很多人在买房过程中都抱有这样的疑问:“这个房子的产权,只有40年,能不能买?”,“对标70年产权来说,一下子少了30年,怎么想怎么都觉得是自己亏了。”“才40年的产权,40年后房子是不是就不属于我了?”相信怀有同样心理的购房者,不在少数。其实,40年产权的房子和70年产权的房子,对比下来,确实40年的在某些方面存在着一些缺点。今天咱们就来深度解码,40年产权的房子,到底能不能买?

首先我们要知道一个概念,就是房子的产权。房子的产权主要包括房屋产权和房屋土地使用权。房屋是属于私有财产,所以房屋产权是没有期限的,在任何时候任何情况下,房屋产权没有变更,那么房子就永远属于私人。而我们经常所说的产权年限,是土地的可使用年限,因为土地是属于国家所有,而不是个人私有,所以才会有多少年产权一说。

正常情况下,根据开发商所拿土地的性质,土地使用年限有40年、50年和70年三种分类,70年的主要是指普通住宅,50年的指工业用地,40年的主要是指商业用地,一般购房人经常接触到的就是70年产权和40年产权。而一直以来,40年产权一直受人诟病的,其实不外乎首付高、贷款时间短、生活成本高、交易税费高等等。其实,这确实是目前40年产权和70年产权对比下来,存在的一些缺点。但仔细一想,这些无外乎都是钱的问题,有句话说得好,“能用钱解决的问题,都不是问题”。在购房的过程中,很多人都会选择一次性付款的方式,如果面对的是一次性付款,40年产权所带来的这些问题就都不存在了;而如果是按揭的情况下,很多人也会选择提前还款,即使不提前还款,70年产权的长贷款周期和通货膨胀影响,最后还出的利息也是一笔不菲的资金。何况,无论是40年产权,还是70年产权,在按揭的过程中,房子是不断升值的,这么看下来,前期所投入的成本也是可以接受的。

40年的房子只能住40年吗?到期后怎么办?

这是大部分购买40年产权房子的人最关心的问题,无论是40年产权还是70年产权,房子都属于私有财产,到任何时候,房子都属于自己。

土地使用权到期后,我国法律也早有规定,《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。同时,《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

在《物权法》《城市房地产管理法》中,已经针对房子土地产权作出了充分说明。跟70年产权的房子一样,40年产权的房子到期之后会自动续期,只需要缴纳土地出让金就可以了。

我国深圳已经有相应案例,2016年深圳宝安日报刊登新闻,深圳第一批40年产权的物业到期,建面约80㎡房产套价值645万的商业用房续期20年仅补缴了4.5万元的费用,折算后仅2.3元/㎡/月,按当时周边市场价,补交地价款仅为房屋市值的0.7%。

结合法律规定和案例,我们购买40年产权的房子时,没有必要过于担心,70年产权也好,40年产权也罢,只是土地性质的不同,导致原本的土地年限有一定的区别。很多购房人担心40年期限一到,房子就无偿归国家所有,这纯粹是杞人忧天。

国内的很多豪宅,基本上都是40年的产权,比如号称南京的顶级别墅涵碧楼,昆明的地标春之眼等。因为40年产权的房子,也有着一些70年产权无法比拟的优势。

第一 40年产权的房子地段更好 潜力更大

一般而言,商业用地的规划,都会选择一个片区位置较好的地块,一般都是一个区域的核心所在地或是未来政府重点扶持和发展的地块,这样的地块,未来所规划的生活配套自然也就比较全面,所以商业地块的升值潜力自然要比普通地块要更高。比如昆明的云都国际地块,10年前不到6000元的均价,因为后续的发展较快,周边配套的迅速崛起,短短十年,二手房价都已突破一万三,而当时在地块发展崛起之前购买的业主,也早已经赚的盆满钵满。对于40年产权的商业用地而言,一般是政府的规划的待开发重点区域,处于价值洼地,买房自然也就便宜,但随着片区成熟度的不断提高,房价和地价也就水涨船高,等片区成熟,这样的商业地块,一般就是片区的核心区域了。并且,在同一片区同一时间购房的情况下,40年产权的房子由于受产权年限的限制,一般要比70年产权的价格更低。比如,在昆明西北新城,其70年产权的住宅均价为1.5万元/㎡,而40产权的房子,其均价仅为9000元/㎡。无独有偶,昆明的诸多片区,产权年限的不同,价格也也不同,一般情况下,同等区域下40年产权住宅价格仅为70产权的70%。这样算下来,低出的房款早已能冲抵未来多出的成本,遇到后可以直接下手购买。

