打磨了一年半之后,新派公寓创始人王戈宏不得不加快速度。他所在的长租公寓市场,突然被“雷军领衔投资YOU+青年公寓”的消息抢了互联网头条——关于小米模式颠覆房地产的猜想铺面而来:长租公寓,会是下一个站在风口上的猪吗?

伴着一曲Noral Jones的爵士乐,王戈宏把自己形容为这个行业里“起早赶集”的人。2008年,这位热衷于房地产金融化和建筑艺术的地产基金从业者,结束在美国多年的工作和研究生涯,寄望将广泛运用于海外连锁商业的房地产信托投资基金(REITs)模式带回中国居住市场,为挣扎于购房压力和租房折腾之间的都市白领人群提供服务。

2011年底,离开盛世神州房地产投资基金CEO职位的王戈宏开始创办新的白领公寓品牌。一批公寓连锁亦先后诞生在中国市场,并在最近两年引来PE注资,如君联资本和经纬中国投注的优客逸家,险峰华兴和联创策源投资的上海寓见,以及华平注资的魔方公寓。

在王戈宏看来,这批参与者都处在地产增量市场向存量市场迁徙的浪潮上,而一二线城市核心地段的楼宇改造是最先显现的部分。由他缔造的新派公寓,正是其中一个“金融工具主导下的连锁品牌服务型地产”样本。

资金:REITs模式的本土变体

王戈宏是REITs的信徒。多年的研究中,他发现REITs是解开连锁商业“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”问题的钥匙——连锁业尤其是连锁酒店快速发展的最大障碍是找到合适的物业,除了地段、商业环境、物业结构等技术要素外,市场租金和租约到期续约的不确定性都是重要的风险制约因素。

REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地产信托投资基金,通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。这一模式二战之后发祥于美国,以聚少成多的方式,解决小额投资者投资房地产的问题,此后逐渐被运用到商场、酒店、写字楼、房屋租赁等领域。

根据美国的法律规定,REITs必须拿出90%的利润作为分红回馈投资者,因此拥有REITs身份的公司可以享受税收减免的优惠,同时,REITs向民间资本敞开大门,大量涌入的个人投资资金,能够提升公司的资金状况,并且让股东结构更为多元。

王戈宏认为,“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。万豪集团在上世纪90年代将旗下酒店打包进REITs上市,母公司专注于旗下逾30个酒店品牌的管理与塑造。这种“一轻一重”的双主体运营模式下,轻的经营管理公司负责物业的出租经营和管理,重的不动产基金做资本运作,收购和改造目标物业。而万豪的REITs部分仅用近十几年时间,就做到了与九十年的酒店品牌相当的市值。

王戈宏希望把这种品牌加金融的模式移植到白领公寓勃兴的中国,但现实的执行有诸多无奈。按照国际通行惯例,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通。然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世。王戈宏不得不绕道私募REITs,为暂时难以实现的“证券化”找到替代性方案。

赛富基金合伙人阎焱认同王戈宏看好白领居住市场的想法。在检验过新派公寓紫禁城店的运营雏形后,这位对外声称“从不投资房地产”的PE投资人决定注资新派公寓的管理公司——青年乐(北京)企业管理有限公司,并与王戈宏共同发起“赛富不动产基金”,专门为新派公寓做物业资本运作。

2013年8月,赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价,在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦,次年改造为新派公寓CBD店;加上后续的装修经费,一共花费1.65亿元人民币。在这种基金化的结构下,相当于将新派公寓CBD店分拆份额,以基金的方式发行给32名LP投资人,新派公寓在其中仅投入了1%份额,近乎零投入。

这32位LP 均为国内的高净值人群。后续要保证规模化的融资,赛富不动产的LP结构将向机构LP 倾斜。“比起标准REITs,现在做的其实是份额化的形式,但却是REITs的雏形”,王戈宏表示。

在一轻一重两个主体之间,新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报;四年之后,一期基金到期,LP的股权将会被散售或者整售。 赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算,一期基金的平均年化回报率将超过10%,有望达到13%。

在赛富不动产I期基金的基础上,王戈宏与阎焱正在筹备新的资产金融平台,启动在天津和上海两地的物业收购。王戈宏判断,最近两年是房地产市场的“窗口期”,“要抓住存量资产往外卖的机会”。而更为关键的突破有待监管层面推出首批REITs试点。

打磨了一年半之后,新派公寓创始人王戈宏不得不加快速度。他所在的长租公寓市场,突然被“雷军领衔投资YOU+青年公寓”的消息抢了互联网头条——关于小米模式颠覆房地产的猜想铺面而来:长租公寓,会是下一个站在风口上的猪吗?

