「最近令人心痛的一則新聞就是高雄「城中城」大火事件,導致46死41傷事件,令人悲痛,因「城中城」已是40年老建物了,雖現在雖積極採用「危老」或「都更」方式來汰舊換新,但牽扯的利益關係太龐大,導致時間都會拉很長,就不在此討論。因現在房屋市場還是會有許多的「公寓」、「華廈」及「大樓」,故欽明哥稍微統整了一下各不動產的優缺點,未來大家買房時比較清楚優劣勢,符合自己的條件與需求來做選擇。

欽明哥小叮嚀~

「公寓」、「華廈」及「大樓」優缺點比較

公寓的區分方式與優缺點:

公寓的樓層高度在4-5層樓,沒有電梯,現在屋齡大約皆在20~40年

公寓的優點:

1.使用面積較大,公設比低,公寓的公設比大約在10%以內。

2.沒有管理委員會,不用繳交管理費。

3.公寓的鄰居較為單純,大約都在10戶左右。

4.土地的持分較高,懂的投資的投資客,會購買即將都更的公寓,有機會大賺一筆。

公寓的缺點:

1.公寓屋齡較久,需要準備一筆錢來做修繕房屋本體。

2.沒有電梯,所以需要爬樓梯,家中有年齡較大的長輩會較為辛苦。

3.沒有管委會,不用繳管理費相對的倒垃圾要自己處理。

4. 一般的老舊公寓沒有地下停車場,停車會是一個麻煩。

 

 

華廈的區分方式與優缺點:

樓層高度在10樓以下,有電梯,有地下停車場,屋齡多在在10-30年,但缺少娛樂性質的公設,屋齡在公寓跟大樓中間。

華廈的優點:

1. 公設比大約為13-20%,

2. 屋齡較新,裝潢修繕費用可以省下比較多。

3. 有電梯。

4. 有管委會跟管理員,若有倒垃圾區,可減少等垃圾車的時間。

5. 有地下室停車位。

華廈的缺點:

1. 公設比低相對的就會沒有游泳池,健身房…等等,的公共娛樂設施。

2. 戶數比較少,當需要做公共設施修繕的時候,會需要大家再多出一筆費用。

 

大樓的區分方式與優缺點:

超過10樓一般統稱為大樓,現行的大樓往往都有中庭,花園,健身房,游泳池…等娛樂設施。

「最近令人心痛的一則新聞就是高雄「城中城」大火事件,導致46死41傷事件,令人悲痛,因「城中城」已是40年老建物了,雖現在雖積極採用「危老」或「都更」方式來汰舊換新,但牽扯的利益關係太龐大,導致時間都會拉很長,就不在此討論。因現在房屋市場還是會有許多的「公寓」、「華廈」及「大樓」,故欽明哥稍微統整了一下各不動產的優缺點,未來大家買房時比較清楚優劣勢,符合自己的條件與需求來做選擇。

欽明哥小叮嚀~

「公寓」、「華廈」及「大樓」優缺點比較

公寓的區分方式與優缺點:

公寓的樓層高度在4-5層樓,沒有電梯,現在屋齡大約皆在20~40年

公寓的優點:

1.使用面積較大,公設比低,公寓的公設比大約在10%以內。

2.沒有管理委員會,不用繳交管理費。

3.公寓的鄰居較為單純,大約都在10戶左右。

4.土地的持分較高,懂的投資的投資客,會購買即將都更的公寓,有機會大賺一筆。

公寓的缺點:

1.公寓屋齡較久,需要準備一筆錢來做修繕房屋本體。

2.沒有電梯,所以需要爬樓梯,家中有年齡較大的長輩會較為辛苦。

3.沒有管委會,不用繳管理費相對的倒垃圾要自己處理。

4. 一般的老舊公寓沒有地下停車場,停車會是一個麻煩。

 

 

華廈的區分方式與優缺點:

