近年来,美国房地产投资掀起了一波新热潮—–教育地产,其相对低风险、稳增长和高回报的的特点吸引了越来越多投资者的眼球,海外资本也开始进入美国学生公寓市场。

 

专为学生需求打造

在美国,多数情况下只有低年级新生可以入住校内宿舍,而且校内宿舍数量相对有限,多数都是超过50年的校舍,设施较为老旧。除了少数住家里的学生,大多数学生选择校外租房,学生公寓就是其中选择之一。美国学生公寓通常由物业公司统一配备安保和管理系统,社区也都是学生,配套设施完备,大多数公寓都配有健身房、游泳池、学习室等。房间通常都是精装修,非常舒适安全。在价格相差无几的情况下,这样专门为学生设计的公寓受到广泛追捧。

 

目标客户群体规模逐年扩大,需求稳健上升

 

根据美国国家教育统计中心(National Center for Education Statistics)最新数据,2015年美国高等院校秋季入学人数达到2038.9万,预计到2022年将累计增长10%,达到2240万,可见学生公寓的潜在客户群体正在不断扩大,需求量也在进一步稳定增加。

(数据来源:Institute of International Education, Inc.)

 

美国大学的高质量教育吸引着无数海外学子赴美求学,是拥有最多国际留学生的国家,仅2009年到2015年赴美留学生就增长了41%,2016年突破了104万,中国留学生仍然是赴美留学大军中的主力。而且,相比美国本土学生,校外租房是很多留学生的刚性需求,留学生数量不断增长更加刺激的了校外学生住房市场的需求。

 

新建学生公寓数量趋于稳定,供给量增长较为缓慢

 

据美国公寓市场研究公司AxioMetrics的数据统计显示,2005年至今累计新增学生公寓床位约50万个,2013年和2014年每年都有超过6万个新增床位。但是,2016年新增不到5万个床位,预计2017年新增床位约4.55万个,达到了自2012年以来的最低点,增长速度远不及录取新生增长率。而且,建筑融资难度加大和施工成本上涨拖慢了未来新建公寓的施工进度,严重影响学生公寓供给量增长速度。

 

例如:2016年佛罗里达国际大学(FIU)有55,112名学生登记入学,当中包括8,770名研究生。但目前FIU的主校区Modesto Maidique Campus (MMC)仅提供3,093个宿舍床位。因此,只有8%的学生可以申请到由大学运营的宿舍,意味着其余的92%的学生就要从校外寻找住所,需求空前大。不难看出,高校学生校外住房需求越来越多,而供给量却还跟不上。

 

近年来,美国房地产投资掀起了一波新热潮—–教育地产,其相对低风险、稳增长和高回报的的特点吸引了越来越多投资者的眼球,海外资本也开始进入美国学生公寓市场。

 

专为学生需求打造

在美国,多数情况下只有低年级新生可以入住校内宿舍,而且校内宿舍数量相对有限,多数都是超过50年的校舍,设施较为老旧。除了少数住家里的学生,大多数学生选择校外租房,学生公寓就是其中选择之一。美国学生公寓通常由物业公司统一配备安保和管理系统,社区也都是学生,配套设施完备,大多数公寓都配有健身房、游泳池、学习室等。房间通常都是精装修,非常舒适安全。在价格相差无几的情况下,这样专门为学生设计的公寓受到广泛追捧。

 

目标客户群体规模逐年扩大,需求稳健上升

 

根据美国国家教育统计中心(National Center for Education Statistics)最新数据,2015年美国高等院校秋季入学人数达到2038.9万,预计到2022年将累计增长10%,达到2240万,可见学生公寓的潜在客户群体正在不断扩大,需求量也在进一步稳定增加。

(数据来源:Institute of International Education, Inc.)

 

美国大学的高质量教育吸引着无数海外学子赴美求学,是拥有最多国际留学生的国家,仅2009年到2015年赴美留学生就增长了41%,2016年突破了104万,中国留学生仍然是赴美留学大军中的主力。而且,相比美国本土学生,校外租房是很多留学生的刚性需求,留学生数量不断增长更加刺激的了校外学生住房市场的需求。

 

新建学生公寓数量趋于稳定,供给量增长较为缓慢

 

据美国公寓市场研究公司AxioMetrics的数据统计显示,2005年至今累计新增学生公寓床位约50万个,2013年和2014年每年都有超过6万个新增床位。但是,2016年新增不到5万个床位,预计2017年新增床位约4.55万个,达到了自2012年以来的最低点,增长速度远不及录取新生增长率。而且,建筑融资难度加大和施工成本上涨拖慢了未来新建公寓的施工进度,严重影响学生公寓供给量增长速度。

 

例如:2016年佛罗里达国际大学(FIU)有55,112名学生登记入学,当中包括8,770名研究生。但目前FIU的主校区Modesto Maidique Campus (MMC)仅提供3,093个宿舍床位。因此,只有8%的学生可以申请到由大学运营的宿舍,意味着其余的92%的学生就要从校外寻找住所,需求空前大。不难看出,高校学生校外住房需求越来越多,而供给量却还跟不上。

 

