长租公寓,又名白领公寓,是指长租公寓企业通过租赁现有房屋、收购已有物业然后进行统一装修改造,或者按照正常房地产开发程序直接拿地进行租赁住宅开发,再以单间的形式出租出去。

长租公寓有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式,而是有专业机构介入的专业化服务模式。此类公寓更多的是从人的角度去考虑效益,房子只是个载体,更重要的是社区运营和管理。租客用私人小空间去换取社交大空间,长租公寓企业则通过增加黏性从各种衍生需求挖掘额外收益。

2 长租公寓的运营模式

长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种。

集中式公寓是较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造,其关键就在于获取低价物业后的精细化开发改造;

分布式公寓则是从分散的房东手里取得房屋,通过对房屋进行标准化的服务与改造,提供整体的资产管理解决方案,为消费者提供全新的租住体验。

无论是集中式还是分布式,空置率、续租率和利润率是公寓企业的重要指标,企业的发展必须结合这些运营指标来看发展速度,并选择适合自身的业态。

3 集中式公寓和分布式公寓的比较

(1)盈利指标:集中式公寓由于更容易打造标准化产品,故使其更能在短时间内产生效益,而分布式公寓则更容易做出高溢价产品。

(2)违约率和管理难度:产品定位准确的集中式公寓表现更为出色,而且未来也更容易做出强社交产品,分布式公寓房源分散,因此管理范围较大,需要较好的运营能力。

(3)规模:分布式更容易扩大规模,因为分布式房源是小业主的,但是分布式公寓企业需要解决拿房速度与战略、空置率和运营成本的问题,集中式公寓由于楼宇供应量有限,谈判周期比较长,故前期开发改造的时间和成本较多。

(4)物业特征和获取方式:集中式一般获取整栋物业,采取收购包租和开发商合作的方式,分散式是各物业片区零散房源,主要从个人手中租入分散的房源。

(5)管理成本:集中式由于是规模化装修,降低单位成本,分布式分散装修,较难压低单位成本。

(6)租金议价能力:集中式整栋包租,能收取相对较高的溢价,分布式只能通过装修和服务等获取租金溢价,相对比较受限。

4 长租公寓的运营主体及优劣势分析

(1)以万科泊寓、龙源冠寓、朗诗寓等为主开发商背景的运营商:房源充足,拥有成熟的供应链、工程家装产业链和产业研发资源,但是其对长租公寓所需要的线下销售和租客需求掌握少,经验不足。

(2)以链家自如、世联红璞、我爱我家相寓等为主的中介背景的运营商:掌握房源和客源的庞大流量入口,对租客需求较了解,但是融资渠道少品牌影响力研发及运营能力弱。

(3)以魔方、You+、蛋壳公寓、蘑菇租房等专业的公寓运营商:多为互联网创业公司,经营方式灵活,运营管理经验丰富,专注品牌渠道建设,但是由于装修及家具重资产投入,运营成本高,资金成本高。

(4)以铂涛-窝趣轻社区、华住-城家、如家-逗号公寓等酒店背景的运营商:丰富的住房管理和存量物业运营经验,成本控制能力、管控能力强,但是房源缺乏,资金上无优势。

提到长租公寓运营,所有有一线工作经历人的第一反应就是琐碎、忙,但下班回顾工作的时候,又发现自己好像什么都没干,毫无成就感。本周我就根据自己的工作经验,以问题的形式,梳理一下运营工作的基本要点,希望可以给公寓运营管理一线的伙伴提供一个思考框架,虽然不一定完善,但可以作为精进的标靶。

  一、运营工作分为哪几个部分?

  思考这个问题之前,我们首先要思考的是企业、租客这两个租赁活动最主要的参与主体,他们参与这个活动最主要要达成的目的是什么?

  企业的目的:有合理收益。

  租客的目的:居住体验舒适、安全。

  因此,根据以上目的运营工作也大致可以分为收益管理、品质管理两大部分。

  二、收益管理包含哪些工作内容?

  回答这个问题之前,我们首先要知道收益是从哪里来的?

  收益(利润)=营收-成本

  所以收益管理的基本逻辑就是,第一、尽可能多的做大营收,第二就是做低成本。

三、如何做大营收、做低成本?

  1、关于如何做大营收,我们首先要知道长租的营收是由什么决定的?

