樂居買房訊 昆明市西山區委十一屆十次全體會議4日召開。會議透露,西山區今年上半年經濟社會發展保持企穩向好態勢,有效推動全區近1.8萬家企業、門店復工復產。上半年,實現地區生產總值403.87億元,同比增長0.6%,比一季度回升3.5個百分點,實現了正增長;完成規模以上固定資產投資209.38億元,同比增長24.4%。

西山區堅持教育優先發展,已投入財政教育經費6.28億元,聘任制教師待遇由每人每年2.55萬元大幅提高到7.5萬元,與中央民族大學附屬中學達成合作意向,與昆一中簽訂附屬西山區山海實驗學校合作辦學協議,昆一中西山學校晉升一級一等高(完)中通過省級終評,華東師範大學昆明實驗學校將於9月正式開學。繼續深入實施「三名」工程,確保外引內培優質中小學2所,引進培育名師20名、名校長1名,新增各級名優教師、教壇新秀300名以上。加速推進26號片區配套學校等21個學校建設項目,完成西一中、南壩中心學校排危工程,確保全區新增中小學公辦學位4000個以上,財政資金教育投入同比增長12%以上,加快補齊教育事業短板。

昆明西山區,作爲昆明市面積最大的主城核心區,西山區是昆明市面積最大的主城核心區,也是省、市領導機關駐地最集中的區域,更是建設區域性國際城市的主戰場。滇池、西山、大觀樓,西山區可以說是占盡了昆明的城市生態文化資源。而這一片區,早在明國時期就成爲公認的「富人區」,昆明市長庾恩錫、抗日名將魯道源等達官顯貴們都居住於此,庾園、魯園、邱園等一批私家花園別墅在草海邊拔地而起,記錄了幾百年來草海邊那段風姿綽約的民國時光。近年來,草海片區、滇池西岸片區的建設,更是將西山區推上有一個價值高地。

無論是生態宜居,還是城市發展,西山區都是理想生活家的不二之選。

陽光城·滇池半山

半山牧海,獻給世界的山海東方

滇池半山位於昆明城市會客廳之上的半山之巔,是昆明主城內將滇池西山城市完美融合的制高點。半山是豪宅的人物標籤,也是山居者的人生境界,滇池半山借鑑全球半山豪宅的規劃理念,結合東方人對山水人生境界的獨特追求,打造昆明人居的新高度「半山牧海,獻給世界的山海東方」。

雅居樂·滇池一英里

滇池一英里項目位於西山區草海片區昆明文旅城對面,500米即達百億級文旅綜合體,三大世界主題樂園,星級酒店羣,主題客棧,康養設施,幼小中教育配套,知名醫院等配套一應俱全。

中國中鐵·諾德山海春風

中鐵諾德·山海春風位於廣福路與西福路交叉口,占地面積18萬㎡,建築面積38萬㎡,容積率 1.26%,綠化率 40%。中國中鐵諾德山海春風項目位於昆明草海東岸,是昆明公認的高端宜居區域,項目俯草海東岸,望露月西山,即享長達數百米的滇池草海的珍稀景觀線,又擁有城市級優質生活配套。項目總占地面積18萬方,總建面達38萬方,1.26的超低容積率和40%的綠化率完美打造宜居高端社區。項目在售150㎡-200㎡「雲庭」新中式合院產品與125㎡-165㎡「雲著」觀景洋房產品。

樂居買房訊 昆明市西山區委十一屆十次全體會議4日召開。會議透露,西山區今年上半年經濟社會發展保持企穩向好態勢,有效推動全區近1.8萬家企業、門店復工復產。上半年,實現地區生產總值403.87億元,同比增長0.6%,比一季度回升3.5個百分點,實現了正增長;完成規模以上固定資產投資209.38億元,同比增長24.4%。

