作为领先且发展迅速的长租公寓服务平台,并在我国率先创立集中式长租公寓模式的魔方公寓,如今已进入IPO冲刺阶段。

  近日,魔方生活服务集团有限公司(魔方生活)已在港交所发布招股书。根据弗若斯特沙利文的资料,以截至2021年12月31日在营公寓数量计算,魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

  自2009年推出魔方公寓品牌,定位追求优质租房生活的白领人员,以及在2016年推出9号楼公寓品牌,为蓝领人员提供宿舍类的住宿解决方案,根据弗若斯特沙利文的资料,如今这两个品牌均已成为各自的细分市场最知名的品牌。

  不过即便魔方生活已在我国公寓行业中取得重大成就,但由于此前该行业频频发生暴雷事件,魔方生活最终能否成功登陆资本市场,或仍有待时间验证。

  平均出租率下滑

  根据弗若斯特沙利文的资料,我国租赁公寓行业的市场规模在2021年底已大幅增长至1.8万亿元,预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元,复合年增长率为8.4%。

  此外,根据弗若斯特沙利文的资料,预计我国的集中式长租公寓市场将更迅速地增长,从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元,复合年增长率为22.8%。

  据悉,魔方生活于2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。此后,公司又扩展到其他城市,包括于2013年扩展到上海和广州,于2014年扩展到北京和深圳,以及于2016年扩展到杭州。

  截至2022年6月30日,公司在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓,其中直营公寓有50074套,加盟管理和第三方托管公寓有26116套。

  就直营模式而言,公司的收入包括住户支付的租金及住户居住期间公司向其提供配套服务的公寓管理服务费。

  截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度,公司通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元,占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%,为公司主要收入来源。

  但需要警惕的是,截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度以及截至2022年6月30日止六个月,公司直营模式下管理的公寓平均出租率呈下降趋势,分别为88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。

  而就加盟管理和第三方托管模式而言,公司的收入主要来自向加盟商及委托方收取初始一次性费用,及根据加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取管理服务费。

  截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度,公司通过加盟管理和第三方托管模式分别产生收入9.2百万元、18.7百万元及37.8百万元,占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%。

  长租公寓多雷

  资料显示,在直营模式下,魔方生活向目标公寓物业的业主或授权承租人整租或租赁部分的楼宇,通常会就此类公寓物业订立长期租约,初始租期一般介乎10至15年。

  而在按照统一的标准对租赁物业进行改造及装修后,公司向住户提供该等租赁公寓以及全套优质服务。住户通常与公司签订为期一年的租赁合同(经双方同意后可续租),并按季度或按月支付租金。

  只是这种模式历来多雷。在长租公寓链条中,房东、长租公寓、租客,经常有大量企业暴雷。

  在魔方公寓之前,青客公寓和蛋壳公寓均曾登陆美股市场,然而从长租公寓第一股到走入破产清算程序,青客公寓仅用了两年零两个月的时间。而在上市445天后,蛋壳公寓也走向了退市。

  据悉,2019年青客公寓赴美上市,成为国内首个登陆资本市场的长租公寓运营商;同年,蛋壳公寓亦赴美 IPO。但自2020年9月起,蛋壳等分散式长租公寓品牌陆续暴雷。即便如今已时隔多日,市场也仍充斥着对蛋壳公寓的讨伐之声。

  黑猫投诉【投诉入口】网显示,截至目前,蛋壳公寓相关投诉多达36727条。有投诉人表示,自从2020年12月被迫退租,被房东赶出来,然后在蛋壳公寓APP上办理了退租程序,租金剩余8025.34元,却一直未退款,提现一直未到账,蛋壳公寓也联系不上了。

  蛋壳危机发酵后,长租公寓行业投资遇冷。因此,魔方生活此次在港股能否走通或存较大悬念。

  值得注意的是,魔方公寓在业内的口碑也并不算好。在黑猫投诉网上,充斥着魔方公寓不给退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位等相关租客的投诉。

  创始团队套现离场

  招股书显示,魔方生活本次IPO募集资金将主要用作业务扩张及战略性收购、更新技术基础设施及创新公寓产品、持续销售及营销工作、以及作为营运资金及作一般企业用途。

  根据弗若斯特沙利文的资料,自2020年以来,公司是业内最活跃的收购者之一,完成了总价值超过13亿元的十项收购。

  据了解,尽管集中式长租公寓市场增长迅速,但目前市场仍处于高度分散状态。根据在营公寓数量这一指标,五大参与者只有15.8%的市场份额,而中小型运营商则管理相对较多的公寓。

