玩的好,公寓可出租、可办公、可升值,还可上学。比如华润C领域,开盘时候30来万带装修,现在市面上能卖85~90万,还能上金海岸小学、新营中学…

玩的不好,公寓就是一间冰冷的筒子楼,食之无味,弃之不舍。比如昭阳路海曲路某公寓,钱早早交上了,房子还遥遥无期…

日照公寓市场经历10余年的发展,已经逐渐成熟,市民对公寓的认识也逐渐清晰。今年和明年,日照将有大量的公寓产品入市,那面对形形色色的公寓产品,我们该不该买?该怎么买?今天我们就来聊聊日照的公寓市场。

为什么要买公寓?

01

投资

公寓一般总房款不高,这把投资门槛降低了——有钱人去投资住宅,那手里稍微有点小钱儿的,住宅投资不起咋办?公寓给了很好的选择。上面说的华润C领域,开盘时不到7000元,首付大约10万多一点即可,而现在涨到了17000元,增值约50万;山海天的观澜公寓,刚开盘时5000元左右,首付还不到10万,而现在涨到了约10000元,增值约25万…

除了房子增值,公寓出租也是一笔可观的收入。比如华润C领域现在月租金大约1000~1500元,以租养贷轻轻松松;若手里多几套公寓,近几年做民宿的,收入远高于单纯的租金收入。

02

学区

经济实力雄厚的,买大房子,上好学校;但经济上没那么宽裕,也想上好学校咋办?70年产权的公寓给了很好的选择,上面说的华润C领域、观澜公寓,都是70年产权,华润的可以上金海岸小学、新营中学,观澜公寓可以上山海天实验小学、青岛路中学;菏泽路上的金杉新起点公寓也是70年产权,目前可以上济南路小学、北京路中学。

当然,70年产权的公寓非常之少,日照目前市场上这么多公寓,70年产权的也仅上面提到这仨项目(若有其他的欢迎留言区补充)。特别提醒:40年或者50年的公寓,理论上百分百是不能上学的。

03

自住

最近几年,不少人买套公寓为了给父母住。华润凯旋门有位业主,在华润A座开盘的时候,入手了一套公寓,目的就是给父母住。第一公寓和凯旋门距离非常近,方便照顾父母,也方便父母带孩子;第二离得近却不住在一起,给相互一定的空间。最近天宁双子座公寓也即将开盘,周边天宁首府、永利国际等小区,就有不少业主是这样的需求。

哪些公寓值得买?

日照市场上公寓产品形形色色,每个公寓都有自己独特的属性,比如华润中心的公寓,就分70年和50年两种产权,大家购买公寓时一定要擦亮双眼。

01

70年产权的公寓可以放心购买

无论从投资、学区还是自住角度出发,70年产权的公寓都占尽了各种优势。但问题还是上面刚说的,这种产品太难找了。上述3个70年产权的公寓,开盘的时候都很难抢。

02

位置绝佳的公寓可以买

跟普通住宅一样,公寓也靠地段吃饭。位置好的公寓,往外出租的时候价格也很可观,房子本身的升值潜力也大。比如万象汇周边的公寓,大润发周边的公寓,未来青岛路周边的公寓,以及体育公园东边的天宁双子座公寓。说到这里额外提一下,距离名校近的公寓也值得买——哪怕不是70年产权、不能上学的也值得买,像天宁双子座公寓,离实验高中非常近,陪读需求也能满足。

03

玩的好,公寓可出租、可办公、可升值,还可上学。比如华润C领域,开盘时候30来万带装修,现在市面上能卖85~90万,还能上金海岸小学、新营中学…

玩的不好,公寓就是一间冰冷的筒子楼,食之无味,弃之不舍。比如昭阳路海曲路某公寓,钱早早交上了,房子还遥遥无期…

日照公寓市场经历10余年的发展,已经逐渐成熟,市民对公寓的认识也逐渐清晰。今年和明年,日照将有大量的公寓产品入市,那面对形形色色的公寓产品,我们该不该买?该怎么买?今天我们就来聊聊日照的公寓市场。

为什么要买公寓?

