6月2日,南昌市教育局召开新闻发布会,会上公布:新增第四类生源,非住宅(公寓、商住楼)可作为生源类别认定条件。一时间,全城沸腾,公寓也成为大家讨论的焦点。

本期《置业大讲堂》邀请到中环香樟苑店店东鲍懿,他是卖公寓的能手,今天,我们来听听他对新政策的解读,以及对买公寓的一些建议。

江一壳:6月2日,南昌市教育局公布:新增第四类生源非住宅(公寓、商住楼)可作为生源类别认定条件。请先解读一下这个新的政策。

鲍懿:南昌市教育局公布的这个新的招生政策,对于公寓来说是迎来了春天。以往,南昌的公寓不能落户,也就没有学区;现在,教育局把非住宅(公寓、商住楼)作为第四类生源认定条件,明文规定非住宅可以落户读书。

当然,非住宅落户也有一个限定条件,那就是这个家庭在城区无其他权证性质为住宅的房产,满足这个条件,非住宅才能落户。

 

另外,个人觉得这也是引进人才、留住人才的扶持政策。

江一壳:基于新的招生政策,以及公寓产品的特性,哪些人适合买公寓?

鲍懿:第一、这个政策对于外来无房人口是一个很大利好,尤其是支付能力有限的外来人。他们可能短时间内无法购买住宅产品,那么可以通过购买总价较低的公寓来过渡,从而也解决小孩的上学问题。

第二、已没有购买住宅资格的群体也是买公寓的主力军,这些人手里有一些资金,又没有其他理财渠道,那么可以购买公寓。

第三、另外,一些资金实力比较雄厚的购房者,他们往往买整栋或者数十套、上百套,一般会将公寓打造为酒店,通过酒店式的运营管理,获得收益。

江一壳:南昌各种类型的公寓有很多,那么,什么样的公寓产品值得买呢?

鲍懿:买公寓无非是分两种用途:自用、出租。自用,是为了有自己一个独立的空间,希望生活白能力;出租,是为了收租金,出租的用途也是用来住或者是开工作室,作为办公场所,所以要选择易出租,且能租上价格的公寓来购买。

 

因此,买公寓必须考虑的因素是交通是否方便、商业是否繁华,只有出行和生活均便利的公寓,才值得购买!

江一壳:买公寓要注意哪些事项?

鲍懿:第一,要明确购买目的,是住还是用于办公。住的话可选择有煤气的,满足基本生活需求;办公的话注意保安系统是否完善、周围交通路网是否完好。

 

另外,个人建议公寓入手投入越少越好,房屋的装修标准也不宜太高,太高端,租客数量就明显萎缩,房屋出租机会就大大降低,空置的风险也增强。

江一壳:关于买公寓,您还有什么要补充或者提醒购房者的吗?

鲍懿:很多想买公寓的朋友都在纠结两个问题:一是产权问题,二是税费问题。关于这两点,我想说:

第一、买公寓虽然产权只有40年,但现在所下发的产证都是不动产证,所以不用担心产权年限问题,到期可以续费,且费用不会很高,只要自己住得舒适即可。

第二,公寓再次出手,税费的确毕住宅会相对高一些。但只要房价好商量,没有不好卖的公寓,我手上也卖过多套二手公寓,没有想象中的复杂,房东诚心卖、客户真心买,一切都好谈!

江一壳:目前南昌市场上哪些优质的公寓产品?能给大家推荐以下吗?

