[俗话说,知己知彼,百战不殆。在豪强林立的公寓市场更是如此,如果不知道各门派的武功绝学,怎敢踏入江湖?今天,赵老师就带大家一同梳理下国内公寓行业的几大品牌,供大家为自己的产品开发做好参考。]

二、了解市场上的公寓产品

在本篇的文章中,我们以下三个维度来进行公寓产品门类的划分,帮助大家理解

1、按集散程度分

2、按客户定位分

3、 按产品模式分

01

[按集散程度分]

按照可出租房间的集散程度,我们可以将公寓分为“集中式”,和“分散式”两种。其中集中式是指将一栋或多栋物业的部分或整栋进行改造和开发,使其具备居住条件后,对外出租的模式,单个项目的房间数一般大于100间,业主多为产权集中的大业主或政府、国有企业等。

一:集中式公寓

(万科泊寓)

(其灵自如寓)

一般来说,相较于分散式公寓,这种改造所涉及到环节和步骤较多,单间投入更大,但管理起来较为方便。在集中式公寓这方阵中,以魔方、湾流、泊寓等是市场耳熟能详的几个品牌。

(北京集中式公寓分布图)

魔方公寓成立于2009年,总部位于上海。截至目前,门店总量超过300家,选址多在在一二线城市人口密集区域、办公楼聚集地及大型科技/工业园区周边、地铁1公里范围内,一线城市定价3000-6000元/月(北上广深),二线城市2000-4000元/月,使用面积25㎡-35㎡的独立居住空间。

湾流国际青年社区成立于2015年,总部设置在上海,以居住为核心,融合办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化co-living社区。

泊寓是知名地产商万科旗下得长租公寓品牌,于2016年正式推出,发展迅速,截至目前全国覆盖29个一二线城市,累计开业超3万间。

由于这种模式的资金占用量较大,一般来说具有较好的融资渠道或者基金背景的企业会发展较快。

二:分散式公寓

(典型公寓内景)

(典型分散式公寓内景)

(北京分散式公寓分布图)

与集中式相对应的,分散式公寓指以套为单位,从业主手中多以包租形式收来住宅,进行隔间改造及翻新后(一般为N+1,即将客厅通过增加隔墙来增加一个房间)对外出租,这种方式涉及到的改造工作较少,投资也较少,适合小业主,小企业或初入长租公寓领域的创业者尝试。

由于涉及到密集的收房/出房环节,很多带有房产经纪基因的品牌在这个领域往往能做的很大,如美丽屋,自如,青客等品牌,已经做到了市场较大规模。

自如,成立于2011年,隶属于链家集团,目前自如已进入北京,上海,深圳,杭州,南京等5大城市,管理房间数量超过40万间。

美丽屋,成立于2015年,总部位于北京。截至目前美丽屋已开通北京、天津、南京、成都、西安、青岛、昆明、合肥、济南、杭州、重庆、贵阳、长沙、福州、苏州、宁波、南昌、南宁等18大城市服务,房源量已达7万间,管理资产达500亿元以上,为近万名业主提供稳定资产升值方案,形成10万年轻人租住社区。

(美丽屋北京上石门营新区单间,标价1380元/月)

青客公寓,成立于2012年,总部位于上海,是一家国资基金引导,社会资本参与,职工持股的混合所有制企业,专注于白领公寓租赁和物业管理,现管理客房50000余间,主要集中在上海。

(青客公寓上海浦东惠南单间,标价1972元/月)

02

[俗话说,知己知彼,百战不殆。在豪强林立的公寓市场更是如此,如果不知道各门派的武功绝学,怎敢踏入江湖?今天,赵老师就带大家一同梳理下国内公寓行业的几大品牌,供大家为自己的产品开发做好参考。]

二、了解市场上的公寓产品

在本篇的文章中,我们以下三个维度来进行公寓产品门类的划分,帮助大家理解

1、按集散程度分

2、按客户定位分

3、 按产品模式分

01

[按集散程度分]

按照可出租房间的集散程度,我们可以将公寓分为“集中式”,和“分散式”两种。其中集中式是指将一栋或多栋物业的部分或整栋进行改造和开发,使其具备居住条件后,对外出租的模式,单个项目的房间数一般大于100间,业主多为产权集中的大业主或政府、国有企业等。

一:集中式公寓

(万科泊寓)

(其灵自如寓)

一般来说,相较于分散式公寓,这种改造所涉及到环节和步骤较多,单间投入更大,但管理起来较为方便。在集中式公寓这方阵中,以魔方、湾流、泊寓等是市场耳熟能详的几个品牌。

