关于投资公寓/商铺/住宅的事情,我写过不少文章,请各位宝宝一定要耐心读一下旧文,不要买了之后才给我留言:想哭,后悔没有早看到你的文章。

毕竟少看一篇文章,影响的可是你几十万几百万的投资。

相关文章的链接整理在本文末,点击标题即可阅读。(就问你们,小助理是不是很贴心鸭?)

上期本鹿鹿和大家研究了如何投资商铺的事情(详戳:想暴富买商铺?投资能赚一个亿?),不少围观群众纷纷表示:“如果我买的是返租/包租的公寓(或商铺)会比较靠谱吗?”

住宅限购之后,商业地产强势登场。其中,售后包租和返本销售,就是开发商的两大法宝。 “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……这些充满诱惑力的字眼,相信围观的投资群众看了不少。

看起来是不是心动不已啊?很想赶紧掏钱买一套鸭?

那么,我们今天就来聊一聊,返(包)租公寓/商铺,到底是天上掉馅饼还是掉陷阱?

1

什么是“售后包租”和“返本销售”?

售后包租,指的是:房地产开发商将商品房出售给购房人,但是购房人并不用于自住,而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营,并定期向购房人支付租金的一种销售方式。

返本销售,指的是:购房人一次性付给开发商全部购房款,开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”(打了双引号,你知道啥意思了吧?)作为噱头,通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。

他们的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。

售就是业主买房,《商品房买卖合同》。

租就是业主再把房子出租给开发商,一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家,《委托经营管理协议》。

2

开发商为什么要搞这些花样?

请放心,肯定不是为了让你多赚点钱,开发商没那么疼爱你。

正常的开发商,不管是酒店式公寓也好、商铺、写字楼也罢,一般都会出售一部分物业给投资人,一部分自己保留,然后进行统一管理。一个商场、酒店做得好不好,除了地理位置、商业定位之外,还考验物业的管理经营能力。

一般来说,如果开发商保留的物业比例越大,说明该物业越容易赚钱;反之,它出售的部分越多,说明该物业越难赚钱。

这个道理浅显易懂,你是开发商你也知道赚钱的物业不能便宜别人。

而且,本来正常出售的物业交给业主就完事了,为什么开发商非要给自己找麻烦从你手上租回来?还承诺丰厚的租金?

这到底是良心发现呢,还是人性之光呢? 下面让我们跟随镜头,一起走进资本家的世界, 嘻嘻嘻(皮一下很开心)。

资本家当然没那么好!!搞这么多花样,主要目的是为了将手头上的物业短时间内统统销售出去!!!

说白了,这种方式的本质并不在于“卖房”或“经营物业“,而是把商铺、公寓等作为一种融资工具,快速地吸纳大量资金。

那些正规搞商业地产且做得很成功的,几乎都不会采用这种方式,所以“包租”的开发商的物业经营能力自然是很堪忧。

3

国家明令禁止:“售后包租”和“返本销售”

事实上,你纠结买不买的“馅饼”,早就被国家明令禁止了。早在2001年6月,国家就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》,其中第十一条就明确规定了:

“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

所以,还在采用这种销售方式的开发商实际上都是不合法的。

请诸位心里要有点ACD数!

4

国家为什么要禁止:

“售后包租”和“返本销售”呢?

答案肯定是为了保障你(投资人)的权益!如果它们真的像开发商描述得那么好也就不会被国家禁止了啊!辣么,接下来本鹿鹿就来带大家深扒一下它的弊端在哪里:

关于投资公寓/商铺/住宅的事情,我写过不少文章,请各位宝宝一定要耐心读一下旧文,不要买了之后才给我留言:想哭,后悔没有早看到你的文章。

毕竟少看一篇文章,影响的可是你几十万几百万的投资。

相关文章的链接整理在本文末,点击标题即可阅读。(就问你们,小助理是不是很贴心鸭?)

上期本鹿鹿和大家研究了如何投资商铺的事情(详戳:想暴富买商铺?投资能赚一个亿?),不少围观群众纷纷表示:“如果我买的是返租/包租的公寓(或商铺)会比较靠谱吗?”

住宅限购之后,商业地产强势登场。其中,售后包租和返本销售,就是开发商的两大法宝。 “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……这些充满诱惑力的字眼,相信围观的投资群众看了不少。

看起来是不是心动不已啊?很想赶紧掏钱买一套鸭?

那么,我们今天就来聊一聊,返(包)租公寓/商铺,到底是天上掉馅饼还是掉陷阱?

1

什么是“售后包租”和“返本销售”?

售后包租,指的是:房地产开发商将商品房出售给购房人,但是购房人并不用于自住,而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营,并定期向购房人支付租金的一种销售方式。

返本销售,指的是:购房人一次性付给开发商全部购房款,开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”(打了双引号,你知道啥意思了吧?)作为噱头,通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。

他们的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。

售就是业主买房,《商品房买卖合同》。

租就是业主再把房子出租给开发商,一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家,《委托经营管理协议》。

2

开发商为什么要搞这些花样?