第二 限墅令出炉,唯有40年产权能批建别墅

对于40年产权的别墅来说,很多人还在犹豫阶段。殊不知,现在70年产权的用地基本上都批不了别墅地块,唯有40年产权的用地还能批建别墅。云南省住建厅对别墅的限制也越来越多,2019年就颁发了史上最严的“限墅令”,明确表示自2003年1月1日获得土地使用权以来的所有1.2以下容积率的所有性质的国有土地,不管盖多少层,均视为别墅项目。所有上述条件的已售、待售、已建、待建、已批、待批项目,停止一切环节审批。未来,随着城市用地的越来越紧张,40年产权的别墅也有可能成为绝响,别墅也将成为城市的稀缺资产,可能很多人想买也未必买得到,其升值空间自然不言而喻。

很多人在买房过程中都抱有这样的疑问:“这个房子的产权,只有40年,能不能买?”,“对标70年产权来说,一下子少了30年,怎么想怎么都觉得是自己亏了。”“才40年的产权,40年后房子是不是就不属于我了?”相信怀有同样心理的购房者,不在少数。其实,40年产权的房子和70年产权的房子,对比下来,确实40年的在某些方面存在着一些缺点。今天咱们就来深度解码,40年产权的房子,到底能不能买?

首先我们要知道一个概念,就是房子的产权。房子的产权主要包括房屋产权和房屋土地使用权。房屋是属于私有财产,所以房屋产权是没有期限的,在任何时候任何情况下,房屋产权没有变更,那么房子就永远属于私人。而我们经常所说的产权年限,是土地的可使用年限,因为土地是属于国家所有,而不是个人私有,所以才会有多少年产权一说。

正常情况下,根据开发商所拿土地的性质,土地使用年限有40年、50年和70年三种分类,70年的主要是指普通住宅,50年的指工业用地,40年的主要是指商业用地,一般购房人经常接触到的就是70年产权和40年产权。而一直以来,40年产权一直受人诟病的,其实不外乎首付高、贷款时间短、生活成本高、交易税费高等等。其实,这确实是目前40年产权和70年产权对比下来,存在的一些缺点。但仔细一想,这些无外乎都是钱的问题,有句话说得好,“能用钱解决的问题,都不是问题”。在购房的过程中,很多人都会选择一次性付款的方式,如果面对的是一次性付款,40年产权所带来的这些问题就都不存在了;而如果是按揭的情况下,很多人也会选择提前还款,即使不提前还款,70年产权的长贷款周期和通货膨胀影响,最后还出的利息也是一笔不菲的资金。何况,无论是40年产权,还是70年产权,在按揭的过程中,房子是不断升值的,这么看下来,前期所投入的成本也是可以接受的。

40年的房子只能住40年吗?到期后怎么办?

这是大部分购买40年产权房子的人最关心的问题,无论是40年产权还是70年产权,房子都属于私有财产,到任何时候,房子都属于自己。

土地使用权到期后,我国法律也早有规定,《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。同时,《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

在《物权法》《城市房地产管理法》中,已经针对房子土地产权作出了充分说明。跟70年产权的房子一样,40年产权的房子到期之后会自动续期,只需要缴纳土地出让金就可以了。

我国深圳已经有相应案例,2016年深圳宝安日报刊登新闻,深圳第一批40年产权的物业到期,建面约80㎡房产套价值645万的商业用房续期20年仅补缴了4.5万元的费用,折算后仅2.3元/㎡/月,按当时周边市场价,补交地价款仅为房屋市值的0.7%。

结合法律规定和案例,我们购买40年产权的房子时,没有必要过于担心,70年产权也好,40年产权也罢,只是土地性质的不同,导致原本的土地年限有一定的区别。很多购房人担心40年期限一到,房子就无偿归国家所有,这纯粹是杞人忧天。

