最近有不少朋友在咨询我,要不要买个公寓投资。键盘哥每次都大声喝止,今天就给各位全面普及一下公寓相关问题。

买公寓是很多很多房地产小白经常犯的错误,被键盘哥列为房地产投资三大神坑之一(办公楼、公寓、别墅,请注意“投资”二字)。

首先,简单的说一下公寓是啥玩意儿。中国房地产法规里,其实并没有公寓这种说法,只有住宅和办公楼。所谓的公寓就是把人塞进办公楼,我睡哪儿你政府也管不着对吧。

所以,这是公寓的第一大谎言,他根本和住宅搭不上边。

第二,绝大部分公寓环境极差,一层10户甚至20户,开旅馆、公司甚至非法勾当的,没有任何居住体验。这也使得公寓失去了最最基本的居住属性。

第三,作为商业楼,公寓没有学区、没有燃气、也无法使用房贷,只能使用高额商业贷款,产权只有40年等第。

第四,最重要的一点:流动性极差!既然不是住宅,公寓的转手税费极高,大概在15%-20%这样,还不算中介手续费。同样的住宅,满了2年只要2%左右。在这种情况下,公寓二手交易极为困难,想要原价卖出都是困难的。因为即便你原价卖出,对买家而言就已经涨价20%了。买家就是想买公寓,为啥不会去买新的呢?还有那么多新公寓滞销呢。

这里关于流动性,键盘哥一定要再次和大家强调一下:我们买房,表面上看是花钱了,实际上根本没有花钱,因为住宅流动性较好,可以随时卖出,所以大家买房不过相当于把钱存银行而已(至少在现阶段供不应求的情况下是这样)。而我们买了低流动性的商品就是真的花钱了,比如家具,你买了就是买了,不可能再卖掉的。公寓就属于流动性差的产品,你买了之后,钱就打水漂了,本金就没了,因为卖不掉。

再说公寓性价比。有人说,公寓租售比高。。嗯。。是的,那又如何?听过那句名言吗:你想要的是收益,别人要的是本金。商业场上,除了收益之外,最重要的就是退出机制,如果没有退出机制,那么本金就没了,这也是股市和未来的Reits意义所在。公寓租金收益5%,意味着20年回本,20年后才开始赚钱;住宅租金收益2%,其实第一年就回本赚钱了。。。因为住宅=现金。

有朋友看到这里,肯定会反驳:键盘哥,你说的太绝对了,买了公寓并不能说本金没了,因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的,再算上这些年的租金,所以不能说买公寓就亏。

这句话说得对,也不对。键盘哥给各位详细分析一下。

房地产有风险

世界上没有只涨不跌的东西,即便是买房也会有下跌甚至崩盘的风险,这点大家一定要清楚。所以存款和房产是完全不一样的资产,前者是无风险资产,后者是高风险资产。换句话说,当你涉足房地产了之后,你的收益就绝不能和存款理财去比较,因为风险相差无数倍(不理解的朋友可以参考银行理财收益4%,P2P收益10%。你绝对不可以认为P2P是更好的理财方式!)。

机会成本

经济学上,有一个最重要的概念,叫做机会成本。也就是本可以做IT的,你非要去搬砖。那么你失去了做IT的收入,这笔收入就是搬砖的机会成本。放在公寓上的意思就是,这笔钱你本可以买住宅的,你却买了公寓,就失去了住宅的收益,那么买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。

说句人话就是,当你买了公寓的时候,你就已经涉足高风险资产了。此时你不能和理财比收益,而要和其他风险资产(比如住宅)比收益,比不过别人就是亏损的!由于公寓的风险和住宅一样甚至更高,收益却不如住宅,所以买了公寓实在是亏大发了!

有人说,你凭什么说住宅一定涨?其实在这个问题上涨不涨无所谓的,因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱,是一起涨跌的。而且公寓涨的更少,跌的更多。一旦住宅跌了,那你的公寓就要坠机了。。。损失更多。。。

下面,我们举个例子。我随便在网上找了个上海公寓,见下图

这个公寓,最近卖到18700元,而且是挂牌461天才碰上了有缘人。

如果想要快速卖掉得挂多少钱呢?13400元!

