早在去年,西安就已迈进“四限”城市之列,2018年5月10日,房管局一纸通知,明确规划用途为“公寓”的商品房也纳入限购范畴;宽松户籍政策的驱动下,截止五月底,西安市今年已迁入45万余人,远超去年全年人口增量,如此大的人口流入,嗅觉敏锐的投资客群早已洞察,不限购、不限售的商铺迎来了又一个春天。

在这样的背景下,S姐的问房圈里也涌现出很多关于商铺的问题,让我印象比较深的一位圈友,他近期在考虑恒大江湾临街一拖二的铺面,在值不值得入手上纠结了很久,类似的问题其实困扰着很多商铺购买者。

商铺类型多样,涉及知识点较多,对购买商铺的客群往往有更高的要求。作为一名商铺购买者,最起码应该清楚商铺的类型与特点,掌握一定的调研分析方法,才有可能在商海中淘到黄金,S姐把商铺基本分为四类:

一、商业街商铺

在城市商业中心或大型社区中,组成整条购物步行街的沿街商铺。但在已成型的传统商业中心里,待售的商铺少之又少,入手机会渺茫,可以多加留意新商圈,例如旧街通过改造后形成的新商业街,郊区城市商业中心的商业街,大型社区形成的商业街等,像华远·海蓝城打造的商业街——华远·好天地就是最为直观的案例。

对这些商铺调研时,应对区域内人流量、公共交通便捷程度、周边租金等方面进行排查,当然租金,不是开发商或中介说多少就是多少,你可以走访周边已开业的商铺,实地调研租金及真实运营情况。

如果铺面开在新区,还要考察新区未来发展规划,对商铺所在地四至有哪些规划有一个初步的判断。

二、社区商铺

社区商铺以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺和裙房商铺为主,是目前增长数量最为迅速的商铺类型,这种社区底商几乎每个小区都会配建,在这主要区分一下裙房商铺、住宅底商的差异。

(裙房商铺挑高较高,面积较大,户型较为方正)

社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大,如今入住率高的小区商铺投资回报较为稳定,风险相对较低。

在选择时,应尽量选择相对成熟、入住率较高的社区,由于商铺楼层不同,导致商铺售价与后期租金差距较大,一楼商铺比二楼、三楼商铺贵两倍、乃至更高的价差都有可能,尽量购买距社区主入口较近、楼层较低的商铺,以提高后期收益,但这类商铺通常十分抢手,要对市场保持较高的敏感度。

早在去年,西安就已迈进“四限”城市之列,2018年5月10日,房管局一纸通知,明确规划用途为“公寓”的商品房也纳入限购范畴;宽松户籍政策的驱动下,截止五月底,西安市今年已迁入45万余人,远超去年全年人口增量,如此大的人口流入,嗅觉敏锐的投资客群早已洞察,不限购、不限售的商铺迎来了又一个春天。

在这样的背景下,S姐的问房圈里也涌现出很多关于商铺的问题,让我印象比较深的一位圈友,他近期在考虑恒大江湾临街一拖二的铺面,在值不值得入手上纠结了很久,类似的问题其实困扰着很多商铺购买者。

商铺类型多样,涉及知识点较多,对购买商铺的客群往往有更高的要求。作为一名商铺购买者,最起码应该清楚商铺的类型与特点,掌握一定的调研分析方法,才有可能在商海中淘到黄金,S姐把商铺基本分为四类:

一、商业街商铺

在城市商业中心或大型社区中,组成整条购物步行街的沿街商铺。但在已成型的传统商业中心里,待售的商铺少之又少,入手机会渺茫,可以多加留意新商圈,例如旧街通过改造后形成的新商业街,郊区城市商业中心的商业街,大型社区形成的商业街等,像华远·海蓝城打造的商业街——华远·好天地就是最为直观的案例。

对这些商铺调研时,应对区域内人流量、公共交通便捷程度、周边租金等方面进行排查,当然租金,不是开发商或中介说多少就是多少,你可以走访周边已开业的商铺,实地调研租金及真实运营情况。

如果铺面开在新区,还要考察新区未来发展规划,对商铺所在地四至有哪些规划有一个初步的判断。

二、社区商铺

社区商铺以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺和裙房商铺为主,是目前增长数量最为迅速的商铺类型,这种社区底商几乎每个小区都会配建,在这主要区分一下裙房商铺、住宅底商的差异。

(裙房商铺挑高较高,面积较大,户型较为方正)

社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大,如今入住率高的小区商铺投资回报较为稳定,风险相对较低。

在选择时,应尽量选择相对成熟、入住率较高的社区,由于商铺楼层不同,导致商铺售价与后期租金差距较大,一楼商铺比二楼、三楼商铺贵两倍、乃至更高的价差都有可能,尽量购买距社区主入口较近、楼层较低的商铺,以提高后期收益,但这类商铺通常十分抢手,要对市场保持较高的敏感度。

  尽管杭州的宅地已然限了房价,但今年以来,部分开发商找到了一条突破口:将小区商业配套改成商业别墅出售,商业部分可以自主定价。

  这部分溢价转变成了拿地的溢价,导致杭州第一次土地集中出让依然热度不减。

  7月,监管部门精准打上了补丁,要求住宅地块“除公益配套公建可独立布置以外,其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置”,杜绝了变相做商墅的可能。

