公寓产权到期后,若土地使用者要继续使用土地,应当至迟于届满前一年申请续期,且除了根据社会公共利益需要收回该土地的,都应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。

《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明,土地使用年限届满时,使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

《民法典》第三百五十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

二、土地使用权出让最高年限

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念,这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月,一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现,国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利,国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年;

工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;

综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

相信大家对公寓土地使用年限到期后怎么办有了一些自己的见解了,希望大家不要因为自己的公寓土地使用年限即将到期而担心,因为国家已经制定了相应的法律,不会使人民群众的利益受到损失的。希望我的一些见解对大家有一定的帮助。

公寓产权到期后,若土地使用者要继续使用土地,应当至迟于届满前一年申请续期,且除了根据社会公共利益需要收回该土地的,都应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。

《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明,土地使用年限届满时,使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

《民法典》第三百五十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

二、土地使用权出让最高年限

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念,这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月,一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现,国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利,国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年;

工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;

综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

相信大家对公寓土地使用年限到期后怎么办有了一些自己的见解了,希望大家不要因为自己的公寓土地使用年限即将到期而担心,因为国家已经制定了相应的法律,不会使人民群众的利益受到损失的。希望我的一些见解对大家有一定的帮助。

“广州一线江景,地铁上盖,30分钟到广州之芯,月供只需2000元起”,这广告听上去是不是很吸引,但天上真的会掉馅饼吗?近日,白云区区住房建设和交通局发布了一则《关于租赁“金沙洲一号商业楼”的风险提示》警示广大买家。

类似的套路近年频繁出现,笔者也曾前往类似楼盘视察,销售人员向我描述的是:“正常公寓的产权都是40年,这个承租也是40年,没有区别的,还便宜很多。”但事实上真的一样吗?今天我们就来深挖里面的套路以及当中的法律风险。

一、“使用权公寓”的兴起背景

为鼓励集体经营性用地流转入市,提高集体土地开发利用价值,提高农民收入,促进城乡一体化发展。2019年新修订的《土地管理法》删去了原《土地管理法》中从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的集体土地的规定,并增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式,交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。使用者在取得农村集体建设用地之后,还可以通过转让、互换、抵押的方式,进行再次转让。随后,2021年的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》对集体经营性建设用地做出入市规定的基础上,进一步明确入市交易的规则。

以“金沙洲一号商业楼”项目为例,该项目是由土地权属人沙凤村经济联社和投资人签订《合作开发合同书》,投资人取得该土地40年的开发运营权,然后投资人再对外进行“销售,合作期满,土地及上盖物将归还沙凤村经济联社。部分房地产开发商利用买家对房屋产权概念的不熟悉,误导买家购置“使用权公寓”,致使消费者蒙受损失。

二、购买“使用权公寓”的风险

(一)所有权不属于买家

有部分开发商会打着签署《房屋使用权转让合同》的名义兜售“使用权公寓”,但房屋使用权转让其实质是房屋租赁,不发生所有权的转移,买家无法取得由不动产登记中心办理的《不动产产权证》,买家只是获得了在合同约定期限内该公寓的使用权。且《民法典》第三百五十九条已明确规定了,住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权期限届满均可续期。简单点说,购买“产权公寓”,土地使用权期满后续期,公寓仍然是你的,而购买“使用权公寓”等于一次性预缴了多年的租金。

(二)合同期限超过20年

由于房屋使用权转让其实质是房屋租赁,所以适用房屋租赁相关法规政策。根据《民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过20年。超过20的,超过部分无效。即使将两次租期拆开提前签订,实质上是为了规避法律强制性规定而作出的安排,自签订之日起算,合并超过20年的部分也应属无效。因此目前市面上的“40年使用权公寓”存在合同无效的风险。

(三)无法交付

部分“使用权公寓”和住宅一样,开发商向买家销售的是“期楼”,开发商向买家先收取房款,承诺数年后交房,由于不是现房交付,存在租赁房屋无法通过竣工验收以及无法按时交付的风险。

(四)“租金贷”陷阱

由于“使用权公寓”项目的买家和项目方是租赁合同关系,传统的银行贷款基本上是无法办理该类业务的。所以,销售人员向买家推荐的贷款机构贷款属于“租金贷”的信用贷款,而非传统的“房贷”,其还款方式、利息等可能和传统银行贷款不一致。

