本文来自微信公众号:一勺言(ID:yishaoyan2014),作者:董小姐,头图来自:视觉中国

新年伊始,董小姐做的第一篇大稿子,是“长租公寓体检报告”。这份“长租公寓体检报告”最终超过14000字,本文摘取数千字,分享给大家。

在表面看似风平浪静的长租故事里,让我们看看,都有谁活了下来,活的怎么样。

先上结论:

长租行业整体难言盈利。

开发商仍在入局,理由各异。

主角变了,国企城投公司正在成为强势玩家。

集中式受宠,分散式等待清零。

一、历史过程

分散式长租公寓在内地萌芽最早,由大量的C端小业主委托,单间运营,分布分散,公寓方收取租金差额与服务费。

集中式长租公寓的前身以雅诗阁、馨乐庭为代表,他们主打中高端客群,为欧美外企外派亚洲的管理人员,提供酒店式公寓服务。

中国内地最早的集中式长租公寓,是闽籍商人在上海、深圳等地,整体承租了社区商铺,做打通、分隔,产品参考了经济型酒店。这类商铺单间面积小,地段好,靠近交通枢纽,但是,消防隐患很大。

之后,一批从酒店公司、地产公司出来的人受到启发,提出了新的模式:用开发商的思路,对雅诗阁、馨乐庭的产品做一次修正,他们通过选择地段偏远的地方、缩小房间面积、压缩健身等公共空间,去降低租金,降低客户门槛;同时又增加了产品设计感,比闽籍商人商铺更追求品质。这是国内做集中式长租公寓的思考方式之一。

2009年,“魔方公寓”在南京面世;2010年,万科南京公司数人出来创业,做了“未来域”。

这是我国早期集中式长租公寓的代表,都是从南京开始,在华东快速布局。

2014年—2015年,国内带有“互联网+”概念的租赁模式兴起,开始不断获得资本市场追捧。

这一时期,万科与龙湖也开始思考进入长租公寓领域,同时有部分开发商以投机心态,快进快出,观望者不少。

但万科、龙湖做长租公寓是战略性选择,跟公司的体量有关,全国性房企是一个有利条件。

综上,国内长租公寓行业发展至今,有四类模式。

1. 二房东系(酒店、长租公司)

行业比较早的拓荒者,创始人多为房企、酒店管理出身。公司多用经济型酒店楼、社区商业楼、老旧办公楼等改造,收房以后改造再出租。

但是,因为收房改造投入较大,而租金差价有限,回收期慢,若没有更大规模融资介入情况下,发展较慢。

2. 分散式长租公寓系

这部分企业以中介为主。比如,自如、相寓、蘑菇公寓、优客逸家、青客、蛋壳等等。主要依靠N+1模式,赚租金差、房间差、服务费等。

3. 房企集中式公寓系

2016年以后陆续涌现,模式多样,既有开发商自己持有的物业转做长租公寓,也有二房东模式,类似中资产系;还有轻资产输出,与其他开发商、政府机构、事业单位合作,代建和委托管理等。

4. 政府国企平台公司系

发达地区的地方国企自建平台公司,完成本地政府考核目标,建设保障性租赁用房和运营。

比如,广东珠实集团旗下广州珠江住房租赁发展投资有限公司推出首个长租公寓品牌“珠实新寓”,正式进军长租公寓市场;北京首创置业,推出首个集租业务线品牌“繁星”,同时做了首创置业首个、也是北京最大的集体土地租赁住房项目,首创繁星十八里店集租房项目。