请放心,肯定不是为了让你多赚点钱,开发商没那么疼爱你。

正常的开发商,不管是酒店式公寓也好、商铺、写字楼也罢,一般都会出售一部分物业给投资人,一部分自己保留,然后进行统一管理。一个商场、酒店做得好不好,除了地理位置、商业定位之外,还考验物业的管理经营能力。

一般来说,如果开发商保留的物业比例越大,说明该物业越容易赚钱;反之,它出售的部分越多,说明该物业越难赚钱。

这个道理浅显易懂,你是开发商你也知道赚钱的物业不能便宜别人。

而且,本来正常出售的物业交给业主就完事了,为什么开发商非要给自己找麻烦从你手上租回来?还承诺丰厚的租金?

这到底是良心发现呢,还是人性之光呢? 下面让我们跟随镜头,一起走进资本家的世界, 嘻嘻嘻(皮一下很开心)。

资本家当然没那么好!!搞这么多花样,主要目的是为了将手头上的物业短时间内统统销售出去!!!

说白了,这种方式的本质并不在于“卖房”或“经营物业“,而是把商铺、公寓等作为一种融资工具,快速地吸纳大量资金。

那些正规搞商业地产且做得很成功的,几乎都不会采用这种方式,所以“包租”的开发商的物业经营能力自然是很堪忧。

3

国家明令禁止:“售后包租”和“返本销售”

事实上,你纠结买不买的“馅饼”,早就被国家明令禁止了。早在2001年6月,国家就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》,其中第十一条就明确规定了:

“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

所以,还在采用这种销售方式的开发商实际上都是不合法的。

请诸位心里要有点ACD数!

4

国家为什么要禁止:

“售后包租”和“返本销售”呢?

答案肯定是为了保障你(投资人)的权益!如果它们真的像开发商描述得那么好也就不会被国家禁止了啊!辣么,接下来本鹿鹿就来带大家深扒一下它的弊端在哪里:


  在我们身边有很多的行业,现在比较热门的行业就是房地产行业,不管是什么行业只要掌握了方法就可以赚钱。有很多年轻人在打拼事业的时候都会选择租一个房子或者是公寓,但是也有人喜欢租一个酒店式公寓,这种公寓非常理想。那么酒店式公寓包租合法吗?下面请法律快车小编介绍下。


  一、酒店式公寓出租合法吗


  如果想合法营业的话,就跟开宾馆一样的办理手续吧,开宾馆有床位数量的要求,房间数量的要求,消防安全的要求,需要到工商办理营业执照,消防局办理消防安检证,卫生局卫生证,涉及到食品的还要办理食品流通许可证。日租是指以24小时为计量单位租用的物品、房屋和设备。


  二、租售同权酒店式公寓的规定是什么


  自2015年万科在西安开启长租公寓“泊寓”项目起,长租公寓开始在西安生根发芽。保利金香槟推出了香槟公寓,引入途家酒店运营,为购房业主提供资产托管;万科VV公寓则完全只租不售;合能朱阙项目与途家的联手,打造旅游租赁公寓。进入7月以来公寓租赁市场再度成了大家关注的热点。7月9日,莱安地产旗下馨美寓长租公寓开业;7月19日,龙湖冠寓西安大兴东路店试营业,将于8月份正式面市。作为龙湖在中国长租公寓市场的开山之作,冠寓以其极致的居住体验、贴心的物业服务和革新的租住方式,受到了广大年轻租客的欢迎和喜爱。不管是引入酒店运营,帮助业主出租和投资,还是直接以租代售,很多公寓产品都在向“租”过渡。业内人士称,未来将会有更多开发商去尝试与“租”有关的各种模式,开发商自持物业,如果对租赁形式运作得好,收益并不比商品房销售市场差。

  在我们身边有很多的行业,现在比较热门的行业就是房地产行业,不管是什么行业只要掌握了方法就可以赚钱。有很多年轻人在打拼事业的时候都会选择租一个房子或者是公寓,但是也有人喜欢租一个酒店式公寓,这种公寓非常理想。那么酒店式公寓包租合法吗?下面请法律快车小编介绍下。

  一、酒店式公寓出租合法吗

  如果想合法营业的话,就跟开宾馆一样的办理手续吧,开宾馆有床位数量的要求,房间数量的要求,消防安全的要求,需要到工商办理营业执照,消防局办理消防安检证,卫生局卫生证,涉及到食品的还要办理食品流通许可证。日租是指以24小时为计量单位租用的物品、房屋和设备。

  二、租售同权酒店式公寓的规定是什么

  自2015年万科在西安开启长租公寓“泊寓”项目起,长租公寓开始在西安生根发芽。保利金香槟推出了香槟公寓,引入途家酒店运营,为购房业主提供资产托管;万科VV公寓则完全只租不售;合能朱阙项目与途家的联手,打造旅游租赁公寓。进入7月以来公寓租赁市场再度成了大家关注的热点。7月9日,莱安地产旗下馨美寓长租公寓开业;7月19日,龙湖冠寓西安大兴东路店试营业,将于8月份正式面市。作为龙湖在中国长租公寓市场的开山之作,冠寓以其极致的居住体验、贴心的物业服务和革新的租住方式,受到了广大年轻租客的欢迎和喜爱。不管是引入酒店运营,帮助业主出租和投资,还是直接以租代售,很多公寓产品都在向“租”过渡。业内人士称,未来将会有更多开发商去尝试与“租”有关的各种模式,开发商自持物业,如果对租赁形式运作得好,收益并不比商品房销售市场差。

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