通常,酒店的租金要比公寓高30%,而酒店式公寓单位小,好管理,易出租等特点却是其优势。不过,高档次项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长,因此较适合中长线的投资者。

2、产品功能兼有,投资和自用性质都可以。

由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处,因此受商务人士欢迎。

3、拥有产权可以让业主居住的安心、放心。

必要时还可以出让自己的产权,回收投资,因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选,尤其是异地置业的优选。此类投资对多数人来讲,是有超值回报空间的。

4、宏观形势向好,市场需求大,有升值空间。

未来有更多跨国企业来中国设立公司,酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的优选。同时,国内大、中城市的一等商务人士阶层,对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻,对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。

从生活层面来说,住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算,比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例,普通住宅的电费为每度0.48元,水费为每吨3.7元,天然气则为每立方米2.05元,但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元,大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。

许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的利润率远远高于真实的水平,而实际的年利润率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户,但往往忽略了隐性成本这一关键要素,主要包括以下因素:

契税和公共维修基金。开发商在项目销售时,其价格并不包括契税和公共维修基金,从目前这两个的收费标准来看,契税普通住宅是1.5%,非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看,即便是酒店式公寓房产价格让你动心,但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。

租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时,往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看,销售价格在25000元/平方米,投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四☆级酒店为例,酒店标准间的市场价格大约在800元/日,一个月就会有24000元的收益,但众所周知,酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动,打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右,这远远低于开发商预计的高利润率。

物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言,除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外,物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去,而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高,而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看,开发商打出的每年15%至18%的高利润率显然没有考虑到以上诸多因素。

中介费。投资人在投资房产项目后,还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力,所以往往把房子委托给中介代理,而这就需要向代理中介交纳一定额度的中介费,而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。

目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种:大产权统一经营,小产权统一经营及小产权非统一经营。

大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高,资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资,一般都是投资基金或是专业公司在控制。小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大,投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理,使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异,只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价,事实上体现不了酒店式公寓的优势。

酒店式公寓投资前景

首先投资者需要租赁面积在300平方米以上的店面,店面选择在交通比较发达的地段,而且选择在客流量大的地方。想这样的店面,在一二线城市,一年的租金需要50~80万元。

然后,投资者需要对店面进行精致的装修,由于公寓酒店普通都是高档消费,所以投资者在装修的时候,选择好的装修物料,装修要大气一点。装修费需要20~30万元。

接着,投资者需要购置各种软硬件设备,例如空调,电脑,电视等等,这些需要投资20万元左右。

另外,投资者还需要招聘效劳员,每名效劳员每月的工资需要4000元左右。

之后,投资者还需要领取水电费,广告推广,开业典礼费等等,这些需要5~8万元。

这样算下来,开一家公寓酒店,需要投入150万元左右。

市场上公寓面积大小和地段千差万别,最小的户型35平米左右,大概25万就可以买一套,投资的门槛很低。

有很多酒店式公寓是现房,买过来你就可以装修,然后出租,收取租金;有的酒店公寓,本身是带租约的,你买了后,第二个月就可以收取租金,相当的快。

如果你投资酒店公寓,不需要你自己装修,有酒店管理公司,直接给你装修好的,有些酒店公寓,你不用出钱,酒店自己花钱,把你的房子装修好,如果以后酒店不经营了,装修还是你的,就用这个装修,你可以继续和其他人签订租赁合同,省时省心。

如果你投资到酒店式公寓,通常一套50平的公寓就可以租到4000元,根据现在的市场行情,商业公寓价格比同地区住宅价格要低,一套50平的公寓每平方价格1.6万总价在96万元左右。

投资回报率=(税后现金流+投资者权益增加)/权益投资数额税后现金流指的是所得税后的现金流,投资者权益增加=还本收益=当期还本付息额—利息。

简单说就是:回报率=年租金/总价

投资的公寓不会卖不掉,但是投资的公寓肯定是不好卖。因为公寓和普通的商品住宅房他是有一点点区别的,首先就是房子的产权方面,公寓只有40年,而商品房都是70年。另外公寓住起来是很不舒适的,因为它的容积率相对来说比较高,面积也比较小,到卖的时候肯定要的人是不会太多。如果价格便宜点往外卖的话,可能还是有人要的。

其实现在公寓还是比较好卖的,但是主要还是看你这个公寓的地段好不好,如果说你投资的这个公寓的地段非常好的话,那肯定是不愁卖的,假如说你投资了这个公寓地段不是特别好的话,那就不一定好卖了。所以说我们在投资的时候自己一定要看一下这个地段将来有没有发展的潜力,其实我觉得做投资最重要的就是要有一个长远的眼光,这样你才适合做投资。

        一旦选择了投资,也要让自己“投有所值”。如果投资者选择公寓投资,要记住以下三点:

  1、首先选择旺地。

  选择租公寓居住的人,会更看重周边的配套设施是否齐全,交通出行是否方便。投资这些地方的公寓,虽然前期投入成本较高,但预期的租金也会更高;

  2、选择好的物管和开发商。

  由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高,而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以,对租客而言,如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备,那还不如选择普通住宅。

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