(北京集中式公寓分布图)

魔方公寓成立于2009年,总部位于上海。截至目前,门店总量超过300家,选址多在在一二线城市人口密集区域、办公楼聚集地及大型科技/工业园区周边、地铁1公里范围内,一线城市定价3000-6000元/月(北上广深),二线城市2000-4000元/月,使用面积25㎡-35㎡的独立居住空间。

湾流国际青年社区成立于2015年,总部设置在上海,以居住为核心,融合办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化co-living社区。

泊寓是知名地产商万科旗下得长租公寓品牌,于2016年正式推出,发展迅速,截至目前全国覆盖29个一二线城市,累计开业超3万间。

由于这种模式的资金占用量较大,一般来说具有较好的融资渠道或者基金背景的企业会发展较快。

二:分散式公寓

(典型公寓内景)

(典型分散式公寓内景)

(北京分散式公寓分布图)

与集中式相对应的,分散式公寓指以套为单位,从业主手中多以包租形式收来住宅,进行隔间改造及翻新后(一般为N+1,即将客厅通过增加隔墙来增加一个房间)对外出租,这种方式涉及到的改造工作较少,投资也较少,适合小业主,小企业或初入长租公寓领域的创业者尝试。

由于涉及到密集的收房/出房环节,很多带有房产经纪基因的品牌在这个领域往往能做的很大,如美丽屋,自如,青客等品牌,已经做到了市场较大规模。

自如,成立于2011年,隶属于链家集团,目前自如已进入北京,上海,深圳,杭州,南京等5大城市,管理房间数量超过40万间。

美丽屋,成立于2015年,总部位于北京。截至目前美丽屋已开通北京、天津、南京、成都、西安、青岛、昆明、合肥、济南、杭州、重庆、贵阳、长沙、福州、苏州、宁波、南昌、南宁等18大城市服务,房源量已达7万间,管理资产达500亿元以上,为近万名业主提供稳定资产升值方案,形成10万年轻人租住社区。

(美丽屋北京上石门营新区单间,标价1380元/月)

青客公寓,成立于2012年,总部位于上海,是一家国资基金引导,社会资本参与,职工持股的混合所有制企业,专注于白领公寓租赁和物业管理,现管理客房50000余间,主要集中在上海。

(青客公寓上海浦东惠南单间,标价1972元/月)

02

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效,但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。

酒店式公寓吸引懒人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务,又能享受居家的快乐,住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等,还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐;房间由公寓的服务员清扫;需要送餐到房间、出差定机票,只需打电话到服务台便可以解决了。

一般来说,酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。

商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比,有更好的商务氛围。大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集,便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施,从而形成了浓郁的商务氛围。目前在许多大型中心城市中,很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公,办公的租金的水平较高,而如果购买商务酒店式公寓的话,大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓,这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

这类物业基本上具有住的功能,但是由于地处繁华商业地段,因此具备了既可居住、又可商住的价值,所以称之为商住的物业。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错,但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中,办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在,其物业功能模糊,办公、居住混合,环境杂乱。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低,以中小户型为主,房款总价不高,使其在市场上具有一定的竞争力,甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场,这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

这是一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种,即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷,同时,在同样品质的环境与氛围中,新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上,新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修,全套的品牌家具、电器,再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务,它可以作为老板或高级员工的日常居住场所,为人们赢得了较多的工作与休息时间。

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全球酒店式公寓品牌推荐

始创于1984年,新加坡凯德集团旗下全资子公司,全球知名国际服务公寓业主和运营商,旗下包括雅诗阁/馨乐庭/盛捷等服务品牌。雅诗阁集团是全球最大的国际服务公寓营运集团。集团在亚太,欧洲及海湾地区的各大主要城市拥有近2000套公寓单位,其中包括接近15000套已经在营运的单位,以及另外5000套正在建造中的公寓单位。 雅诗阁与来福士同属新加坡凯德置地旗下公司,来福士项目往往有雅诗阁旗下品牌进主管理。

在中国,雅诗阁是知名的国际服务公寓及酒店业主和住宿运营商。目前在全国34个城市拥有和管理超过130家物业,逾26,000套公寓单元及酒店客房

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新加坡丰树集团旗下,全球知名企业住宿和服务公寓运营商,拥有几十年专业服务式公寓经营经验凭借数十年专业的服务式公寓经营经验,奥克伍德本着宾客至上的原则,专注于不断创新和发展。奥克伍德在全球拥有一系列广受好评的物业组合,可满足商务差旅与休闲游客的长短期住宿之需。