你猜这个公寓开盘价多少?

没错,2011年就卖13000元了。8年涨了5000块,大概40%的收益,年收益大概4%。而贷款利息就不止4%了,也就是亏本。。对那位甩卖老哥来说,帮别人免费持有了8年。。。亏的连屁股都没了。。。如果11年买了住宅。。天哪。。。

这还是在供给严重不足的上海。如果是在其他二三线城市,就惨的难以想象了。

所以,从上面来看,投资公寓是非常不划算的买卖。

有些年轻人会问,我钱不多,没有购房资格,买公寓是过渡性自住的,可以吗?

键盘哥其实上面已经说的很清楚了,这里再给各位年轻朋友总结一下,毕竟年轻人赚钱不容易。虽然由于键盘哥一直看多房价,骂我最多的就是你们年轻孩子,但我还是得帮你们:

一、公寓环境不适合居住

二、公寓不增值

三、公寓流动性差。这点很重要,当你凑够了钱、有了购房资格,想去换房的时候,你会发现公寓卖不掉,置换计划就要因此而搁置,那就惨了。

四、公寓租售比虽高,但也是不能覆盖贷款利息,即永远属于亏损状态。

最近有不少朋友在咨询我,要不要买个公寓投资。键盘哥每次都大声喝止,今天就给各位全面普及一下公寓相关问题。

买公寓是很多很多房地产小白经常犯的错误,被键盘哥列为房地产投资三大神坑之一(办公楼、公寓、别墅,请注意“投资”二字)。

首先,简单的说一下公寓是啥玩意儿。中国房地产法规里,其实并没有公寓这种说法,只有住宅和办公楼。所谓的公寓就是把人塞进办公楼,我睡哪儿你政府也管不着对吧。

所以,这是公寓的第一大谎言,他根本和住宅搭不上边。

第二,绝大部分公寓环境极差,一层10户甚至20户,开旅馆、公司甚至非法勾当的,没有任何居住体验。这也使得公寓失去了最最基本的居住属性。

第三,作为商业楼,公寓没有学区、没有燃气、也无法使用房贷,只能使用高额商业贷款,产权只有40年等第。

第四,最重要的一点:流动性极差!既然不是住宅,公寓的转手税费极高,大概在15%-20%这样,还不算中介手续费。同样的住宅,满了2年只要2%左右。在这种情况下,公寓二手交易极为困难,想要原价卖出都是困难的。因为即便你原价卖出,对买家而言就已经涨价20%了。买家就是想买公寓,为啥不会去买新的呢?还有那么多新公寓滞销呢。

这里关于流动性,键盘哥一定要再次和大家强调一下:我们买房,表面上看是花钱了,实际上根本没有花钱,因为住宅流动性较好,可以随时卖出,所以大家买房不过相当于把钱存银行而已(至少在现阶段供不应求的情况下是这样)。而我们买了低流动性的商品就是真的花钱了,比如家具,你买了就是买了,不可能再卖掉的。公寓就属于流动性差的产品,你买了之后,钱就打水漂了,本金就没了,因为卖不掉。

再说公寓性价比。有人说,公寓租售比高。。嗯。。是的,那又如何?听过那句名言吗:你想要的是收益,别人要的是本金。商业场上,除了收益之外,最重要的就是退出机制,如果没有退出机制,那么本金就没了,这也是股市和未来的Reits意义所在。公寓租金收益5%,意味着20年回本,20年后才开始赚钱;住宅租金收益2%,其实第一年就回本赚钱了。。。因为住宅=现金。

有朋友看到这里,肯定会反驳:键盘哥,你说的太绝对了,买了公寓并不能说本金没了,因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的,再算上这些年的租金,所以不能说买公寓就亏。