鲍懿:好的,非常乐意给大家介绍几款比较优质公寓。请看——

8500
元/平

建面 54-64㎡

高新区-艾溪湖东

推荐理由:项目周边环绕着艾溪湖湿地公园、南塘湖公园、鱼尾洲公园,生态环境好;距离鱼尾洲地铁口仅700米,交通便利;公寓面积小,总价20万,首付10万,门槛低。

推荐理由:项目自带商业综合体,面积小,户型好,总价低,首付少。

7500
元/平

建面 29-54㎡

高新区-新城吾悦

推荐理由:民用水电,出门即到新城吾悦广场,购物十分方便;距离儒子三中1公里,项目自带9000㎡人工内湖。

11000
元/平

建面 28-54㎡

红谷滩-庐山南大道

推荐理由:位于凤凰洲,距地铁一号线直线距离10米,人民医院旁,商业配套齐全。

7800
元/平

建面 94-116㎡

湾里区-湾里

推荐理由:内部配套齐全,距江西师范大学附属湾里实验小学直线距离250米。

13000
元/平

6月2日,南昌市教育局召开新闻发布会,会上公布:新增第四类生源,非住宅(公寓、商住楼)可作为生源类别认定条件。一时间,全城沸腾,公寓也成为大家讨论的焦点。

本期《置业大讲堂》邀请到中环香樟苑店店东鲍懿,他是卖公寓的能手,今天,我们来听听他对新政策的解读,以及对买公寓的一些建议。

江一壳:6月2日,南昌市教育局公布:新增第四类生源非住宅(公寓、商住楼)可作为生源类别认定条件。请先解读一下这个新的政策。

鲍懿:南昌市教育局公布的这个新的招生政策,对于公寓来说是迎来了春天。以往,南昌的公寓不能落户,也就没有学区;现在,教育局把非住宅(公寓、商住楼)作为第四类生源认定条件,明文规定非住宅可以落户读书。

当然,非住宅落户也有一个限定条件,那就是这个家庭在城区无其他权证性质为住宅的房产,满足这个条件,非住宅才能落户。

 

另外,个人觉得这也是引进人才、留住人才的扶持政策。

江一壳:基于新的招生政策,以及公寓产品的特性,哪些人适合买公寓?

鲍懿:第一、这个政策对于外来无房人口是一个很大利好,尤其是支付能力有限的外来人。他们可能短时间内无法购买住宅产品,那么可以通过购买总价较低的公寓来过渡,从而也解决小孩的上学问题。

第二、已没有购买住宅资格的群体也是买公寓的主力军,这些人手里有一些资金,又没有其他理财渠道,那么可以购买公寓。

第三、另外,一些资金实力比较雄厚的购房者,他们往往买整栋或者数十套、上百套,一般会将公寓打造为酒店,通过酒店式的运营管理,获得收益。

江一壳:南昌各种类型的公寓有很多,那么,什么样的公寓产品值得买呢?

鲍懿:买公寓无非是分两种用途:自用、出租。自用,是为了有自己一个独立的空间,希望生活白能力;出租,是为了收租金,出租的用途也是用来住或者是开工作室,作为办公场所,所以要选择易出租,且能租上价格的公寓来购买。

 

因此,买公寓必须考虑的因素是交通是否方便、商业是否繁华,只有出行和生活均便利的公寓,才值得购买!

江一壳:买公寓要注意哪些事项?

鲍懿:第一,要明确购买目的,是住还是用于办公。住的话可选择有煤气的,满足基本生活需求;办公的话注意保安系统是否完善、周围交通路网是否完好。

 

另外,个人建议公寓入手投入越少越好,房屋的装修标准也不宜太高,太高端,租客数量就明显萎缩,房屋出租机会就大大降低,空置的风险也增强。

江一壳:关于买公寓,您还有什么要补充或者提醒购房者的吗?

鲍懿:很多想买公寓的朋友都在纠结两个问题:一是产权问题,二是税费问题。关于这两点,我想说:

第一、买公寓虽然产权只有40年,但现在所下发的产证都是不动产证,所以不用担心产权年限问题,到期可以续费,且费用不会很高,只要自己住得舒适即可。

第二,公寓再次出手,税费的确毕住宅会相对高一些。但只要房价好商量,没有不好卖的公寓,我手上也卖过多套二手公寓,没有想象中的复杂,房东诚心卖、客户真心买,一切都好谈!

江一壳:目前南昌市场上哪些优质的公寓产品?能给大家推荐以下吗?

