最近,上海对商办类的公寓出手管理了,在住宅限购政策下,商办+公寓=商住=住宅了,有机可乘!所以得管。

公寓的概念,究竟是怎么回事?它与纯住宅有什么关系呢?

公寓一词来自英文的Apartment,意思是提供多人或家庭居住的公共性居所。

狭义的公寓是指商住性质的楼房或是有一些公共服务设施、主要用来投资或出租的小户型楼房。

广义来看,一些多层或高层住宅,也可归类为公寓。不过,现在开发商为了营销,都把多层“做”成“洋房”了。

高层住宅的大户型房屋,一般会美其名曰:大平层,或平层官邸。

在郊区大片地建高层住宅的现象,国外很少;国外城市郊区一般是别墅和排屋的社区,在中心城区,才有些高层。

酒店式公寓,也叫酒店公寓,是提供酒店一样服务和管理的高档公寓。

它是一种特殊形式的酒店。酒店式公寓一般是在酒店管理机构的统一运营管理下经营。

这类公寓一般只租不售,它实际上是酒店长租客房的一个变种,是比较便宜而且可以享受住家生活的酒店客房。

它要求租期为一段时期比如三个月、半年或一年,不像一般酒店那样一天也行。

租客一般为商务型客户或企业客户。酒店式公寓因不出售产权,开发商要有一定经济实力,所以此类公寓较少见。

服务式公寓,一般是指有较好服务与物业管理的公寓,是以出售产权而尽快回笼资金为主的房地产短线投资项目。

它是一种特殊的公寓。目前国内酒店公寓只在一些大城市有一些,而服务式公寓项目就更少了。

服务式公寓在美国比较多一些,美国一般公寓都带有服务设施:室外游泳池、烧烤台、公用洗衣房、健身房等。

此外,它的物业管理公司还会举办周末业主聚会,而所有这一切均包括在房租内,不另外收费。

服务式公寓从实质上说还是公寓,只是服务的硬件与软件有一定要求,有别于一般住宅公寓而已。

对开发商而言,开发此种产品应有明确的客户定位及市场预测,因服务标准高,物管费亦相应增加,销售有难度。

酒店式公寓和服务式公寓在投资理念、产权归属、经营环境、服务水准上是有明显区别的。

最近,上海对商办类的公寓出手管理了,在住宅限购政策下,商办+公寓=商住=住宅了,有机可乘!所以得管。

公寓的概念,究竟是怎么回事?它与纯住宅有什么关系呢?