此类公司在近两年陆续出现,成为最有实力的长租玩家。它们利用城投公司优势,土地和融资方面优势,成本低,目前是集中式和分散式都做,陆续试水经营。

2017年以后,一些一线城市向市属国企推出全自持住宅用地,蔚然成风。这些项目大多是建面在3万平方米以上的大体量社区,预计2022年陆续入市。

二、土壤

从相关TOP企业来看,目前行业整体难言盈利。

我们的评价标准在于,从管理面积、房间数量、服务客户数量、经营营收情况(NOI)、商业模式成熟性、后续资本投入可持续性几个角度看问题。

整体而言,政府倾向于集中式长租公寓发展。市场上,开发商主导的长租公寓模式相对成熟、有持续性,所以我们重点看这个领域。

从长租的土壤来看,开发商做长租公寓,大部分是被动入局。

很多开发商在长租公寓领域,并没有太多清晰的认知,而更多是一种模模糊糊的本能,动机是为公司的被动自持物业,寻找解决办法。

进入理由非常明确。

1. 与酒店合作成本太高

从2013年开始,越来越多的地方政府,在出让土地项目时要求竞住宅+自持面积,开发商自持型物业越来越多。这一现象到2016年成为主流。

最初,开发商都倾向于让旗下自持型物业与酒店合作,由酒店统一经营。但是,这种模式导致了大量业主纠纷;同时,因为酒店式公寓对于地段的选址有更高要求,很多酒店对开发商给到的物业条件并不满意,从而提出了更高的收费要求。

这些问题导致开发商萌生一种想法,自持型物业与其给酒店,不如做成长租公寓,自己来经营——这是自持物业从外包转向自己做的一个土壤。

2. 政治风口带来资金礼包  

2016年,中央明确提出要“大力发展住房租赁市场”,《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布。此后,政府开始对租赁物业发展提供政策支持。

政府鼓励开发商参与长租公寓建造。这一时期,中国建行等银行曾经推出长租公寓专项贷款,给长租公寓的建造方提供相对廉价的资金额度,导致一些开发商当时纷纷借此立项,从银行套钱。

三、发展脉络

1. 第一波小高潮

2014—2016年,是开发商做长租公寓的第一波小高潮,以万科和龙湖为代表。

2014年,万科在厦门推出第一个租赁品牌被窝公寓(泊寓前身),2016年,龙湖成立冠寓品牌,并将其确立为主航道业务。

最早涉猎长租公寓的房企大多规模大、底气足。他们做长租的条件:一是平衡、解决不少被动自持的商业物业需求,二是满足自身多元化转型尝试,三是看到政策风向,希望获得金融资源支持。

2016年,华夏幸福也萌生过做蓝领长租公寓的想法,最后不了了之。同年,招商蛇口推出了三大租赁品牌。

这一阶段,除了开发商,世联、易居、华住集团等企业也试水了长租公寓。

但是,在第一波小高潮阶段,痛点也逐渐暴露。

最大痛点在于改造成本太高。

当时,大部分开发商拿盘活不掉的商业、办公楼,工业园区楼宇改造成长租公寓,他们认为,想要提升租金坪效,就要缩小单个房间面积。

但是,写字楼、酒店式公寓需要考虑消防喷淋系统,房间数量越多,对消防的需求越大,每增加一间房,就要多增加一个消防喷头。此外,对水电管井的结构改造等等,审批程序也极其复杂。

这是当时的第一大难题。

相反,分散式长租公寓大多在住宅内,就无需考虑消防问题,节约了成本。

这导致资金量一般的房企知难而退。

在2014—2016年,第一波房企长租小高潮里,真正坚持做下来的企业并不多。一些资金本身比较紧张的中小房企,经过综合考虑后,基本不再考虑自己做长租公寓。

这一阶段,只有万科、龙湖等少数房企还在坚持投入,且在此过程中,他们逐渐形成了自己的算账模型。

2. 第二波小高峰

第二批开发商从2018—2019年开始进入长租公寓市场,长租公寓迎来了第二波高峰。

这一时期涉猎长租公寓的开发商有:保利、中海、中骏、朗诗等等。

有几个主要背景:

强化竞自持。这一阶段,政府对B端提出更高要求,更加强化出让地块竞自持,看重企业做配套功能,很多房企要被动盘活资产;

卖房难度加大。从2018年开始,很多城市随着棚改期结束,楼市走平,房企去库存难度加大,地产开发动力打了折扣。

以中骏为例,中骏的长租公寓目前规模不大,但收益尚佳,聚焦在一线城市核心地段。产品主要面向高收入“网红”群体,公寓的设计相对偏高端,有品质感。

如果说万科、龙湖是降本思路,中骏做长租公寓则是提价思路。

中骏在上海的长租公寓,能租到15000元/月。长租公寓负责人是中骏老板的小儿子,中骏老板是福建的海外华侨,这家公司多从东南亚融资,来做长租公寓。

3. 第三代新特征

2020年至今,开发商所做的集中式长租公寓,大量从独栋写字楼进入到住宅社区阶段。

2020年,很多城市在拍地时加大要求竞租赁住宅地块,这导致在住宅小区内,至少有2—3栋住宅楼都会变成长租公寓,形成长租社区氛围。2021年上半年,这些竞租赁的社区型项目,已经陆续到了入市时间。

