摘要 由于限购令及住宅价格高企等因素,“酒店式公寓”、LOFT等产品销售突然火爆。商业用地期限为40年。40年后怎么办?这个问题,风险很大,值得慎重考虑。

目次

一、商用房的土地到期问题

二、商用房土地到期续费:高概率事件

三、谁可获得土地涨价收益?

四、商用房土地续费很可能以到期时地价为基准

五、不愿缴纳续期的出让金将同时失去房屋所有权

六、续费标准的进一步论证

七、结语

一、商用房的土地到期问题

商用房,也称为商业用房,商业地产,主要是指土地性质为商业用地的房地产。一般而言,商用房大都用作写字楼、办公楼、商场、商铺使用。

但近年来,由于住宅市场的火爆,不少房地产企业将商务楼中的部分楼层改建为“酒店式公寓”、LOFT等(统称为“商用住房”)出售给购房者。由于商用住房在法律性质上不属于住宅,一般的限购令并不适用于商用住房,加之售价一般比临近的住宅低不少,因此赢得了不少购房者的青睐。

在我国,城市土地,归国家所有,其他任何个人和单位不得成为土地的所有权人。房地产开发商和业主可获得的,是一定期限内土地的使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,商业用地的土地使用权年限最高不超过40年。需要注意的是,这个40年,是从开发商最初取得土地使用权之日开始计算,而不是从购房者购买时计算。

土地使用权到期怎么办?《物权法》第149条区分了住宅用地与非住宅用地(商业用地属于非住宅用地),并规定:(1)住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;(2)非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

自2016年4月中旬开始,由于温州一批住宅用地到期续费的问题,引发了社会强烈关注,并在如何“自动续期”上产生争议(相关情况,可参阅公众号“祺宗Law”之前推送的文章)。需要注意,该等讨论并不涵盖商用房。换言之,商用房的处境,更为严峻。

显然,商用房土地到期后,是无法“自动续期”的,而应当“申请续期”。根据《城市房地产管理法》第22条的规定:(1)土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

二、商用房土地到期续费:高概率事件

有一些观点认为,商用房到期后如何处理,国家并没有考虑清楚,将来也可能在续期时不再收费(特别是房地产库存压力比较大的地方、“鬼城”等)。

笔者认为,不能说这种可能性完全没有,但是考虑到:(1)《城市房地产管理法》第22条明确规定,非住宅用地到期后,要“重新签订土地使用权出让合同”,且“依照规定支付土地使用权出让金”;(2)城市土地系国家所有,如果不再收费可能导致事实上的土地私有化;(3)土地出让,是政府财政的重要收入来源等因素,则,商用房土地到期后,需要再次支付出让金,可以说是高概率事件(相应地,修改法律使之免费,则为小概率事件)。

三、谁可获得土地涨价收益?

如果商用房土地到期再续费是高概率事件,那么再次收费(土地出让金)的标准是什么?法律目前没有进一步规定。

在给出预测之前,我们有必要考察一下土地所有权的本质。

所有权,本质上,乃是一种在法令限制的范围内,对于物永久全面与整体支配之物权。正是有了这种完全支配的权利,现代社会的商品交易才可能进行。所有的投资行为,大都是基于可以取得投资增值收益而进行的。

土地,作为财产的一种,具有财产属性。财产的价值,随着时间会发生波动。而土地的价值,从长期看,一般而言总是趋向于上升的(因为城市建设、通货膨胀等因素)。土地的价值,一般不会因为使用,而被耗损。这是土地与其他资产的巨大区别。

孙中山先生在革命时期,就考虑过这个土地涨价问题,他提出了“土地私有、涨价归公”的思想。此思想被后来的台湾实践所参照,并加以修改执行。台湾的土地是可以私有的,土地所有权人在土地涨价出售时,需要向政府缴纳增值税,且自己可获取缴税后的收益。

一言以蔽之,获取土地涨价收益是土地所有权的本质属性之一,原则上,土地所有权人应该获得土地涨价收益。

四、续费:很可能以到期时地价为基准

既然获取土地涨价收益是土地所有权的本质属性,然么,很自然的,在土地使用权到期需要续期的时候,从逻辑上来说,需要考虑土地涨价的因素。

鉴于通货膨胀等因素,土地使用经过多年以后到期,其使用权的市场价格极有可能会有巨大的增长。既然这个涨价的收益,归属于所有权人,那么如何体现呢?自然是体现在使用权人(商用房业主)再次缴纳的出让金价格上。