公寓一词来自英文的Apartment,意思是提供多人或家庭居住的公共性居所。

狭义的公寓是指商住性质的楼房或是有一些公共服务设施、主要用来投资或出租的小户型楼房。

广义来看,一些多层或高层住宅,也可归类为公寓。不过,现在开发商为了营销,都把多层“做”成“洋房”了。

高层住宅的大户型房屋,一般会美其名曰:大平层,或平层官邸。

在郊区大片地建高层住宅的现象,国外很少;国外城市郊区一般是别墅和排屋的社区,在中心城区,才有些高层。

酒店式公寓,也叫酒店公寓,是提供酒店一样服务和管理的高档公寓。

它是一种特殊形式的酒店。酒店式公寓一般是在酒店管理机构的统一运营管理下经营。

这类公寓一般只租不售,它实际上是酒店长租客房的一个变种,是比较便宜而且可以享受住家生活的酒店客房。

它要求租期为一段时期比如三个月、半年或一年,不像一般酒店那样一天也行。

租客一般为商务型客户或企业客户。酒店式公寓因不出售产权,开发商要有一定经济实力,所以此类公寓较少见。

服务式公寓,一般是指有较好服务与物业管理的公寓,是以出售产权而尽快回笼资金为主的房地产短线投资项目。

它是一种特殊的公寓。目前国内酒店公寓只在一些大城市有一些,而服务式公寓项目就更少了。

服务式公寓在美国比较多一些,美国一般公寓都带有服务设施:室外游泳池、烧烤台、公用洗衣房、健身房等。

此外,它的物业管理公司还会举办周末业主聚会,而所有这一切均包括在房租内,不另外收费。

服务式公寓从实质上说还是公寓,只是服务的硬件与软件有一定要求,有别于一般住宅公寓而已。

对开发商而言,开发此种产品应有明确的客户定位及市场预测,因服务标准高,物管费亦相应增加,销售有难度。

酒店式公寓和服务式公寓在投资理念、产权归属、经营环境、服务水准上是有明显区别的。

做地产这一行的,踩盘看小区肯定是家常便饭无论是立面风格、户型设计,还是小区排布,尺度多大的都见过,但是看到这种把房子建在山里的,真的是头一回

如果你从13号线长寿路站2号口出来,看到的不是商铺或者路而是…一 座 山很高,大概15-17层楼左右,效果还巨逼真,地面上2米以下都是真的岩石,再往上就是假山了说是假山,但乍一看就和真的一样,纹理和拼接跟真实的山体有的一拼,连青苔都黑的有点认真

触摸起来有种细微的沙粒感,一敲原来里面是空的假山一侧开了一溜的窗户,可以看到中间5-12层的窗户非常小,有的外面还悬挂空调外机,几乎不做采光用

最有意思的是,4层这个大露台,想象一下住在上海内环,然后站山里晾衣服,这感受得多特别

其实假山旁边,还有一溜窗户,但这可能只能叫打了一排洞眼了

从小区内部走入假山,还应景的开了个山洞入口

看着这里的住户回家,真是一种天黑了赶紧回洞里的感觉

和周边比起来,这栋楼真的有够特别我承认这是我看过最奇葩的一个小区

哪来的山,房子是怎么建山里面的,住这里面又是什么感觉

太多的疑问,都围绕着我们今天要说的这个小区普陀区长寿路板块的「上青佳园」01为什么要在这里建一座山其实准确的说,这应该是1.5座一座是正对长寿路站2号口,就是我们前面说的那座15-17层高的山,然后旁边,还有0.5座,算是一个小型山墩子吧

别小看这座假山20年前,「上青佳园」花了将近400多万找了当时国内一流的假山制作公司,专门为了这个项目量身打造的要知道2000年的400万,盖个小区都可以了,为什么只是拿来盖座假山呢市面上流传着很多版本这里的一位二房东跟我说,ta从小在这长大,以前假山下面是一个很大的会所,然后为了装修门面,会所就在门面上建了座假山,就是为了吸引客人还有种说法,是说假山旁边这栋楼塌陷了,而假山是后来加的支架听上去好像都有一点合理,直到我看到「上青佳园」当年的开盘广告

广告标语,就说自己“依山伴水”、“山水人家”、城市的超现实主义存在很显然,这座假山,是在楼盘设计之初就存在的所以上面那两种说法,都不符合逻辑另一个流传更广的版本,说「上青佳园」位于长寿路+常熟路交叉口,而假山的存在就是为了挡路煞

这个说法无从考证,也没有科学依据但上海这样的交叉口千千万,如果这种十字路口不适合居住,那市中心那些专建在十字路口四个角上的老建筑怎么住人所以这个说法其实也很难取信不过如果从现在的结果来看,这个小区倒是因为这座假山而变的足够的特别很多老上海人,被问起那个建在山里的房子时,都说知道知道,长寿路上那个嘛,但其实他们不知道的是这座假山本身的故事,更加精彩02其实当年的假山设计更狂野当年「上青佳园」的景观设计团队,有一位外国设计师而他原本的想法更狂野不仅想建假山,还想在假山60米高的位置,牵一条瀑布下来后来这个想法被否了,因为假山就在路边,来往行人和车辆如何躲避瀑布水花,刮风后,周边会不会有下雨的效果,还会不会诱发其他安全隐患等等都是问题而且后期物业维护成本也会非常高,所以这个设计就没落地不过想象一下,上海内环内有一座高达15层楼的假山,然后上面还有一条瀑布冲下来,那应该比现在更壮观吧当时山体建好后,还有不少人想来攀岩,2010年的时候,新民网报道过一则这样的新闻:上海登山协会曾提出要在假山这里举行攀岩活动,但是小区物业从安全角度考虑,最终还是谢绝了