在住宅楼做长租公寓,不像在写字楼有大量改造成本,成本可控。

这一时期,滨江集团推出“暖屋”长租公寓品牌,2020年,滨江第一个长租公寓项目面世。

滨江集团董事长戚金兴的儿子是海外留学归来,主导长租公寓近两年,他不喜耕耘人脉拉关系,在公司内部明确跟戚金兴表态不接班,不会接手地产开发业务,但对长租公寓感兴趣,可以打造第二曲线。

这也是滨江开启长租公寓的重要原因之一。

无论中骏,还是滨江,公司的持有资产基本已经通过另一部分销售资产,将持有成本分摊出去,相当于集团持有的项目无成本或低成本。

另一代表房企是绿城中国,在被动自持资产的背景下,2021年,这家公司重新重视长租赛道。

之前,绿城的长租公寓业务放在创新事业部,该部门内的新兴业务,在公司内属于资金投入有限的尝试性业务。

前段时间,董小姐了解到,绿城长租公寓业务被剥离出来,划归商管事业部,这是一个长租业务被重视的信号。

接下来,绿城长租业务已明确走住宅社区模式,商业业态基本不做公寓。

上述公司做长租公寓会相对任性,但也因此没有可复制性。本质上,开发商做长租公寓的出发点都是被动的。

从目前主要的集中式长租公寓企业来看,资本成熟度并不高,核心问题还是不盈利,高昂的资产成本、高昂的开发商自有资金或融资资金,而房租有限,难以有效提升盈利,增值点相对有限,还谈不上是个好生意。

目前,房企阵营的集中式公寓大致如下:

万科泊寓、龙湖冠寓已经在全国范围取得一定竞争优势,普遍是多种模式并举,从轻资产、重资产、二房东等多种模式都做过尝试,快速跑马圈地,战略布局坚定,有专门、独立的运营团队,有集团相应的年度预算,而且品牌影响力较大。

金地、旭辉、朗诗、中骏、滨江等民营房企加大了投入力度,但是目前规模相对小。

中海、华润、招商、中建等国资房企在部分城市有试点,业务不赚钱,更多是为了盘活自有自持商业公寓以及满足上级考核要求,做大意愿有限。

四、万科泊寓样本

万科是房企中最早认识到长租公寓发展前景的房企,也是最早大规模坚定投入的公司。

可以说,万科泊寓,是房企中最有资本思维的长租公司。

“泊寓”的产品定价基本基于客群可支配月收入的30%。

本质上,它是万科打造“城乡建设与生活服务商”的一个场景,万科试图拉长业务链条,打造从租房到买房全链条业务。

截至2021年6月底,泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一,已布局33个城市,累计开业14.8万间,已服务客户超过51万人,已开业项目整体出租率达95%。2020年全年,泊寓实现营业收入25.40亿元,同比增长72.33%。2021年上半年,泊寓实现营业收入13.2亿元,同比增长25.6%,新开业房间6000间。

根据董小姐调研获得的独家数据,在泊寓收入结构中,单店收入的主要组成是:租金收入占94%以上+房费+与房屋租赁强相关的管理费、选配包租赁收入。

其中,增值服务对泊寓收入的贡献效益并不明显,更多是作为支撑租金溢价的卖点。

目前,万科的长租公寓业务相对独立,其特征如下:

1. 资本化思维明确

万科一开始就是用资本化思维考虑长租公寓,早期,内部对标了欧美企业,并且认为这个业务能够资本化,甚至上市,因此在业务开始阶段,就在设定财务标准考核,而不是盲目去做。

早年,万科内部对泊寓有具体指标要求。比如,要求一线城市需在2020年之前,实现6%的EBITDA率,二线城市实现8%的EBITDA率。

目前,泊寓整体亏损,局部打平,因此谈利润无太大意义。

万科内部认为,从运营端出发,泊寓能够使现金流回正已经比较困难,如果加上资产折旧产生的支出,财务报表并不好看。内部更多看NOI和EBITDA,看息税前现金流,要求单店要能创造真实现金流,逐步实现平衡。

