提示项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式,使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度,力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导,把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地,进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。一社区规划  在老年人的住宅规划和设计上,不仅要满足居住功能的要求,使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求,还要无处不在的体现出对老人的关怀,更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 环境园林化,低容积率 幽雅的环境,让老人充分享受阳光,接触自然,广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。 公建设施高比例,配套完善化 小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、。  设计人性化 平面设计要方便老人出行,没有过多的台阶(有台阶处有相的轮椅通道); 电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围;要保证充足的阳光入室,空间通透; 楼梯踏步高度不大于140㎜,踏面宽度不小于300㎜,坡道坡度小于1/12,两侧均有扶手,每间隔200m设休息坐椅;室内地面采用防滑设计,防跌扶手; 各种开关、按纽均采用大型号,避免老年人因视力下降而使用不方便; 入户阳光花园、阳台相通,便于串门和互相照等等,总之设计要人性化,无障碍居住,满足老年人的特殊使用功能和要求。 生活智能化 配备紧急呼叫对讲系统,安防系统,网络系统、消防系 统等保障老人安全。 户型要合理化 充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求,大部分户面积控制在40~60㎡左右。 建筑艺术化 在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求,相 均有较高水平的建筑艺术,给视觉以美感,使之由美感产生吸引力。 二规划特征  项目占地63亩,规划建筑总面积6万平方米; 低密度、低容积率、高绿化率; 全区无障碍设计,以多层为主,辅之以少量低层; 有相的配套服务设施; 整
体建筑风格以的新中式为主,通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织,在比例、韵律、构图、秩序等方面,运用多种建筑语言展现田园风貌,同时在立面细
部处理上,要避免中式风格的过度细部,注重神似形简,创造性的展现新中式现代建筑形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特,丰富建筑立面的质感,与周边建
筑物有鲜明的色彩对比,突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶,充分展现现代,简洁的新中式风格。满足以上这些要求的同时,采用建材环保、装修美观大方、功
能分区明确等基本建筑标准。 三社区构架  社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架,以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次,即住宅、公建设施、园林景观三块。
单栋住宅既自成体系,独立配套又与小区相协调,聚散得体、疏密为保障行人和车辆出入安全、方便,社区设2个主出入通道。 四总体平面布置  保证大部分住宅均南北朝向,保证每栋楼,每间房均有充足的阳光照射适当偏西南、偏东南,避免“兵营”式排列,没有层次感,沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型
或围合式布置,使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空,设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。利用原始地形地貌,营造缓坡浅山微地形,在同一小
区内既有低层,又有多层,和高层,空间布置关系错落有致。 五产品功能组合  产品主要功能为养老、休闲,并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”,既要满足他们居住的物质需求,也要满足他们的精神需要,无论是住宅部分
还是公建设施部分,都该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需,以及安全(主要指生命安全)、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设
施要注意老年人的参与和互动,能调动老人活动的积极性等,让他们在心理上感到年轻。 六社区会所设计与布置  社区会所分两大块,一是整个社区的大会所,一是各小区的小会所。所有会所都集休闲、娱乐、健身、交流等于一体,使其不但具有社区配套服务功能,还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%,用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。 七社区内环境规划设计  园区的环境为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人,特别  是60~70岁年龄阶段的老年人,因离职、退休,生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适,对户外活动有着强烈的渴望。 主要的活动有:叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等,不同经济条件,不同文化水平,不同活动能力的老年人有不同的需求,因此在规划设计时充分认识到这一特殊群体的特殊需要。 整个社区的景观规划总体上该是典雅、欢快、童趣和积极向上的,使其充满生活情趣,这样可以激发老年人热爱生活的欲望,有助于改善其身体机能,促进健康长寿。 ,给老人带来美的享受,发挥景观功能作用,同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。 完善的步行交通系统。 步
行是老年人主要空间转移方式,也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线,将居民日常生活出行置于步行区域之中,人流与车流近而不
扰;沿湖设置蛇行健康步行道,供老人清晨跑步或者散步;道路要进行无障碍设计,每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅,方便老人休息。道路设计有清晰
道路脉络系统和特色的空间意象设计,老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉,找到认同感和归属感,消除孤独和自闭症。 为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调,满足老人怀旧心理,修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”为主题的组团花园,供老人近距离的养心、养性、养情。 整个社区规划形成从整体到局部,从组团到单体,多层次,多样化景观体系。同时,各小区景观既相对独立,各成体系,又和小区、社区景观脉络相通,一脉相承,丰富多彩。 八单体建筑设计  建筑结构:低层和多层均为框架结构;楼层:低层为2-3层,多层为6层,高层为12层,多层、高层均配有电梯。多层建筑依山而建,底层架空,用作组团小型会所和娱乐活动中心,保证视野通透。架空层层高不低于3米,局部能达到3.6米,顺山势可延伸室外景观。 采用环保地热供暖,分户计费。分户空调室外机悬挂位置,做到统一,保证立面整齐美观。“三线三管”入户,即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。 隐蔽管线,管道设置在室外的凹槽中,室外和外立面都看不到;室内管线暗敷,尤其在管线布置上要集中布线,避免管线出现在视线明显可及的位置。 房屋内窗户大量采用外飘窗形式,保证每户均有一个阳光充足的阳台。 九户型面积控制及户内设施  针对市场需求,保留住宅户型档次多样性。高层主要是一房和二房套间,及经济型,套间均带厨卫;一房套间面积控制在40㎡左右,二房套间面积控制在50~60㎡,单间及一房、二房占总套数的70%。低层建大户型老年住宅,满足两代、三代甚至四代同堂的需要。 阳
光是健康生活不可或缺的。所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗,洒在房间的每一个角落,一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗,保持房
屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮,满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑:无障碍设计,保证家中老人安全。长柄门锁,便
于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手,保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。 十车位、商业配套的设置  停车:在不影响小区道路交通的前提下,设置了部分露天停车位,方便车辆停放,以地下停车场为主要停车方式。 道路布置:实行完全人车分流,在主干道构架下,沿基地外围布置消防环路,形成车行道路系统。内部结合景观建筑物组织步行系统。 商业配套设置按外围商业步行街物业形态考虑,单位面积根据商业使用功能确定,商业步行街既具备商业配套功能,同时具备休闲游玩功能。

