采用直接排的办法。首先,按照厨房吊顶、橱柜和油烟机高度算出风口高度,并且做好标记;其次,确定打孔位置后,用钻孔器在非承重墙上打孔并且安装pvc排烟管;最后,安装油烟机与吊顶柜,并把排烟管隐藏起来,确保油烟的排放效果。

采用直接排的办法。首先,按照厨房吊顶、橱柜和油烟机高度算出风口高度,并且做好标记;其次,确定打孔位置后,用钻孔器在非承重墙上打孔并且安装pvc排烟管;最后,安装油烟机与吊顶柜,并把排烟管隐藏起来,确保油烟的排放效果。

公寓烟道安装注意事项

1、无论排烟管道是延伸到户外,还是经过烟道一并排到室外去,其接缝处必须采取严密措施,不准许把废气排到其他地方。

2、当然,在安装排烟管道的过程中,不建议保留太长,并且最好不要高于2米的长度,尽可能的降低折弯。特别是90°折弯,否则油烟无法顺利排出,同时还会影响日常生活中的吸油烟效果。

采用直接排的办法。首先,按照厨房吊顶、橱柜和油烟机高度算出风口高度,并且做好标记;其次,确定打孔位置后,用钻孔器在非承重墙上打孔并且安装pvc排烟管;最后,安装油烟机与吊顶柜,并把排烟管隐藏起来,确保油烟的排放效果。

公寓烟道安装注意事项

1、无论排烟管道是延伸到户外,还是经过烟道一并排到室外去,其接缝处必须采取严密措施,不准许把废气排到其他地方。

2、当然,在安装排烟管道的过程中,不建议保留太长,并且最好不要高于2米的长度,尽可能的降低折弯。特别是90°折弯,否则油烟无法顺利排出,同时还会影响日常生活中的吸油烟效果。

公寓式住宅缺点

1、于酒店式公寓而言,公积金无用,首付需达五成,而普通住宅可用公积金贷款。虽然酒店式公寓户型小,总价低,但如果需要购房的话,公积金不能贷全款只能商业贷款,而首付也必须高达五成。这无疑违反了购买酒店式公寓的初衷,结果就是看似便宜、其实压力更大。

2、走道采光不足,容易引发安全隐患,普通住宅的户型相对敞亮。那些改建的小户型酒店式公寓,由于其点式高层的局限,往往是中间一条长廊两边依次排列各户,或中间是电梯,四周围一圈小户型,形成整个楼面贯通式的平面布局,而这一布局,又常使走道没有自然采光,或采光不足,因此缺乏空间的识别性、方位感。一旦有火警则难以疏散。而且几十户贯通式的格局,也使陌生人闯入不易被一下子发现,不像一梯两户或二梯三户容易辨认。这些缺陷,显然存在着安全隐患,此类物业一旦今后在使用中暴露这些隐患,其保值的功能又将大打折扣。

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不过这些购房者都忽略了一个问题,他们并不是真的认识“酒店式公寓”,很多时候是出于从众心理,跟风购买。

像小编君另一位朋友C,就因此交了一笔数额不小的学费。

2017年,没有杭州房票资格的她在湖州买了一套酒店式公寓,作为婚前投资。2019年,她发现自己很难在二手房市场上将其转让出去。

这场投资,她犯了几个错误,归根结底还是在于她没有好好认识“酒店式公寓”这类产品。

02

与住宅不同,酒店式公寓(类住宅)的本质是商业性质的房子,土地分类大多数都是商办用地,有的甚至还是工业用地,产权是40年或50年。

一般酒店式公寓都拥有卧室、厨房、卫生间、客厅和餐厅基本功能,“麻雀虽小,五脏俱全”。

它不限购不限贷,最重要是它不摇号就能“买买买”,认购门槛低。

尽管如此,它的短处仍很凸显。

不能落户,也没有学区加持,商用水电以及高物业费易导致生活成本叠高。

一般公寓的使用面积比建筑面积小(得房率相对住宅较低),也没有烟道和管道燃气,多梯多户,居住人群层次相对复杂。

不止这些,购买酒店式公寓的成本也在增加。酒店式公寓首付至少需要5成,只能商贷,贷款年限只有10年。而随着近两年价格上涨和贷款利率的提高,又垒高了购入成本。

2019年杭州市区酒店式公寓新房成交前十

注:杭州市区指除临安外的12区。

上表中申花、未来科技城、钱江新城、艮北新城和紫金港科技城的项目,成交单价都过了30000元/㎡,尤其是艮北新城项目的签约均价都逼近住宅杨柳郡的备案均价了。这也让酒店式公寓产品,失去了“价格”这一竞争优势。