这句话说得对,也不对。键盘哥给各位详细分析一下。

房地产有风险

世界上没有只涨不跌的东西,即便是买房也会有下跌甚至崩盘的风险,这点大家一定要清楚。所以存款和房产是完全不一样的资产,前者是无风险资产,后者是高风险资产。换句话说,当你涉足房地产了之后,你的收益就绝不能和存款理财去比较,因为风险相差无数倍(不理解的朋友可以参考银行理财收益4%,P2P收益10%。你绝对不可以认为P2P是更好的理财方式!)。

机会成本

经济学上,有一个最重要的概念,叫做机会成本。也就是本可以做IT的,你非要去搬砖。那么你失去了做IT的收入,这笔收入就是搬砖的机会成本。放在公寓上的意思就是,这笔钱你本可以买住宅的,你却买了公寓,就失去了住宅的收益,那么买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。

说句人话就是,当你买了公寓的时候,你就已经涉足高风险资产了。此时你不能和理财比收益,而要和其他风险资产(比如住宅)比收益,比不过别人就是亏损的!由于公寓的风险和住宅一样甚至更高,收益却不如住宅,所以买了公寓实在是亏大发了!

有人说,你凭什么说住宅一定涨?其实在这个问题上涨不涨无所谓的,因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱,是一起涨跌的。而且公寓涨的更少,跌的更多。一旦住宅跌了,那你的公寓就要坠机了。。。损失更多。。。

下面,我们举个例子。我随便在网上找了个上海公寓,见下图

这个公寓,最近卖到18700元,而且是挂牌461天才碰上了有缘人。

如果想要快速卖掉得挂多少钱呢?13400元!

你猜这个公寓开盘价多少?

没错,2011年就卖13000元了。8年涨了5000块,大概40%的收益,年收益大概4%。而贷款利息就不止4%了,也就是亏本。。对那位甩卖老哥来说,帮别人免费持有了8年。。。亏的连屁股都没了。。。如果11年买了住宅。。天哪。。。

这还是在供给严重不足的上海。如果是在其他二三线城市,就惨的难以想象了。

所以,从上面来看,投资公寓是非常不划算的买卖。

有些年轻人会问,我钱不多,没有购房资格,买公寓是过渡性自住的,可以吗?

键盘哥其实上面已经说的很清楚了,这里再给各位年轻朋友总结一下,毕竟年轻人赚钱不容易。虽然由于键盘哥一直看多房价,骂我最多的就是你们年轻孩子,但我还是得帮你们:

一、公寓环境不适合居住

二、公寓不增值

三、公寓流动性差。这点很重要,当你凑够了钱、有了购房资格,想去换房的时候,你会发现公寓卖不掉,置换计划就要因此而搁置,那就惨了。

四、公寓租售比虽高,但也是不能覆盖贷款利息,即永远属于亏损状态。

知乎看过太多不是公寓业主,也不是房东的中介来大谈公寓了。我自己买了公寓,已入住三年,我统一回答一下。

公寓不好吗?

如果公寓不好,为什么电视剧里面的白领都住公寓?电视剧里面的白领是不是傻瓜?

很明显,就居住体验来说,公寓性价比很高!一线二线比较发达的地方,公寓同等体验的住宅需要两到三倍的价格。

公寓水电很贵?

水电费这么透明,自己算一下呀,一线城市,拿我在的上海为例子,民用电6毛,公寓一块钱,两个人的话水电一个月就多一百块,一年一千二,五十年六万,和房价比,这六万块多吗?和房价比起来真的一点也不多。

公寓不能用煤气。

如果你买的公寓有煤气,那按照法律不溯及既往原则,大概率不会拆除,如果没有的话,那也用不了,不过可以使用煤气罐,

公寓不能上户口不能上学!

确实是这样,这也是公寓便宜的主要原因,所以我只推荐一线城市,或者二线比较强的城市,北上已经开始限制公寓的开发了,目的就是赶人(控制外来人口,而且短时间看这个政策不会松动),所以公寓都是二手,或者是政策之前开发的,基本上绝版了,买到就是赚到。公寓适合一线城市中的本地人,父母把房子给小孩子结婚,父母用来养老(老年人不需要学区),或者是刚来一线奋斗暂时没有太多钱和购房资格的外来白领(单身或者暂时没有小孩,等小孩出生需要上学时再换房)。

公寓投资回报率不高?