西山區堅持教育優先發展,已投入財政教育經費6.28億元,聘任制教師待遇由每人每年2.55萬元大幅提高到7.5萬元,與中央民族大學附屬中學達成合作意向,與昆一中簽訂附屬西山區山海實驗學校合作辦學協議,昆一中西山學校晉升一級一等高(完)中通過省級終評,華東師範大學昆明實驗學校將於9月正式開學。繼續深入實施「三名」工程,確保外引內培優質中小學2所,引進培育名師20名、名校長1名,新增各級名優教師、教壇新秀300名以上。加速推進26號片區配套學校等21個學校建設項目,完成西一中、南壩中心學校排危工程,確保全區新增中小學公辦學位4000個以上,財政資金教育投入同比增長12%以上,加快補齊教育事業短板。

昆明西山區,作爲昆明市面積最大的主城核心區,西山區是昆明市面積最大的主城核心區,也是省、市領導機關駐地最集中的區域,更是建設區域性國際城市的主戰場。滇池、西山、大觀樓,西山區可以說是占盡了昆明的城市生態文化資源。而這一片區,早在明國時期就成爲公認的「富人區」,昆明市長庾恩錫、抗日名將魯道源等達官顯貴們都居住於此,庾園、魯園、邱園等一批私家花園別墅在草海邊拔地而起,記錄了幾百年來草海邊那段風姿綽約的民國時光。近年來,草海片區、滇池西岸片區的建設,更是將西山區推上有一個價值高地。

無論是生態宜居,還是城市發展,西山區都是理想生活家的不二之選。

陽光城·滇池半山

半山牧海,獻給世界的山海東方

滇池半山位於昆明城市會客廳之上的半山之巔,是昆明主城內將滇池西山城市完美融合的制高點。半山是豪宅的人物標籤,也是山居者的人生境界,滇池半山借鑑全球半山豪宅的規劃理念,結合東方人對山水人生境界的獨特追求,打造昆明人居的新高度「半山牧海,獻給世界的山海東方」。

雅居樂·滇池一英里

滇池一英里項目位於西山區草海片區昆明文旅城對面,500米即達百億級文旅綜合體,三大世界主題樂園,星級酒店羣,主題客棧,康養設施,幼小中教育配套,知名醫院等配套一應俱全。

中國中鐵·諾德山海春風

中鐵諾德·山海春風位於廣福路與西福路交叉口,占地面積18萬㎡,建築面積38萬㎡,容積率 1.26%,綠化率 40%。中國中鐵諾德山海春風項目位於昆明草海東岸,是昆明公認的高端宜居區域,項目俯草海東岸,望露月西山,即享長達數百米的滇池草海的珍稀景觀線,又擁有城市級優質生活配套。項目總占地面積18萬方,總建面達38萬方,1.26的超低容積率和40%的綠化率完美打造宜居高端社區。項目在售150㎡-200㎡「雲庭」新中式合院產品與125㎡-165㎡「雲著」觀景洋房產品。

交通:公交: 船房小區 :75路 80路 93路 156路 262路 k25路 z13路 劉家營新區:156路 劉家營:4路
93路,學校:愛琪幼兒園、蒙氏雙語幼稚園、和平幼兒園、工人新村幼兒園、中山幼兒園,吳井小學、和平小學、五里多小學、昆十六中、昆十二中、鐵三中、昆十中,安徽工業大學昆明函授站、雲南中華文化學院,商場:金龍百貨、匯都國際、櫻花購物中心、國美電器、沃爾瑪超市醫院:鐵路局中心醫院,市第三人民醫院銀行:廣發銀行、浦發銀行、工商銀行、光大銀行、昆明商業銀行、建設銀行、富滇銀行、交通銀行、招商銀行其他:西華園、五華體育館

大觀幼兒園教師宿舍

交通:公交: 昆醫附一院(大觀路):7路、22路、90路、93路、106路、148路、183路;
環西橋(環城西路):64路、96路、111路甲線環線學校:大觀幼兒園、昆明市教工第二幼兒園、雲南省委機關幼兒園,昆明春城實驗小學、新聞路小學、大觀小學、昆明師範專科學校附屬中學,昆明學院昆師路校區,商場:大觀商業城、百匯商場醫院:昆明醫科大學第一附屬醫院、解放軍昆明總醫院銀行:華夏銀行(大觀支行)、中國農業銀行(潘家灣支行營業室)其他:篆新農貿市場