在万科内部,泊寓一度争议很大,业务因不够赚钱,更多是集团长期储备的战略业务。高层倾向于未来资本市场和政策环境会有巨大空间,看长远。

2. 重点关注轻资产

2021年初,泊寓内部曾经定下10万间拓展指标,原本想要大拓一场。但是,之后每一次季度会,万科都在重新调整拓展指标。最终新获取体量不断减少,且全都以轻资产项目为主。

目前,帮助政府做好闲置资源的盘活,承接轻资产项目,是泊寓的重要方向之一。

内部认为,国企对于大型租赁社区的运营经验和能力不足,如果能跟他们达成委托运营合作,将给泊寓带来爆发式增长机会。

泊寓的投资能力提升空间仍然很大。业务独立后,之前公寓拓展人员基本回归了地产板块,导致泊寓投资能力缺失,2020年仍然在新建中。

有的战区在职的公寓投拓人员只有6人。

3. 小步快跑

万科做长租公寓的模式,过去采取的是各地试点公司创新模式,赛马,集团给方向建议和投资回报要求建议,考核NOI以及EBITDA等财务指标,至于产品选型、套数、成本体系、管理模式,都放手一线,让各区域自己挑选试点公司,避免集团一刀切。

目前,万科南方区域、中部区域和上海区域相对投入较多。其中,截至2020年底,泊寓在深圳累计开业7.09万间,占泊寓已开业规模一半。

通过第一轮经营效果迭代后,万科规定,原则上,泊寓买楼改造模式只能在一线城市做。不管二线城市的商办再怎么涨价,也不涉猎,因为涨价幅度有限。

4. 谨慎对待“二房东”模式

一开始万科采取多种模式齐探索,从自持重资产模式、二房东模式、轻资产输出代建模式、收并购模式都有尝试。而后逐步清晰商业模式,从2020年开始,万科内部要求,要谨慎对待“二房东模式”。

本文来自微信公众号:一勺言(ID:yishaoyan2014),作者:董小姐,头图来自:视觉中国

新年伊始,董小姐做的第一篇大稿子,是“长租公寓体检报告”。这份“长租公寓体检报告”最终超过14000字,本文摘取数千字,分享给大家。

在表面看似风平浪静的长租故事里,让我们看看,都有谁活了下来,活的怎么样。

先上结论:

长租行业整体难言盈利。

开发商仍在入局,理由各异。

主角变了,国企城投公司正在成为强势玩家。

集中式受宠,分散式等待清零。

一、历史过程

分散式长租公寓在内地萌芽最早,由大量的C端小业主委托,单间运营,分布分散,公寓方收取租金差额与服务费。

集中式长租公寓的前身以雅诗阁、馨乐庭为代表,他们主打中高端客群,为欧美外企外派亚洲的管理人员,提供酒店式公寓服务。

中国内地最早的集中式长租公寓,是闽籍商人在上海、深圳等地,整体承租了社区商铺,做打通、分隔,产品参考了经济型酒店。这类商铺单间面积小,地段好,靠近交通枢纽,但是,消防隐患很大。

之后,一批从酒店公司、地产公司出来的人受到启发,提出了新的模式:用开发商的思路,对雅诗阁、馨乐庭的产品做一次修正,他们通过选择地段偏远的地方、缩小房间面积、压缩健身等公共空间,去降低租金,降低客户门槛;同时又增加了产品设计感,比闽籍商人商铺更追求品质。这是国内做集中式长租公寓的思考方式之一。

2009年,“魔方公寓”在南京面世;2010年,万科南京公司数人出来创业,做了“未来域”。

这是我国早期集中式长租公寓的代表,都是从南京开始,在华东快速布局。

2014年—2015年,国内带有“互联网+”概念的租赁模式兴起,开始不断获得资本市场追捧。

这一时期,万科与龙湖也开始思考进入长租公寓领域,同时有部分开发商以投机心态,快进快出,观望者不少。

但万科、龙湖做长租公寓是战略性选择,跟公司的体量有关,全国性房企是一个有利条件。

综上,国内长租公寓行业发展至今,有四类模式。

1. 二房东系(酒店、长租公司)