伴着一曲Noral Jones的爵士乐,王戈宏把自己形容为这个行业里“起早赶集”的人。2008年,这位热衷于房地产金融化和建筑艺术的地产基金从业者,结束在美国多年的工作和研究生涯,寄望将广泛运用于海外连锁商业的房地产信托投资基金(REITs)模式带回中国居住市场,为挣扎于购房压力和租房折腾之间的都市白领人群提供服务。

2011年底,离开盛世神州房地产投资基金CEO职位的王戈宏开始创办新的白领公寓品牌。一批公寓连锁亦先后诞生在中国市场,并在最近两年引来PE注资,如君联资本和经纬中国投注的优客逸家,险峰华兴和联创策源投资的上海寓见,以及华平注资的魔方公寓。

在王戈宏看来,这批参与者都处在地产增量市场向存量市场迁徙的浪潮上,而一二线城市核心地段的楼宇改造是最先显现的部分。由他缔造的新派公寓,正是其中一个“金融工具主导下的连锁品牌服务型地产”样本。

资金:REITs模式的本土变体

王戈宏是REITs的信徒。多年的研究中,他发现REITs是解开连锁商业“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”问题的钥匙——连锁业尤其是连锁酒店快速发展的最大障碍是找到合适的物业,除了地段、商业环境、物业结构等技术要素外,市场租金和租约到期续约的不确定性都是重要的风险制约因素。

REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地产信托投资基金,通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。这一模式二战之后发祥于美国,以聚少成多的方式,解决小额投资者投资房地产的问题,此后逐渐被运用到商场、酒店、写字楼、房屋租赁等领域。

根据美国的法律规定,REITs必须拿出90%的利润作为分红回馈投资者,因此拥有REITs身份的公司可以享受税收减免的优惠,同时,REITs向民间资本敞开大门,大量涌入的个人投资资金,能够提升公司的资金状况,并且让股东结构更为多元。

王戈宏认为,“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。万豪集团在上世纪90年代将旗下酒店打包进REITs上市,母公司专注于旗下逾30个酒店品牌的管理与塑造。这种“一轻一重”的双主体运营模式下,轻的经营管理公司负责物业的出租经营和管理,重的不动产基金做资本运作,收购和改造目标物业。而万豪的REITs部分仅用近十几年时间,就做到了与九十年的酒店品牌相当的市值。

王戈宏希望把这种品牌加金融的模式移植到白领公寓勃兴的中国,但现实的执行有诸多无奈。按照国际通行惯例,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通。然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世。王戈宏不得不绕道私募REITs,为暂时难以实现的“证券化”找到替代性方案。

赛富基金合伙人阎焱认同王戈宏看好白领居住市场的想法。在检验过新派公寓紫禁城店的运营雏形后,这位对外声称“从不投资房地产”的PE投资人决定注资新派公寓的管理公司——青年乐(北京)企业管理有限公司,并与王戈宏共同发起“赛富不动产基金”,专门为新派公寓做物业资本运作。

2013年8月,赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价,在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦,次年改造为新派公寓CBD店;加上后续的装修经费,一共花费1.65亿元人民币。在这种基金化的结构下,相当于将新派公寓CBD店分拆份额,以基金的方式发行给32名LP投资人,新派公寓在其中仅投入了1%份额,近乎零投入。

这32位LP 均为国内的高净值人群。后续要保证规模化的融资,赛富不动产的LP结构将向机构LP 倾斜。“比起标准REITs,现在做的其实是份额化的形式,但却是REITs的雏形”,王戈宏表示。

在一轻一重两个主体之间,新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报;四年之后,一期基金到期,LP的股权将会被散售或者整售。 赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算,一期基金的平均年化回报率将超过10%,有望达到13%。