拒绝是必须的,如果你有机会来这用手摸一摸,会发现这里面是空的

地面一层往上2米左右,是真实的岩石再往上你用手敲一敲就会有沉闷的回声,然后整个山体完整附着于两栋居民楼中间,没有缝隙,一般看不到假山里面是什么样子正当我好奇里面到底是什么的时候,看到了这个

这应该是“作者”留下的,出于保护我打了马赛克,不用点开放大了哦了解下来,这座假山,有点东西03为了说清楚,我们就从两个问题入手吧为什么可以这么逼真做假山,分脱模和手塑两种脱模,就是到真正的山上,用一种特殊材料,将山体岩石的原始形状,复刻下来,带回来之后,再进行拼接成我们现在看到的山体另一种,就是人工雕塑,两个价格相差一倍,脱模是贵的那个「上青佳园」这个就是脱模,而它的本尊就是上海周边象山县的松兰山

几十个石头形状回来之后,还要做拼接说实在的,如何兼具真实、自然、美感,这是一个需要审美的事情,所以这种拼接不是谁都做得了的这也是为什么我们看到眼前这座假山,会这么逼真,效果会这么震撼想象一下,如果只是一座普通的手塑假山,那我们今天讨论的话题可能就不是怎么会有一座长在山里的房子而是为什么会有那么大一座假山搁那那它安全吗,会倒吗假山本体,是GRC高强度水泥,还加入抗碱纤维,可以增加水泥的韧性所以,这个假山比我们想象中的还要坚固、韧性而整座假山内部,布满了密密麻麻的钢结构,用的都是巨型槽钢,规格大,很难制作,成本贵而这些大型槽钢,在铸造的时候也加入了防锈成分,这样钢结构本身就不会因为时间久而生锈变薄这也是为什么20年过去了,山体颜色还是很正,乍一看还是以假乱真的效果

所以现在回过头来再看这座假山,是不是也没那么神秘了04住在这,什么感受不熟悉这里的人,刚看到这,也会像我一样拿出手机拍来拍去有人觉得奇怪,有人觉得有个性、是特色其实住这的人早就已经习惯了假山的存在,毕竟这里就是他们的家,一个内环围合式排布的住宅小区,绿化还挺好

只是被假山包裹的部分,可能会有潮湿问题曾经13楼一位住户跟记者反映,“它主要是潮湿。墙面会渗水,基本没有办法,除非把这个拆掉。因为它里面是中空的,肯定水蒸气比较多。”到了晚上,路人经过这里,突然看到一座黑乎乎的山,可能会觉的有点怕,所以渐渐的这里有时候也会给人另一种感觉某种程度上,就像魔都的一个结界,来看看为什么这次一起踩盘的还有我的同事乔不丝,我们到这的时候,差不多下午2点半,这时候假山已经被旁边的楼栋挡住了阳光

而上午这里又会被右边那栋更高的楼挡住阳光,所以假山晒到阳光的时间比较少倒是真的,格外“荫凉”不仅假山,连小区里面也是,当天普陀的温度在14℃

走进「上青佳园」的时候,体感温度瞬间下降了3-4°,相比小区以外的地方,这里面要更冷一些而这也给我和乔不丝后面的“崩溃”埋下了伏笔05物业几乎是放空状态进小区后,我们走访了假山包裹的那栋楼,其实这里面真正的住户不多大部分被租给了公司,比如说舞蹈班、美容机构

5F,竟然是陪伴很多80、90后的“希望之星”英语风采的办公室而这里面是一个巨大的筒子楼,很像香港那边的公屋

也就是说这里面是做生意、开公司、住人几个功能混用的而住人又分住家和租赁,小区的户型也比较奇怪,让人有点想玩俄罗斯方块

租赁住房的生意在这也很兴隆,我找的一个二房东,和中远两湾城还是通用的,就是二房东在这两个小区,都有房源而这里的物业也几乎处于放空状态小区内每栋楼都出入自由,不管你是不是小区的人每号楼里,差不多一梯三、四户,走道狭长,有时候还堆满了杂物、快递

相關文章