行业比较早的拓荒者,创始人多为房企、酒店管理出身。公司多用经济型酒店楼、社区商业楼、老旧办公楼等改造,收房以后改造再出租。

但是,因为收房改造投入较大,而租金差价有限,回收期慢,若没有更大规模融资介入情况下,发展较慢。

2. 分散式长租公寓系

这部分企业以中介为主。比如,自如、相寓、蘑菇公寓、优客逸家、青客、蛋壳等等。主要依靠N+1模式,赚租金差、房间差、服务费等。

3. 房企集中式公寓系

2016年以后陆续涌现,模式多样,既有开发商自己持有的物业转做长租公寓,也有二房东模式,类似中资产系;还有轻资产输出,与其他开发商、政府机构、事业单位合作,代建和委托管理等。

4. 政府国企平台公司系

发达地区的地方国企自建平台公司,完成本地政府考核目标,建设保障性租赁用房和运营。

比如,广东珠实集团旗下广州珠江住房租赁发展投资有限公司推出首个长租公寓品牌“珠实新寓”,正式进军长租公寓市场;北京首创置业,推出首个集租业务线品牌“繁星”,同时做了首创置业首个、也是北京最大的集体土地租赁住房项目,首创繁星十八里店集租房项目。

此类公司在近两年陆续出现,成为最有实力的长租玩家。它们利用城投公司优势,土地和融资方面优势,成本低,目前是集中式和分散式都做,陆续试水经营。

2017年以后,一些一线城市向市属国企推出全自持住宅用地,蔚然成风。这些项目大多是建面在3万平方米以上的大体量社区,预计2022年陆续入市。

二、土壤

从相关TOP企业来看,目前行业整体难言盈利。

我们的评价标准在于,从管理面积、房间数量、服务客户数量、经营营收情况(NOI)、商业模式成熟性、后续资本投入可持续性几个角度看问题。

整体而言,政府倾向于集中式长租公寓发展。市场上,开发商主导的长租公寓模式相对成熟、有持续性,所以我们重点看这个领域。

从长租的土壤来看,开发商做长租公寓,大部分是被动入局。

很多开发商在长租公寓领域,并没有太多清晰的认知,而更多是一种模模糊糊的本能,动机是为公司的被动自持物业,寻找解决办法。

进入理由非常明确。

1. 与酒店合作成本太高

从2013年开始,越来越多的地方政府,在出让土地项目时要求竞住宅+自持面积,开发商自持型物业越来越多。这一现象到2016年成为主流。

最初,开发商都倾向于让旗下自持型物业与酒店合作,由酒店统一经营。但是,这种模式导致了大量业主纠纷;同时,因为酒店式公寓对于地段的选址有更高要求,很多酒店对开发商给到的物业条件并不满意,从而提出了更高的收费要求。

这些问题导致开发商萌生一种想法,自持型物业与其给酒店,不如做成长租公寓,自己来经营——这是自持物业从外包转向自己做的一个土壤。

2. 政治风口带来资金礼包  

2016年,中央明确提出要“大力发展住房租赁市场”,《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布。此后,政府开始对租赁物业发展提供政策支持。

政府鼓励开发商参与长租公寓建造。这一时期,中国建行等银行曾经推出长租公寓专项贷款,给长租公寓的建造方提供相对廉价的资金额度,导致一些开发商当时纷纷借此立项,从银行套钱。

三、发展脉络

1. 第一波小高潮

2014—2016年,是开发商做长租公寓的第一波小高潮,以万科和龙湖为代表。

2014年,万科在厦门推出第一个租赁品牌被窝公寓(泊寓前身),2016年,龙湖成立冠寓品牌,并将其确立为主航道业务。

最早涉猎长租公寓的房企大多规模大、底气足。他们做长租的条件:一是平衡、解决不少被动自持的商业物业需求,二是满足自身多元化转型尝试,三是看到政策风向,希望获得金融资源支持。

2016年,华夏幸福也萌生过做蓝领长租公寓的想法,最后不了了之。同年,招商蛇口推出了三大租赁品牌。

这一阶段,除了开发商,世联、易居、华住集团等企业也试水了长租公寓。

但是,在第一波小高潮阶段,痛点也逐渐暴露。

最大痛点在于改造成本太高。

当时,大部分开发商拿盘活不掉的商业、办公楼,工业园区楼宇改造成长租公寓,他们认为,想要提升租金坪效,就要缩小单个房间面积。

但是,写字楼、酒店式公寓需要考虑消防喷淋系统,房间数量越多,对消防的需求越大,每增加一间房,就要多增加一个消防喷头。此外,对水电管井的结构改造等等,审批程序也极其复杂。

