公寓对于很多朋友来说是一个非常熟悉的名词,随着近几年经济的增长,大家对生活的居住水平逐渐有了更高的要求,这时候公寓就成了大家的不二选择,但是买公寓太贵,租公寓对于没有资金积累的年轻人来说是一个好选择。我们在进行公寓租赁时首先应该了解它的盈利模式及其运营模式,知己知彼,才能更好地做出有利于自己的决定!

一、长租公寓盈利模式是什么

1、租金差+装修投资溢价

主要包括两部分:整套租入和分拆隔间(增加房间数)。

2、生态社区+增值服务

公寓+服务:公寓+旅游、公寓+健康、公寓+培训等形式,提升用户体验,实现额外收益。

3、先租后售

以重庆万科为例,推广的租金抵房款,房款抵租金的活动。

4、资产收购+持有经营

以赛富不动产基金和新派公寓的深度合作为例,即赛富委托新派公寓开展房屋租赁、管理等业务,进而从衍生产品上实现盈利。

(迈点公寓讯 邱娟)12月1日,招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划获批,成为全国首单储架式长租公寓CMBS。这是继新派公寓权益型房托资产支持专项计划、中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获批后,第三支关于住房租赁市场的金融产品获批。在国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的政策引导下,公寓类金融产品正不断丰富,那么仅开业3家的新派凭什么能成为第一个权益型公寓类REITs?它背后的资本逻辑是什么?就此,迈点网记者采访了新派公寓CEO王戈宏。

新派公寓CEO王戈宏

深陷规模陷阱 公寓难觅健康扩张模式?

作为一个低坪效的项目,公寓的发展一直在规模和盈利之间游离。对此,新派公寓CEO王戈宏有着清醒的认识。他直接以财务测算公式(70%+12%+12%+6%=0)表示集中式公寓盈利的临界点。换言之,必须将拿房成本控制在营业收入的70%以内,且折旧需要控制在12%以内,运营成本占比小于10%~12%,再减去6%的税费,营收才有可能>0。

“规模不经济”的悖论正如一个紧箍咒般戴在每个公寓品牌运营商的头上,55%的拿房成本占比和百间65%的入住率更是业内公认的盈利临界点。就此,房地产开发商选择通过战略性亏损换取规模,最终达到边际成本的降低,而互联网则是将公寓作为流量入口,售卖增值服务。不同于前两者,属于创业一派的王戈宏则希望在公寓行业引入REITs模式,利用“品牌+金融”的方式深度链接资产与投资人,构建资产管理的闭环。

先声夺人 新派抢先构建资产管理闭环

2013年,作为新派公寓创始人,王戈宏联合赛富基金发起了赛富不动产基金,用私募REITs的方式收购了CBD森德大厦,改造为新派公寓北京CBD旗舰店。在其他公寓品牌热衷于跑马圈地之际,王戈宏则用4年时间潜心打磨产品。据王戈宏透露,目前CBD的住宅资产价值已经上涨到8万/每平米以上,比当初收购价涨了近4倍。这期间不断有投资人想出资购买,但是基于想做成中国公寓REITs的初心,王戈宏并没有售卖,而是等待时机,实现资产证券化。

10月11日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划终于在深交所正式获批发行,发行额度为2.7亿元,期限5年。就此,新派公寓成功构建了公寓行业的首个资产价值管理闭环。

对此,王戈宏对迈点记者表示,新派公寓这次能在深交所快速成功批准及发行全国首单住房租赁公寓类REITs,且未依赖于主体信用就获得AAA评级,主要是有两方面原因,首先是国家政策的支持;其次是新派公寓在核心城市的核心地段拥有整栋资产,且经过三年的运营,整体经营业绩良好,拥有稳定的现金流、租金坪效有效增长以及资产明显增值。据其透露,目前新派公寓的满租率稳定在98%以上。而这背后是对于产品的潜心经营和客户优化。

(迈点公寓讯 邱娟)12月1日,招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划获批,成为全国首单储架式长租公寓CMBS。这是继新派公寓权益型房托资产支持专项计划、中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获批后,第三支关于住房租赁市场的金融产品获批。在国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的政策引导下,公寓类金融产品正不断丰富,那么仅开业3家的新派凭什么能成为第一个权益型公寓类REITs?它背后的资本逻辑是什么?就此,迈点网记者采访了新派公寓CEO王戈宏。

新派公寓CEO王戈宏

深陷规模陷阱 公寓难觅健康扩张模式?