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周邊配套PK交通:公交:4路、22路、62路、75路、80路、95路、124路自駕:1.從新聞路出發1)從起點向正西方向出發。

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新聞里篆塘97、64、156、160、148、124等多路公交自駕:1.從起點到大觀路1)從起點向正南方向出發。

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公交119路、K1路、23路、61路、85路、95到穿心鼓樓下車,學校:省委圓通幼兒園,葉青幼兒園,螺峰小學,韶山小學,二十八中,三十中,雲南大學,商場:螺峰街農貿市場,百盛,假日百貨。

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4路、64路、66路、73路、93路、106路、110路、127路、184路、184路乙線、264路彌勒寺。

西山是全加前十富人区的第二,房价蒙城最高。独立设市,位于蒙特利尔岛内,座落蒙城山顶,地势偏高,颇有地高人贵的气质。距离代言蒙城的皇家山仅数步之遥,公认皇家山近似西山居民后花园。距离市中心2公里,闹中取静。西山区居住者包含三大类,商界富豪,政界高层以及高阶知识份子。据悉,近些年,在此安居的华人比例也在逐年递增。简言,Westmount不仅是高大上的代名词,更因其背靠皇家山,面朝圣劳伦斯河,更被誉为有背山面水的好风水。

 

2.     人口:近乎恒定

2011-2016西山/魁省/全加等人口变化比例一览图

 

 

根据2016年数据,西山面积仅4.04平方公里,8685户,人口20,312,2011年为19,931,人口较2011年仅变化1.9%。而魁省平均变化比例为3.3%,全加拿大则为5.0%。从上图可见,西山人口变化远低于全省及全国平均数。换言之,此地居民较为恒久。究其缘由,此地的独立屋大都为历史建筑,几乎不可改建,也无新增土木,所以住宅数量的恒定决定人口变化近乎稳定。人口密度为5,024.0/平方公里,略高于岛内4,662.1/平方公里,属于颇有人气儿的地方。

 

3.     语言及收入:英语绝对优势,收入绝对领先

 

西山语言使用占比情况一览表(2016年)

 

从上表可见,西山区能讲英语的人占比达75%,绝对名副其实的英语区。2015年家庭平均税后收入为1,955,855,而魁省平均数仅为63,404,西山则为全省均数的3.08倍。货真价实的富人区。此区的居民职业占比前三的集中在行政管理(政府高官或企业高管)/从商及金融/销售服务,占比分别为21%/20%/14%。

 

4.     交通

此区大体分为西山山上和西山山下。两部分交通差异明显。山上,如Boulevard街附近的主要通勤工具为私家车。而住在就近Sherbrooke西的,则公共汽车路线还是较为丰富的,部分线路是主干线,如24路等,车次较频繁。整个片区距离市中心平均5-10分钟车程,8-10分钟至高速720,高速15,最近的地铁站ATWATER。

 

5.     公共配套:图书馆久负盛名

西山坐拥皇家山为后花园,历史已过百年的西山图书馆堪称“自家的书房“,因为很多附近学校的孩子放学就直接去图书馆学习了。负一楼整一层都是儿童读物及阅读区。周一及周五常见部分家教在儿童区教学儿童。图书馆有一个室内植物园,四季如春。住在西山的居民可申请图书卡,一次可借阅20本书。图书馆常年设有各种阅读活动,如定期的”French/English Hour就是转为幼稚园儿童设计的阅读活动。

 

 

二.西山学校概览:百年高端私校云集,贵族男/女校优势领跑蒙城

1.因西山大多学校包含K-11年级,所以不单独以中学和小学分类,而是以学校为单位简述。重点介绍四所特色各有所长的包含K-11年级课程的学校。一所公立,三所私立。

 