  财务数据方面,2019年-2021年,魔方生活收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元,复合年增长率为24.7%。同期,归属股东净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。

  2019年10月21日,胡润研究院发布《2019胡润全球独角兽榜》,魔方公寓排名第224位。2020年8月,魔方公寓以100亿元人民币市值位列《苏州高新区2020胡润全球独角兽榜》第256位。

  招股书显示,截至最后实际可行日期,魔方生活由Peridot Gem Investment持股44.16%、Mordenite Gem持股5.81%、Peridot Gem Group持股3.99%。然而,这三家公司各自由华平投资管理的若干投资基金控制,合计持股53.96%。

  华平投资于1966年成立,是我国及东南亚最大的私募股权投资机构之一,截至2022年6月30日,管理资产超过850亿美元。华平投资积累了消费、金融服务、医疗健康、工业技术、房地产及科技领域的专业知识。

  然而需要警惕的是,魔方生活的创始人并非华平投资,而由葛岚和陆欣等8位创始人于2009年成立,随后在2012年至2018年期间,魔方生活进行一系列资本重组及多轮融资,华平投资才得以逐渐成为魔方生活的控股方。

  作为领先且发展迅速的长租公寓服务平台,并在我国率先创立集中式长租公寓模式的魔方公寓,如今已进入IPO冲刺阶段。

  近日,魔方生活服务集团有限公司(魔方生活)已在港交所发布招股书。根据弗若斯特沙利文的资料,以截至2021年12月31日在营公寓数量计算,魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

  自2009年推出魔方公寓品牌,定位追求优质租房生活的白领人员,以及在2016年推出9号楼公寓品牌,为蓝领人员提供宿舍类的住宿解决方案,根据弗若斯特沙利文的资料,如今这两个品牌均已成为各自的细分市场最知名的品牌。

  不过即便魔方生活已在我国公寓行业中取得重大成就,但由于此前该行业频频发生暴雷事件,魔方生活最终能否成功登陆资本市场,或仍有待时间验证。

  平均出租率下滑

  根据弗若斯特沙利文的资料,我国租赁公寓行业的市场规模在2021年底已大幅增长至1.8万亿元,预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元,复合年增长率为8.4%。

  此外,根据弗若斯特沙利文的资料,预计我国的集中式长租公寓市场将更迅速地增长,从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元,复合年增长率为22.8%。

  据悉,魔方生活于2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。此后,公司又扩展到其他城市,包括于2013年扩展到上海和广州,于2014年扩展到北京和深圳,以及于2016年扩展到杭州。

  截至2022年6月30日,公司在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓,其中直营公寓有50074套,加盟管理和第三方托管公寓有26116套。

  就直营模式而言,公司的收入包括住户支付的租金及住户居住期间公司向其提供配套服务的公寓管理服务费。

  截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度,公司通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元,占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%,为公司主要收入来源。

  但需要警惕的是,截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度以及截至2022年6月30日止六个月,公司直营模式下管理的公寓平均出租率呈下降趋势,分别为88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。

  而就加盟管理和第三方托管模式而言,公司的收入主要来自向加盟商及委托方收取初始一次性费用,及根据加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取管理服务费。

  截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度,公司通过加盟管理和第三方托管模式分别产生收入9.2百万元、18.7百万元及37.8百万元,占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%。

  长租公寓多雷

  资料显示,在直营模式下,魔方生活向目标公寓物业的业主或授权承租人整租或租赁部分的楼宇,通常会就此类公寓物业订立长期租约,初始租期一般介乎10至15年。

  而在按照统一的标准对租赁物业进行改造及装修后,公司向住户提供该等租赁公寓以及全套优质服务。住户通常与公司签订为期一年的租赁合同(经双方同意后可续租),并按季度或按月支付租金。

  只是这种模式历来多雷。在长租公寓链条中,房东、长租公寓、租客,经常有大量企业暴雷。

  在魔方公寓之前,青客公寓和蛋壳公寓均曾登陆美股市场,然而从长租公寓第一股到走入破产清算程序,青客公寓仅用了两年零两个月的时间。而在上市445天后,蛋壳公寓也走向了退市。

