公寓是很多人外地客户来天津买房绕不开的话题,因为预算有限,看不上老破小,买不起新房,公寓价格也不贵,预算刚刚好,还带装修,挺合适,买!

但是公寓到底值不值得买?相信看过短视频房产砖家或者楼市文章的客户,基本都会看过关于不要买公寓的建议,但是为什么还有那么多人买公寓,这就和天津公寓特殊的落户政策有有直接关系。

下图是公寓和住宅之间的不同点。

天津公寓的特殊性,在于其可以落户(但是不是所有的房子都可以落户),平迁户口(集体户落成家庭户),虽然不能划学区,但是可以统筹上学,上学资格是没有问题的,对于大部分外地客户,想在市区有个上学名额,再适合不过。有这些需求的客户,我还是可以理解的,但是最让人不解的是买公寓为了投资的客户,相对北京、深圳等一线城市住宅土地严重紧缺,天津的市区住宅足够大家选择,并且从生活居住角度来说,公寓的居住体验度并不好,大部分公寓可以用脏乱差来形容,居住人群更是五花八门,高端一点的公寓相对会好一些,但是对于总价低的那些公寓,居家过日子就会有很多烦恼,对于本地工作的客群来说,宁愿买市区老破小,也不会去选公寓。

在此提示一下,积分落户,公寓是不能落户的。所以,买房子之前一定要确定好政策,房子好买,但是落不了户口,后期出售也很难喽。

为什么还会有人要买公寓?我总结了几点。

2.新房癌,公寓一般都有装修,第一感觉好,可以拎包入住,或者填完家具直接出租,租金比老破小高。

同一板块的老小区,还迁房一室租金在1500-2000,公寓的租金在2000-2500、

3.没有考虑过公寓二手房出售时的难度和高额税费。大家可以看一下二手房税费计算方式,住宅一般就2-3个点,公寓不升值还好,升值后的利润是都需要缴税的。很多公寓产品,买了很多年二手房价格一直不涨,别的老破小都翻倍了,公寓还是稳稳的不涨,惟一的收益就是房租收益,所以打算投资公寓的注意了。

4.买二手房不想出中介费,买新房觉得便宜还没有中介费,一般北京或者其他一二线城市来天津买房的客户,还是比较认可天津的二手房中介费,但是从三四线城市来的客户,一般不认可天津的中介费,嫌贵,同理很多买远郊的客户,有时候也是为了省中介费去买远郊新房。大家不知道,确保大家可以买到合适,靠谱的房子,这些经纪人会付出多少努力,况且,经纪人都是站在客户角度的朋友,我们多一些真诚,您也少走一些弯路。

5.不知道公寓只能落一次户口,出售时,户口迁走,别人户口才能迁进来。

之前有个客户买了南开的公寓,当时为了落南开户口,过渡一下,但是后期想置换的时候,发现卖不出去,几年来房价不涨,好不容易有人买,但是要求户口迁走,但是没有买房,户口还迁不走,就处于一个很尴尬的地步,如果遇到不需要落户的买家还好,但是遇到买二手公寓的买家,也很难。

6.有些城市和项目,把公寓做成了住宅式,例如两梯四户,民水民电有燃气,除了40年,其他和住宅一样。忽悠不懂公寓缺点的韭菜们,这种房子居住是没有任何问题的,但是后期升值和出售时有很大问题,如果你说我买就是为了居住,那可以考虑。

7.不考虑出售 ,很多客户觉得买公寓优势很多,但是最后发现,着急用钱,置换的时候,很难卖,及时赔钱卖。这两年天津买房上学的比较多,之前在别的城市买公寓投资,结果卖的时候发现,真卖不出去,因为买家也知道,二手公寓税费比较高,还需要中介费,每个城市的公寓库存都很大,最后也去买新的公寓了。所以买公寓的客户,做好当接盘侠的准备。

所有的公寓都不能买吗?