这是当时的第一大难题。

相反,分散式长租公寓大多在住宅内,就无需考虑消防问题,节约了成本。

这导致资金量一般的房企知难而退。

在2014—2016年,第一波房企长租小高潮里,真正坚持做下来的企业并不多。一些资金本身比较紧张的中小房企,经过综合考虑后,基本不再考虑自己做长租公寓。

这一阶段,只有万科、龙湖等少数房企还在坚持投入,且在此过程中,他们逐渐形成了自己的算账模型。

2. 第二波小高峰

第二批开发商从2018—2019年开始进入长租公寓市场,长租公寓迎来了第二波高峰。

这一时期涉猎长租公寓的开发商有:保利、中海、中骏、朗诗等等。

有几个主要背景:

强化竞自持。这一阶段,政府对B端提出更高要求,更加强化出让地块竞自持,看重企业做配套功能,很多房企要被动盘活资产;

卖房难度加大。从2018年开始,很多城市随着棚改期结束,楼市走平,房企去库存难度加大,地产开发动力打了折扣。

以中骏为例,中骏的长租公寓目前规模不大,但收益尚佳,聚焦在一线城市核心地段。产品主要面向高收入“网红”群体,公寓的设计相对偏高端,有品质感。

如果说万科、龙湖是降本思路,中骏做长租公寓则是提价思路。

中骏在上海的长租公寓,能租到15000元/月。长租公寓负责人是中骏老板的小儿子,中骏老板是福建的海外华侨,这家公司多从东南亚融资,来做长租公寓。

3. 第三代新特征

2020年至今,开发商所做的集中式长租公寓,大量从独栋写字楼进入到住宅社区阶段。

2020年,很多城市在拍地时加大要求竞租赁住宅地块,这导致在住宅小区内,至少有2—3栋住宅楼都会变成长租公寓,形成长租社区氛围。2021年上半年,这些竞租赁的社区型项目,已经陆续到了入市时间。

在住宅楼做长租公寓,不像在写字楼有大量改造成本,成本可控。

这一时期,滨江集团推出“暖屋”长租公寓品牌,2020年,滨江第一个长租公寓项目面世。

滨江集团董事长戚金兴的儿子是海外留学归来,主导长租公寓近两年,他不喜耕耘人脉拉关系,在公司内部明确跟戚金兴表态不接班,不会接手地产开发业务,但对长租公寓感兴趣,可以打造第二曲线。

这也是滨江开启长租公寓的重要原因之一。

无论中骏,还是滨江,公司的持有资产基本已经通过另一部分销售资产,将持有成本分摊出去,相当于集团持有的项目无成本或低成本。

另一代表房企是绿城中国,在被动自持资产的背景下,2021年,这家公司重新重视长租赛道。

之前,绿城的长租公寓业务放在创新事业部,该部门内的新兴业务,在公司内属于资金投入有限的尝试性业务。

前段时间,董小姐了解到,绿城长租公寓业务被剥离出来,划归商管事业部,这是一个长租业务被重视的信号。

接下来,绿城长租业务已明确走住宅社区模式,商业业态基本不做公寓。

上述公司做长租公寓会相对任性,但也因此没有可复制性。本质上,开发商做长租公寓的出发点都是被动的。

从目前主要的集中式长租公寓企业来看,资本成熟度并不高,核心问题还是不盈利,高昂的资产成本、高昂的开发商自有资金或融资资金,而房租有限,难以有效提升盈利,增值点相对有限,还谈不上是个好生意。

目前,房企阵营的集中式公寓大致如下:

万科泊寓、龙湖冠寓已经在全国范围取得一定竞争优势,普遍是多种模式并举,从轻资产、重资产、二房东等多种模式都做过尝试,快速跑马圈地,战略布局坚定,有专门、独立的运营团队,有集团相应的年度预算,而且品牌影响力较大。