  据悉,2019年青客公寓赴美上市,成为国内首个登陆资本市场的长租公寓运营商;同年,蛋壳公寓亦赴美 IPO。但自2020年9月起,蛋壳等分散式长租公寓品牌陆续暴雷。即便如今已时隔多日,市场也仍充斥着对蛋壳公寓的讨伐之声。

  黑猫投诉【投诉入口】网显示,截至目前,蛋壳公寓相关投诉多达36727条。有投诉人表示,自从2020年12月被迫退租,被房东赶出来,然后在蛋壳公寓APP上办理了退租程序,租金剩余8025.34元,却一直未退款,提现一直未到账,蛋壳公寓也联系不上了。

  蛋壳危机发酵后,长租公寓行业投资遇冷。因此,魔方生活此次在港股能否走通或存较大悬念。

  值得注意的是,魔方公寓在业内的口碑也并不算好。在黑猫投诉网上,充斥着魔方公寓不给退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位等相关租客的投诉。

  创始团队套现离场

  招股书显示,魔方生活本次IPO募集资金将主要用作业务扩张及战略性收购、更新技术基础设施及创新公寓产品、持续销售及营销工作、以及作为营运资金及作一般企业用途。

  根据弗若斯特沙利文的资料,自2020年以来,公司是业内最活跃的收购者之一,完成了总价值超过13亿元的十项收购。

  据了解,尽管集中式长租公寓市场增长迅速,但目前市场仍处于高度分散状态。根据在营公寓数量这一指标,五大参与者只有15.8%的市场份额,而中小型运营商则管理相对较多的公寓。

  财务数据方面,2019年-2021年,魔方生活收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元,复合年增长率为24.7%。同期,归属股东净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。

  2019年10月21日,胡润研究院发布《2019胡润全球独角兽榜》,魔方公寓排名第224位。2020年8月,魔方公寓以100亿元人民币市值位列《苏州高新区2020胡润全球独角兽榜》第256位。

  招股书显示,截至最后实际可行日期,魔方生活由Peridot Gem Investment持股44.16%、Mordenite Gem持股5.81%、Peridot Gem Group持股3.99%。然而,这三家公司各自由华平投资管理的若干投资基金控制,合计持股53.96%。

  华平投资于1966年成立,是我国及东南亚最大的私募股权投资机构之一,截至2022年6月30日,管理资产超过850亿美元。华平投资积累了消费、金融服务、医疗健康、工业技术、房地产及科技领域的专业知识。

  然而需要警惕的是,魔方生活的创始人并非华平投资,而由葛岚和陆欣等8位创始人于2009年成立,随后在2012年至2018年期间,魔方生活进行一系列资本重组及多轮融资,华平投资才得以逐渐成为魔方生活的控股方。

近日,魔方生活服務集團有限公司(下稱「魔方生活服務」)向港交所遞交招股書,它既是第一家赴港上市的長租公寓企業,也是長租公寓第一、第二股相繼爆雷后,第一家謀求上市的公司。

「魔方生活服務」這個名字並不為人所熟知,但如果換成「魔方公寓」,一二線城市的不少白領們會恍然大悟。2009年6月,魔方公寓的第一家店開在南京戴家巷,魔方生活服務以此為起點,在全國多座一二線城市面向白領開始了集中式長租公寓的業務。

雖然住房租賃是一個古老的行業,但由於傳統的供應、交易、管理和服務方式原始且混亂,無法滿足日益強勁且多元的租房需求,十幾年前,長租公寓作為一種新的住房租賃產品應運而生。因此,在長租公寓這個住房租賃行業新的細分領域里,魔方生活服務算得上是一個老牌子。

招股書顯示,魔方生活服務現有產品包括面向白領的魔方公寓和麪向藍領的9號樓公寓,截至2022年6月30日,擁有約7.62萬套在營公寓,分佈在全國26座城市的394個地點。從房間數量來看,魔方生活服務是行業的龍頭企業之一。

魔方生活服務成立以來的13年間,長租公寓行業的發展可謂跌宕起伏。2012年,在新派公寓獲得賽富基金5000萬元天使輪融資后,長租公寓開始得到市場和資本更為廣泛的關注,而2016年發佈的「十三五」規劃首次提出建立購租並舉的住房制度,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業,讓長租公寓迎來了第一次爆發。