公寓的租售比很高了,一百万的公寓,我这边租金在四万一年,我自己持有的公寓租金和月供是一样的。当然买住宅的回报主要是在于住宅的预期涨幅,这点公寓基本上涨幅很小,就算涨幅大了也有巨额的增值税,但是如果房市像现在一样横盘不涨,公寓其实投资回报率很高的。

公寓转手很难?

这么说吧,如果上海你买的是上车房,总价150以内,或者200万以内的,想转手真的不难,因为在一线城市,一个能住的地方,总价这么低,总有人接盘的,毕竟每年毕业生净流入这么多,但是如果你买的是豪宅式的公寓,或者是中内环500万的公寓,那确实比较难转播,原因很简单,能有这种预算的人,也可以上外环住宅的车了。

关于换房

公寓换住宅,我个人而言有两种思路。

一,卖掉加钱换住宅,我个人现在公寓可以一百万到手的价格卖掉,加上我手头有的八十万,约一百八十万,可以换到三百万左右的同小区住宅,大约80-90平的两房,但是这种置换,我的居住体验并没有升级,贷款一百万月供7000左右。

知乎看过太多不是公寓业主,也不是房东的中介来大谈公寓了。我自己买了公寓,已入住三年,我统一回答一下。

公寓不好吗?

如果公寓不好,为什么电视剧里面的白领都住公寓?电视剧里面的白领是不是傻瓜?

很明显,就居住体验来说,公寓性价比很高!一线二线比较发达的地方,公寓同等体验的住宅需要两到三倍的价格。

公寓水电很贵?

水电费这么透明,自己算一下呀,一线城市,拿我在的上海为例子,民用电6毛,公寓一块钱,两个人的话水电一个月就多一百块,一年一千二,五十年六万,和房价比,这六万块多吗?和房价比起来真的一点也不多。

公寓不能用煤气。

如果你买的公寓有煤气,那按照法律不溯及既往原则,大概率不会拆除,如果没有的话,那也用不了,不过可以使用煤气罐,

公寓不能上户口不能上学!

确实是这样,这也是公寓便宜的主要原因,所以我只推荐一线城市,或者二线比较强的城市,北上已经开始限制公寓的开发了,目的就是赶人(控制外来人口,而且短时间看这个政策不会松动),所以公寓都是二手,或者是政策之前开发的,基本上绝版了,买到就是赚到。公寓适合一线城市中的本地人,父母把房子给小孩子结婚,父母用来养老(老年人不需要学区),或者是刚来一线奋斗暂时没有太多钱和购房资格的外来白领(单身或者暂时没有小孩,等小孩出生需要上学时再换房)。

公寓投资回报率不高?

公寓的租售比很高了,一百万的公寓,我这边租金在四万一年,我自己持有的公寓租金和月供是一样的。当然买住宅的回报主要是在于住宅的预期涨幅,这点公寓基本上涨幅很小,就算涨幅大了也有巨额的增值税,但是如果房市像现在一样横盘不涨,公寓其实投资回报率很高的。

公寓转手很难?

这么说吧,如果上海你买的是上车房,总价150以内,或者200万以内的,想转手真的不难,因为在一线城市,一个能住的地方,总价这么低,总有人接盘的,毕竟每年毕业生净流入这么多,但是如果你买的是豪宅式的公寓,或者是中内环500万的公寓,那确实比较难转播,原因很简单,能有这种预算的人,也可以上外环住宅的车了。

关于换房

公寓换住宅,我个人而言有两种思路。

一,卖掉加钱换住宅,我个人现在公寓可以一百万到手的价格卖掉,加上我手头有的八十万,约一百八十万,可以换到三百万左右的同小区住宅,大约80-90平的两房,但是这种置换,我的居住体验并没有升级,贷款一百万月供7000左右。

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