01

投资

公寓一般总房款不高,这把投资门槛降低了——有钱人去投资住宅,那手里稍微有点小钱儿的,住宅投资不起咋办?公寓给了很好的选择。上面说的华润C领域,开盘时不到7000元,首付大约10万多一点即可,而现在涨到了17000元,增值约50万;山海天的观澜公寓,刚开盘时5000元左右,首付还不到10万,而现在涨到了约10000元,增值约25万…

除了房子增值,公寓出租也是一笔可观的收入。比如华润C领域现在月租金大约1000~1500元,以租养贷轻轻松松;若手里多几套公寓,近几年做民宿的,收入远高于单纯的租金收入。

02

学区

经济实力雄厚的,买大房子,上好学校;但经济上没那么宽裕,也想上好学校咋办?70年产权的公寓给了很好的选择,上面说的华润C领域、观澜公寓,都是70年产权,华润的可以上金海岸小学、新营中学,观澜公寓可以上山海天实验小学、青岛路中学;菏泽路上的金杉新起点公寓也是70年产权,目前可以上济南路小学、北京路中学。

当然,70年产权的公寓非常之少,日照目前市场上这么多公寓,70年产权的也仅上面提到这仨项目(若有其他的欢迎留言区补充)。特别提醒:40年或者50年的公寓,理论上百分百是不能上学的。

03

自住

最近几年,不少人买套公寓为了给父母住。华润凯旋门有位业主,在华润A座开盘的时候,入手了一套公寓,目的就是给父母住。第一公寓和凯旋门距离非常近,方便照顾父母,也方便父母带孩子;第二离得近却不住在一起,给相互一定的空间。最近天宁双子座公寓也即将开盘,周边天宁首府、永利国际等小区,就有不少业主是这样的需求。

哪些公寓值得买?

日照市场上公寓产品形形色色,每个公寓都有自己独特的属性,比如华润中心的公寓,就分70年和50年两种产权,大家购买公寓时一定要擦亮双眼。

01

70年产权的公寓可以放心购买

无论从投资、学区还是自住角度出发,70年产权的公寓都占尽了各种优势。但问题还是上面刚说的,这种产品太难找了。上述3个70年产权的公寓,开盘的时候都很难抢。

02

位置绝佳的公寓可以买

跟普通住宅一样,公寓也靠地段吃饭。位置好的公寓,往外出租的时候价格也很可观,房子本身的升值潜力也大。比如万象汇周边的公寓,大润发周边的公寓,未来青岛路周边的公寓,以及体育公园东边的天宁双子座公寓。说到这里额外提一下,距离名校近的公寓也值得买——哪怕不是70年产权、不能上学的也值得买,像天宁双子座公寓,离实验高中非常近,陪读需求也能满足。

03

作为宝格丽在全球的第四家公寓,上海宝格丽公寓近日传出转让消息。华侨城亚洲发布内部消息公告称,拟透过公开挂牌方式出售上海首驰企业管理有限公司51%股权,透过公开挂牌出售,底价不低于约5.85亿元。

据了解上海首驰企业管理有限公司所持物业即上海宝格丽公寓及相应土地使用权。同时,华侨城亚洲的控股股东是华侨城A,也就是说真正要处置上海宝格丽公寓资产的决策者,其实是华侨城。半年报显示华侨城在手现金近500亿元,偿债压力较小,为什么选择在此时出售如此“惹眼”的公寓资产?