樓層高度在10樓以下,有電梯,有地下停車場,屋齡多在在10-30年,但缺少娛樂性質的公設,屋齡在公寓跟大樓中間。

華廈的優點:

1. 公設比大約為13-20%,

2. 屋齡較新,裝潢修繕費用可以省下比較多。

3. 有電梯。

4. 有管委會跟管理員,若有倒垃圾區,可減少等垃圾車的時間。

5. 有地下室停車位。

華廈的缺點:

1. 公設比低相對的就會沒有游泳池,健身房…等等,的公共娛樂設施。

2. 戶數比較少,當需要做公共設施修繕的時候,會需要大家再多出一筆費用。

 

大樓的區分方式與優缺點:

超過10樓一般統稱為大樓,現行的大樓往往都有中庭,花園,健身房,游泳池…等娛樂設施。

1.以新北市近2年公寓的成交價來看,1樓往往因為有前庭、後院,甚至路邊可以停車等優勢,使用彈性大,所以單價大幅高出2樓以上的戶別;接著2樓至5樓的單價則依序遞減,2樓、3樓價差不大,但4樓、5樓就明顯降低。

2.中樓層最常被詬病的是中繼機房與水箱的問題,徐源德表示,《各類場所消防安全設備設置標準》規定,當建築物高度超過60公尺以上(一般是17層以上的建物會超過60公尺),必須設置「消防中繼機房」,不過法規並沒有規範要設置在幾樓。

3.高樓層,最值得留意的就是公寓和大樓的最頂層,即「頂樓戶」,因為頂樓戶的天花板直接與屋頂板相連,直接暴露在戶外,所以防水工程若不夠完善,或因為地震搖晃等原因而出現瑕疵時,頂樓戶也成了最容易漏水的戶別。

近幾年,除了房價愈來愈高,樓層也愈蓋愈高,從內政部統計的數據來看,興建超過21層樓以上的建物樓地板面積占各年度比重,從1990年代中期的2%、3%,一路增加到10%以上(詳見圖1)。這樣的變化,反映了台灣房市的演進——從平房到公寓、到華廈、再到大樓,也意味著購屋者可以選擇的樓層愈來愈多,而即便是同一棟大樓,每一個樓層、每一個面向的價格都不一樣,到底該怎麼選?

大樓跟公寓的定價邏輯不太一樣,協律有限公司總經理陳元昱表示,實務上,建商針對同一棟大樓、同一個面向的定價,通常都是樓層愈高、單價愈高,主要的原因在於視野景觀愈好,常見每往上一個樓層,建商定的單價就會增加1%至2%不等,直到單價接近區域房價的天花板,就會斟酌趨緩加價的幅度。

購買時,單價愈高的樓層,住起來愈舒適嗎?當然不是!每一個樓層都有各自的優缺點,以下將針對低、中、高樓層分別剖析:

不論大樓或公寓,洪安怡表示,低樓層都要注意6大問題:1.隱私性問題:因為視角關係,1樓、2樓幾乎都可清楚目視,尤其是公寓1樓,若直接臨路,「連你在看哪一台電視節目,路人都清清楚楚」。

2.灰塵及垃圾問題:低樓層因為臨路關係,灰塵較多,此外,如果有前庭、後院或是有露台,就要留意樓上掉落的垃圾或雜物。

3.噪音問題:路上行人嬉笑、車子喇叭聲等等,低樓層受影響的程度最高。

4.安全性問題:竊賊容易攀爬進入室內,所以最好可以安裝警報器或監視器等。

5.蚊蟲問題:除了1樓可能鄰近水溝蓋,其他低樓層常常會聽到銷售人員說:「這是『樹梢層』,看出去都是綠油油的樹葉,景色不錯!」但銷售人員沒有說的是,樹梢層蚊蟲特別多,鳥叫聲也格外清晰。