*École internationale de Montréal

该校是大蒙特利尔地区四所公认的公立国际中学之一。其学业成绩自2013年来,逐年提升,2017年升至第四。仅次于蒙城最引以为傲的冠军中学-法私Jean-de-Brébeuf。学校采用世界最著名的IB国际文凭课程,毕业时参加全球统一甄选,试卷的命题及评分均由IB总部统筹规划。该校学生可同时获得三份毕业证书,分别是魁省教育部颁发的中学毕业证书 (DES);魁省国际学校委员会颁发的国际中学毕业证书(DÉSI);最有价值的全球公认最高水准的高中毕业证书 (CPPCS),学生持有此类证书容易获得许多世界知名大学青睐。

因学校生源大都为外交使节或各国大型企业的管理层外派职员子女,所以学生国际化程度较之其他学校更高,学生大都勤奋努力,且学校学习氛围浓厚。学校的小学部在4年级会开设西班牙语,与大部分优质私校近似。但因相比于自筹资金加政府拨款的私校,完全依赖政府资助、不收任何学费的国际中学在校舍、设施等硬件上较为朴素。若家庭条件符合该校标准,就读此校性价比极高,既享有无学费的公立优惠,又保有私立学校的高端品质。但正因为如此,国际学校入学难度较高,能录取的都是同龄佼佼者。据悉2018年准备申请2019年9月入读的录取比例达到30/600。可见该校高品质教学,第四的塔尖排名是从源头上就已大浪淘沙了。

 

*Selwyn House School

 

 

建于1908,纯英私男校,包含K-11年级。每学年学费$18,950–$24,650。排名近年提升幅度较大,从全省40名左右升至20名左右,上升态势向好。整编自一位在校中加混血男孩LL妈妈的观点,学校有三大特色:

第一,重视体育,冰球优势。学校一二年级体育课是滑冰,从三年级开始体育课则打冰球,学校冰球教练是“加拿大人”国家队退役队员,学校的冰球队实力在同类中学中很是突出。不少学生通过学校的训练,加入各区俱乐部。学校还包含橄榄球/足球/篮球等男生传统体育项目。只要有体育爱好,在这里,爱好将被鼓励发展成特长,你的孩子就是各类运动场上的闪亮星。

第二,人性关怀,令人感动。LL目前就读二年级。因比较晚熟,年级偏小。所以在注意力集中以及文字书写和数学计算等方面有些落后于班级水平,同班同学也偶有语言调侃。LL父母考虑孩子的自信心问题,主动要求降级,再重读一次一年级。但学校校长得知此事,专门召集学校老师和邀请儿童心理学医生参与讨论LL的学校生活。考虑儿童心理健康,建议LL不留级。成立专项小组,对LL功课专门辅导,将其对有语言攻击的孩子进行引导教育,并安排专业老师每日早晨提前10分到校,和LL一起调整状态,迎接新的一天。正因为学校的友好与专业,LL目前学业进步令人欣喜,性格也更为阳光。

第三,男生绅士,品行高贵。学校极为重视男生的行为修养。在这里大力发展体育项目的特色既鼓励男性荷尔蒙优势,同时也通过开设各类音乐/戏剧/绘画等科目加强文艺素养。同时,为发展男女社交,该校与同一街区的“The Study”女校长期是社交合作伙伴,例如共同开展交谊舞学习,互访社区活动等。

 

* Miss Edgar’s and Miss Cramp’s School(简称ECS)

 

 

建于1909年,学校理念:尊重、责任、诚实、信用、关爱。可见学校意欲培养的是品格高洁,信誉贵重且富有爱心的人。学校极为重视女孩的综合能力培养及高度尊重孩子的个性化特征,所以学校包含音乐/体育/艺术/社交等各类课程,鼓励学生参与体育活动,学校包含近乎Selwyn House School男校一样的各类体育项目。学校的声乐和器乐乐团曾到世界各地演出,并获得较高荣誉。学校学业节奏教其他私校更为紧凑,课业抓得更紧,因此该校近年排名持续上升,最新排到第四位。与The Study并列为蒙城贵族女校。

 

*The Study

 

 