很快,在資本的助力下,部分長租公寓企業在市場上採用「高進低出、長收短付」的模式跑馬圈地,行業野蠻生長,並在2019年達到高潮,長租公寓第一股青客和第二股蛋殼正是誕生於此時。

時代財經瞭解到,長租公寓的經營模式主要包括三種,即重資產的持有運營模式、中資產的包租模式和輕資產的託管模式。在這一時期,許多長租公寓企業選擇通過包租模式在短時間內吸收房源,從而佔領市場。所謂「高進低出」指的是高於市場價拿房,再以低價出租,而「長收短付」的常見做法是向租客收取3個月或以上的租金,但卻向房東按月支付租金。

跑馬圈地的模式確實讓個別企業「一口吃成個大胖子」,但也為日后埋下了重大隱患,當收入和融資無法支撐資金鍊的運轉時,跑馬圈地的模式便無以為繼。

實際上,早在2018年已有長租公寓企業陸續爆雷,投資人開始意識到「賺取租金差」這種盈利模式的脆弱,長租公寓也是一門回報周期長、回報率低且缺乏資本退出通道的生意,而2020年疫情的衝擊讓出租率和租金雙雙下降,長租公寓企業資金鍊緊張的問題被急劇放大,熱錢開始撤離。

爆雷過后,長租公寓第一股青客宣告破產清算,第二股蛋殼從紐交所摘牌,資本告別狂熱與投機,市場重歸平靜,也給市場留下了兩個等待解決的問題:一是如何實現盈利;二是如何實現資本的退出,建立一個「投、融、建、管、退」的商業閉環,從而吸引更多資本參與長租公寓的發展。

值得一提的是,青客、蛋殼分別於2019年末、2020年初在美國掛牌上市,彼時公佈的招股書顯示,青客、蛋殼在上市時均處於連年虧損的狀態。

2019年、2018年和2019年上半年,青客分別淨虧損2.45億元、4.99億元和3.73億元,截至2019年中,青客一共運營9.76套房。2017年、2018年和2019年前三季度,蛋殼分別淨虧損2.72億元、13.7億元和25.16億元,而截至2019年第三季度末,蛋殼一共運營40.67萬套房。

不同於青客和蛋殼,此時赴港上市的魔方生活服務已經處於盈利狀態,而作為爆雷頻發后第一家走向資本市場的長租公寓企業,魔方生活服務也令外界好奇:經歷了蟄伏期的長租公寓行業,是否已經悄然地發生變化?

招股書顯示,2019年-2021年,魔方生活服務實現的年度收入為9.47億元、9.49億元、14.72億元,年度毛利潤分別為8.08億元、7.86億元、12.67億元,2022年上半年實現的收入為8.5億元,半年度毛利潤為7.31億元。

相比收入和毛利潤,在同樣的時期內,魔方生活服務實現的淨利潤波動較大。2019年-2021年,魔方生活服務實現的年度淨利潤分別為0.64億元、-2.31億元、2.95億元,其中,公司擁有人應占淨利潤為0.6億元、-2.29億元、2.83億元;2022年上半年實現的半年度淨利潤為410萬元,其中,公司擁有人應占淨利潤為924.8萬元。

從上述數據可以看出,2019年以來,魔方生活服務僅在2020年發生了虧損,而2022年上半年則僅僅是小幅盈利。不過,綜合損益表顯示,主要是投資物業公允價值變動淨額均為負,侵蝕魔方生活服務的利潤。

2019年-2021年,魔方生活服務投資物業公允價值變動淨額在收入中的佔比分別為20.5%、52.3%、16.4%,2022年上半年又回升至38.1%。

「客觀地講,這個行業形成一定的規模化后,如果注意控制成本,再增加租金以外的收益,還是會有利潤的,但肯定不是暴利」,景暉智庫首席經濟學家胡景暉補充道,控制成本的方法包括「(獲取)底層資產的價格低、(拿到)便宜的錢(指融資)、有精細化的管理。當然收入不能僅僅依靠租金差和管理費,它應該是複合型的,比如中介背景的長租公寓企業天然有二次轉化能力,很多集中式公寓還能提供增值服務。」

「二次轉化能力」指的是租客委託中介背景的長租公寓企業買房,或是業主委託賣房,從而為這類型的企業帶來更加多元的收入。

長租公寓企業一向「羞於」公佈業績,即便是資金實力雄厚的房企背景玩家,但從不同企業公佈的信息可以看到,即便受到疫情和經濟環境的影響,對比幾年前,現時長租公寓行業的盈利狀態依然得到了改善。