国内的很多豪宅,基本上都是40年的产权,比如号称南京的顶级别墅涵碧楼,昆明的地标春之眼等。因为40年产权的房子,也有着一些70年产权无法比拟的优势。

第一 40年产权的房子地段更好 潜力更大

一般而言,商业用地的规划,都会选择一个片区位置较好的地块,一般都是一个区域的核心所在地或是未来政府重点扶持和发展的地块,这样的地块,未来所规划的生活配套自然也就比较全面,所以商业地块的升值潜力自然要比普通地块要更高。比如昆明的云都国际地块,10年前不到6000元的均价,因为后续的发展较快,周边配套的迅速崛起,短短十年,二手房价都已突破一万三,而当时在地块发展崛起之前购买的业主,也早已经赚的盆满钵满。对于40年产权的商业用地而言,一般是政府的规划的待开发重点区域,处于价值洼地,买房自然也就便宜,但随着片区成熟度的不断提高,房价和地价也就水涨船高,等片区成熟,这样的商业地块,一般就是片区的核心区域了。并且,在同一片区同一时间购房的情况下,40年产权的房子由于受产权年限的限制,一般要比70年产权的价格更低。比如,在昆明西北新城,其70年产权的住宅均价为1.5万元/㎡,而40产权的房子,其均价仅为9000元/㎡。无独有偶,昆明的诸多片区,产权年限的不同,价格也也不同,一般情况下,同等区域下40年产权住宅价格仅为70产权的70%。这样算下来,低出的房款早已能冲抵未来多出的成本,遇到后可以直接下手购买。

第二 限墅令出炉,唯有40年产权能批建别墅

对于40年产权的别墅来说,很多人还在犹豫阶段。殊不知,现在70年产权的用地基本上都批不了别墅地块,唯有40年产权的用地还能批建别墅。云南省住建厅对别墅的限制也越来越多,2019年就颁发了史上最严的“限墅令”,明确表示自2003年1月1日获得土地使用权以来的所有1.2以下容积率的所有性质的国有土地,不管盖多少层,均视为别墅项目。所有上述条件的已售、待售、已建、待建、已批、待批项目,停止一切环节审批。未来,随着城市用地的越来越紧张,40年产权的别墅也有可能成为绝响,别墅也将成为城市的稀缺资产,可能很多人想买也未必买得到,其升值空间自然不言而喻。

一般来说,房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,受到我国《物权法》的保护,其年限是永久的,因为根据我国《宪法》,土地的所有权属于国家和集体所有,所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权,根据土地规划用途的不同,土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等,到期后可重新缴纳土地出让金,获得土地继续使用权。

2 40年、50年、70年产权的区别

首先是土地规划用途不同,按照我国相关法律法规,我们平常的住宅建设用地最高是70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地,以及综合用地,最高为50年,而商业、旅游和娱乐用地,最高只有40年。所以40年、50年和70年这三种不同产权的房子,用途是不一样的;第二,产权为70年的房子,也就是住宅,可以落户口,而产权为40年或者50年的房子,虽然很多也能够满足居住的要求,但是其土地的使用性质,决定了房屋本身仍然是非住宅性质,所以一般来说不能落户口,子女也就不能划分到相应的学区,就近入学;

同时,生活费用也不一样,70年产权的住宅,在水电费上是按照民用标准收取,价格相对较低,而非住宅性质的、40年或50年产权的房子,则是按照商用标准来收取,价格要贵很多,并且一般不通燃气;

另外,贷款条件也不同,购买非住宅性质的、40年或50年产权的房子,一般不能申请公积金贷款,如果办理商业贷款,也只能得到总房款的五成或六成按揭。

一般来说,房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,受到我国《物权法》的保护,其年限是永久的,因为根据我国《宪法》,土地的所有权属于国家和集体所有,所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权,根据土地规划用途的不同,土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等,到期后可重新缴纳土地出让金,获得土地继续使用权。

2 40年、50年、70年产权的区别

首先是土地规划用途不同,按照我国相关法律法规,我们平常的住宅建设用地最高是70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地,以及综合用地,最高为50年,而商业、旅游和娱乐用地,最高只有40年。所以40年、50年和70年这三种不同产权的房子,用途是不一样的;第二,产权为70年的房子,也就是住宅,可以落户口,而产权为40年或者50年的房子,虽然很多也能够满足居住的要求,但是其土地的使用性质,决定了房屋本身仍然是非住宅性质,所以一般来说不能落户口,子女也就不能划分到相应的学区,就近入学;

同时,生活费用也不一样,70年产权的住宅,在水电费上是按照民用标准收取,价格相对较低,而非住宅性质的、40年或50年产权的房子,则是按照商用标准来收取,价格要贵很多,并且一般不通燃气;

另外,贷款条件也不同,购买非住宅性质的、40年或50年产权的房子,一般不能申请公积金贷款,如果办理商业贷款,也只能得到总房款的五成或六成按揭。

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