鲍懿:好的,非常乐意给大家介绍几款比较优质公寓。请看——

8500 元/平

建面 54-64㎡

高新区-艾溪湖东

推荐理由:项目周边环绕着艾溪湖湿地公园、南塘湖公园、鱼尾洲公园,生态环境好;距离鱼尾洲地铁口仅700米,交通便利;公寓面积小,总价20万,首付10万,门槛低。

推荐理由:项目自带商业综合体,面积小,户型好,总价低,首付少。

7500 元/平

建面 29-54㎡

高新区-新城吾悦

推荐理由:民用水电,出门即到新城吾悦广场,购物十分方便;距离儒子三中1公里,项目自带9000㎡人工内湖。

11000 元/平

建面 28-54㎡

红谷滩-庐山南大道

推荐理由:位于凤凰洲,距地铁一号线直线距离10米,人民医院旁,商业配套齐全。

7800 元/平

建面 94-116㎡

湾里区-湾里

俗话说:男怕入错行,女怕嫁错郎。然而2022年像我们普通家庭要是买错房,却要用十几年乃至几十年来调补当时买房的代价。房地产的本质是金融,具有保值、增值特点。2018-2021年房地产,随着政策的调控:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。2021年房企的三道红线下,很多开发商在打折甩卖,小伙伴看中可以捡漏了。伴随着打折促销,房企暴雷渐多。22年两会与过去相比,再提“房住不炒”、“三稳”,重申“因城施策”,强调“租购并举”,提出“保障好群众住房需求”、“房地产业良性循环和健康发展”……但未提“房地产税试点”,而棚改也早已消失在官方文件。这意味着,无论经济形势和房地产格局如何变化,房住不炒,都是底线中的底线,是未来5年乃至更长阶段的总基调。

毕竟大环境来讲,房地产还是我们的经济支柱。

科普下房建成本,大家可以知道

在大政策更加坚定的调控下,2022年身在二线末城市南昌的你,面对2021年-2025年,50万套的新房供应量,你该如何选择买房?(多选、多看、多问价)

本文作为地产行业亲密接触者,以第一视觉的来讲述下南昌买房三不买,和南昌买房五注意。以下仅个人建议,有地缘性情节的人勿参考除外。

对于南昌熟悉的购房者想在南昌买房,下面的第一点,第二点请直接跳过。

一、南昌区域大盘点,我喜欢以江西人的母亲河赣江来划分。

赣江西边:赣江新区(不限购)、经开(限购)、新建(含湾里 部分不限购)、九龙湖(不限购)、红谷滩(限购)、望城新区(不限购)

赣江东边:东湖(限购)、西湖(限购)、高新(限购)、青山湖(限购)、青云谱(限购)、南昌县(银三角不限购)、象湖新城(不限购)

2022年6月12日更新,目前南昌市暂时取消限购,随你可以买。

2022年4月最新政策:

二、限购区域政策,如下。非限购新区域:首套2层首付,二套3层。多套看贷款,可一次性购买。(2022.6.12更新,目前政策调整,新房首套可以做2成,二套3成)

三、截止2022.6.2日各银行房贷利率

四、南昌各区域新房价格,截止2022年3月。

五、买房三不买:不买商业产品公寓、办公楼、综合体商铺。

1)至于为什么不买公寓,请看我之前写的文章。

2)办公楼就不赘述,自己去你所在城市的写字楼看下空置率。例如CBD的303。

3)这里着重说下综合体商铺,也就是市面上所说的托管运营式商铺,大都以12年托管,每年稳定收益率约为XXX%,小面积低总价的噱头来吸引消费者。划重点来了,商业运营公司不是和开发商直签,是和另外的商业运营公司签订的(可以天眼查查下公司,一般是新成立的公司),即使后期运营失败,也和开发商没关系。在这个商业综合体遍地的年代,八一广场旁的某石广场,当年多少人挤破头,大几百万的购买,现在商户人去楼空,估计小业主看着月供要哭了吧。想起一句话:你看中别人的收益,别人看中你的本金。大型开发商,综合体是不会卖的,基本自持:参考万达(对了,买南昌金街是个特例,其他金街的话,你可以去瞅瞅。)

还有一种商铺叫做社区铺,这个可以买,一般投资回报率在4.5%以上为优。具体看下新小区未来人口入住率。小区出入口最稳。买个出入口开便利店还是很香的,现在办烟草证需要店铺隔80米才能办第二张。

六、买房五注意:

1)买房之前,了解自己的需求,交通、学校政策(划分政策)、配套(记住南昌县、象湖区域的学校,不可以考南昌市的学校,城市是城市、县里是县里)

2)九龙湖和九龙湖西是两个概念,有很多望城新区楼盘打着九龙湖西的概念。他这边的意思是九龙湖区域的西边望城新区。2021年4号线快通了,想离地铁近的朋友,可以考虑下,前提不要介意望城工业园、地面高架地铁站(有可能是铁景房),毕竟价格美丽还是可以考虑的。

3)买新房或二手房前,如成熟区域多看看周边二手房的价格,配套啥的也一目了然。然后和置业顾问或中介谈价格的时候,多看看南昌房信网或者南昌房管局公众号,新房、二手历史成交备案价都有,不会吃亏上当。