在今年3月份召開的2021年度業績發佈會上,龍湖集團宣佈2021年是冠寓整個航道的盈利元年,租金收入22.3億元,首次實現了整體航道的盈利1.4億元。時代財經瞭解到,龍湖集團自2017年開展長租公寓業務,相關產品為「冠寓」,截至2021年年末,冠寓已開業10.6萬間房,整體出租率為92.9%,其中,開業超過6個月的項目出租率為94.3%。

2022年上半年,冠寓並未公佈盈利數據,但實現的租金收入為11.8億元,同比增長10.28%;整體出租率為93.3%,同比提升0.4個百分點,其中,開業超過6個月的項目出租率為95.4%,同比提升1.1個百分點。

值得一提的是,佈局長租公寓業務的房企數量不少,但龍湖冠寓是唯一一家公開透露實現盈利的公司。據時代財經瞭解,同樣具有房企背景的旭輝瓴寓,則公佈過另一項重要數據「租金回報率」。

瓴寓是旭輝控股旗下的租賃住房板塊,經營模式為「輕重結合」。旭輝瓴寓的官方平臺曾在2021年發表文章透露,公司重資產項目的租金回報率基本維持在5%以上,個別項目如上海浦江華僑城柚米社區更是達到了5.5%。

時代財經瞭解到,2019年4月,旭輝瓴寓與平安不動產簽署租賃戰略合作協議,成立了資產投資與管理平臺,根據當時的協議,雙方會在3年內投入100億人民幣用於住房租賃項目的投資、開發和運營,而上海浦江華僑城柚米社區便是這一平臺的首個落地項目。

此外,目前已上市的三支保障性租賃住房REITs分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT,根據招募説明書,在合理假設下,三個項目2023年可供分配金額分別為4918萬元、5263萬元和4960萬元,預計現金分派率分別為4.25%、4.34%和4.31%。高比例分紅是公募REITs產品的一大特點,按照規定,90%的基金年度可分配利潤用於分配。

「長租公寓本身是一個低風險、穩健的行業,收益率就不會很高,能達到4%-5%也不錯」,景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示。

可以對比的是,2016年至2019年,在資本的助推下長租公寓進入了野蠻生長階段,然而這幾年間,不同的長租公寓企業對外透露的投資回報率並不樂觀,大多介於1%-3%之間。

以萬科為例,萬科董事會主席郁亮亦曾在2017年中期業績發佈會上表示,萬科的長租公寓如果能夠達到1%-2%的回報率,他就已經很滿意了,「未來隨着政府出臺相關政策扶持,長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到6%-8%的水平的話,我們就往這個方向走」。

此外,根據每日經濟新聞的報道,2018年8月份的一場訪談中,SOHO中國創始人潘石屹曾表示做長租公寓一定會有銀行貸款,如果是從銀行貸款來的利息,按照銀行基準利率是4.9%,可能實際得5%、6%,用貸款建成公寓租出去,回報率較高超不過1%,所以這個生意是虧的,「生意一定要能算得過來賬纔可以做」。

爆雷的發生以及熱錢撤離長租公寓,似乎並沒有阻礙行業的繼續發展。

根據貝殼研究院的數據,2021 年主營業務為房地產業,經營範圍涵蓋「住房租賃」,實際經營的住房租賃企業已達2萬家左右。其中,2020年成立的企業佔比將近3成,2021年更是高達5成。

近日,魔方生活服務集團有限公司(下稱「魔方生活服務」)向港交所遞交招股書,它既是第一家赴港上市的長租公寓企業,也是長租公寓第一、第二股相繼爆雷后,第一家謀求上市的公司。

「魔方生活服務」這個名字並不為人所熟知,但如果換成「魔方公寓」,一二線城市的不少白領們會恍然大悟。2009年6月,魔方公寓的第一家店開在南京戴家巷,魔方生活服務以此為起點,在全國多座一二線城市面向白領開始了集中式長租公寓的業務。

雖然住房租賃是一個古老的行業,但由於傳統的供應、交易、管理和服務方式原始且混亂,無法滿足日益強勁且多元的租房需求,十幾年前,長租公寓作為一種新的住房租賃產品應運而生。因此,在長租公寓這個住房租賃行業新的細分領域里,魔方生活服務算得上是一個老牌子。