宝格丽公寓上货架标价5.85亿元

截至稿件发布日,华侨城还没有为宝格丽公寓找到下家,首先一同来了解一下这家公寓。2012年,华侨城与宝格丽集团签署合作协议,确定了推出上海宝格丽公寓。2016年,全球第四家宝格丽公寓正式诞生。

这座公寓一经推出,便站在了上海高端公寓舞台的中心点。一方面,业主华侨城与运营方宝格丽的身份加持;另一方面,这座老建筑与宝格丽的完美融合,打造的公寓产品与住宿服务都让人啧啧称奇。

宝格丽的执行副总裁Mr.Silvio Ursini曾将上海宝格丽公寓誉为,“充满精灵的地方”。建于1913年的上海总商会旧址上,不仅有清水红砖墙、还有高规格的三角形山花以及光彩琉璃、罗马纹柱、马赛克地坪等,当下宝格丽“御用”意大利建筑事务所将宝格丽基因充分融入其中,包括宝格丽风格的经典大堂,罗马洞石、黑色花岗岩和威尼斯灰泥墙面等经典要素,多重元素作用下在苏州湾打造了一处新时尚和文化地标。

入住上海宝格丽公寓意味着什么呢?全套宝格丽洗漱用具和每周三次入室打扫和一周两次布草更换,甚至是可以享受宝格丽酒店的全部设施服务如水疗中心、发型沙龙、餐饮服务以及意大利餐厅和酒吧,都不足以令人惊讶。24小时礼宾服务更值得一声“wow”,小至一场家庭露台纪念派对和优先预定米其林餐饮用餐,大至让国外百年老牌裁缝上门量体裁衣和最新跑车的购买配额。

据宝格丽公寓官方表示,这些超出客人预期的礼宾团队,也是当初其推出宝格丽公寓的关键动力之一。因为一些长住客人放心地将自己的私人事务交由酒店员工打理。

不过,上海宝格丽公寓的业绩表现却不如其他方面那么耀眼夺目。根据宝格丽公寓租赁代理服务商第一太平戴维斯给出的数据,宝格丽公寓租金从6.2万/月-9万/月起。不过,据媒体报道今年上半年宝格丽公寓月均出租率为57%。因此,即便是拥有不菲的租金,却也没能改写上海宝格丽公寓平淡的业绩表现。

据华侨城亚洲发布的消息,持有宝格丽公寓的上海首驰 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除税后亏损分别为5071.9 万元、5235.1 万元及3695.3 万元,累计亏损超1.4亿元。而截至8月末,上海首驰总负债约为14.35亿元。即便是以5.85亿元的价格转让51%股权之后,上海首驰也还有近三分之二负债待偿还,压力不小。所以,华侨城出让上海首驰51%股权的行为,在行业看来是一种资产优化的行为。

基于目前这笔出让仍未有实质性进展,因此上海宝格丽公寓未来将何去何从暂且无从得知。

转让资产不止是2022

事实上,上海宝格丽公寓并不是华侨城今年首个摆上货架的资产。今年下半年以来,华侨城陆续挂牌转让旗下公司股权。

7月,据重庆产权交易网信息显示,成都华侨城盈创实业有限责任公司100%股权及42020万元债权在重庆产权交易网挂牌转让,底价55974.53万元。转让方为重庆华侨城实业发展有限公司,是华侨城全资子公司。

8月,据北京产权交易所信息显示,华侨城持股的云南旅游股份有限公司(以下简称“云南旅游”)挂牌转让旗下公司股权。云南旅游转让云南省丽江中国国际旅行社有限责任公司49.53%股权,转让底价123.72万元。

9月,据重庆产权交易网信息显示,建水侨博房地产开发有限公司转让49%股权,转让方为云南世博康旅产业投资有限公司,后者是重庆华侨城实业发展有限公司华侨城全资子公司。建水侨博房地产开发有限公司49%股权拟公开转让,转让底价13983.55万元。

10月,据北京产权交易所消息,华侨城旗下华侨城(天津)投资有限公司拟分别转让太原侨硕置业、太原侨诺置业、太原侨隆置业各5%股权,转让底价合计1500万元。这是继去年12月30日华侨城曾挂牌转让3家公司各5%股权后,华侨城的第二处挂牌转让。

可以看出,上述转让标的中既有文旅项目,也有地产项目。值得一提的是,华侨城的资产转让并不是今年以来才有的动作,几乎成了其近几年的常态。从转让股权及债权数量及金额来看,华侨城于2018年开始频繁出售旗下资产。