项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式,使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度,力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导,把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地,进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。

项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式,使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度,力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导,把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地,进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。

木下株式會社開發的豐洲老人公寓位於東京市中心,瀕臨東京灣,是日本著名的高端住宅型收費老人公寓。該公寓於2011年開始營業,周邊的配套服務設施齊全,臨近銀座、日本橋2個繁華商業區,1km範圍內有大型醫院、公園和文化娛樂建築等公共設施,距離軌道樂町線豐洲站約700m(圖3)。

豐洲老人公寓是一棟地上23層、地下1層的功能複合型高層建築,佔地面積爲6577㎡,容積率爲4.9。該公寓佔用土地面積很小,其高層式的老年居住模式提升了市中心土地的使用效率。公寓地下部分爲車庫,地面部分從底部到頂部分別爲管理與設備用房及停車庫(1層)、普通家庭租賃住宅(2~9層)、酒店式公寓(10~12層)、老年公寓(13~23層)(圖4)。

這種多種功能複合佈局的方式,通過不同產品的組合,與功能相對單一的開發模式相比,能在一定程度上降低項目的運營風險。此外,不同功能的樓層分別設置了獨立的出入口與門廳,分離了不同人流的出入流線,避免了不同功能的混雜穿插,減少了相互間的影響與干擾。

該公寓包含3種不同功能的部分,因此不同年齡層次人羣能在一定程度上實現混合居住;同時,公寓戶型多樣,面積從46㎡到109㎡不等,能滿足空巢單身老人乃至多代人共同居住的需求。此外,混合型的居住模式在一定程度上減少了老年人與社會的分離,使老年人接觸到不同年齡層次的人羣,減少孤獨感和失落感。