招股書顯示,魔方生活服務現有產品包括面向白領的魔方公寓和麪向藍領的9號樓公寓,截至2022年6月30日,擁有約7.62萬套在營公寓,分佈在全國26座城市的394個地點。從房間數量來看,魔方生活服務是行業的龍頭企業之一。

魔方生活服務成立以來的13年間,長租公寓行業的發展可謂跌宕起伏。2012年,在新派公寓獲得賽富基金5000萬元天使輪融資后,長租公寓開始得到市場和資本更為廣泛的關注,而2016年發佈的「十三五」規劃首次提出建立購租並舉的住房制度,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業,讓長租公寓迎來了第一次爆發。

很快,在資本的助力下,部分長租公寓企業在市場上採用「高進低出、長收短付」的模式跑馬圈地,行業野蠻生長,並在2019年達到高潮,長租公寓第一股青客和第二股蛋殼正是誕生於此時。

時代財經瞭解到,長租公寓的經營模式主要包括三種,即重資產的持有運營模式、中資產的包租模式和輕資產的託管模式。在這一時期,許多長租公寓企業選擇通過包租模式在短時間內吸收房源,從而佔領市場。所謂「高進低出」指的是高於市場價拿房,再以低價出租,而「長收短付」的常見做法是向租客收取3個月或以上的租金,但卻向房東按月支付租金。

跑馬圈地的模式確實讓個別企業「一口吃成個大胖子」,但也為日后埋下了重大隱患,當收入和融資無法支撐資金鍊的運轉時,跑馬圈地的模式便無以為繼。

實際上,早在2018年已有長租公寓企業陸續爆雷,投資人開始意識到「賺取租金差」這種盈利模式的脆弱,長租公寓也是一門回報周期長、回報率低且缺乏資本退出通道的生意,而2020年疫情的衝擊讓出租率和租金雙雙下降,長租公寓企業資金鍊緊張的問題被急劇放大,熱錢開始撤離。

爆雷過后,長租公寓第一股青客宣告破產清算,第二股蛋殼從紐交所摘牌,資本告別狂熱與投機,市場重歸平靜,也給市場留下了兩個等待解決的問題:一是如何實現盈利;二是如何實現資本的退出,建立一個「投、融、建、管、退」的商業閉環,從而吸引更多資本參與長租公寓的發展。

值得一提的是,青客、蛋殼分別於2019年末、2020年初在美國掛牌上市,彼時公佈的招股書顯示,青客、蛋殼在上市時均處於連年虧損的狀態。

2019年、2018年和2019年上半年,青客分別淨虧損2.45億元、4.99億元和3.73億元,截至2019年中,青客一共運營9.76套房。2017年、2018年和2019年前三季度,蛋殼分別淨虧損2.72億元、13.7億元和25.16億元,而截至2019年第三季度末,蛋殼一共運營40.67萬套房。

不同於青客和蛋殼,此時赴港上市的魔方生活服務已經處於盈利狀態,而作為爆雷頻發后第一家走向資本市場的長租公寓企業,魔方生活服務也令外界好奇:經歷了蟄伏期的長租公寓行業,是否已經悄然地發生變化?

招股書顯示,2019年-2021年,魔方生活服務實現的年度收入為9.47億元、9.49億元、14.72億元,年度毛利潤分別為8.08億元、7.86億元、12.67億元,2022年上半年實現的收入為8.5億元,半年度毛利潤為7.31億元。

相比收入和毛利潤,在同樣的時期內,魔方生活服務實現的淨利潤波動較大。2019年-2021年,魔方生活服務實現的年度淨利潤分別為0.64億元、-2.31億元、2.95億元,其中,公司擁有人應占淨利潤為0.6億元、-2.29億元、2.83億元;2022年上半年實現的半年度淨利潤為410萬元,其中,公司擁有人應占淨利潤為924.8萬元。

從上述數據可以看出,2019年以來,魔方生活服務僅在2020年發生了虧損,而2022年上半年則僅僅是小幅盈利。不過,綜合損益表顯示,主要是投資物業公允價值變動淨額均為負,侵蝕魔方生活服務的利潤。

