最近老有人问樱桃,70年产权的住宅型公寓能不能买?多数都是外地想投资北上广深等地的公寓的,特别是北京和上海的朋友,想加仓深圳,又不好放弃户口,就想着投资住宅型公寓,樱桃专门在深圳还找了一圈具体项目来推荐,今天樱桃就给大家整理和科普一下,给大家来涨涨知识。

普通住宅、商业公寓、住宅公寓三者有啥区别

根据产权不同,我们平时住的房子可以划分为普通住宅(70年)、住宅公寓(70年)、商业公寓(40年)。

三者的主要差别又在哪里呢?直接看下图:

其中,最最重要的就是产权不同,因为产权不同直接决定了流动性。流动性差,自然价格起不来,告诉你一个秘密,所有价格上涨都是在流通中产生的。

所以我一直不太建议直接买40年的商业公寓,就是这个道理。

具体来看看三者差别吧!

首先是住宅,大家都非常清楚了,分普通住宅,别墅,花园洋房,不多说。

其次重点看看商业公寓,基于用地分为为综合性用地(商住)或商业用地,产权年限根据用地性质而定,50年或40年.

他的典型特点是一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住又可办公;具备写字楼功能,在部分城市可注册公司;产权性质为商务公寓,非纯写字楼,我再强调一下,我一般不推荐粉丝去买这种商业公寓的。

因为商业公寓有几个典型问题。

1、土地性质不同,这也是本质区别

这种公寓类型的建筑一般都配建在商住性质的用地之上。每块土地的性质用途,在国土出让合同上都会有明确约定和限制。一般而言,普通住宅土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分,而商业公寓则是商业或综合用地。土地性质的不同也就决定了下面几项的差别.

2、产权年限较短

普通住宅一般在70年,而商住公寓等一般为40年或者50年。当然,其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的,只看落地细则。

3、落户政策差异

各个城市规定有不同,往往只有住宅类产品才能落户,因此通常只有普通住宅和基于住宅用地上的公寓(例如人才公寓,住宅型公寓等)才能落户,前不久长沙有个公寓落户政策除外,而商住和综合用地的商业公寓由于不属住宅性质,就不能落户。

因为如此,就缺少了教育方面优势,那么在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。

4、生活成本不同

商住公寓的水、电、物业、电梯费等参照商业标准缴纳,比普通住宅的居民水电贵1.5-2倍左右。另外有很多是不准通天然气的。所以吃饭只能通过电器来解决,细账就不算了,经年累月,这都是一笔笔不小的开支。

5、税费标准较高

由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异,导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。享受不到普通住宅税费优惠或减免, 契税按照3%缴纳。

转让出售时,未满2年,需按全额的5%缴纳增值税;按差额的20%缴纳个人所得税;满2年的增值税按差额的5%计征,个人所得税相同。评估需现场勘查,基本与实际成交价形同,甚至高于实际成交价也是常有的事情。

6、公摊面积差异

酒店式公寓等一般都是通廊式的布局,入口大厅及电梯厅都会更做得“大气”,加上长长的走廊,设备间也要比普通住宅多,因此公摊面积一般会达到40%左右,有的会更高!

讲清楚了商业公寓跟住宅的差别,来说住宅式公寓就简单多了!

住宅式公寓,又叫居住型公寓,首先他的用地是住宅用地,是住宅用地,这个是非常非常重要的差别,也就决定了跟商住公寓很多其他不一样的地方。

那么他的产权就是70年!

最近老有人问樱桃,70年产权的住宅型公寓能不能买?多数都是外地想投资北上广深等地的公寓的,特别是北京和上海的朋友,想加仓深圳,又不好放弃户口,就想着投资住宅型公寓,樱桃专门在深圳还找了一圈具体项目来推荐,今天樱桃就给大家整理和科普一下,给大家来涨涨知识。

普通住宅、商业公寓、住宅公寓三者有啥区别

根据产权不同,我们平时住的房子可以划分为普通住宅(70年)、住宅公寓(70年)、商业公寓(40年)。

三者的主要差别又在哪里呢?直接看下图:

其中,最最重要的就是产权不同,因为产权不同直接决定了流动性。流动性差,自然价格起不来,告诉你一个秘密,所有价格上涨都是在流通中产生的。

所以我一直不太建议直接买40年的商业公寓,就是这个道理。

具体来看看三者差别吧!

首先是住宅,大家都非常清楚了,分普通住宅,别墅,花园洋房,不多说。

其次重点看看商业公寓,基于用地分为为综合性用地(商住)或商业用地,产权年限根据用地性质而定,50年或40年.

他的典型特点是一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住又可办公;具备写字楼功能,在部分城市可注册公司;产权性质为商务公寓,非纯写字楼,我再强调一下,我一般不推荐粉丝去买这种商业公寓的。

因为商业公寓有几个典型问题。

1、土地性质不同,这也是本质区别

这种公寓类型的建筑一般都配建在商住性质的用地之上。每块土地的性质用途,在国土出让合同上都会有明确约定和限制。一般而言,普通住宅土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分,而商业公寓则是商业或综合用地。土地性质的不同也就决定了下面几项的差别.

