公平住屋Equity Residential,简称EQR,是美国的一家不动产投资信托公司。成立于1969年,总部位于芝加哥,专注于各类 住户型物业(公寓)的收购、开发和管理业务 。在1993年正式上市,成为美国第一家上市的公寓型REITs,是标普500的成分股之一。

EQR和另一家公寓类REITs艾芙隆海湾社区(Avalonbay Communities,简称“AVB”)是全美前二大的公寓类REITs巨头,二者的竞争非常激烈,第一的位置经常在二者之间轮换。

例如2019年二季度的财报显示,EQR市值达到289.82亿元美金,略高于AVB。而到了7月底,AVB又超过了EQR(AVB市值294.5亿美金,EQR市值293.1亿美金)。可见二者竞争的激烈。

当下,受全球疫情的影响,二者的股价和市值都有所下降。而 EQR的市值仍高于AVB。

AVB财务数据:

EQR财务数据:

EQR和AVB不仅是全美数一数二的公寓类REITs,更是全球的领先企业。当下很多中国长租公寓类REITs,以及很多想涉足租赁市场的房地产企业,都在研究这两家企业,希望从中学到宝贵经验。

有些房企,甚至直接喊出要做“中国版EQR”口号,可见其对EQR的推崇,更可见EQR在公寓类REITs行业中,却有其独到之处。

最简单的一条:EQR成立已经50多年,上市也快30年了,而我国的很多公寓类REITs,可能成立3年都不到。对于一个初创企业来说,学习他人经验,并实现最终的赶上、超越,是企业经营的基本套路。

而从更高维度看,我国当下正是房地产政策进行大转型的事情,【 房住不炒 】的定位已经多次强调,【 长效机制 】也在稳步推进。结合领导们在各个场合的重要发言,以及这两年长效机制的逐步落地,笔者有理由相信,中国的房地产确实已经进入新时代了。

所谓新时代,其实就是后住宅市场时代,以后住房市场的增长,将日趋理性,商业地产将更受重视;而在住房市场里,多主体供给,是解决老百姓住房问题的主要方法, 而在多主体供给中,大力发展租赁市场,以租赁来分担自购房的压力,将是大势所趋。

正因如此,租赁市场,将是我国房地产市场未来较长时间内的一个主流和热点,所以研究外国的租赁市场发展情况,对我们是非常有价值的。

在美国,租赁市场主要由三大主体掌控。分别是 : 房地产开发商、公寓类 REITs、公寓运营商。 其中公寓运营商大多不持有物业,只是帮助其它物业持有人进行运营,赚取运营费;而房地产开发商和公寓类 REITs,都是重资产运营,自己持有物业,并进行运营。

由此可见,公寓类REITs在整个公寓类企业,在整个租赁市场中的重要性。而作为公寓类REITs巨头的EQR,它的经验和成功之道,就非常值得我们研究和学习了。接下来,笔者就从战略和运营两个角度,对EQR进行分析解读。

从粗放经营到聚焦核心的战略发展过程

EQR当下的战略定位非常科学,但是它的战略规划也不是一步做出的,而是随着时代和环境的变化,逐步调整而成。它的战略定位,大致可以分成三个阶段。

1·粗放扩张阶段

1993年上市后,EQR 经过了一段非常粗放和激进的扩展历程。这个历程大致持续到 2000年,后来因为只见规模不见利润,公司的运营和管理质量跟不上发展,所以痛定思痛, 选择改变战略,从追求规模到追求品质。

那个阶段,EQR主要是通过资本运作的方式,左手借助各种渠道进行大笔融资,右手买买买,疯狂购进各种物业。

疯狂的时候,每个月都有融资 。随着融资的增加,花钱流水一般,旗下的物业越买越多。巅峰时期,持有物业 1104处,持有房间22.7万间。基本上是当时全美公寓类REITs里,持有物业最多的公司。

然而,公司的营业利润却并没有因为规模的扩张而增加,反而是净利润越来越差。EQR认识到:规模也好、市场占有率也好,如果最终不能变成实实在在的、稳健的营收利润,那就都是沙中堡垒,总有玩蹦的一天。

于是,从 2000年开始,EQR决定改变战略。

2·优化结构 优化利润

从2000年开始,EQR改变战略方向,停止粗放扩张,开始进行优化。一方面优化物业结构,继续买进优质的物业,同时大量抛出劣质的、低收益的物业;另一方面,在优化物业结构的基础上,优化利润,提高运营管理能力。

在这个过程中,公寓运营的哲学慢慢显现出来:

并不是所有的房子都是一样的,公寓市场上真正受欢迎的房子,必然集中在少部分优质地区、少部分优质物业。

从这个时期开始, EQR的物业类型,就渐渐向少部分核心区域和优质房产进行聚焦。随着结构的不断优化,物业持有数量逐步降低。 到 2015年的时候,公司所持物业数量已经从巅峰时期的1100多,缩减到400左右。