03

除了要考虑到酒店式公寓与住宅之间的价差的合理性,还要看市场行情。

△酒店式公寓新房成交量

△酒店式公寓二手房成交量

根据图表呈现的直观数据,酒店式公寓无论是新房还是二手房,从2018年到2019年,成交量是明显下滑的,尤其是新房市场,几乎环比减少了一半。

当然成交量下滑不是单一要素决定的。2018年4月,杭州出台了“限酒令”,这意味酒店式公寓的新项目将不再被审批,直白地说,新房市场供应减少了。

二手房跟新房相比又逊色不少。显然酒店式公寓在二手房市场并不讨好。一方面是因为转让税费更高。

直接购买酒店式公寓新房,契税按3%缴纳。作为二手房转让出售时,无论是否满2年,都需按全额的5.6%缴纳增值税。

另一方面,前面小编君也提及了因为酒店式公寓不能落户以及缺少学区加持,产权年限又低,房产保值增值概率非常低。

△个别酒店式公寓二手房,近几年签约均价对比

注:2020年签约均价,截止于3月17日

04

从区域位置看,无论是新房还是二手房,酒店式公寓在杭州主城区的去化占比更高。这就涉及到购房者如何挑选酒店式公寓项目了。

事实上,购买酒店式公寓,一定要测算今后的出租回报率,而出租回报又容易受地理位置影响。

租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价

按照这个公式,总价年度租金回报率是否超过5%,是一道分水岭。但回报率置业顾问不会告诉你,中介不会告诉你,需要你自己“调查”。一般而言,相同板块中酒店式公寓租金水平普遍最高,其次为次

新房和老小区,回迁房 / 经转商小区租金租金水平最低。

你要判断购买项目的周边酒店式公寓的租金,一般实地考察或者通过一些租房平台去评估。

不过这些购房者都忽略了一个问题,他们并不是真的认识“酒店式公寓”,很多时候是出于从众心理,跟风购买。

像小编君另一位朋友C,就因此交了一笔数额不小的学费。

2017年,没有杭州房票资格的她在湖州买了一套酒店式公寓,作为婚前投资。2019年,她发现自己很难在二手房市场上将其转让出去。

这场投资,她犯了几个错误,归根结底还是在于她没有好好认识“酒店式公寓”这类产品。

02

与住宅不同,酒店式公寓(类住宅)的本质是商业性质的房子,土地分类大多数都是商办用地,有的甚至还是工业用地,产权是40年或50年。

一般酒店式公寓都拥有卧室、厨房、卫生间、客厅和餐厅基本功能,“麻雀虽小,五脏俱全”。

它不限购不限贷,最重要是它不摇号就能“买买买”,认购门槛低。

尽管如此,它的短处仍很凸显。

不能落户,也没有学区加持,商用水电以及高物业费易导致生活成本叠高。

一般公寓的使用面积比建筑面积小(得房率相对住宅较低),也没有烟道和管道燃气,多梯多户,居住人群层次相对复杂。

不止这些,购买酒店式公寓的成本也在增加。酒店式公寓首付至少需要5成,只能商贷,贷款年限只有10年。而随着近两年价格上涨和贷款利率的提高,又垒高了购入成本。

2019年杭州市区酒店式公寓新房成交前十

注:杭州市区指除临安外的12区。

上表中申花、未来科技城、钱江新城、艮北新城和紫金港科技城的项目,成交单价都过了30000元/㎡,尤其是艮北新城项目的签约均价都逼近住宅杨柳郡的备案均价了。这也让酒店式公寓产品,失去了“价格”这一竞争优势。

03

除了要考虑到酒店式公寓与住宅之间的价差的合理性,还要看市场行情。

△酒店式公寓新房成交量

△酒店式公寓二手房成交量

根据图表呈现的直观数据,酒店式公寓无论是新房还是二手房,从2018年到2019年,成交量是明显下滑的,尤其是新房市场,几乎环比减少了一半。

当然成交量下滑不是单一要素决定的。2018年4月,杭州出台了“限酒令”,这意味酒店式公寓的新项目将不再被审批,直白地说,新房市场供应减少了。

二手房跟新房相比又逊色不少。显然酒店式公寓在二手房市场并不讨好。一方面是因为转让税费更高。

直接购买酒店式公寓新房,契税按3%缴纳。作为二手房转让出售时,无论是否满2年,都需按全额的5.6%缴纳增值税。

另一方面,前面小编君也提及了因为酒店式公寓不能落户以及缺少学区加持,产权年限又低,房产保值增值概率非常低。

△个别酒店式公寓二手房,近几年签约均价对比

注:2020年签约均价,截止于3月17日

04

从区域位置看,无论是新房还是二手房,酒店式公寓在杭州主城区的去化占比更高。这就涉及到购房者如何挑选酒店式公寓项目了。

事实上,购买酒店式公寓,一定要测算今后的出租回报率,而出租回报又容易受地理位置影响。

租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价

按照这个公式,总价年度租金回报率是否超过5%,是一道分水岭。但回报率置业顾问不会告诉你,中介不会告诉你,需要你自己“调查”。一般而言,相同板块中酒店式公寓租金水平普遍最高,其次为次

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你要判断购买项目的周边酒店式公寓的租金,一般实地考察或者通过一些租房平台去评估。

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