02

韓國The Classic500與酒店項目結合開發

建國財團開發運營的“The Classic500”老年公寓項目位於首爾市主城區,在地鐵2號線和7號線交匯處,於2009年營業。公寓周邊500m範圍內有百貨、影院、超市和藝術中心等公共設施(圖5)。

該公寓爲50層的超高層建築,轉變了養老住宅都是中低層建築的傳統養老居住觀念。建築總面積爲158678㎡,地上分別爲2棟50層(A樓)和40層(B樓)的高層建築,地下6層(圖6)。此種模式高效地利用了該商業用地,並獲得了市場的認可,在2013年實現了100%入住率。

該公寓是與酒店項目結合開發的項目,其中,老年公寓位於A樓的21~50層(170戶)、B樓的5~40層(210戶),共380戶,主要面向健康老年人。A樓的5~20層是六星級的賓塔酒店,可方便子女來探望時臨時下榻。兩部分功能適當進行了分隔,有各自獨立的接待廳。老年公寓通過最大限度利用周邊設施來滿足老年人的各種活動需求。

由於項目開發主體爲建國財團,且緊鄰韓國知名大學—建國大學,因此老年人能享用建國大學的配套設施。此外,老年公寓還可共享酒店的衆多設施。公寓4層及以下裙樓和部分地下空間是酒店配套設施和各種服務設施。

公寓裙房中設置有餐廳(老年人專用食堂、對外經營性餐廳)、醫療護理中心、圖書室、課室、棋牌室和影音室等服務設施;地下1層設有9000㎡的健身中心、溫泉SPA、模擬高爾夫球場(配有休息空間、更衣室)和運動治療室等。A、B樓之間的裙房頂部設置有戶外游泳池,老年人和酒店顧客均可使用。

03

香港“樂融軒”——老幼共融

香港房屋協會推出的“樂融軒”樓盤於2013年開售,位於香港島東區筲箕灣(圖7)。該項目是香港房屋協會首個私人住宅與長者屋混合的項目,與出售、出租單位混合開發,已經全部售罄或租出。

如圖8所示,該項目主體爲1棟單體樓,地下2層,地上42層。地下2層設有停車場;G層爲入口大堂、商鋪和停車場;1~2層爲商場;3層和5層爲會所;12~42層爲出售型的普通住宅單元(約220個單位);6~11層爲出租型的長者單元(共60個單位);5層和11層上各設有轉換層,使不同功能的建築層實現適當的分離。

長者單元爲老年人提供家庭式的綜合房屋及護理服務,並且擁有無障礙設施,配置有緊急呼叫設施等專爲老年人設置的傢俱設備。同時,長者單元樓層內增設有綠化空間,爲老年人提供舒適的活動環境。

當子女購買了樓上的普通住宅,父母可優先租住樓下的長者單元。子女和父母能夠擁有私人的生活空間,同時又可以相互照顧,實現“一碗湯”的養老居住模式。家庭中的老、中、青成員能互相關心和照顧,達到“老幼共融”的目標。

大樓3層的公共設施包括室外游泳池、恆溫池、園藝花園和平臺花園,5層設置有健身區、兒童遊戲室和活動室。普通住宅單元住戶和長者單元內的老年人共用這些服務設施,一方面能節約設施的建築空間,提高設施使用效率;另一方面能增加老年人與其他年齡層次人羣接觸和交流的機會。

02

兩大模式

01

普通住宅社區+老幼共融型公寓模式

“普通住宅社區+老幼共融型公寓”模式是指通過在中心區的普通住宅社區中設置一棟或數棟“老幼共融”型公寓,兒女可居住在普通住宅社區中或“老幼共融”型公寓的高層,父母居住在有適老設計的“老幼共融”型公寓低層中,形成“一碗湯”的養老居住模式(圖9)。