建于1915年,著名的百年英私女校,学校座右铭为“世界需要伟大女性”。民间将其与Miss Edgar’s and Miss Cramp’s School合称为双子女校。之前与ECS不分伯仲,但近年排名有所下滑,仍依旧属于第一梯队优质私校。百年来积攒了优良的社会口碑,坊间和在校学生都自豪的称其女孩为“Study Girl”。可见其学校的社会认可度极高。

学校包含K-11年级,学费约为2.3万加币。若入校无法语基础,需在第一学年额外缴纳余1万加币作为法语补习费用。入学均要入学面试。国内孩子若无法现场参加面试,则通过SKYPE远程面试。

学校课程一般是法语,一半是英语。五年级开设三外课程,包含西班牙语/中文/日语。所以该校学生一般都能熟练掌握三门语言。每个年级两个班,每个班约15人左右。目前学校小学部低年级华人比例较高,约25%,高年级则华人比例明显不算高。学校重视领导力的培养,及计算机技术的学习。高年级学生有各种主题俱乐部,如戏剧/绘画/篮球/舞蹈/乐器俱乐部等。学校的羽毛球队在同类学校优势突出,曾获将无数。中学生们几乎都能按照自己的爱好加入相关俱乐部,与志同道合的朋友一起深挖自身潜质,鼓励个性发展。

 

*The Sacred Heart School of Montreal

 

 

该校创立于1861年,属于蒙城最古老的学校之一;也是蒙城唯一一所私立天主教女子中学。虽说是天主教学校,但现如今早已不是单纯的宗教教旨,而是非常国际化综合的教育体系。学校申请不受宗教因素约束。入学需要通过英语/法语/数学的测试。学校的校训是“My school, My home, My sacred heart”,直译大致为”我的学校,我的家,我的圣心“。学校着重心灵建设及灵魂塑造,学校女生颇有宗教精髓与现代教育融合的高贵气质。学费大致是1.7万加币,较之西山的ECS和The Study,学费算是很有性价比的。可能是源于华人大都对宗教学校持有保守意见的缘故吧,学校华人比例教其他私立学校偏低。过去5年排名55/419,最近两年是77/452,排名有些下滑,但整体资质依旧卓越。

 

小学

* Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山圣里昂(法语)

 

 

 

这所法语公立小学名气也挺不错,属于西山片区很好的公立小学。学校规模较大,仅小学就有约700名学生。因公立学校是就近入学,所以该学校的学生大都是居住于西山附近的有枫叶卡的或者本地公民。从以上图片可看出,学校族裔还是比较丰富,亚裔不多,华人比例比私立小学低很多。该校比较突出的特色是有一个 “个性化服务/监督”项目,意思是尽量保证每个学生都有对应的教职工团队负责个性化的发展与关注。依赖于学校长期的精品教学,学校教职工几十年来都比较稳定,所以能够有效确保服务学生的各色个性化项目得以可持续性稳健发展。如果家长打算在本地长期定居,子女也有意在此地长期发展,该学校是个不错的选择。

 

三、西山房价:蒙城最贵,保值升值无限

因西山私校云集,居住于此的人大都就读私校,所以也无所谓学区概念。因其整体居民学历、收入、素质均高,所以就近的公立学校也都是各序列中的翘楚。看下2018年该片区的房价走势吧

2018年总体交易概况:交易量下降,但价格走高

 

 

(1)总体交易活跃度走低

从上表可见,一方面,西山的总体交易户数2018年较17年下跌14%,幅度不小,该区域交易活跃度降低;另一方面,活跃的卖盘数量几乎没变化,仅小幅减少1%,但新增的卖盘在增加,且总体销售下降较多,可能存在市场对西山房屋的观望状态明显,与上期的西岛的供不应求的市场情况差异较大。

(2)独立屋交易耗时平均仅72天,交易迅速

该区独立屋交易占该区销售比例的65%,其销量下滑比例与总体趋势趋同,说明该区独立屋走势决定区域态势。同时,看到,独立屋18年交易均价为170万加币,价格上涨10%。说明,该区价格上涨毋庸置疑。

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