金地、旭辉、朗诗、中骏、滨江等民营房企加大了投入力度,但是目前规模相对小。

中海、华润、招商、中建等国资房企在部分城市有试点,业务不赚钱,更多是为了盘活自有自持商业公寓以及满足上级考核要求,做大意愿有限。

四、万科泊寓样本

万科是房企中最早认识到长租公寓发展前景的房企,也是最早大规模坚定投入的公司。

可以说,万科泊寓,是房企中最有资本思维的长租公司。

“泊寓”的产品定价基本基于客群可支配月收入的30%。

本质上,它是万科打造“城乡建设与生活服务商”的一个场景,万科试图拉长业务链条,打造从租房到买房全链条业务。

截至2021年6月底,泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一,已布局33个城市,累计开业14.8万间,已服务客户超过51万人,已开业项目整体出租率达95%。2020年全年,泊寓实现营业收入25.40亿元,同比增长72.33%。2021年上半年,泊寓实现营业收入13.2亿元,同比增长25.6%,新开业房间6000间。

根据董小姐调研获得的独家数据,在泊寓收入结构中,单店收入的主要组成是:租金收入占94%以上+房费+与房屋租赁强相关的管理费、选配包租赁收入。

其中,增值服务对泊寓收入的贡献效益并不明显,更多是作为支撑租金溢价的卖点。

目前,万科的长租公寓业务相对独立,其特征如下:

1. 资本化思维明确

万科一开始就是用资本化思维考虑长租公寓,早期,内部对标了欧美企业,并且认为这个业务能够资本化,甚至上市,因此在业务开始阶段,就在设定财务标准考核,而不是盲目去做。

早年,万科内部对泊寓有具体指标要求。比如,要求一线城市需在2020年之前,实现6%的EBITDA率,二线城市实现8%的EBITDA率。

目前,泊寓整体亏损,局部打平,因此谈利润无太大意义。

万科内部认为,从运营端出发,泊寓能够使现金流回正已经比较困难,如果加上资产折旧产生的支出,财务报表并不好看。内部更多看NOI和EBITDA,看息税前现金流,要求单店要能创造真实现金流,逐步实现平衡。

在万科内部,泊寓一度争议很大,业务因不够赚钱,更多是集团长期储备的战略业务。高层倾向于未来资本市场和政策环境会有巨大空间,看长远。

2. 重点关注轻资产

2021年初,泊寓内部曾经定下10万间拓展指标,原本想要大拓一场。但是,之后每一次季度会,万科都在重新调整拓展指标。最终新获取体量不断减少,且全都以轻资产项目为主。

目前,帮助政府做好闲置资源的盘活,承接轻资产项目,是泊寓的重要方向之一。

内部认为,国企对于大型租赁社区的运营经验和能力不足,如果能跟他们达成委托运营合作,将给泊寓带来爆发式增长机会。

泊寓的投资能力提升空间仍然很大。业务独立后,之前公寓拓展人员基本回归了地产板块,导致泊寓投资能力缺失,2020年仍然在新建中。

有的战区在职的公寓投拓人员只有6人。

3. 小步快跑

万科做长租公寓的模式,过去采取的是各地试点公司创新模式,赛马,集团给方向建议和投资回报要求建议,考核NOI以及EBITDA等财务指标,至于产品选型、套数、成本体系、管理模式,都放手一线,让各区域自己挑选试点公司,避免集团一刀切。

目前,万科南方区域、中部区域和上海区域相对投入较多。其中,截至2020年底,泊寓在深圳累计开业7.09万间,占泊寓已开业规模一半。

通过第一轮经营效果迭代后,万科规定,原则上,泊寓买楼改造模式只能在一线城市做。不管二线城市的商办再怎么涨价,也不涉猎,因为涨价幅度有限。

4. 谨慎对待“二房东”模式

一开始万科采取多种模式齐探索,从自持重资产模式、二房东模式、轻资产输出代建模式、收并购模式都有尝试。而后逐步清晰商业模式,从2020年开始,万科内部要求,要谨慎对待“二房东模式”。

上个月,一位老朋友天还没有亮就打电话过来。他非常紧张的说道有事找我咨询,希望当面跟我谈谈。在跟对方接触后,原来是有一个租客从逃生窗跳楼自杀了,朋友不知道如何面对。我给对方安慰,确认了自杀的原因与朋友无关,所以房东不用承担责任。最后,朋友与死者家属达到协议,以人道主义立场支付2万抚恤金。