公平住屋Equity Residential,简称EQR,是美国的一家不动产投资信托公司。成立于1969年,总部位于芝加哥,专注于各类 住户型物业(公寓)的收购、开发和管理业务 。在1993年正式上市,成为美国第一家上市的公寓型REITs,是标普500的成分股之一。

EQR和另一家公寓类REITs艾芙隆海湾社区(Avalonbay Communities,简称“AVB”)是全美前二大的公寓类REITs巨头,二者的竞争非常激烈,第一的位置经常在二者之间轮换。

例如2019年二季度的财报显示,EQR市值达到289.82亿元美金,略高于AVB。而到了7月底,AVB又超过了EQR(AVB市值294.5亿美金,EQR市值293.1亿美金)。可见二者竞争的激烈。

当下,受全球疫情的影响,二者的股价和市值都有所下降。而 EQR的市值仍高于AVB。

AVB财务数据:

EQR财务数据:

EQR和AVB不仅是全美数一数二的公寓类REITs,更是全球的领先企业。当下很多中国长租公寓类REITs,以及很多想涉足租赁市场的房地产企业,都在研究这两家企业,希望从中学到宝贵经验。

有些房企,甚至直接喊出要做“中国版EQR”口号,可见其对EQR的推崇,更可见EQR在公寓类REITs行业中,却有其独到之处。

最简单的一条:EQR成立已经50多年,上市也快30年了,而我国的很多公寓类REITs,可能成立3年都不到。对于一个初创企业来说,学习他人经验,并实现最终的赶上、超越,是企业经营的基本套路。

而从更高维度看,我国当下正是房地产政策进行大转型的事情,【 房住不炒 】的定位已经多次强调,【 长效机制 】也在稳步推进。结合领导们在各个场合的重要发言,以及这两年长效机制的逐步落地,笔者有理由相信,中国的房地产确实已经进入新时代了。

所谓新时代,其实就是后住宅市场时代,以后住房市场的增长,将日趋理性,商业地产将更受重视;而在住房市场里,多主体供给,是解决老百姓住房问题的主要方法, 而在多主体供给中,大力发展租赁市场,以租赁来分担自购房的压力,将是大势所趋。

正因如此,租赁市场,将是我国房地产市场未来较长时间内的一个主流和热点,所以研究外国的租赁市场发展情况,对我们是非常有价值的。

在美国,租赁市场主要由三大主体掌控。分别是 : 房地产开发商、公寓类 REITs、公寓运营商。 其中公寓运营商大多不持有物业,只是帮助其它物业持有人进行运营,赚取运营费;而房地产开发商和公寓类 REITs,都是重资产运营,自己持有物业,并进行运营。

由此可见,公寓类REITs在整个公寓类企业,在整个租赁市场中的重要性。而作为公寓类REITs巨头的EQR,它的经验和成功之道,就非常值得我们研究和学习了。接下来,笔者就从战略和运营两个角度,对EQR进行分析解读。

从粗放经营到聚焦核心的战略发展过程

EQR当下的战略定位非常科学,但是它的战略规划也不是一步做出的,而是随着时代和环境的变化,逐步调整而成。它的战略定位,大致可以分成三个阶段。

1·粗放扩张阶段

1993年上市后,EQR 经过了一段非常粗放和激进的扩展历程。这个历程大致持续到 2000年,后来因为只见规模不见利润,公司的运营和管理质量跟不上发展,所以痛定思痛, 选择改变战略,从追求规模到追求品质。

那个阶段,EQR主要是通过资本运作的方式,左手借助各种渠道进行大笔融资,右手买买买,疯狂购进各种物业。

疯狂的时候,每个月都有融资 。随着融资的增加,花钱流水一般,旗下的物业越买越多。巅峰时期,持有物业 1104处,持有房间22.7万间。基本上是当时全美公寓类REITs里,持有物业最多的公司。

然而,公司的营业利润却并没有因为规模的扩张而增加,反而是净利润越来越差。EQR认识到:规模也好、市场占有率也好,如果最终不能变成实实在在的、稳健的营收利润,那就都是沙中堡垒,总有玩蹦的一天。

于是,从 2000年开始,EQR决定改变战略。

2·优化结构 优化利润

从2000年开始,EQR改变战略方向,停止粗放扩张,开始进行优化。一方面优化物业结构,继续买进优质的物业,同时大量抛出劣质的、低收益的物业;另一方面,在优化物业结构的基础上,优化利润,提高运营管理能力。

在这个过程中,公寓运营的哲学慢慢显现出来:

并不是所有的房子都是一样的,公寓市场上真正受欢迎的房子,必然集中在少部分优质地区、少部分优质物业。

从这个时期开始, EQR的物业类型,就渐渐向少部分核心区域和优质房产进行聚焦。随着结构的不断优化,物业持有数量逐步降低。 到 2015年的时候,公司所持物业数量已经从巅峰时期的1100多,缩减到400左右。

公平住屋(或:公寓物业权益信托)Equity Residential(NYSE:EQR)创立于1966年,总部位于伊利诺伊州芝加哥,全职雇员3500人,是美国最大的住宅类物业投资信托基金(REIT)公司,在美国从事房地产资产收购、发展及多户物业管理。