作为一个低坪效的项目,公寓的发展一直在规模和盈利之间游离。对此,新派公寓CEO王戈宏有着清醒的认识。他直接以财务测算公式(70%+12%+12%+6%=0)表示集中式公寓盈利的临界点。换言之,必须将拿房成本控制在营业收入的70%以内,且折旧需要控制在12%以内,运营成本占比小于10%~12%,再减去6%的税费,营收才有可能>0。

“规模不经济”的悖论正如一个紧箍咒般戴在每个公寓品牌运营商的头上,55%的拿房成本占比和百间65%的入住率更是业内公认的盈利临界点。就此,房地产开发商选择通过战略性亏损换取规模,最终达到边际成本的降低,而互联网则是将公寓作为流量入口,售卖增值服务。不同于前两者,属于创业一派的王戈宏则希望在公寓行业引入REITs模式,利用“品牌+金融”的方式深度链接资产与投资人,构建资产管理的闭环。

先声夺人 新派抢先构建资产管理闭环

2013年,作为新派公寓创始人,王戈宏联合赛富基金发起了赛富不动产基金,用私募REITs的方式收购了CBD森德大厦,改造为新派公寓北京CBD旗舰店。在其他公寓品牌热衷于跑马圈地之际,王戈宏则用4年时间潜心打磨产品。据王戈宏透露,目前CBD的住宅资产价值已经上涨到8万/每平米以上,比当初收购价涨了近4倍。这期间不断有投资人想出资购买,但是基于想做成中国公寓REITs的初心,王戈宏并没有售卖,而是等待时机,实现资产证券化。

10月11日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划终于在深交所正式获批发行,发行额度为2.7亿元,期限5年。就此,新派公寓成功构建了公寓行业的首个资产价值管理闭环。

对此,王戈宏对迈点记者表示,新派公寓这次能在深交所快速成功批准及发行全国首单住房租赁公寓类REITs,且未依赖于主体信用就获得AAA评级,主要是有两方面原因,首先是国家政策的支持;其次是新派公寓在核心城市的核心地段拥有整栋资产,且经过三年的运营,整体经营业绩良好,拥有稳定的现金流、租金坪效有效增长以及资产明显增值。据其透露,目前新派公寓的满租率稳定在98%以上。而这背后是对于产品的潜心经营和客户优化。

2018年3月,建设银行宣布与新派公寓共同发起成立20亿人民币规模的长租公寓并购基金,用于收购一线及二线核心城市存量资产或开发商合作定制长租公寓物业。在此之前,新派公寓在深交所成功发行了国内第一只长租公寓权益型类REITs。

在创业公司背景的长租公寓企业中,新派公寓是少有的率先实践了重资产收购模式的一家。

创立新派公寓之前,王戈宏在美国对长租公寓和REITs有过系统性研究,并于2006年在纽约发起创办过JW Stone商业不动产REITs。回国后,基于对租赁市场巨大需求的判断以及自身的金融背景,王戈宏在2012年创立了新派公寓,并率先探索资产收购持有和证券化模式。

目前,新派公寓在北京运营着一栋自持模式的CBD旗舰店和两栋包租模式集中式公寓,并开始了基金收购、品牌输出等多种方式的项目扩张,2018年目标是在10个核心城市落地10家旗舰店,进一步打造新派公寓品牌。

标杆项目打通资产收购到证券化闭环

王戈宏认为,中国的租售比太低,且快捷酒店的发展多业态的出现已经拉升了存量物业租金水平,挤压了租金溢价空间,依靠租金差的包租模式难以实现盈利。因此,长租公寓更适合用价值投资和资产管理的思维去运营,通过收购持有物业,并通过运营提升资产价值,从而获取租金收入和资产增值双重收益。

相比包租模式,收购模式更加重资产,对融资能力的要求更高。新派公寓成立之初便获得赛富基金的投资,并与赛富共同发起了赛富不动产基金,在2013年10月以2.2万元/平米的价格收购了位于国贸附近的森德大厦。

经过半年的装修改造后,这栋物业成为新派公寓的旗舰店,拥有101套长租公寓房源,面向年轻的精英白领人群,单套平均租金在7000-8000元/月以上,年租金收入在1000万元左右。更重要的是,资产本身在运营过程中实现了大幅增值,价格上涨到了8万元/平米以上。如果选择出售资产以实现退出,回报率相当可观,但王戈宏选择了资产证券化的方式,基于该资产发行了国内第一单权益型公寓类REITs,以谋求更长远的模式打通。

完成资产证券化之后,新派公寓通过CBD旗舰店这一标杆项目,打通了从基金收购持有、物业的更新改造,资产运营增值到资产证券化的闭环,在此过程中积累了资产运营能力并完成了模式验证。有了这一成功经验,新派公寓树立了一定的行业影响力,可以对接开发商等业主和不动产基金等资金方,对存量物业进行运营。

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