(五)公寓由二房东转租

部分“使用权公寓”是开发商委托第三方进行招租,第三方作为二房东,和开发商之间的租赁合同可能是一年一签,而和买家则可能采用购买“使用权公寓”方式。假如买家和二房东签订租赁合同,并贷款一次性支付“房款”给二房东后,二房东拒绝履行和买家之间合同义务,买家仅能依据和二房东之间的合同向二房东追偿,由于买家和公寓产权人之间不存在合同关系,买家可能会落得房财两空的结果。

“广州一线江景,地铁上盖,30分钟到广州之芯,月供只需2000元起”,这广告听上去是不是很吸引,但天上真的会掉馅饼吗?近日,白云区区住房建设和交通局发布了一则《关于租赁“金沙洲一号商业楼”的风险提示》警示广大买家。

类似的套路近年频繁出现,笔者也曾前往类似楼盘视察,销售人员向我描述的是:“正常公寓的产权都是40年,这个承租也是40年,没有区别的,还便宜很多。”但事实上真的一样吗?今天我们就来深挖里面的套路以及当中的法律风险。

一、“使用权公寓”的兴起背景

为鼓励集体经营性用地流转入市,提高集体土地开发利用价值,提高农民收入,促进城乡一体化发展。2019年新修订的《土地管理法》删去了原《土地管理法》中从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的集体土地的规定,并增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式,交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。使用者在取得农村集体建设用地之后,还可以通过转让、互换、抵押的方式,进行再次转让。随后,2021年的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》对集体经营性建设用地做出入市规定的基础上,进一步明确入市交易的规则。

以“金沙洲一号商业楼”项目为例,该项目是由土地权属人沙凤村经济联社和投资人签订《合作开发合同书》,投资人取得该土地40年的开发运营权,然后投资人再对外进行“销售,合作期满,土地及上盖物将归还沙凤村经济联社。部分房地产开发商利用买家对房屋产权概念的不熟悉,误导买家购置“使用权公寓”,致使消费者蒙受损失。

二、购买“使用权公寓”的风险

(一)所有权不属于买家

有部分开发商会打着签署《房屋使用权转让合同》的名义兜售“使用权公寓”,但房屋使用权转让其实质是房屋租赁,不发生所有权的转移,买家无法取得由不动产登记中心办理的《不动产产权证》,买家只是获得了在合同约定期限内该公寓的使用权。且《民法典》第三百五十九条已明确规定了,住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权期限届满均可续期。简单点说,购买“产权公寓”,土地使用权期满后续期,公寓仍然是你的,而购买“使用权公寓”等于一次性预缴了多年的租金。

(二)合同期限超过20年

由于房屋使用权转让其实质是房屋租赁,所以适用房屋租赁相关法规政策。根据《民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过20年。超过20的,超过部分无效。即使将两次租期拆开提前签订,实质上是为了规避法律强制性规定而作出的安排,自签订之日起算,合并超过20年的部分也应属无效。因此目前市面上的“40年使用权公寓”存在合同无效的风险。

(三)无法交付

部分“使用权公寓”和住宅一样,开发商向买家销售的是“期楼”,开发商向买家先收取房款,承诺数年后交房,由于不是现房交付,存在租赁房屋无法通过竣工验收以及无法按时交付的风险。

(四)“租金贷”陷阱

由于“使用权公寓”项目的买家和项目方是租赁合同关系,传统的银行贷款基本上是无法办理该类业务的。所以,销售人员向买家推荐的贷款机构贷款属于“租金贷”的信用贷款,而非传统的“房贷”,其还款方式、利息等可能和传统银行贷款不一致。

(五)公寓由二房东转租

部分“使用权公寓”是开发商委托第三方进行招租,第三方作为二房东,和开发商之间的租赁合同可能是一年一签,而和买家则可能采用购买“使用权公寓”方式。假如买家和二房东签订租赁合同,并贷款一次性支付“房款”给二房东后,二房东拒绝履行和买家之间合同义务,买家仅能依据和二房东之间的合同向二房东追偿,由于买家和公寓产权人之间不存在合同关系,买家可能会落得房财两空的结果。

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