2、产权年限较短

普通住宅一般在70年,而商住公寓等一般为40年或者50年。当然,其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的,只看落地细则。

3、落户政策差异

各个城市规定有不同,往往只有住宅类产品才能落户,因此通常只有普通住宅和基于住宅用地上的公寓(例如人才公寓,住宅型公寓等)才能落户,前不久长沙有个公寓落户政策除外,而商住和综合用地的商业公寓由于不属住宅性质,就不能落户。

因为如此,就缺少了教育方面优势,那么在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。

4、生活成本不同

商住公寓的水、电、物业、电梯费等参照商业标准缴纳,比普通住宅的居民水电贵1.5-2倍左右。另外有很多是不准通天然气的。所以吃饭只能通过电器来解决,细账就不算了,经年累月,这都是一笔笔不小的开支。

5、税费标准较高

由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异,导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。享受不到普通住宅税费优惠或减免, 契税按照3%缴纳。

转让出售时,未满2年,需按全额的5%缴纳增值税;按差额的20%缴纳个人所得税;满2年的增值税按差额的5%计征,个人所得税相同。评估需现场勘查,基本与实际成交价形同,甚至高于实际成交价也是常有的事情。

6、公摊面积差异

酒店式公寓等一般都是通廊式的布局,入口大厅及电梯厅都会更做得“大气”,加上长长的走廊,设备间也要比普通住宅多,因此公摊面积一般会达到40%左右,有的会更高!

讲清楚了商业公寓跟住宅的差别,来说住宅式公寓就简单多了!

住宅式公寓,又叫居住型公寓,首先他的用地是住宅用地,是住宅用地,这个是非常非常重要的差别,也就决定了跟商住公寓很多其他不一样的地方。

那么他的产权就是70年!

不知道大家以往有没有这个疑惑哈,都说咱们的住房只有70年的房屋使用权。那70年过完,房屋产权到期怎么办呢?

以前塘塘百思不得其解,不过现在,这个难题被迎刃而解了——

5月24日下午,十三届全国人大三次会议,上海代表团分组审议民法典草案,草案明确了住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期;续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

说明:本文所提到的《民法典(草案)》条文为2019年12月16日稿,目前该草案正在经过审议。实际情况请参考最终修订。

具体内容,我们掰开来看看

~

自动续期仅针对“住宅建设用地”

上述自动续期的“住宅建设用地”,而《物权法》及《民法典(草案)》均规定“非住宅建设用地”的使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

也就是说,除了住宅产权外,其他产权用地续期问题目前还没有明确规定。其中建设用地使用期限届满前,还有可能因公共利益需要收回土地。

小知识-产权类型及年限:

70年:住宅建设用地

50年:工业用地,教育、科技、文化、卫生、体育用地,综合或者其他用地

40年:商业、旅游、娱乐用地

这也区分出未来住宅与40年公寓、小产权住房的价值走向,需要购房者注意。

产权计算从拿地备案开始计算

就算确定了产权类型,知道了产权年限,但是买房一定要注意,房屋产权是从开发商拿地备案的时候就开始计算的。

尤其是很多开发商拿地后不会一次性开发,而是分批次推出楼盘。所以多数情况下,你真正入住或者使用的年限往往是不够70年、50年、40年的。

不知道大家以往有没有这个疑惑哈,都说咱们的住房只有70年的房屋使用权。那70年过完,房屋产权到期怎么办呢?

以前塘塘百思不得其解,不过现在,这个难题被迎刃而解了——

5月24日下午,十三届全国人大三次会议,上海代表团分组审议民法典草案,草案明确了住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期;续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

说明:本文所提到的《民法典(草案)》条文为2019年12月16日稿,目前该草案正在经过审议。实际情况请参考最终修订。

具体内容,我们掰开来看看

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自动续期仅针对“住宅建设用地”

上述自动续期的“住宅建设用地”,而《物权法》及《民法典(草案)》均规定“非住宅建设用地”的使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

也就是说,除了住宅产权外,其他产权用地续期问题目前还没有明确规定。其中建设用地使用期限届满前,还有可能因公共利益需要收回土地。

小知识-产权类型及年限:

70年:住宅建设用地

50年:工业用地,教育、科技、文化、卫生、体育用地,综合或者其他用地

40年:商业、旅游、娱乐用地

这也区分出未来住宅与40年公寓、小产权住房的价值走向,需要购房者注意。

产权计算从拿地备案开始计算

就算确定了产权类型,知道了产权年限,但是买房一定要注意,房屋产权是从开发商拿地备案的时候就开始计算的。

尤其是很多开发商拿地后不会一次性开发,而是分批次推出楼盘。所以多数情况下,你真正入住或者使用的年限往往是不够70年、50年、40年的。

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