其中奥克伍德豪景酒店公寓移动酒吧一改传统俱乐部酒廊的体验,让你沉浸在个性化晚间奢华酒廊的醉人氛围中。这个标志性的体验在您公寓的安静环境中供应您所选的特调鸡尾酒和现场制作的餐前小吃。现已在所有奥克伍德豪景酒店公寓供应。

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成立于1998年,新加坡星狮地产旗下,全球服务公寓运营商,旗下拥有辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭、辉盛名致、辉盛凯贝丽、马梅森酒店等多个品牌,作为星狮地产有限公司的分支机构,辉盛国际管理有限公司是一家全球服务公寓运营商,其拥有的金质服务公寓遍布欧洲、中东、非洲、北亚、东南亚、亚太地区和澳洲。

自1998年成立以来,辉盛国际由最初在新加坡的412间客房发展至今-全球逾70多个城市的140多家服务公寓,公寓房间数量超过23600套。我们在创新和改变上不断挑战自我,致力于为顾客打造超越期望的住宿体验,在业界树立全新的行业标准。辉盛在取得巨大成就的同时,更获殊荣无数。得益于其强势的发展愿景与出众的服务水平,辉盛不断在全球酒店及服务公寓图景中书写出浓墨重彩的一笔。

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万豪酒店集团旗下服务式公寓品牌,遍布全球多个国家及地区,提供专业设施与优质服务,营造舒适惬意的居家般住宿体验万豪行政公寓提供完善设施与优质服务,营造舒适惬意的居家般住宿体验,轻松满足国际旅客种种需求。地道雅致的装饰,独立的卧室、客厅及办公区域,设施完善的厨房,宽敞的楼层布局,健身中心及商务中心,管家服务,这些均来源于同一个熟悉而坚定的品牌:万豪行政公寓。

万豪行政公寓遍布于欧洲、亚洲、拉丁美洲和中东的门户城市,热情好客的接待人员将凭借丰富的专业知识带您领略当地古典和现代的不同文化风情。公司的服务式公寓可提供从开放式客房到三卧室套房等多种房型,您可随心选择作为在城市中安顿的居所。

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盛捷是雅诗阁旗下服务式公寓品牌,专为管理层与其家庭和谐生活所设计,配备家庭娱乐设施、组织各类活动、提供商务支持服务等无论长住还是短住,自踏进公寓房间的那一刻起,你定会被公寓个性化的格调所打动,仿佛回到了温馨的家中。与之相伴的还有我们无处不在的热情友好的团队,可以帮助你融入每个新环境。

公司提供各种公寓类型、完善的住客设施和服务,让生活轻松舒适,有助于你在旅行中将更多时间用于探索更为多姿多彩的文化。公司提供属于你自己的个人空间,并保障你可以轻松前往世界各地的主要目的地,同时不会影响你的生活方式。

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馨乐庭是雅诗阁旗下服务式公寓品牌,专为商务旅行者、休闲旅行者提供良好舒适度和便利性的公寓住所

馨乐庭的服务公寓在全球繁华的城市和街区都有地理位置出众的酒店,可以为勇敢的商务旅行者或休闲旅行者提供出色的舒适度和便利性。公司提供属于自己的个人空间,并保障可以轻松前往世界各地的主要目的地,同时不会影响你的生活方式。

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泛太平洋酒店是新加坡华业集团旗下全资附属酒店,全球管理众多酒店、度假村、服务公寓,旗下拥有泛太平洋、宾乐雅臻选、宾乐雅等品牌,是亚洲最大的酒店及物业公司,包括投资及物业的多元化发展方向。

泛太平洋酒店集团总部设在新加坡,在亚洲,大洋洲和北美洲拥有(管理或经营)30余家酒店、度假村及服务式公寓(包括正在开发的),超过10,000间客房。本集团包括两大品牌:Pan Pacific泛太平洋和PARKROYAL。泛太平洋是一家领先的品牌在亚洲和环太平洋地区,位于主要城市的顶级目的地,提供一流的住宿环境和服务。

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东呈酒店集团旗下服务式公寓品牌,提供高性价比产品及高品质服务,拥有多种产品形态可满足不同的住宿需求。铂顿国际公寓是东呈国际旗下服务式公寓品牌运营商广州中寓酒店管理有限公司持有品牌。

广州中寓酒店管理有限公司已经开创铂顿国际服务公寓(酒店式服务公寓)、铂顿度假公寓、铂顿公寓(长租)等多种产品,适合不同住宿需求的商务和度假休闲人群。铂顿国际公寓专注于国内一二线城市及三线城市核心商圈和优质居住区的项目发展,和国内多个开发商、投资商及更多的物业业主建立了合作伙伴关系,为投资者提供专业资产管理和保值增值的策划运营。