俗话说:男怕入错行,女怕嫁错郎。然而2022年像我们普通家庭要是买错房,却要用十几年乃至几十年来调补当时买房的代价。房地产的本质是金融,具有保值、增值特点。2018-2021年房地产,随着政策的调控:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。2021年房企的三道红线下,很多开发商在打折甩卖,小伙伴看中可以捡漏了。伴随着打折促销,房企暴雷渐多。22年两会与过去相比,再提“房住不炒”、“三稳”,重申“因城施策”,强调“租购并举”,提出“保障好群众住房需求”、“房地产业良性循环和健康发展”……但未提“房地产税试点”,而棚改也早已消失在官方文件。这意味着,无论经济形势和房地产格局如何变化,房住不炒,都是底线中的底线,是未来5年乃至更长阶段的总基调。

毕竟大环境来讲,房地产还是我们的经济支柱。

科普下房建成本,大家可以知道

在大政策更加坚定的调控下,2022年身在二线末城市南昌的你,面对2021年-2025年,50万套的新房供应量,你该如何选择买房?(多选、多看、多问价)

本文作为地产行业亲密接触者,以第一视觉的来讲述下南昌买房三不买,和南昌买房五注意。以下仅个人建议,有地缘性情节的人勿参考除外。

对于南昌熟悉的购房者想在南昌买房,下面的第一点,第二点请直接跳过。

一、南昌区域大盘点,我喜欢以江西人的母亲河赣江来划分。

赣江西边:赣江新区(不限购)、经开(限购)、新建(含湾里 部分不限购)、九龙湖(不限购)、红谷滩(限购)、望城新区(不限购)

赣江东边:东湖(限购)、西湖(限购)、高新(限购)、青山湖(限购)、青云谱(限购)、南昌县(银三角不限购)、象湖新城(不限购)

2022年6月12日更新,目前南昌市暂时取消限购,随你可以买。

2022年4月最新政策:

二、限购区域政策,如下。非限购新区域:首套2层首付,二套3层。多套看贷款,可一次性购买。(2022.6.12更新,目前政策调整,新房首套可以做2成,二套3成)

三、截止2022.6.2日各银行房贷利率

四、南昌各区域新房价格,截止2022年3月。

五、买房三不买:不买商业产品公寓、办公楼、综合体商铺。

1)至于为什么不买公寓,请看我之前写的文章。

2)办公楼就不赘述,自己去你所在城市的写字楼看下空置率。例如CBD的303。

3)这里着重说下综合体商铺,也就是市面上所说的托管运营式商铺,大都以12年托管,每年稳定收益率约为XXX%,小面积低总价的噱头来吸引消费者。划重点来了,商业运营公司不是和开发商直签,是和另外的商业运营公司签订的(可以天眼查查下公司,一般是新成立的公司),即使后期运营失败,也和开发商没关系。在这个商业综合体遍地的年代,八一广场旁的某石广场,当年多少人挤破头,大几百万的购买,现在商户人去楼空,估计小业主看着月供要哭了吧。想起一句话:你看中别人的收益,别人看中你的本金。大型开发商,综合体是不会卖的,基本自持:参考万达(对了,买南昌金街是个特例,其他金街的话,你可以去瞅瞅。)

还有一种商铺叫做社区铺,这个可以买,一般投资回报率在4.5%以上为优。具体看下新小区未来人口入住率。小区出入口最稳。买个出入口开便利店还是很香的,现在办烟草证需要店铺隔80米才能办第二张。

六、买房五注意:

1)买房之前,了解自己的需求,交通、学校政策(划分政策)、配套(记住南昌县、象湖区域的学校,不可以考南昌市的学校,城市是城市、县里是县里)

2)九龙湖和九龙湖西是两个概念,有很多望城新区楼盘打着九龙湖西的概念。他这边的意思是九龙湖区域的西边望城新区。2021年4号线快通了,想离地铁近的朋友,可以考虑下,前提不要介意望城工业园、地面高架地铁站(有可能是铁景房),毕竟价格美丽还是可以考虑的。

3)买新房或二手房前,如成熟区域多看看周边二手房的价格,配套啥的也一目了然。然后和置业顾问或中介谈价格的时候,多看看南昌房信网或者南昌房管局公众号,新房、二手历史成交备案价都有,不会吃亏上当。

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