與香港的“樂融軒”相似,這種公寓模式鼓勵老年人與子女、親屬居住在同一棟樓的不同樓層,既方便日常往來、互相照顧,又很好地維持了代際關係,起到“老幼共融”的效果;既保證各自有一定獨立完整的私人空間,又確保了兩代人擁有各自的自由生活。

“老幼共融”型公寓主要包括公共服務設施層、養老服務設施層、護理型老年居住層、適老居住層和普通居住層。

如圖10所示,公寓底部1~2層爲公共服務設施層,包括商業、幼兒園、餐廳和健身活動會所等服務設施,爲所有年齡層次的人羣服務;

公共服務設施層上的1~2層爲養老服務設施層,提供老年人日間照料中心、社區醫療保健室和老年人活動中心等服務設施;

其上可設置2~4層護理型老年居住層,一般爲出租型物業,有專業的運營機構爲身體不能自理的老年人提供24小時的專業照護;

護理型老年居住層上可設置4~6層適老居住層,主要爲自理型老年人提供居住場所,硬件上有適合老年人居住的適老設計,同時可爲他們提供日常上門居家服務,當老年人身體狀況變差的時候,可以搬到護理型老年居住層,不必離開自己熟悉的生活環境和鄰里,同時減輕子女照顧老人的巨大壓力;

頂部爲普通居住層,該層住戶的家屬有優先租用該樓棟老年單元的權利。

相關研究發現,老年人集中居住在養老機構,容易形成多種心理上的負面情緒,因此國內外越來越多專家與學者提倡老年人與年青人的混合居住模式。

結合案例,老人居住單位(包括護理型老年居住單位和適老型居住單位)不宜超過住宅總居住單位的50%,一般爲20%~50%,具體比例可根據項目定位與社區其他居住類型綜合考慮確定。

02

“商業地塊+商住型複合老年公寓”模式

“商業地塊+商住型複合老年公寓”模式是指在附近有醫療設施的商業地塊設置一棟或數棟商住型複合老年公寓,使老年人能享受到商業設施帶來的便捷生活(圖11)。

舊城中心區在經過舊城改造後居住用地較少,在商業用地中插入養老居住的方式能滿足更多老年人在城市中心區居住的需求。這種模式與日本的豐洲老人公寓和韓國的“The Classic500”相似,已成爲高端人羣享受健康養老服務的新途徑。

商住型複合老年公寓包括商業設施層、服務設施層、護理型老年居住層、適老居住層、酒店式公寓或酒店。

如圖12所示,底部爲2~3層的商業設施層;商業設施層裙樓中設置1~2層服務設施層,配置老年公寓設施和酒店式公寓或酒店的設施;

服務設施層上面爲2~4層的護理型老年居住層,其上再設置4~6層的適老居住層,護理型老年居住單元和適老居住單元的特點與“老幼共融”型公寓的特點類似,只是產權性質略有不同;

頂部爲酒店式公寓或酒店,部分酒店式公寓或酒店的專用設施可設置在頂層或屋頂層。同時,根據項目具體情況的差異,酒店式公寓或酒店也可設置在相鄰的樓棟中。

在商業地塊中,養老公寓宜靠近醫院、公共交通樞紐(地鐵口)等城市配套設施配置,以滿足老年人就醫、出行等需要。並且,養老公寓宜設置在商業地塊中相對獨立的位置,減少與周邊商業建築的相互影響。

03

7大要點

01

選址要考慮周邊有大型成熟居住區作支撐

高層複合型適老公寓宜選址在大型成熟的居住社區附近,一方面,這些周邊社區的入住率、老年人口規模應達到一定數量,以確保其中的老年人成爲適老公寓客羣的重要來源;另一方面,適老公寓的老年人子女若居住在周邊社區,可滿足老年人接近子女的需求。例如,在韓國、香港案例中的適老公寓均設置在周邊住宅衆多的區位,老年人客源大部分來自周邊社區。