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酒店式公寓的品牌主要是由国际连锁,还有本地品牌组成。国际品牌中新加坡的雅士阁是目前全球最大的一家,基本上在国内一线城市都有分店,在欧洲东南亚地区,美国也都有分店。

第二家新加坡的辉盛集团也是全球连锁,基本上国内主要城市均有。

第三个是各个品牌酒店的子品牌,比如万豪旗下的万豪行政公寓品牌,这是万豪集团旗下独立的品牌,与利兹卡尔顿,万丽,jw都是类似品牌,还有像千禧酒店的子品牌千禧公寓,喜来登旗下的喜来登公寓都属于这一类。

第四种也是全球连锁但比较少的店面,比如美国品牌奥克伍德,店的数量并不太多,但一般的重要城市也都有分店。

第五种就是本土大企业旗下的服务式公寓,比如中国国际贸易中心的国贸公寓,嘉里集团的嘉里公寓,c长江实业旗下的东方豪庭,还有港资的莎玛公寓,逸兰公寓,都与一些大企业相关联。

第六种是一些投资公司的品牌比如优帕克,魔方公寓,新派公寓,小米公寓,这些公寓最大的特点就是与个人房产业主商谈,把整套房子租过来然后进行一定的装修设计,然后雇一些保洁阿姨,就也叫酒店式公寓了,他的房产有的会很零碎,并且都是以小区房产为主,小米和新派会整租一些独栋房产进行改造然后再出租,所以这类并不是很正规的酒店式公寓。

最后一类上海比较多的酒店式公寓,其实就是二房东转租类型,可以日租或者月租,比较灵活,中间挣一些差价。这种就非常不正规了,另外法律规定也不可以作为日租房使用。

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效,但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。

酒店式公寓吸引懒人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务,又能享受居家的快乐,住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等,还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐;房间由公寓的服务员清扫;需要送餐到房间、出差定机票,只需打电话到服务台便可以解决了。

一般来说,酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。

商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比,有更好的商务氛围。大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集,便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施,从而形成了浓郁的商务氛围。目前在许多大型中心城市中,很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公,办公的租金的水平较高,而如果购买商务酒店式公寓的话,大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓,这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

这类物业基本上具有住的功能,但是由于地处繁华商业地段,因此具备了既可居住、又可商住的价值,所以称之为商住的物业。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错,但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中,办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在,其物业功能模糊,办公、居住混合,环境杂乱。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低,以中小户型为主,房款总价不高,使其在市场上具有一定的竞争力,甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场,这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

这是一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种,即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷,同时,在同样品质的环境与氛围中,新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上,新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修,全套的品牌家具、电器,再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务,它可以作为老板或高级员工的日常居住场所,为人们赢得了较多的工作与休息时间。

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泛太平洋酒店集团总部设在新加坡,在亚洲,大洋洲和北美洲拥有(管理或经营)30余家酒店、度假村及服务式公寓(包括正在开发的),超过10,000间客房。本集团包括两大品牌:Pan Pacific泛太平洋和PARKROYAL。泛太平洋是一家领先的品牌在亚洲和环太平洋地区,位于主要城市的顶级目的地,提供一流的住宿环境和服务。

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第三个是各个品牌酒店的子品牌,比如万豪旗下的万豪行政公寓品牌,这是万豪集团旗下独立的品牌,与利兹卡尔顿,万丽,jw都是类似品牌,还有像千禧酒店的子品牌千禧公寓,喜来登旗下的喜来登公寓都属于这一类。

第四种也是全球连锁但比较少的店面,比如美国品牌奥克伍德,店的数量并不太多,但一般的重要城市也都有分店。

第五种就是本土大企业旗下的服务式公寓,比如中国国际贸易中心的国贸公寓,嘉里集团的嘉里公寓,c长江实业旗下的东方豪庭,还有港资的莎玛公寓,逸兰公寓,都与一些大企业相关联。

第六种是一些投资公司的品牌比如优帕克,魔方公寓,新派公寓,小米公寓,这些公寓最大的特点就是与个人房产业主商谈,把整套房子租过来然后进行一定的装修设计,然后雇一些保洁阿姨,就也叫酒店式公寓了,他的房产有的会很零碎,并且都是以小区房产为主,小米和新派会整租一些独栋房产进行改造然后再出租,所以这类并不是很正规的酒店式公寓。

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