公平住屋(公寓物业权益信托)Equity Residential(NYSE:EQR)创立于1966年,总部位于伊利诺伊州芝加哥,全职雇员2500人,是美国最大的住宅类物业投资信托基金(REIT)公司,在美国从事房地产资产收购、发展及多户物业管理。

公平住屋(公寓物业权益信托)Equity Residential(EQR)美股百科:

Equity Residential是一家不动产投资信托公司,在美国从事混合住户型物业的收购、开发和管理,自2007年底起,公平住屋公司在全美24个州和哥伦比亚特区拥有和投资579项物业包含152,821个单位。对联邦所得税用途而言,Equity Residential公司符合房地产投资信託公司(REIT)的资格,如果该公司将该课税之所得至少90%派发给持股者,就不受联邦企业所得税约束。

Equity Residential于1993年IPO,从那时开始,每年都有分红。2013年2月27日,Equity Residential联合艾芙隆海湾社区(Avalonbay Communities)以90亿美金从雷曼兄弟(Lehman Brothers)手里收购Archstone。

截止2019年,Equity Residential拥有或投资309个物业,其中包括79,624套公寓,主要位于波士顿,纽约,华盛顿特区,西雅图,旧金山,南加州和丹佛。

截止目前,Equity Residential 拥有或投资了 305 处房产,包括 78,568 套公寓单元,位于波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山、南加州和丹佛。

公平住屋(公寓物业权益信托)Equity Residential(EQR)美股投资:

盈透证券(IBKR)提供低成本交易港股、美股(200股/1美元,无平台费)。全市场最低的融资交易成本。借出股票赚取额外收益。

美国最大的出租车车队运营商:WHC Worldwide, Inc.(zTrip®)(ZTRP)

加拿大第二大汽车零部件制造商:利纳马公司 Linamar Corporation(LIMAF)

全球第二大叉车制造商:德国凯傲集团 KION Group AG(KIGRY)

德国铁路制动系统研发商:克诺尔集团 Knorr-Bremse Aktiengesellschaft(KNRRY)

全球第二大存储晶片制造商:韩国海力士半导体 SK hynix Inc.

英国的跨国分销和外包公司:Bunzl plc(BZLFY)

英国最大的软饮料生产商之一:碧域公司 Britvic plc(BTVCY)

公平住屋(或:公寓物业权益信托)Equity Residential(NYSE:EQR)创立于1966年,总部位于伊利诺伊州芝加哥,全职雇员3500人,是美国最大的住宅类物业投资信托基金(REIT)公司,在美国从事房地产资产收购、发展及多户物业管理。

公平住屋(公寓物业权益信托)Equity Residential(NYSE:EQR)创立于1966年,总部位于伊利诺伊州芝加哥,全职雇员2500人,是美国最大的住宅类物业投资信托基金(REIT)公司,在美国从事房地产资产收购、发展及多户物业管理。

公平住屋(公寓物业权益信托)Equity Residential(EQR)美股百科:

Equity Residential是一家不动产投资信托公司,在美国从事混合住户型物业的收购、开发和管理,自2007年底起,公平住屋公司在全美24个州和哥伦比亚特区拥有和投资579项物业包含152,821个单位。对联邦所得税用途而言,Equity Residential公司符合房地产投资信託公司(REIT)的资格,如果该公司将该课税之所得至少90%派发给持股者,就不受联邦企业所得税约束。

Equity Residential于1993年IPO,从那时开始,每年都有分红。2013年2月27日,Equity Residential联合艾芙隆海湾社区(Avalonbay Communities)以90亿美金从雷曼兄弟(Lehman Brothers)手里收购Archstone。

截止2019年,Equity Residential拥有或投资309个物业,其中包括79,624套公寓,主要位于波士顿,纽约,华盛顿特区,西雅图,旧金山,南加州和丹佛。

截止目前,Equity Residential 拥有或投资了 305 处房产,包括 78,568 套公寓单元,位于波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山、南加州和丹佛。

公平住屋(公寓物业权益信托)Equity Residential(EQR)美股投资:

盈透证券(IBKR)提供低成本交易港股、美股(200股/1美元,无平台费)。全市场最低的融资交易成本。借出股票赚取额外收益。

美国最大的出租车车队运营商:WHC Worldwide, Inc.(zTrip®)(ZTRP)

加拿大第二大汽车零部件制造商:利纳马公司 Linamar Corporation(LIMAF)

全球第二大叉车制造商:德国凯傲集团 KION Group AG(KIGRY)

德国铁路制动系统研发商:克诺尔集团 Knorr-Bremse Aktiengesellschaft(KNRRY)

全球第二大存储晶片制造商:韩国海力士半导体 SK hynix Inc.

英国的跨国分销和外包公司:Bunzl plc(BZLFY)

英国最大的软饮料生产商之一:碧域公司 Britvic plc(BTVCY)

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