  杭州很快将迎来第二批宅地集中出让,开发商的新增利润来源被禁,拿地时或将更加谨慎。

  杭州首批集中出让宅地

  不少项目规划了商墅

  据钱报记者统计,今年5月的首批宅地集中出让后,至今已有超20个项目规划公示,其中设计了独立商业或商墅的项目至少达9个。

  究竟什么是商墅?其实就是具备了别墅居住功能的商业房产。

  以6月17日公示的某宁围项目设计方案为例,6幢2-3F配套商业集中分布在了小区的西北角。乍一看还以为是小区内部“商业街区”,但事实并非那么简单。

  几个细节可见端倪,商业街区追求的是人流量,沿城市道路布局才合理。可这批“商业街区”却分布在小区内部,规划明细图显示商业街区是有地下层的,但外部却没有独立入口,显然不符合地下商街的设置,倒更像是独栋别墅的地下室。

  2018年4月以后,杭州对商业商务用地出台新规,明确要求“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300m2”。但这一新规并不针对住宅项目的配套底商。

  小区配套底商如果是一层商铺,可以不受限制进行小面积分割。一般情况下,一层商铺往往还可以拓高到两层。但是在一些项目的公示方案中,竟出现了三层“商铺”,完全可以通过改造,实现联排别墅的居住功能。

  开发商找到漏洞增加利润

  导致宅地集中出让热度不减

  明明是住宅项目,开发商为何突然之间流行造商墅了?说白了是利益使然。

  今年5月初,杭州首批集中出让的57宗宅地,共有41宗拍至封顶且自持,多个板块实际地价创下新高,可谓高烧不退。

  集中出让的初衷,是为了让地价降温。结果却是地价和新房限价之间的价差进一步缩小。开发商的利润越来越薄,没钱赚为什么拿地还这么拼?除了要维持规模、养团队等原因,还有一个重要原因,是有开发商发现了商墅这个漏洞,可以用来提高利润。

  目前杭州宅地规划要求有个不成文的规定,宅地内可以做一定比例的配套商业,比例一般不超过10%。也就是说,开发商可以在10%比例范围内灵活决定商铺的配比。

  一般来说商铺售价低于住宅,且在电商冲击下不太好卖,但住宅不愁卖,因此过去几年开发商不喜欢做底商。

  但要是把10%的底商部分改成商墅呢?情况就完全不一样。比如一个楼盘住宅限价3万元/m2,但如果把沿街底商打造成独栋商墅,具备了居住功能,价格很可能就可以卖到5万元/m2以上,而且还不用担心卖不掉,如此一来利润就高多了。

  于是,今年以来越来越多开发商公示的产品规划方案都涉及商墅。甚至有开发商直言:“能发现这条路子就是本事。”

  尽管杭州的宅地已然限了房价,但今年以来,部分开发商找到了一条突破口:将小区商业配套改成商业别墅出售,商业部分可以自主定价。

  这部分溢价转变成了拿地的溢价,导致杭州第一次土地集中出让依然热度不减。

  7月,监管部门精准打上了补丁,要求住宅地块“除公益配套公建可独立布置以外,其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置”,杜绝了变相做商墅的可能。

  杭州很快将迎来第二批宅地集中出让,开发商的新增利润来源被禁,拿地时或将更加谨慎。

  杭州首批集中出让宅地

  不少项目规划了商墅

  据钱报记者统计,今年5月的首批宅地集中出让后,至今已有超20个项目规划公示,其中设计了独立商业或商墅的项目至少达9个。

  究竟什么是商墅?其实就是具备了别墅居住功能的商业房产。

  以6月17日公示的某宁围项目设计方案为例,6幢2-3F配套商业集中分布在了小区的西北角。乍一看还以为是小区内部“商业街区”,但事实并非那么简单。

  几个细节可见端倪,商业街区追求的是人流量,沿城市道路布局才合理。可这批“商业街区”却分布在小区内部,规划明细图显示商业街区是有地下层的,但外部却没有独立入口,显然不符合地下商街的设置,倒更像是独栋别墅的地下室。

  2018年4月以后,杭州对商业商务用地出台新规,明确要求“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300m2”。但这一新规并不针对住宅项目的配套底商。

  小区配套底商如果是一层商铺,可以不受限制进行小面积分割。一般情况下,一层商铺往往还可以拓高到两层。但是在一些项目的公示方案中,竟出现了三层“商铺”,完全可以通过改造,实现联排别墅的居住功能。

  开发商找到漏洞增加利润

  导致宅地集中出让热度不减

  明明是住宅项目,开发商为何突然之间流行造商墅了?说白了是利益使然。

  今年5月初,杭州首批集中出让的57宗宅地,共有41宗拍至封顶且自持,多个板块实际地价创下新高,可谓高烧不退。

  集中出让的初衷,是为了让地价降温。结果却是地价和新房限价之间的价差进一步缩小。开发商的利润越来越薄,没钱赚为什么拿地还这么拼?除了要维持规模、养团队等原因,还有一个重要原因,是有开发商发现了商墅这个漏洞,可以用来提高利润。

  目前杭州宅地规划要求有个不成文的规定,宅地内可以做一定比例的配套商业,比例一般不超过10%。也就是说,开发商可以在10%比例范围内灵活决定商铺的配比。

  一般来说商铺售价低于住宅,且在电商冲击下不太好卖,但住宅不愁卖,因此过去几年开发商不喜欢做底商。

  但要是把10%的底商部分改成商墅呢?情况就完全不一样。比如一个楼盘住宅限价3万元/m2,但如果把沿街底商打造成独栋商墅,具备了居住功能,价格很可能就可以卖到5万元/m2以上,而且还不用担心卖不掉,如此一来利润就高多了。

  于是,今年以来越来越多开发商公示的产品规划方案都涉及商墅。甚至有开发商直言:“能发现这条路子就是本事。”

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