2018年,华侨城挂牌出售和进行预披露的资产约18项,出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。其中,通过出售上海万锦华侨城实现投资收益10.03亿元。

2019年,华侨城先后出售西安思睿80%股权、云南华侨城50%股权、成都地润51%股权、上海华筵50%股权、上海华合50%股权,合计实现投资收益26.76亿元。还转让天津嘉运、太原侨晋、太原侨君、秦皇岛华侨城、天津华锦万吉、四川圣铭等6家子公司股权,产生了较好的金额利得。

除此之外,2020年华侨城转让了11个项目,合计交易对价68.90亿元。其中10月至11月对外公布拟转让15家公司和资产股权,已公布转让底价的涉及金额约99.4亿。2021年节奏未曾方面,9月至11月就有近10项股权转让,涉及金额逾30亿元。

账上500亿现金华侨城到底缺不缺钱?

根据华侨城半年度业绩报告显示,截至2022年6月底,华侨城的短期借款为35.4亿元、应付票据为3.1亿元,1年内到期的非流动负债为176.4亿元,华侨城的在手现金达到近500亿,偿债压力较小。

单从这一点来看,华侨城并没有那么缺钱。而且根据华侨城在一些电话会议上表示,公司三道红线指标保持“绿档”,各项指标与监管要求相比具备较高的安全边际。与此同时,华侨城却几乎不拿地,有投资人认为其太过保守。

账上有钱,还不怎么用,按理说华侨城转让资产的节奏不应该这么快且急。真正推动华侨城加速转让旗下公司股权的原因,究竟是什么?

首先是“千亿军团新生”的利润压力。2021年,华侨城营业收入达到1026亿元,首次突破千亿规模,成了“千亿军团”的一名新生。但是华侨城2021年净利润71亿元,同比减少55%,是近几年首次出现较大幅度下降。对此,华侨城高管给出的解释是,主要是受到外部房地产调控政策影响,还有内部结转结构变化的影响因素。

其次是文旅和地产两大主力板块的营收压力。据年度业绩报告显示,2021年华侨城旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次。旅游综合业务收入433亿元,占主营业务收入的42%;实现毛利140亿元,毛利率32%,同比下降10%。此外,房地产业务收入590亿元,占主营业务收入的58%;实现毛利126亿元,毛利率21%,同比下降38%。业绩的双双下降,让华侨城陷入了的增收压力倍增。

最后是过去多年股权转让的惯性作用。如上文所言,华侨城自2018年开始频繁转让股权,这不仅是其加速去化也是其引入合作方的经营方式之一。而且类似于上海宝格丽公寓这类股权转让,是有利于优化华侨城财务报表,并为其带来现金流。而且,在过去的两年中,华侨城负债率一度超过70%,负债总额也曾超过3000亿元,不仅需要转让股权,还需要“借新还旧”等多重方式保证资金安全。因此,可以预见的是,未来股权转让或将依旧是华侨城加快周转速度的主要举措之一。

一手是投入大周期长的文旅项目,一手是“房住不炒”的房地产行业政策坚守底线,可想而知华侨城的松弛感显然不是500亿现金能够给到的。以文旅板块为例,当下华侨城还在多地陆续签约建设欢乐谷、欢乐星河、欢乐田园等文旅项目,这就意味着华侨城需要的长期沉淀资金又得增加了。

作为宝格丽在全球的第四家公寓,上海宝格丽公寓近日传出转让消息。华侨城亚洲发布内部消息公告称,拟透过公开挂牌方式出售上海首驰企业管理有限公司51%股权,透过公开挂牌出售,底价不低于约5.85亿元。

据了解上海首驰企业管理有限公司所持物业即上海宝格丽公寓及相应土地使用权。同时,华侨城亚洲的控股股东是华侨城A,也就是说真正要处置上海宝格丽公寓资产的决策者,其实是华侨城。半年报显示华侨城在手现金近500亿元,偿债压力较小,为什么选择在此时出售如此“惹眼”的公寓资产?