6.排水問題:陽台排水孔或是馬桶冒泡泡、滲出髒水,這些都是排水問題。內政部公寓大廈諮詢種子教師、同時也是真禾機電總經理徐源德分析,排水系統的公共管線若排水不通暢,當高樓層往下排水,原先的管線如果阻塞無法發揮作用,水就會從另一個最低點、壓力最小的地方排出。因為管線相連的關係,這個替代出水口往往是低樓層住家的排水孔或馬桶,因此會導致上述的情形發生。

如果1樓是住宅,那就容易從1樓排出;如果是店面,因為店面通常會設計單獨排水,水就會從2樓找出路;甚至1樓至3樓若把容易回流的排水口都堵住,4樓也將無法避免髒水回流的問題。

另外,陳元昱補充,4樓因為諧音像「死」,東方文化中認為是不吉利的數字,就像有人覺得窗外見到墳墓不吉利一樣,這都好比是心理上的嫌惡設施,但既然有明顯的抗性,購屋者就要考慮轉手問題。

中樓層最常被詬病的是中繼機房與水箱的問題,徐源德表示,《各類場所消防安全設備設置標準》規定,當建築物高度超過60公尺以上(一般是17層以上的建物會超過60公尺),必須設置「消防中繼機房」,不過法規並沒有規範要設置在幾樓。實務上,有些樓層如「4」、「13」或「14」在銷售上較有抗性,所以建商乾脆就把中繼機房放在4樓、13樓或14樓的位置。

原則上,既然是消防用途,故平時此機房不會運作,對住戶沒有干擾,但是遇到維護測試、故障時,就會有噪音、震動問題,而且嚴重一點的故障還可能伴隨漏水等情事,當這些狀況發生,中繼機房的前後左右、上下戶別都會受到嚴重干擾。

另外,中樓層還要留意消防撒水系統設置規範,法規規定,「非高層建築物」也就是15樓以下或低於50公尺的建築物,在其10樓以下的樓層不需要設置消防撒水系統。有人覺得沒有影響,甚至認為是加分項,因為消防撒水系統在天花板上,會影響室內裝潢,還有可能會漏水;但消防撒水系統屬於提升消防安全的一環,也有人認為不可或缺,這點就見仁見智。

高樓層,最值得留意的就是公寓和大樓的最頂層,即「頂樓戶」,因為頂樓戶的天花板直接與屋頂板相連,直接暴露在戶外,所以防水工程若不夠完善,或因為地震搖晃等原因而出現瑕疵時,頂樓戶也成了最容易漏水的戶別,而且夏天最熱!所以電費支出也是要考量的項目之一。

新的建案頂樓通常會設計空中花園或空中泳池,徐源德強調:「不是說這樣百分之百會漏水,只是風險又比一般物件來得高」,尤其採用土耕的空中花園,因為泥土會含水,等於頂樓戶的天花板24小時都在接觸水氣,自然更考驗建築物的防水能力。

另外,高樓層要留意「梯戶比」,也就是電梯與戶數的比值,舉例來說,若當樓層有1部電梯、4戶住家,那梯戶比為1:4。一般常見的梯戶比規畫是1:4或1:3,但還要留意總樓層數、電梯速度,以及有無到達地下室。

若梯戶比過小,陳元昱解析,對高樓層的住戶影響最大,因為等待上下樓的時間最長,且如果真的趕時間,中低樓層的住戶還可以走樓梯,但高樓層住戶就只能耐心等,另外,有些舊大樓只有1部電梯,萬一遇到故障,高樓層的住戶恐怕得「望梯興嘆」。

購屋者在評估時,必須明白每個樓層各有優缺點,並不是最貴就一定最好,居住需求還是得在預算與優缺點之間取得平衡。

延伸閱讀影片》0050、0056、00878,誰是連10年配息ETF資優生?高股息ETF熊市填更快!-Smart智富ETF研究室配息創新高,股價卻腰斬?看懂這個關鍵,再怎麼心痛也會繼續堅持大變局年,6大投資重點一次看