而近年长租公寓还屡有发生重大人员事故。2017年11月18日18时许,北京市大兴区西红门镇新建村发生火灾。火灾共造成19人死亡,8人受伤。火灾发生在聚福缘公寓内,这栋公寓总面积8300平,共有305间房,居住人员400余人。公寓处在二和三层,地下一层为餐饮,商店,洗浴,广告制作和生产加工储存服装,地下一层为冷库区。起火原因系埋在聚氨酯保温材料内的电气线路故障所致,最终造成19人死亡,8人受伤。公安机关对事故责任人樊某等15人立案侦查,对涉事三家企业处于960万元的行政处罚。

公寓运营方要避免重大事故的发生,否则,要面临天价的赔偿,并且受到相应的牢狱之灾。所以,要未雨绸缪,防范于未然。

租客信息登记

租客入住后,要到网格中心或者社区对入住的所有人员做身份信息登记。这里要注意两点, 一定要把租客登记到网格员或者社区那里,否则,被查到面临罚款,严重的话甚至房子被查封,发生重大事故房东负主要责任。另外,不仅仅只登记承租人一个,还要登记所有入住人员的信息,这个很多房东和公寓运营者忘记的事情。

还要对入住的租客做筛选。拒绝年老体弱的租客;拒绝养大型宠物的租客入住,因为大型宠物攻击性太强,会影响到其他租客;无正当职业者,也应该拒绝。个人房东或者公寓运营商应该对以上三种人员多加留意,杜绝事故和意外隐患。

安全设备

除了人员筛选,还要配合消防,电路电线,门禁设备。

消防:按照各地出租屋相关的消防规定,配置和安装消防设备。防盗网要开逃生窗,逃生窗不能上锁。同一房屋内出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的,每间房间及公共部位安装独立式火灾探测报警器,并设置监控、灭火等治安防范、消防设施器材和疏散通道,房间里面配备七件套。(灭火器,防火面具,电筒,锤子)对于出租屋超过30间的还需要按照联动火灾报警器和消防喷淋。

消防七件套

烟感报警器

要严禁防止电梯上楼或者室内过道充电,发生火灾的危害性很高。电动车燃烧产生的是有毒有害烟气,随气流迅速向上蔓延,瞬间能够切断单元楼的安全疏散通道,极易造成楼上人员吸入有毒气体窒息伤亡。很多人也错误的选择楼道或者室内存放电动车,电动车电池一旦发生燃烧,会非常迅速,逃离的时间很短暂,危害性很高。

电路电线:电线线路也是安全的前提。每年出租屋内因为漏电或者电路短路引起的火灾事件也不少。电线,插座和开关一定要使用国标的材料,过去十年的火灾事故,有30%是电线,插座引起的。不要贪图便宜买地摊货,很多是二手翻新的,要到大卖场采购。

电线的布局。一般来说入户使用10平方,电灯这些1.5平方就够了,多了就浪费。是否电线越粗越好?若电线过粗,如果不提升此回路空开规格,便可能出现空开不跳闸直接烧坏的现象,比较危险。如果都提升空开规格,对入户线路可能失去保护作用。

同时,要安装地线和防漏电装置。地线是很重要的,以前很多老房子没有安装地线,就出现漏电意外。就拿冰箱来举例,冰箱三角插头最上面那个长一点的脚,就是接地线的,他的一端是接在冰箱的铁外壳上面的,另一端是通过电线接向大地的。当冰箱发生漏电时机壳带电,若没有接地线,人触摸机壳,电流就会通过人体流向大地,这就是触电啊;如果接了地线,电流就会通过地线流向大地,即使你触摸机壳,电流也不会经过人体流向大地,人就不会触电。洗手间厨房和阳台外露的插座,最好安装防水盒,以免沾水触电。

门禁:这里指的是使用人脸识别门禁系统。人脸识别门禁系统是利用分析比较人脸视觉特征信息进行身份鉴别的计算机技术,具备自然性、非强制性和非接触性等特点。同时人脸识别利用的是人脸的独一无二特性,不易被复制,识别率高。一定要使用与公安联网的门禁系统,因为一旦发现可疑的犯罪分子,系统后台就会通知相关部门,犯罪分子根本没有逃脱机会。除了脸部识别门禁,还可以安监智能监控,通过与公安系统联网,识别犯罪行为和犯罪分子。所以,系统把犯罪绞杀于萌芽中。提高了公寓安全性。

定期检查

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