也不是,天津房产里,还有一些更特殊的产品,50年住宅,70年公寓式住宅,要不说天津是个复杂的地方,房子就很复杂。

现在有一些市区的50年居住型公寓,除了使用年限不一样,户型设计类似公寓,精装交付,梯户比比较多,很多客户也会问我值不值买,我的观点是看位置,看学区,例如南开、和平本身住宅土地就很少,未来新房也会越来越稀缺,如果房子对应的是重点小学,可以考虑入手,目前市场上也有一些二手房也是50年,但是流通性还不错。例如和平的宜天花园和南开的九州国际,地段和学区的稀缺性,也可以证明这种房子可以买,升值空间都不错,毕竟是民水民电,可居住,二手房交易税费低。

如果这类项目小户型居多,学校一般,就需要谨慎了,虽然我也知道大家看不上同样价格的老破小或者还迁房,但是你还要考虑自住,那就可以买,但是需要注意的是,小户型的房子,升值空间就不好保证了,因为二手房的溢价空间靠的一个是学区、第二个就是小区物业管理,后期维护。你把这些问题都想清楚就好了,房子本来就没有十全十美的,要不然大家就不会纠结了。

还有一个问的比较多的就是和平区的40年公寓,有很多问我要不要买,如果你做好房子未来不升值,或者升值空间不大,最后不好卖的心理准备就买吧,公寓作为自住加上学也算是一个的选择,毕竟和平区真的没有太多选择了。

70年公寓式住宅

产权没有问题,但是房子是公寓式设计,有些小户型没有燃气,住户多比较杂,这样的产品比较典型的都出自赵老板,例如:河东的卓越浅水湾,和平的诚基中心,河西区的恒盛SOHOD公寓,河北区海河边的君临天40-50年公寓都是赵老板的杰作。还有烂尾的水岸银座,名门广场。

这样的房子能不能买,和平区的放心买,毕竟还是没的选。其他区谨慎一点吧,出租收租没有问题,二手出手也问题不大,毕竟地段在这里,不过升值空间,就没有那么好了。

在买这类特殊房之前一定确定是否可以落户,不能落户的尽量就别碰了,如果是70年产权的,基本就没有任何问题。

最后总结了,不是天津所有的公寓都不能买,但是90%的公寓是不值得买的,10%大部分也集中在和平区,或许还是那句话,买房看地段、地段、还是地段。另外一个就是学区,如果买了没有学区和地段的公寓,最后都会给你上一课。

当然郊区还会有一种公寓,总价二三十万,可以落户,大家可以也可以考虑,只要位置可以,也能出租,也可以作为选择,毕竟资金成本低,也可以完成上学,落户的目的,最后即使赔钱也不会赔多少。

肖老师卖房有几个原则:不推荐远郊、不推荐公寓、不推荐小产权。如果有一天我变了,可能是我对生活低了头。

要不然就是客户铁了心要买,那我只能尊重你们的想法了。最后希望确定想买公寓的客户,也要找我买,让我也多赚点,哈哈哈。

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下图是公寓和住宅之间的不同点。

天津公寓的特殊性,在于其可以落户(但是不是所有的房子都可以落户),平迁户口(集体户落成家庭户),虽然不能划学区,但是可以统筹上学,上学资格是没有问题的,对于大部分外地客户,想在市区有个上学名额,再适合不过。有这些需求的客户,我还是可以理解的,但是最让人不解的是买公寓为了投资的客户,相对北京、深圳等一线城市住宅土地严重紧缺,天津的市区住宅足够大家选择,并且从生活居住角度来说,公寓的居住体验度并不好,大部分公寓可以用脏乱差来形容,居住人群更是五花八门,高端一点的公寓相对会好一些,但是对于总价低的那些公寓,居家过日子就会有很多烦恼,对于本地工作的客群来说,宁愿买市区老破小,也不会去选公寓。

在此提示一下,积分落户,公寓是不能落户的。所以,买房子之前一定要确定好政策,房子好买,但是落不了户口,后期出售也很难喽。

为什么还会有人要买公寓?我总结了几点。

2.新房癌,公寓一般都有装修,第一感觉好,可以拎包入住,或者填完家具直接出租,租金比老破小高。

同一板块的老小区,还迁房一室租金在1500-2000,公寓的租金在2000-2500、

3.没有考虑过公寓二手房出售时的难度和高额税费。大家可以看一下二手房税费计算方式,住宅一般就2-3个点,公寓不升值还好,升值后的利润是都需要缴税的。很多公寓产品,买了很多年二手房价格一直不涨,别的老破小都翻倍了,公寓还是稳稳的不涨,惟一的收益就是房租收益,所以打算投资公寓的注意了。

4.买二手房不想出中介费,买新房觉得便宜还没有中介费,一般北京或者其他一二线城市来天津买房的客户,还是比较认可天津的二手房中介费,但是从三四线城市来的客户,一般不认可天津的中介费,嫌贵,同理很多买远郊的客户,有时候也是为了省中介费去买远郊新房。大家不知道,确保大家可以买到合适,靠谱的房子,这些经纪人会付出多少努力,况且,经纪人都是站在客户角度的朋友,我们多一些真诚,您也少走一些弯路。