因此,续期的出让价格只有以到期时地价为基准,才能实际体现土地的涨价收益(当然,是否在基准价上进行打折调整,是另一个问题,也是可能的做法);而以第一次出让时(40年前)的出让价格作为基准,从经济的角度看,可以说是没有意义的。

五、不付续期出让金:失去房屋所有权

现假设一块商业土地,不存在因为社会公共利益需要被收回的情况,那么根据《城市房地产管理法》第22条的规定,使用权人得以在申请并再次支付出土地让金后,继续使用该土地。续期的次数,没有限制。

这就是说,在使用权上,商用房的业主有一定程度的保证,但条件是再次支付土地使用权出让金。这个出让金的价格,由政府或者将来的法律法规确定(目前没有法律规定),如果业主同意,那么就重新签订合同,如果不同意,则政府收回土地,属于期限届满不再续期。《暂行条例》第40条规定:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

摘要 由于限购令及住宅价格高企等因素,“酒店式公寓”、LOFT等产品销售突然火爆。商业用地期限为40年。40年后怎么办?这个问题,风险很大,值得慎重考虑。

目次

一、商用房的土地到期问题

二、商用房土地到期续费:高概率事件

三、谁可获得土地涨价收益?

四、商用房土地续费很可能以到期时地价为基准

五、不愿缴纳续期的出让金将同时失去房屋所有权

六、续费标准的进一步论证

七、结语

一、商用房的土地到期问题

商用房,也称为商业用房,商业地产,主要是指土地性质为商业用地的房地产。一般而言,商用房大都用作写字楼、办公楼、商场、商铺使用。

但近年来,由于住宅市场的火爆,不少房地产企业将商务楼中的部分楼层改建为“酒店式公寓”、LOFT等(统称为“商用住房”)出售给购房者。由于商用住房在法律性质上不属于住宅,一般的限购令并不适用于商用住房,加之售价一般比临近的住宅低不少,因此赢得了不少购房者的青睐。

在我国,城市土地,归国家所有,其他任何个人和单位不得成为土地的所有权人。房地产开发商和业主可获得的,是一定期限内土地的使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,商业用地的土地使用权年限最高不超过40年。需要注意的是,这个40年,是从开发商最初取得土地使用权之日开始计算,而不是从购房者购买时计算。

土地使用权到期怎么办?《物权法》第149条区分了住宅用地与非住宅用地(商业用地属于非住宅用地),并规定:(1)住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;(2)非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

自2016年4月中旬开始,由于温州一批住宅用地到期续费的问题,引发了社会强烈关注,并在如何“自动续期”上产生争议(相关情况,可参阅公众号“祺宗Law”之前推送的文章)。需要注意,该等讨论并不涵盖商用房。换言之,商用房的处境,更为严峻。

显然,商用房土地到期后,是无法“自动续期”的,而应当“申请续期”。根据《城市房地产管理法》第22条的规定:(1)土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

二、商用房土地到期续费:高概率事件

有一些观点认为,商用房到期后如何处理,国家并没有考虑清楚,将来也可能在续期时不再收费(特别是房地产库存压力比较大的地方、“鬼城”等)。

笔者认为,不能说这种可能性完全没有,但是考虑到:(1)《城市房地产管理法》第22条明确规定,非住宅用地到期后,要“重新签订土地使用权出让合同”,且“依照规定支付土地使用权出让金”;(2)城市土地系国家所有,如果不再收费可能导致事实上的土地私有化;(3)土地出让,是政府财政的重要收入来源等因素,则,商用房土地到期后,需要再次支付出让金,可以说是高概率事件(相应地,修改法律使之免费,则为小概率事件)。

三、谁可获得土地涨价收益?

如果商用房土地到期再续费是高概率事件,那么再次收费(土地出让金)的标准是什么?法律目前没有进一步规定。

在给出预测之前,我们有必要考察一下土地所有权的本质。

所有权,本质上,乃是一种在法令限制的范围内,对于物永久全面与整体支配之物权。正是有了这种完全支配的权利,现代社会的商品交易才可能进行。所有的投资行为,大都是基于可以取得投资增值收益而进行的。

土地,作为财产的一种,具有财产属性。财产的价值,随着时间会发生波动。而土地的价值,从长期看,一般而言总是趋向于上升的(因为城市建设、通货膨胀等因素)。土地的价值,一般不会因为使用,而被耗损。这是土地与其他资产的巨大区别。

