公寓房和一般住宅相比,大多都是位于商城或者写字楼里面,相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同,所以土地使用年限仅为40至50年不等,并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2、水电费用高

公寓房的水电费是按照商业用水用电的标准来收取的,比如如果住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元/立方米,商业物业用水的收费标准就会达到为4元/立方米;住宅的用电收费标准为0.5元/度,公寓的用电收费标准就可能会是1元/度。

3、不通气

为了安全起见,大多数公寓房都是不通气的,如果住户想要做饭炒菜的话,只能用电磁炉之类的。且厨房一般为开放式,容易有油烟味;另外存在暗卫的可能,居主长久就会受到异味的困恼。

4、税费高、转手难

公寓性质的房屋如果想要转手的话,交易税费要比住宅高很多,二手住宅在交易时可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%只60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。

公寓房和一般住宅相比,大多都是位于商城或者写字楼里面,相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同,所以土地使用年限仅为40至50年不等,并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2、水电费用高

公寓房的水电费是按照商业用水用电的标准来收取的,比如如果住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元/立方米,商业物业用水的收费标准就会达到为4元/立方米;住宅的用电收费标准为0.5元/度,公寓的用电收费标准就可能会是1元/度。

3、不通气

为了安全起见,大多数公寓房都是不通气的,如果住户想要做饭炒菜的话,只能用电磁炉之类的。且厨房一般为开放式,容易有油烟味;另外存在暗卫的可能,居主长久就会受到异味的困恼。

4、税费高、转手难

公寓性质的房屋如果想要转手的话,交易税费要比住宅高很多,二手住宅在交易时可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%只60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。

有很多谈论公寓的问题,但一般都说的比较笼统,把各种公寓混为一谈,一提到公寓就想到40年产权,商水、商电还不通气。或者仅仅从商业包装过的名字上或使用功能上,把公寓叫做酒店式公寓、soho公寓、loft公寓、民宿公寓、长租、短租公寓、类住宅公寓、豪华公寓。再或者把公寓分为平层、复式、跃式等类别。其实这都没有触及到公寓性质的本质,并没有真正从本源上给公寓分好类别,也没有完全将公寓的价值说清楚,更加无法判断能否入手了。

本文浅要的将公寓从用地属性进行一个分类,然后就买卖公寓的共性问题和个性需求进行一个分析。

首先,如果可以,开发商一定想把公寓设置成住宅,住宅毕竟是最好卖的,但房地产开发有明确的用地规定和配套要求,于是就出现了各种用地性质不同的公寓。从用地性质上看,公寓可以分为居住型公寓、商住型公寓、商办型公寓、商改型公寓。

第一类,居住型公寓。

此类公寓一般分为四种情况,第一种,当地政府为吸引人才或资金投入修建的政策型公寓,房产性质为住宅,只是名称为公寓,产权一般在70年。购买此类公寓一般有各种不同的政策限制,比如人才申报、积分要求、特别奖励、各种荣誉的匹配,又比如投资额达到多少多少等等。对买入后销售也有一定的限制要求,比如五年内不允许入市交易。此种公寓划拨和出让土地均有,一般来说价格相对便宜。

第二种情况,各类机关、国企或者大型企业在当地政府和相关部门获得许可,为解决自己单位内部人员居住问题修建的专项居住公寓。产权一般在50-70年。此种公寓一般为划拨土地,对销售和购买有严格的要求和限制,部分甚至无法办理房产证。

第三种是开发商通过规划、审批部门修改了房产的用地规划,使原本的公寓成为了住宅,但保留原有的名称,房产证上使用性质成为了住宅,但产权一般在40-50年不等,并非70年。此种公寓一般为出让土地,可以自由交易。房本上各种用地类型都有,综合用地为多,但用途为住宅。

第四种是不达标住宅。比如部分的楼盘特别的楼栋户型光照不足,不能达标,或者其他居住属性不达标,会被调整为公寓,视地方政策不同,产权40-70年不等,在部分楼盘的住宅中会夹杂出现,一般价格较旁边的住宅便宜一些。

这四种公寓随着时代的发展,总量越来越少,和住宅几乎可以等同,但第一种、第二种买卖交易限制较多,第三种在产权时间上吃亏,第四种在居住舒适度方面吃亏。

第二类公寓,商住型公寓。

这是公寓的真正本尊,公寓这个产品的正统代表。商业性质带居住功能的房子,修建和装修标准可以超过住宅的规范标准,产权为40年,房本上为商住两用。此类公寓和住宅的配套差别不大,甚至配套要超过一般的住宅所能享受到的配套,交通、教育、医疗、商业一应俱全。水电气一般会有。除了不能落户,产权时间短,其他方面会优于住宅。此类公寓一般会发展出豪华公寓、酒店式公寓、类住宅公寓。层高一般在2.9-3.5米。

