实现财富保值增值最好的手段。很多人都想买住宅,因为住宅始终是个基数大、安全系数更高的产品。但也正因为这样,政府对于住宅投资的政策一直是比较紧的。

你知道现在住宅产品对改善型客户和投资客户有多么的不友好吗?看看下面我整理的这张表就知道了。对于大湾区内部的绝大部分城市来说,你想买3套及以上的住宅,除非跑去限购区域,否则太难了。

相反,公寓的核心特征就是总价低、无限制,可以任性买买买。对于没资格的客户而言,公寓是非常好的资产配置产品。这也是为什么公寓产品成交一直比较旺盛的核心原因。

事实三:住宅对房产投资者基本已失去了杠杆效应

对于购买首套住宅的人来说,因为可以贷款七成,所以杠杆率肯定是高过公寓的。但只要你买一套以上的住宅,甚至在有些城市,只要曾经有过贷款记录,你的杠杆率都是比公寓低的。详细见下图。

一方面是购买资格严控,另外一方面,哪怕用一些方法拥有了资格,但因为没有了贷款的加持,对于大部分人而言,购买难度也大了很多,最终的收益也会更低。

公寓则不存在这方面的问题,无论买多少套,都可以最高贷款五成,可以1:2使用杠杆。这对于提高投资回报率来说,是非常有利的一个条件。

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