在赛富不动产I期基金的基础上,王戈宏与阎焱正在筹备新的资产金融平台,启动在天津和上海两地的物业收购。王戈宏判断,最近两年是房地产市场的“窗口期”,“要抓住存量资产往外卖的机会”。而更为关键的突破有待监管层面推出首批REITs试点。

新派公寓(CYPA,China Young Professionals Apartments)是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。创始人王戈宏先生率先创新提出并实践未来中国白领新的居住理念:Lifestyle(新生活方式),Home(新的家),Community(年轻人的社区)。在成立之初,便获得国内著名的赛富基金投资。与此同时,王戈宏先生和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金(SAIF Properties Fund),一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业,并改造成新派公寓全国旗舰店,创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展,打造了新派公寓的金融+品牌+模块化复制连锁的发展模式。   

CYPA (China Young Professionals Apartments) is a leading apartment chain brand dedicated to creating a new lifestyle for urban white-collar workers in China.

 The founder, Mr. Wang Gehong, took the lead in proposing and practicing new living concepts for Chinese white-collar workers in the future: Lifestyle, Home, and Community.

At the beginning of its establishment, it won the famous domestic Saifu fund investment.

At the same time, Mr. Wang Gehong and SAIF Investment Fund jointly launched SAIF Properties Fund. The first phase of the fund successfully acquired a single-family property in the core area of Beijing CBD and transformed it into a national flagship store of CYPA . It innovatively used the private REITs model to scale up CYPA . It has created the development mode of finance + brand + modular replication chain of CYPA .

 

新派公寓创造性地构建并实践了白领公寓独特的有限内容却品质化的服务,新派的4S服务模式(Smile微笑,Sincere真诚,Social社交,Share分享)开创了国内白领公寓服务模式的先河。

CYPA creatively constructs and practices the unique limited content but quality service of the white-collar apartment.

CYPA’s  4S service mode (Smile smile, Sincere, Social interaction, Share sharing) creates the first service mode of the domestic white-collar apartment.

新派公寓完全依据白领消费者未来居住的特点,考虑到目前都市白领居住环境的不良现状,将每个公寓的外部形象、环境、内部布局设计、功能配套、智能生活等方面均以营造家和同质化社区为目标进行了大量细致地创新实践。

Based on the future living characteristics of white-collar consumers, CYPA takes into account the current poor living environment of urban white-collar workers, the external image, environment, interior layout design, functional support, intelligent life and other aspects of each apartment to create a home and homogeneous community as the goal of a large number of detailed innovative practices.

新派公寓不是钢筋水泥,不是冰冷的房子,而是让都市白领从容、幸福地生活和居住住在都市中心,享受年轻人专属的精致生活社区。

The CYPA is not steel and concrete, not a cold house, but let the urban white-collar workers calmly, happily live and live in the city center, enjoy the young people’s exclusive exquisite living community.

 

…………

 More CYPA honors on the way!

 

2012年5月,新派公寓的经营管理公司China Young Professionals Apartment Management Limited. 青年乐(北京)企业管理有限公司,及新派之寓(北京)投资管理有限公司同时在BVI、香港、北京、上海,深圳等地成立,同时赛富投资基金(SAIF Partners)对新派公寓进行战略投资。

 

2012年10月,新派公寓品牌CI亮相。

2013年5月,新派公寓紫禁城店开业。

新派公寓紫禁城店,一个故宫边的家。坐落于故宫东侧,信步可达故宫、前门、北海、景山、南锣鼓巷,一个可以品味城市、享受生活的家。步行10分钟至地铁五号线、六号线东四站;步行5分钟至沙滩路口南、沙滩路口西等公交车站,可搭乘线路多达10条,让出行从容,让生活便利。

 

 

公寓室内多样化的房型设计搭配多样化的装修色彩,让居住生活更加美好,符合现代白领多样化的需求。沉静的新派蓝、梦幻的新派粉、低调的新派木、清新的新派绿,每一种色彩代表每一种心情。

 


2013年8月,赛富不动产基金成立,并收购北京CBD森德大厦,并开始整体设计改造成为新派公寓全国旗舰店。

 