《Smart智富》成立於1998年,提供股票、基金、期權、黃金、外幣、債市、房地產、保險、退休規劃、消費觀念等投資理財領域的知識、情報與課程服務。旗下產品有台灣發行量最大的理財月刊-《Smart智富》月刊、排行榜常勝軍-《Smart智富》密技雙月刊、《平民股神教你不蝕本投資術》《權證小哥教你十萬變千萬》等財經暢銷書,以及DVD、課程講座、大型論壇、facebook等,全方位服務投資族群需求。

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2022年8月,台北、新北捷運站周邊實價行情

1.以新北市近2年公寓的成交價來看,1樓往往因為有前庭、後院,甚至路邊可以停車等優勢,使用彈性大,所以單價大幅高出2樓以上的戶別;接著2樓至5樓的單價則依序遞減,2樓、3樓價差不大,但4樓、5樓就明顯降低。

2.中樓層最常被詬病的是中繼機房與水箱的問題,徐源德表示,《各類場所消防安全設備設置標準》規定,當建築物高度超過60公尺以上(一般是17層以上的建物會超過60公尺),必須設置「消防中繼機房」,不過法規並沒有規範要設置在幾樓。

3.高樓層,最值得留意的就是公寓和大樓的最頂層,即「頂樓戶」,因為頂樓戶的天花板直接與屋頂板相連,直接暴露在戶外,所以防水工程若不夠完善,或因為地震搖晃等原因而出現瑕疵時,頂樓戶也成了最容易漏水的戶別。

近幾年,除了房價愈來愈高,樓層也愈蓋愈高,從內政部統計的數據來看,興建超過21層樓以上的建物樓地板面積占各年度比重,從1990年代中期的2%、3%,一路增加到10%以上(詳見圖1)。這樣的變化,反映了台灣房市的演進——從平房到公寓、到華廈、再到大樓,也意味著購屋者可以選擇的樓層愈來愈多,而即便是同一棟大樓,每一個樓層、每一個面向的價格都不一樣,到底該怎麼選?

大樓跟公寓的定價邏輯不太一樣,協律有限公司總經理陳元昱表示,實務上,建商針對同一棟大樓、同一個面向的定價,通常都是樓層愈高、單價愈高,主要的原因在於視野景觀愈好,常見每往上一個樓層,建商定的單價就會增加1%至2%不等,直到單價接近區域房價的天花板,就會斟酌趨緩加價的幅度。

購買時,單價愈高的樓層,住起來愈舒適嗎?當然不是!每一個樓層都有各自的優缺點,以下將針對低、中、高樓層分別剖析:

不論大樓或公寓,洪安怡表示,低樓層都要注意6大問題:1.隱私性問題:因為視角關係,1樓、2樓幾乎都可清楚目視,尤其是公寓1樓,若直接臨路,「連你在看哪一台電視節目,路人都清清楚楚」。

2.灰塵及垃圾問題:低樓層因為臨路關係,灰塵較多,此外,如果有前庭、後院或是有露台,就要留意樓上掉落的垃圾或雜物。

3.噪音問題:路上行人嬉笑、車子喇叭聲等等,低樓層受影響的程度最高。

4.安全性問題:竊賊容易攀爬進入室內,所以最好可以安裝警報器或監視器等。

5.蚊蟲問題:除了1樓可能鄰近水溝蓋,其他低樓層常常會聽到銷售人員說:「這是『樹梢層』,看出去都是綠油油的樹葉,景色不錯!」但銷售人員沒有說的是,樹梢層蚊蟲特別多,鳥叫聲也格外清晰。

6.排水問題:陽台排水孔或是馬桶冒泡泡、滲出髒水,這些都是排水問題。內政部公寓大廈諮詢種子教師、同時也是真禾機電總經理徐源德分析,排水系統的公共管線若排水不通暢,當高樓層往下排水,原先的管線如果阻塞無法發揮作用,水就會從另一個最低點、壓力最小的地方排出。因為管線相連的關係,這個替代出水口往往是低樓層住家的排水孔或馬桶,因此會導致上述的情形發生。