5.不知道公寓只能落一次户口,出售时,户口迁走,别人户口才能迁进来。

之前有个客户买了南开的公寓,当时为了落南开户口,过渡一下,但是后期想置换的时候,发现卖不出去,几年来房价不涨,好不容易有人买,但是要求户口迁走,但是没有买房,户口还迁不走,就处于一个很尴尬的地步,如果遇到不需要落户的买家还好,但是遇到买二手公寓的买家,也很难。

6.有些城市和项目,把公寓做成了住宅式,例如两梯四户,民水民电有燃气,除了40年,其他和住宅一样。忽悠不懂公寓缺点的韭菜们,这种房子居住是没有任何问题的,但是后期升值和出售时有很大问题,如果你说我买就是为了居住,那可以考虑。

7.不考虑出售 ,很多客户觉得买公寓优势很多,但是最后发现,着急用钱,置换的时候,很难卖,及时赔钱卖。这两年天津买房上学的比较多,之前在别的城市买公寓投资,结果卖的时候发现,真卖不出去,因为买家也知道,二手公寓税费比较高,还需要中介费,每个城市的公寓库存都很大,最后也去买新的公寓了。所以买公寓的客户,做好当接盘侠的准备。

所有的公寓都不能买吗?

也不是,天津房产里,还有一些更特殊的产品,50年住宅,70年公寓式住宅,要不说天津是个复杂的地方,房子就很复杂。

现在有一些市区的50年居住型公寓,除了使用年限不一样,户型设计类似公寓,精装交付,梯户比比较多,很多客户也会问我值不值买,我的观点是看位置,看学区,例如南开、和平本身住宅土地就很少,未来新房也会越来越稀缺,如果房子对应的是重点小学,可以考虑入手,目前市场上也有一些二手房也是50年,但是流通性还不错。例如和平的宜天花园和南开的九州国际,地段和学区的稀缺性,也可以证明这种房子可以买,升值空间都不错,毕竟是民水民电,可居住,二手房交易税费低。

如果这类项目小户型居多,学校一般,就需要谨慎了,虽然我也知道大家看不上同样价格的老破小或者还迁房,但是你还要考虑自住,那就可以买,但是需要注意的是,小户型的房子,升值空间就不好保证了,因为二手房的溢价空间靠的一个是学区、第二个就是小区物业管理,后期维护。你把这些问题都想清楚就好了,房子本来就没有十全十美的,要不然大家就不会纠结了。

还有一个问的比较多的就是和平区的40年公寓,有很多问我要不要买,如果你做好房子未来不升值,或者升值空间不大,最后不好卖的心理准备就买吧,公寓作为自住加上学也算是一个的选择,毕竟和平区真的没有太多选择了。

70年公寓式住宅

产权没有问题,但是房子是公寓式设计,有些小户型没有燃气,住户多比较杂,这样的产品比较典型的都出自赵老板,例如:河东的卓越浅水湾,和平的诚基中心,河西区的恒盛SOHOD公寓,河北区海河边的君临天40-50年公寓都是赵老板的杰作。还有烂尾的水岸银座,名门广场。

这样的房子能不能买,和平区的放心买,毕竟还是没的选。其他区谨慎一点吧,出租收租没有问题,二手出手也问题不大,毕竟地段在这里,不过升值空间,就没有那么好了。

在买这类特殊房之前一定确定是否可以落户,不能落户的尽量就别碰了,如果是70年产权的,基本就没有任何问题。

最后总结了,不是天津所有的公寓都不能买,但是90%的公寓是不值得买的,10%大部分也集中在和平区,或许还是那句话,买房看地段、地段、还是地段。另外一个就是学区,如果买了没有学区和地段的公寓,最后都会给你上一课。

当然郊区还会有一种公寓,总价二三十万,可以落户,大家可以也可以考虑,只要位置可以,也能出租,也可以作为选择,毕竟资金成本低,也可以完成上学,落户的目的,最后即使赔钱也不会赔多少。

肖老师卖房有几个原则:不推荐远郊、不推荐公寓、不推荐小产权。如果有一天我变了,可能是我对生活低了头。

要不然就是客户铁了心要买,那我只能尊重你们的想法了。最后希望确定想买公寓的客户,也要找我买,让我也多赚点,哈哈哈。

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