第三类公寓,商办型公寓。

这类公寓由原规划为写字楼的用地规划调整而来,产权一般为40年,房本上为商办。一般会写为商服用地,用途为办公。购买此类公寓一般上班比较近,周边商业配套会比较齐全。但居住环境并不会太好,部分住宅的居住指标不能达到,只通水电,少有烟道,周边缺乏教育配套。此类公寓一般可以开办公司。此类公寓一般被称为soho公寓。部分会成为loft公寓,但层高一般不会超过4.2米。

有很多谈论公寓的问题,但一般都说的比较笼统,把各种公寓混为一谈,一提到公寓就想到40年产权,商水、商电还不通气。或者仅仅从商业包装过的名字上或使用功能上,把公寓叫做酒店式公寓、soho公寓、loft公寓、民宿公寓、长租、短租公寓、类住宅公寓、豪华公寓。再或者把公寓分为平层、复式、跃式等类别。其实这都没有触及到公寓性质的本质,并没有真正从本源上给公寓分好类别,也没有完全将公寓的价值说清楚,更加无法判断能否入手了。

本文浅要的将公寓从用地属性进行一个分类,然后就买卖公寓的共性问题和个性需求进行一个分析。

首先,如果可以,开发商一定想把公寓设置成住宅,住宅毕竟是最好卖的,但房地产开发有明确的用地规定和配套要求,于是就出现了各种用地性质不同的公寓。从用地性质上看,公寓可以分为居住型公寓、商住型公寓、商办型公寓、商改型公寓。

第一类,居住型公寓。

此类公寓一般分为四种情况,第一种,当地政府为吸引人才或资金投入修建的政策型公寓,房产性质为住宅,只是名称为公寓,产权一般在70年。购买此类公寓一般有各种不同的政策限制,比如人才申报、积分要求、特别奖励、各种荣誉的匹配,又比如投资额达到多少多少等等。对买入后销售也有一定的限制要求,比如五年内不允许入市交易。此种公寓划拨和出让土地均有,一般来说价格相对便宜。

第二种情况,各类机关、国企或者大型企业在当地政府和相关部门获得许可,为解决自己单位内部人员居住问题修建的专项居住公寓。产权一般在50-70年。此种公寓一般为划拨土地,对销售和购买有严格的要求和限制,部分甚至无法办理房产证。

第三种是开发商通过规划、审批部门修改了房产的用地规划,使原本的公寓成为了住宅,但保留原有的名称,房产证上使用性质成为了住宅,但产权一般在40-50年不等,并非70年。此种公寓一般为出让土地,可以自由交易。房本上各种用地类型都有,综合用地为多,但用途为住宅。

第四种是不达标住宅。比如部分的楼盘特别的楼栋户型光照不足,不能达标,或者其他居住属性不达标,会被调整为公寓,视地方政策不同,产权40-70年不等,在部分楼盘的住宅中会夹杂出现,一般价格较旁边的住宅便宜一些。

这四种公寓随着时代的发展,总量越来越少,和住宅几乎可以等同,但第一种、第二种买卖交易限制较多,第三种在产权时间上吃亏,第四种在居住舒适度方面吃亏。

第二类公寓,商住型公寓。

这是公寓的真正本尊,公寓这个产品的正统代表。商业性质带居住功能的房子,修建和装修标准可以超过住宅的规范标准,产权为40年,房本上为商住两用。此类公寓和住宅的配套差别不大,甚至配套要超过一般的住宅所能享受到的配套,交通、教育、医疗、商业一应俱全。水电气一般会有。除了不能落户,产权时间短,其他方面会优于住宅。此类公寓一般会发展出豪华公寓、酒店式公寓、类住宅公寓。层高一般在2.9-3.5米。

第三类公寓,商办型公寓。

这类公寓由原规划为写字楼的用地规划调整而来,产权一般为40年,房本上为商办。一般会写为商服用地,用途为办公。购买此类公寓一般上班比较近,周边商业配套会比较齐全。但居住环境并不会太好,部分住宅的居住指标不能达到,只通水电,少有烟道,周边缺乏教育配套。此类公寓一般可以开办公司。此类公寓一般被称为soho公寓。部分会成为loft公寓,但层高一般不会超过4.2米。

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