02

選址考慮交通出行和信息通訊接入便捷性

高層複合型適老公寓應選址在交通便捷的路段,鄰近軌道交通站點、公交站點,以確保對外聯繫便捷,方便家人居住較遠的部分老年人可經常回家,或其子女可便捷地來到公寓探望父母。

較之其他區位的養老社區,佈局在中心城區的高層複合型適老公寓在交通出行和互聯網通訊接入方面具有顯著的優勢。

例如,日本豐洲老人公寓充分利用中心區優越的地理位置,結合道路密度和交叉口密度佈局,在增加老年人的購物活動和日常活動出行的次數的同時,保證了足夠的便捷性,使得老年人出行更加便捷。

而“樂頤居”則是香港房屋協會發展的“長者安居樂”屋苑的另一個典範,其鄰近港鐵坑口站,周邊有小巴士、公共交通巴士等接駁,與香港、九龍等中心區的交通聯繫較便捷。

03

選址要鄰近日常公共服務設施和公共空間

例如,韓國的“The Classic500”臨近大學,可以最大限度地利用學校的配套設施滿足老年人的生活需求,同時選址於鄰近城市公共設施、體育健身設施和文化設施等周邊,使老年人更好地融入社會。

公共空間的多樣性和適宜性對老年人的社會交往與身體健康具有一定的促進作用,因此公寓宜選址於生態環境良好的區域,以靠近城市公共綠地或河湖水面等環境優美地段爲佳,或周邊有社區活動場地和街頭公園等開敞空間,便於老年人外出鍛鍊、休憩和交流。

例如,香港“樂融軒”周邊既有西貢將軍澳政府綜合大樓、坑口體育館、坑口社區會堂及將軍澳醫院等設施,又有東港城等大型的購物設施,老年人的生活非常方便。

04

公共設施的共建共享

①注重對周邊設施的共享共用。由於高層複合型適老公寓爲單體建築,本身配置大量的服務設施的可能性較低,因此應特別注重對周邊設施的共享共用,如韓國的“The Classic500”藉助一路之隔的建國大學的醫療及服務設施爲老年人提供服務。

②爲周邊地區提供社區養老服務設施。在公寓中設置社區級老年人日間照料中心、老年人活動中心和居家養老服務中心等養老服務設施,克服類似設施獨立運營困難的缺陷,爲整個社區的居家養老提供支撐,如香港“樂頤居”設置有老年人日間社區中心和康復中心,爲社區的老年人提供活動場所及康復治療服務。

05

構築高質量的出行環境

①在對外出行通道建設方面,一方面要注重其連通性,採取無障礙設計;另一方面要提高出行通道的步行質量水平,增加行道樹與休憩空間,或借鑑香港養老公寓的經驗,通過風雨連廊將公寓出入口與周邊的交通站點、醫療設施和購物場所等日常生活設施直接相連。

②在周邊公共空間營造方面,要沿老年人主要出行路徑塑造豐富和互動性強的空間界面及公共座椅,豐富老年人在街道空間的步行體驗,在一定程度上提高老年人的出行頻率。例如,在出行通道旁佈置臨街商業設施,而非封閉的購物商場;公園綠地不應通過圍牆與通道隔離,而是應在通道旁植入間斷的活動點。

06

營造人性化的居所

木下株式會社開發的豐洲老人公寓位於東京市中心,瀕臨東京灣,是日本著名的高端住宅型收費老人公寓。該公寓於2011年開始營業,周邊的配套服務設施齊全,臨近銀座、日本橋2個繁華商業區,1km範圍內有大型醫院、公園和文化娛樂建築等公共設施,距離軌道樂町線豐洲站約700m(圖3)。

豐洲老人公寓是一棟地上23層、地下1層的功能複合型高層建築,佔地面積爲6577㎡,容積率爲4.9。該公寓佔用土地面積很小,其高層式的老年居住模式提升了市中心土地的使用效率。公寓地下部分爲車庫,地面部分從底部到頂部分別爲管理與設備用房及停車庫(1層)、普通家庭租賃住宅(2~9層)、酒店式公寓(10~12層)、老年公寓(13~23層)(圖4)。