如果1樓是住宅,那就容易從1樓排出;如果是店面,因為店面通常會設計單獨排水,水就會從2樓找出路;甚至1樓至3樓若把容易回流的排水口都堵住,4樓也將無法避免髒水回流的問題。

另外,陳元昱補充,4樓因為諧音像「死」,東方文化中認為是不吉利的數字,就像有人覺得窗外見到墳墓不吉利一樣,這都好比是心理上的嫌惡設施,但既然有明顯的抗性,購屋者就要考慮轉手問題。

中樓層最常被詬病的是中繼機房與水箱的問題,徐源德表示,《各類場所消防安全設備設置標準》規定,當建築物高度超過60公尺以上(一般是17層以上的建物會超過60公尺),必須設置「消防中繼機房」,不過法規並沒有規範要設置在幾樓。實務上,有些樓層如「4」、「13」或「14」在銷售上較有抗性,所以建商乾脆就把中繼機房放在4樓、13樓或14樓的位置。

原則上,既然是消防用途,故平時此機房不會運作,對住戶沒有干擾,但是遇到維護測試、故障時,就會有噪音、震動問題,而且嚴重一點的故障還可能伴隨漏水等情事,當這些狀況發生,中繼機房的前後左右、上下戶別都會受到嚴重干擾。

另外,中樓層還要留意消防撒水系統設置規範,法規規定,「非高層建築物」也就是15樓以下或低於50公尺的建築物,在其10樓以下的樓層不需要設置消防撒水系統。有人覺得沒有影響,甚至認為是加分項,因為消防撒水系統在天花板上,會影響室內裝潢,還有可能會漏水;但消防撒水系統屬於提升消防安全的一環,也有人認為不可或缺,這點就見仁見智。

高樓層,最值得留意的就是公寓和大樓的最頂層,即「頂樓戶」,因為頂樓戶的天花板直接與屋頂板相連,直接暴露在戶外,所以防水工程若不夠完善,或因為地震搖晃等原因而出現瑕疵時,頂樓戶也成了最容易漏水的戶別,而且夏天最熱!所以電費支出也是要考量的項目之一。

新的建案頂樓通常會設計空中花園或空中泳池,徐源德強調:「不是說這樣百分之百會漏水,只是風險又比一般物件來得高」,尤其採用土耕的空中花園,因為泥土會含水,等於頂樓戶的天花板24小時都在接觸水氣,自然更考驗建築物的防水能力。

另外,高樓層要留意「梯戶比」,也就是電梯與戶數的比值,舉例來說,若當樓層有1部電梯、4戶住家,那梯戶比為1:4。一般常見的梯戶比規畫是1:4或1:3,但還要留意總樓層數、電梯速度,以及有無到達地下室。

若梯戶比過小,陳元昱解析,對高樓層的住戶影響最大,因為等待上下樓的時間最長,且如果真的趕時間,中低樓層的住戶還可以走樓梯,但高樓層住戶就只能耐心等,另外,有些舊大樓只有1部電梯,萬一遇到故障,高樓層的住戶恐怕得「望梯興嘆」。

購屋者在評估時,必須明白每個樓層各有優缺點,並不是最貴就一定最好,居住需求還是得在預算與優缺點之間取得平衡。

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《Smart智富》成立於1998年,提供股票、基金、期權、黃金、外幣、債市、房地產、保險、退休規劃、消費觀念等投資理財領域的知識、情報與課程服務。旗下產品有台灣發行量最大的理財月刊-《Smart智富》月刊、排行榜常勝軍-《Smart智富》密技雙月刊、《平民股神教你不蝕本投資術》《權證小哥教你十萬變千萬》等財經暢銷書,以及DVD、課程講座、大型論壇、facebook等,全方位服務投資族群需求。

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