  长租营收=出租率*平均房价

  所以做大营收的基本逻辑就是,第一做高出租率,第二做高平均房价。

  2、关于如何做低成本、首先我们要知道长租公寓的成本由哪些成本构成?

  长租成本=房屋租金(物业费)+装修摊销+运营成本(人工、维修、营销、行政)+税费。

  基于以上逻辑,房租、装修摊销、税费一半都是固定的,那么运营可以努力的方向,就只剩下运营成本这一大项了。

  备注:空置其实是比运营成本需要关注的项目。

提到长租公寓运营,所有有一线工作经历人的第一反应就是琐碎、忙,但下班回顾工作的时候,又发现自己好像什么都没干,毫无成就感。本周我就根据自己的工作经验,以问题的形式,梳理一下运营工作的基本要点,希望可以给公寓运营管理一线的伙伴提供一个思考框架,虽然不一定完善,但可以作为精进的标靶。

  一、运营工作分为哪几个部分?

  思考这个问题之前,我们首先要思考的是企业、租客这两个租赁活动最主要的参与主体,他们参与这个活动最主要要达成的目的是什么?

  企业的目的:有合理收益。

  租客的目的:居住体验舒适、安全。

  因此,根据以上目的运营工作也大致可以分为收益管理、品质管理两大部分。

  二、收益管理包含哪些工作内容?

  回答这个问题之前,我们首先要知道收益是从哪里来的?

  收益(利润)=营收-成本

  所以收益管理的基本逻辑就是,第一、尽可能多的做大营收,第二就是做低成本。

三、如何做大营收、做低成本?

  1、关于如何做大营收,我们首先要知道长租的营收是由什么决定的?

  长租营收=出租率*平均房价

  所以做大营收的基本逻辑就是,第一做高出租率,第二做高平均房价。

  2、关于如何做低成本、首先我们要知道长租公寓的成本由哪些成本构成?

  长租成本=房屋租金(物业费)+装修摊销+运营成本(人工、维修、营销、行政)+税费。

  基于以上逻辑,房租、装修摊销、税费一半都是固定的,那么运营可以努力的方向,就只剩下运营成本这一大项了。

  备注:空置其实是比运营成本需要关注的项目。

“规模越大,越需要智能化管理。”就职于国内某连锁公寓运营品牌的资深公寓管理员小李,对于行业发展深有感触,“在长租公寓红火的当下,长租公寓运营也亟需一次消费升级。”

区别于传统个体租赁模式,长租公寓通常是指由专业化、规模化的机构运营的住房租赁服务。凭借标准化定价和管理体系,长租公寓受到越来越多年轻人追捧。

长租公寓被看作是住房租赁市场的一次消费升级,满足了当下许多年轻人对品质、安全租房的需求,这也促进了长租公寓市场的繁荣。

据相关数据统计,目前全国已有千余家长租公寓企业,涉及房屋数量超200万间。区别于传统个体租赁的“包租婆”模式,长租公寓管理的智能化特点更加凸显。

智能包租婆

寓见新生活房屋智能管理系统

实时查看,一目了然

2016年第一家公寓开业的时候,认真负责的小李靠一张纸、一支笔,就可以对公寓的各项运营数据了熟于心:

某某租客哪天几点入住,某某租客门锁需要保修,每套房盈亏多少,月底统计等等。

伴随着市场的红火,在随后短短2年内,小李所在的公寓品牌如雨后春笋般在南京、杭州、郑州等城市布局。

即便是聪明勤奋如小李,也很难依靠人工来进行房源管理,公寓运营商亟需在管理上进行一次迭代升级。

今年5月份,小李所在的公寓运营商与寓见新生活合作,引进了先进的房屋智能管理系统。

小李幽默的称这套系统为——智能包租婆

“这一下子将我和同事们从繁重、耗时耗力的房屋管理中解脱出来。”房屋管理变得简单轻松多了,小李有更多的时间思考如何更好的为租客们服务。

截至目前,小李通过这个“智能包租婆”管理了数千间房屋,远程审核、精确查看每套房盈亏,各种报表自动生成,在线电子合同签约,无论是集中式,还是分散式房源,每个房间都能详细记录设施配置情况。

“实时查看,一目了然。”小李对寓见新生活提供的这套房屋智能管理系统的强大功能,赞叹不已。

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