宝格丽公寓上货架标价5.85亿元

截至稿件发布日,华侨城还没有为宝格丽公寓找到下家,首先一同来了解一下这家公寓。2012年,华侨城与宝格丽集团签署合作协议,确定了推出上海宝格丽公寓。2016年,全球第四家宝格丽公寓正式诞生。

这座公寓一经推出,便站在了上海高端公寓舞台的中心点。一方面,业主华侨城与运营方宝格丽的身份加持;另一方面,这座老建筑与宝格丽的完美融合,打造的公寓产品与住宿服务都让人啧啧称奇。

宝格丽的执行副总裁Mr.Silvio Ursini曾将上海宝格丽公寓誉为,“充满精灵的地方”。建于1913年的上海总商会旧址上,不仅有清水红砖墙、还有高规格的三角形山花以及光彩琉璃、罗马纹柱、马赛克地坪等,当下宝格丽“御用”意大利建筑事务所将宝格丽基因充分融入其中,包括宝格丽风格的经典大堂,罗马洞石、黑色花岗岩和威尼斯灰泥墙面等经典要素,多重元素作用下在苏州湾打造了一处新时尚和文化地标。

入住上海宝格丽公寓意味着什么呢?全套宝格丽洗漱用具和每周三次入室打扫和一周两次布草更换,甚至是可以享受宝格丽酒店的全部设施服务如水疗中心、发型沙龙、餐饮服务以及意大利餐厅和酒吧,都不足以令人惊讶。24小时礼宾服务更值得一声“wow”,小至一场家庭露台纪念派对和优先预定米其林餐饮用餐,大至让国外百年老牌裁缝上门量体裁衣和最新跑车的购买配额。

据宝格丽公寓官方表示,这些超出客人预期的礼宾团队,也是当初其推出宝格丽公寓的关键动力之一。因为一些长住客人放心地将自己的私人事务交由酒店员工打理。

不过,上海宝格丽公寓的业绩表现却不如其他方面那么耀眼夺目。根据宝格丽公寓租赁代理服务商第一太平戴维斯给出的数据,宝格丽公寓租金从6.2万/月-9万/月起。不过,据媒体报道今年上半年宝格丽公寓月均出租率为57%。因此,即便是拥有不菲的租金,却也没能改写上海宝格丽公寓平淡的业绩表现。

据华侨城亚洲发布的消息,持有宝格丽公寓的上海首驰 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除税后亏损分别为5071.9 万元、5235.1 万元及3695.3 万元,累计亏损超1.4亿元。而截至8月末,上海首驰总负债约为14.35亿元。即便是以5.85亿元的价格转让51%股权之后,上海首驰也还有近三分之二负债待偿还,压力不小。所以,华侨城出让上海首驰51%股权的行为,在行业看来是一种资产优化的行为。

基于目前这笔出让仍未有实质性进展,因此上海宝格丽公寓未来将何去何从暂且无从得知。

转让资产不止是2022

事实上,上海宝格丽公寓并不是华侨城今年首个摆上货架的资产。今年下半年以来,华侨城陆续挂牌转让旗下公司股权。

7月,据重庆产权交易网信息显示,成都华侨城盈创实业有限责任公司100%股权及42020万元债权在重庆产权交易网挂牌转让,底价55974.53万元。转让方为重庆华侨城实业发展有限公司,是华侨城全资子公司。

8月,据北京产权交易所信息显示,华侨城持股的云南旅游股份有限公司(以下简称“云南旅游”)挂牌转让旗下公司股权。云南旅游转让云南省丽江中国国际旅行社有限责任公司49.53%股权,转让底价123.72万元。

9月,据重庆产权交易网信息显示,建水侨博房地产开发有限公司转让49%股权,转让方为云南世博康旅产业投资有限公司,后者是重庆华侨城实业发展有限公司华侨城全资子公司。建水侨博房地产开发有限公司49%股权拟公开转让,转让底价13983.55万元。