森德大厦,即新派白领公寓CBD旗舰店,坐落于北京CBD核心商圈,地理位置优越,毗邻东三环,距离国贸桥仅800米,具有很高的区域认知度。

 

新派公寓(CYPA,China Young Professionals Apartments)是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。创始人王戈宏先生率先创新提出并实践未来中国白领新的居住理念:Lifestyle(新生活方式),Home(新的家),Community(年轻人的社区)。在成立之初,便获得国内著名的赛富基金投资。与此同时,王戈宏先生和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金(SAIF Properties Fund),一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业,并改造成新派公寓全国旗舰店,创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展,打造了新派公寓的金融+品牌+模块化复制连锁的发展模式。   

CYPA (China Young Professionals Apartments) is a leading apartment chain brand dedicated to creating a new lifestyle for urban white-collar workers in China.

 The founder, Mr. Wang Gehong, took the lead in proposing and practicing new living concepts for Chinese white-collar workers in the future: Lifestyle, Home, and Community.

At the beginning of its establishment, it won the famous domestic Saifu fund investment.

At the same time, Mr. Wang Gehong and SAIF Investment Fund jointly launched SAIF Properties Fund. The first phase of the fund successfully acquired a single-family property in the core area of Beijing CBD and transformed it into a national flagship store of CYPA . It innovatively used the private REITs model to scale up CYPA . It has created the development mode of finance + brand + modular replication chain of CYPA .

 

新派公寓创造性地构建并实践了白领公寓独特的有限内容却品质化的服务,新派的4S服务模式(Smile微笑,Sincere真诚,Social社交,Share分享)开创了国内白领公寓服务模式的先河。

CYPA creatively constructs and practices the unique limited content but quality service of the white-collar apartment.

CYPA’s  4S service mode (Smile smile, Sincere, Social interaction, Share sharing) creates the first service mode of the domestic white-collar apartment.

新派公寓完全依据白领消费者未来居住的特点,考虑到目前都市白领居住环境的不良现状,将每个公寓的外部形象、环境、内部布局设计、功能配套、智能生活等方面均以营造家和同质化社区为目标进行了大量细致地创新实践。

Based on the future living characteristics of white-collar consumers, CYPA takes into account the current poor living environment of urban white-collar workers, the external image, environment, interior layout design, functional support, intelligent life and other aspects of each apartment to create a home and homogeneous community as the goal of a large number of detailed innovative practices.

新派公寓不是钢筋水泥,不是冰冷的房子,而是让都市白领从容、幸福地生活和居住住在都市中心,享受年轻人专属的精致生活社区。 The CYPA is not steel and concrete, not a cold house, but let the urban white-collar workers calmly, happily live and live in the city center, enjoy the young people’s exclusive exquisite living community.

 

…………

 More CYPA honors on the way!

 

2012年5月,新派公寓的经营管理公司China Young Professionals Apartment Management Limited. 青年乐(北京)企业管理有限公司,及新派之寓(北京)投资管理有限公司同时在BVI、香港、北京、上海,深圳等地成立,同时赛富投资基金(SAIF Partners)对新派公寓进行战略投资。

 

2012年10月,新派公寓品牌CI亮相。

2013年5月,新派公寓紫禁城店开业。 新派公寓紫禁城店,一个故宫边的家。坐落于故宫东侧,信步可达故宫、前门、北海、景山、南锣鼓巷,一个可以品味城市、享受生活的家。步行10分钟至地铁五号线、六号线东四站;步行5分钟至沙滩路口南、沙滩路口西等公交车站,可搭乘线路多达10条,让出行从容,让生活便利。

 

 

公寓室内多样化的房型设计搭配多样化的装修色彩,让居住生活更加美好,符合现代白领多样化的需求。沉静的新派蓝、梦幻的新派粉、低调的新派木、清新的新派绿,每一种色彩代表每一种心情。

 

2013年8月,赛富不动产基金成立,并收购北京CBD森德大厦,并开始整体设计改造成为新派公寓全国旗舰店。

 

森德大厦,即新派白领公寓CBD旗舰店,坐落于北京CBD核心商圈,地理位置优越,毗邻东三环,距离国贸桥仅800米,具有很高的区域认知度。

 

相關文章