這種多種功能複合佈局的方式,通過不同產品的組合,與功能相對單一的開發模式相比,能在一定程度上降低項目的運營風險。此外,不同功能的樓層分別設置了獨立的出入口與門廳,分離了不同人流的出入流線,避免了不同功能的混雜穿插,減少了相互間的影響與干擾。

該公寓包含3種不同功能的部分,因此不同年齡層次人羣能在一定程度上實現混合居住;同時,公寓戶型多樣,面積從46㎡到109㎡不等,能滿足空巢單身老人乃至多代人共同居住的需求。此外,混合型的居住模式在一定程度上減少了老年人與社會的分離,使老年人接觸到不同年齡層次的人羣,減少孤獨感和失落感。

02

韓國The Classic500與酒店項目結合開發

建國財團開發運營的“The Classic500”老年公寓項目位於首爾市主城區,在地鐵2號線和7號線交匯處,於2009年營業。公寓周邊500m範圍內有百貨、影院、超市和藝術中心等公共設施(圖5)。

該公寓爲50層的超高層建築,轉變了養老住宅都是中低層建築的傳統養老居住觀念。建築總面積爲158678㎡,地上分別爲2棟50層(A樓)和40層(B樓)的高層建築,地下6層(圖6)。此種模式高效地利用了該商業用地,並獲得了市場的認可,在2013年實現了100%入住率。

該公寓是與酒店項目結合開發的項目,其中,老年公寓位於A樓的21~50層(170戶)、B樓的5~40層(210戶),共380戶,主要面向健康老年人。A樓的5~20層是六星級的賓塔酒店,可方便子女來探望時臨時下榻。兩部分功能適當進行了分隔,有各自獨立的接待廳。老年公寓通過最大限度利用周邊設施來滿足老年人的各種活動需求。

由於項目開發主體爲建國財團,且緊鄰韓國知名大學—建國大學,因此老年人能享用建國大學的配套設施。此外,老年公寓還可共享酒店的衆多設施。公寓4層及以下裙樓和部分地下空間是酒店配套設施和各種服務設施。

公寓裙房中設置有餐廳(老年人專用食堂、對外經營性餐廳)、醫療護理中心、圖書室、課室、棋牌室和影音室等服務設施;地下1層設有9000㎡的健身中心、溫泉SPA、模擬高爾夫球場(配有休息空間、更衣室)和運動治療室等。A、B樓之間的裙房頂部設置有戶外游泳池,老年人和酒店顧客均可使用。

03

香港“樂融軒”——老幼共融

香港房屋協會推出的“樂融軒”樓盤於2013年開售,位於香港島東區筲箕灣(圖7)。該項目是香港房屋協會首個私人住宅與長者屋混合的項目,與出售、出租單位混合開發,已經全部售罄或租出。

如圖8所示,該項目主體爲1棟單體樓,地下2層,地上42層。地下2層設有停車場;G層爲入口大堂、商鋪和停車場;1~2層爲商場;3層和5層爲會所;12~42層爲出售型的普通住宅單元(約220個單位);6~11層爲出租型的長者單元(共60個單位);5層和11層上各設有轉換層,使不同功能的建築層實現適當的分離。

長者單元爲老年人提供家庭式的綜合房屋及護理服務,並且擁有無障礙設施,配置有緊急呼叫設施等專爲老年人設置的傢俱設備。同時,長者單元樓層內增設有綠化空間,爲老年人提供舒適的活動環境。

當子女購買了樓上的普通住宅,父母可優先租住樓下的長者單元。子女和父母能夠擁有私人的生活空間,同時又可以相互照顧,實現“一碗湯”的養老居住模式。家庭中的老、中、青成員能互相關心和照顧,達到“老幼共融”的目標。