10月,据北京产权交易所消息,华侨城旗下华侨城(天津)投资有限公司拟分别转让太原侨硕置业、太原侨诺置业、太原侨隆置业各5%股权,转让底价合计1500万元。这是继去年12月30日华侨城曾挂牌转让3家公司各5%股权后,华侨城的第二处挂牌转让。

可以看出,上述转让标的中既有文旅项目,也有地产项目。值得一提的是,华侨城的资产转让并不是今年以来才有的动作,几乎成了其近几年的常态。从转让股权及债权数量及金额来看,华侨城于2018年开始频繁出售旗下资产。

2018年,华侨城挂牌出售和进行预披露的资产约18项,出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。其中,通过出售上海万锦华侨城实现投资收益10.03亿元。

2019年,华侨城先后出售西安思睿80%股权、云南华侨城50%股权、成都地润51%股权、上海华筵50%股权、上海华合50%股权,合计实现投资收益26.76亿元。还转让天津嘉运、太原侨晋、太原侨君、秦皇岛华侨城、天津华锦万吉、四川圣铭等6家子公司股权,产生了较好的金额利得。

除此之外,2020年华侨城转让了11个项目,合计交易对价68.90亿元。其中10月至11月对外公布拟转让15家公司和资产股权,已公布转让底价的涉及金额约99.4亿。2021年节奏未曾方面,9月至11月就有近10项股权转让,涉及金额逾30亿元。

账上500亿现金华侨城到底缺不缺钱?

根据华侨城半年度业绩报告显示,截至2022年6月底,华侨城的短期借款为35.4亿元、应付票据为3.1亿元,1年内到期的非流动负债为176.4亿元,华侨城的在手现金达到近500亿,偿债压力较小。

单从这一点来看,华侨城并没有那么缺钱。而且根据华侨城在一些电话会议上表示,公司三道红线指标保持“绿档”,各项指标与监管要求相比具备较高的安全边际。与此同时,华侨城却几乎不拿地,有投资人认为其太过保守。

账上有钱,还不怎么用,按理说华侨城转让资产的节奏不应该这么快且急。真正推动华侨城加速转让旗下公司股权的原因,究竟是什么?

首先是“千亿军团新生”的利润压力。2021年,华侨城营业收入达到1026亿元,首次突破千亿规模,成了“千亿军团”的一名新生。但是华侨城2021年净利润71亿元,同比减少55%,是近几年首次出现较大幅度下降。对此,华侨城高管给出的解释是,主要是受到外部房地产调控政策影响,还有内部结转结构变化的影响因素。

其次是文旅和地产两大主力板块的营收压力。据年度业绩报告显示,2021年华侨城旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次。旅游综合业务收入433亿元,占主营业务收入的42%;实现毛利140亿元,毛利率32%,同比下降10%。此外,房地产业务收入590亿元,占主营业务收入的58%;实现毛利126亿元,毛利率21%,同比下降38%。业绩的双双下降,让华侨城陷入了的增收压力倍增。

最后是过去多年股权转让的惯性作用。如上文所言,华侨城自2018年开始频繁转让股权,这不仅是其加速去化也是其引入合作方的经营方式之一。而且类似于上海宝格丽公寓这类股权转让,是有利于优化华侨城财务报表,并为其带来现金流。而且,在过去的两年中,华侨城负债率一度超过70%,负债总额也曾超过3000亿元,不仅需要转让股权,还需要“借新还旧”等多重方式保证资金安全。因此,可以预见的是,未来股权转让或将依旧是华侨城加快周转速度的主要举措之一。

一手是投入大周期长的文旅项目,一手是“房住不炒”的房地产行业政策坚守底线,可想而知华侨城的松弛感显然不是500亿现金能够给到的。以文旅板块为例,当下华侨城还在多地陆续签约建设欢乐谷、欢乐星河、欢乐田园等文旅项目,这就意味着华侨城需要的长期沉淀资金又得增加了。

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