孙中山先生在革命时期,就考虑过这个土地涨价问题,他提出了“土地私有、涨价归公”的思想。此思想被后来的台湾实践所参照,并加以修改执行。台湾的土地是可以私有的,土地所有权人在土地涨价出售时,需要向政府缴纳增值税,且自己可获取缴税后的收益。

一言以蔽之,获取土地涨价收益是土地所有权的本质属性之一,原则上,土地所有权人应该获得土地涨价收益。

四、续费:很可能以到期时地价为基准

既然获取土地涨价收益是土地所有权的本质属性,然么,很自然的,在土地使用权到期需要续期的时候,从逻辑上来说,需要考虑土地涨价的因素。

鉴于通货膨胀等因素,土地使用经过多年以后到期,其使用权的市场价格极有可能会有巨大的增长。既然这个涨价的收益,归属于所有权人,那么如何体现呢?自然是体现在使用权人(商用房业主)再次缴纳的出让金价格上。

因此,续期的出让价格只有以到期时地价为基准,才能实际体现土地的涨价收益(当然,是否在基准价上进行打折调整,是另一个问题,也是可能的做法);而以第一次出让时(40年前)的出让价格作为基准,从经济的角度看,可以说是没有意义的。

五、不付续期出让金:失去房屋所有权

现假设一块商业土地,不存在因为社会公共利益需要被收回的情况,那么根据《城市房地产管理法》第22条的规定,使用权人得以在申请并再次支付出土地让金后,继续使用该土地。续期的次数,没有限制。

这就是说,在使用权上,商用房的业主有一定程度的保证,但条件是再次支付土地使用权出让金。这个出让金的价格,由政府或者将来的法律法规确定(目前没有法律规定),如果业主同意,那么就重新签订合同,如果不同意,则政府收回土地,属于期限届满不再续期。《暂行条例》第40条规定:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

一般房产证上面都写着房屋的性质以及产权的年限,比如住宅产权是70年,商业建筑产权是40年等等,不同种类的用房有不同的产权年限。大家在购房的时候,不仅要产权年限明确,而且产权要清晰,不能存在产权纠纷。那么酒店式公寓产权多少年?产权到期后怎么办?

一、酒店式公寓产权多少年?

1、酒店式公寓产权年限是指房屋建筑产权的归属年限,包括:民用住宅建筑,商用建筑,工业用建筑。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑产权属年限为70年。

2、商用房屋建筑及酒店式公寓产权属年限为40年。产权70年的公寓应当是住宅类商品房,但是具体要看产权性质来界定是住宅还是商业。

3、如都是住宅,算是二套房。一般酒店式公寓的产权性质是商业的,而且产权都是40年或50年,产权70年的,一般都会定性为住宅性质的。现在国家的限购政策主要针对住宅性质的商品房。

一般来说,酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型,大家可以根据自己的需求来选择适合自己的房子。

二、酒店式公寓产权到期后怎么办?

1、酒店式公寓产权年限式40年,40年以后,房子难道就不是我的了吗?目前如果有一批房子即将到期,到期后是否需要重新缴纳土地出让金?“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让大家开始担心自己房子未来的命运。一想到自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己,就惴惴不安。

一般房产证上面都写着房屋的性质以及产权的年限,比如住宅产权是70年,商业建筑产权是40年等等,不同种类的用房有不同的产权年限。大家在购房的时候,不仅要产权年限明确,而且产权要清晰,不能存在产权纠纷。那么酒店式公寓产权多少年?产权到期后怎么办?

一、酒店式公寓产权多少年?

1、酒店式公寓产权年限是指房屋建筑产权的归属年限,包括:民用住宅建筑,商用建筑,工业用建筑。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑产权属年限为70年。

2、商用房屋建筑及酒店式公寓产权属年限为40年。产权70年的公寓应当是住宅类商品房,但是具体要看产权性质来界定是住宅还是商业。

3、如都是住宅,算是二套房。一般酒店式公寓的产权性质是商业的,而且产权都是40年或50年,产权70年的,一般都会定性为住宅性质的。现在国家的限购政策主要针对住宅性质的商品房。

一般来说,酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型,大家可以根据自己的需求来选择适合自己的房子。

二、酒店式公寓产权到期后怎么办?

1、酒店式公寓产权年限式40年,40年以后,房子难道就不是我的了吗?目前如果有一批房子即将到期,到期后是否需要重新缴纳土地出让金?“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让大家开始担心自己房子未来的命运。一想到自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己,就惴惴不安。

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