大樓3層的公共設施包括室外游泳池、恆溫池、園藝花園和平臺花園,5層設置有健身區、兒童遊戲室和活動室。普通住宅單元住戶和長者單元內的老年人共用這些服務設施,一方面能節約設施的建築空間,提高設施使用效率;另一方面能增加老年人與其他年齡層次人羣接觸和交流的機會。

02

兩大模式

01

普通住宅社區+老幼共融型公寓模式

“普通住宅社區+老幼共融型公寓”模式是指通過在中心區的普通住宅社區中設置一棟或數棟“老幼共融”型公寓,兒女可居住在普通住宅社區中或“老幼共融”型公寓的高層,父母居住在有適老設計的“老幼共融”型公寓低層中,形成“一碗湯”的養老居住模式(圖9)。

與香港的“樂融軒”相似,這種公寓模式鼓勵老年人與子女、親屬居住在同一棟樓的不同樓層,既方便日常往來、互相照顧,又很好地維持了代際關係,起到“老幼共融”的效果;既保證各自有一定獨立完整的私人空間,又確保了兩代人擁有各自的自由生活。

“老幼共融”型公寓主要包括公共服務設施層、養老服務設施層、護理型老年居住層、適老居住層和普通居住層。

如圖10所示,公寓底部1~2層爲公共服務設施層,包括商業、幼兒園、餐廳和健身活動會所等服務設施,爲所有年齡層次的人羣服務;

公共服務設施層上的1~2層爲養老服務設施層,提供老年人日間照料中心、社區醫療保健室和老年人活動中心等服務設施;

其上可設置2~4層護理型老年居住層,一般爲出租型物業,有專業的運營機構爲身體不能自理的老年人提供24小時的專業照護;

護理型老年居住層上可設置4~6層適老居住層,主要爲自理型老年人提供居住場所,硬件上有適合老年人居住的適老設計,同時可爲他們提供日常上門居家服務,當老年人身體狀況變差的時候,可以搬到護理型老年居住層,不必離開自己熟悉的生活環境和鄰里,同時減輕子女照顧老人的巨大壓力;

頂部爲普通居住層,該層住戶的家屬有優先租用該樓棟老年單元的權利。

相關研究發現,老年人集中居住在養老機構,容易形成多種心理上的負面情緒,因此國內外越來越多專家與學者提倡老年人與年青人的混合居住模式。

結合案例,老人居住單位(包括護理型老年居住單位和適老型居住單位)不宜超過住宅總居住單位的50%,一般爲20%~50%,具體比例可根據項目定位與社區其他居住類型綜合考慮確定。

02

“商業地塊+商住型複合老年公寓”模式

“商業地塊+商住型複合老年公寓”模式是指在附近有醫療設施的商業地塊設置一棟或數棟商住型複合老年公寓,使老年人能享受到商業設施帶來的便捷生活(圖11)。

舊城中心區在經過舊城改造後居住用地較少,在商業用地中插入養老居住的方式能滿足更多老年人在城市中心區居住的需求。這種模式與日本的豐洲老人公寓和韓國的“The Classic500”相似,已成爲高端人羣享受健康養老服務的新途徑。

商住型複合老年公寓包括商業設施層、服務設施層、護理型老年居住層、適老居住層、酒店式公寓或酒店。

如圖12所示,底部爲2~3層的商業設施層;商業設施層裙樓中設置1~2層服務設施層,配置老年公寓設施和酒店式公寓或酒店的設施;

服務設施層上面爲2~4層的護理型老年居住層,其上再設置4~6層的適老居住層,護理型老年居住單元和適老居住單元的特點與“老幼共融”型公寓的特點類似,只是產權性質略有不同;

頂部爲酒店式公寓或酒店,部分酒店式公寓或酒店的專用設施可設置在頂層或屋頂層。同時,根據項目具體情況的差異,酒店式公寓或酒店也可設置在相鄰的樓棟中。

在商業地塊中,養老公寓宜靠近醫院、公共交通樞紐(地鐵口)等城市配套設施配置,以滿足老年人就醫、出行等需要。並且,養老公寓宜設置在商業地塊中相對獨立的位置,減少與周邊商業建築的相互影響。