2019年-2021年,魔方生活服務投資物業公允價值變動淨額在收入中的佔比分別為20.5%、52.3%、16.4%,2022年上半年又回升至38.1%。

「客觀地講,這個行業形成一定的規模化后,如果注意控制成本,再增加租金以外的收益,還是會有利潤的,但肯定不是暴利」,景暉智庫首席經濟學家胡景暉補充道,控制成本的方法包括「(獲取)底層資產的價格低、(拿到)便宜的錢(指融資)、有精細化的管理。當然收入不能僅僅依靠租金差和管理費,它應該是複合型的,比如中介背景的長租公寓企業天然有二次轉化能力,很多集中式公寓還能提供增值服務。」

「二次轉化能力」指的是租客委託中介背景的長租公寓企業買房,或是業主委託賣房,從而為這類型的企業帶來更加多元的收入。

長租公寓企業一向「羞於」公佈業績,即便是資金實力雄厚的房企背景玩家,但從不同企業公佈的信息可以看到,即便受到疫情和經濟環境的影響,對比幾年前,現時長租公寓行業的盈利狀態依然得到了改善。

在今年3月份召開的2021年度業績發佈會上,龍湖集團宣佈2021年是冠寓整個航道的盈利元年,租金收入22.3億元,首次實現了整體航道的盈利1.4億元。時代財經瞭解到,龍湖集團自2017年開展長租公寓業務,相關產品為「冠寓」,截至2021年年末,冠寓已開業10.6萬間房,整體出租率為92.9%,其中,開業超過6個月的項目出租率為94.3%。

2022年上半年,冠寓並未公佈盈利數據,但實現的租金收入為11.8億元,同比增長10.28%;整體出租率為93.3%,同比提升0.4個百分點,其中,開業超過6個月的項目出租率為95.4%,同比提升1.1個百分點。

值得一提的是,佈局長租公寓業務的房企數量不少,但龍湖冠寓是唯一一家公開透露實現盈利的公司。據時代財經瞭解,同樣具有房企背景的旭輝瓴寓,則公佈過另一項重要數據「租金回報率」。

瓴寓是旭輝控股旗下的租賃住房板塊,經營模式為「輕重結合」。旭輝瓴寓的官方平臺曾在2021年發表文章透露,公司重資產項目的租金回報率基本維持在5%以上,個別項目如上海浦江華僑城柚米社區更是達到了5.5%。

時代財經瞭解到,2019年4月,旭輝瓴寓與平安不動產簽署租賃戰略合作協議,成立了資產投資與管理平臺,根據當時的協議,雙方會在3年內投入100億人民幣用於住房租賃項目的投資、開發和運營,而上海浦江華僑城柚米社區便是這一平臺的首個落地項目。

此外,目前已上市的三支保障性租賃住房REITs分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT,根據招募説明書,在合理假設下,三個項目2023年可供分配金額分別為4918萬元、5263萬元和4960萬元,預計現金分派率分別為4.25%、4.34%和4.31%。高比例分紅是公募REITs產品的一大特點,按照規定,90%的基金年度可分配利潤用於分配。

「長租公寓本身是一個低風險、穩健的行業,收益率就不會很高,能達到4%-5%也不錯」,景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示。

可以對比的是,2016年至2019年,在資本的助推下長租公寓進入了野蠻生長階段,然而這幾年間,不同的長租公寓企業對外透露的投資回報率並不樂觀,大多介於1%-3%之間。

以萬科為例,萬科董事會主席郁亮亦曾在2017年中期業績發佈會上表示,萬科的長租公寓如果能夠達到1%-2%的回報率,他就已經很滿意了,「未來隨着政府出臺相關政策扶持,長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到6%-8%的水平的話,我們就往這個方向走」。

此外,根據每日經濟新聞的報道,2018年8月份的一場訪談中,SOHO中國創始人潘石屹曾表示做長租公寓一定會有銀行貸款,如果是從銀行貸款來的利息,按照銀行基準利率是4.9%,可能實際得5%、6%,用貸款建成公寓租出去,回報率較高超不過1%,所以這個生意是虧的,「生意一定要能算得過來賬纔可以做」。

爆雷的發生以及熱錢撤離長租公寓,似乎並沒有阻礙行業的繼續發展。

根據貝殼研究院的數據,2021 年主營業務為房地產業,經營範圍涵蓋「住房租賃」,實際經營的住房租賃企業已達2萬家左右。其中,2020年成立的企業佔比將近3成,2021年更是高達5成。

相關文章