03

7大要點

01

選址要考慮周邊有大型成熟居住區作支撐

高層複合型適老公寓宜選址在大型成熟的居住社區附近,一方面,這些周邊社區的入住率、老年人口規模應達到一定數量,以確保其中的老年人成爲適老公寓客羣的重要來源;另一方面,適老公寓的老年人子女若居住在周邊社區,可滿足老年人接近子女的需求。例如,在韓國、香港案例中的適老公寓均設置在周邊住宅衆多的區位,老年人客源大部分來自周邊社區。

02

選址考慮交通出行和信息通訊接入便捷性

高層複合型適老公寓應選址在交通便捷的路段,鄰近軌道交通站點、公交站點,以確保對外聯繫便捷,方便家人居住較遠的部分老年人可經常回家,或其子女可便捷地來到公寓探望父母。

較之其他區位的養老社區,佈局在中心城區的高層複合型適老公寓在交通出行和互聯網通訊接入方面具有顯著的優勢。

例如,日本豐洲老人公寓充分利用中心區優越的地理位置,結合道路密度和交叉口密度佈局,在增加老年人的購物活動和日常活動出行的次數的同時,保證了足夠的便捷性,使得老年人出行更加便捷。

而“樂頤居”則是香港房屋協會發展的“長者安居樂”屋苑的另一個典範,其鄰近港鐵坑口站,周邊有小巴士、公共交通巴士等接駁,與香港、九龍等中心區的交通聯繫較便捷。

03

選址要鄰近日常公共服務設施和公共空間

例如,韓國的“The Classic500”臨近大學,可以最大限度地利用學校的配套設施滿足老年人的生活需求,同時選址於鄰近城市公共設施、體育健身設施和文化設施等周邊,使老年人更好地融入社會。

公共空間的多樣性和適宜性對老年人的社會交往與身體健康具有一定的促進作用,因此公寓宜選址於生態環境良好的區域,以靠近城市公共綠地或河湖水面等環境優美地段爲佳,或周邊有社區活動場地和街頭公園等開敞空間,便於老年人外出鍛鍊、休憩和交流。

例如,香港“樂融軒”周邊既有西貢將軍澳政府綜合大樓、坑口體育館、坑口社區會堂及將軍澳醫院等設施,又有東港城等大型的購物設施,老年人的生活非常方便。

04

公共設施的共建共享

①注重對周邊設施的共享共用。由於高層複合型適老公寓爲單體建築,本身配置大量的服務設施的可能性較低,因此應特別注重對周邊設施的共享共用,如韓國的“The Classic500”藉助一路之隔的建國大學的醫療及服務設施爲老年人提供服務。

②爲周邊地區提供社區養老服務設施。在公寓中設置社區級老年人日間照料中心、老年人活動中心和居家養老服務中心等養老服務設施,克服類似設施獨立運營困難的缺陷,爲整個社區的居家養老提供支撐,如香港“樂頤居”設置有老年人日間社區中心和康復中心,爲社區的老年人提供活動場所及康復治療服務。

05

構築高質量的出行環境

①在對外出行通道建設方面,一方面要注重其連通性,採取無障礙設計;另一方面要提高出行通道的步行質量水平,增加行道樹與休憩空間,或借鑑香港養老公寓的經驗,通過風雨連廊將公寓出入口與周邊的交通站點、醫療設施和購物場所等日常生活設施直接相連。

②在周邊公共空間營造方面,要沿老年人主要出行路徑塑造豐富和互動性強的空間界面及公共座椅,豐富老年人在街道空間的步行體驗,在一定程度上提高老年人的出行頻率。例如,在出行通道旁佈置臨街商業設施,而非封閉的購物商場;公園綠地不應通過圍牆與通道隔離,而是應在通道旁植入間斷的活動點。

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營造人性化的居所

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