最近有不少朋友在咨询我,要不要买个公寓投资。键盘哥每次都大声喝止,今天就给各位全面普及一下公寓相关问题。

买公寓是很多很多房地产小白经常犯的错误,被键盘哥列为房地产投资三大神坑之一(办公楼、公寓、别墅,请注意“投资”二字)。

首先,简单的说一下公寓是啥玩意儿。中国房地产法规里,其实并没有公寓这种说法,只有住宅和办公楼。所谓的公寓就是把人塞进办公楼,我睡哪儿你政府也管不着对吧。

所以,这是公寓的第一大谎言,他根本和住宅搭不上边。

第二,绝大部分公寓环境极差,一层10户甚至20户,开旅馆、公司甚至非法勾当的,没有任何居住体验。这也使得公寓失去了最最基本的居住属性。

第三,作为商业楼,公寓没有学区、没有燃气、也无法使用房贷,只能使用高额商业贷款,产权只有40年等第。

第四,最重要的一点:流动性极差!既然不是住宅,公寓的转手税费极高,大概在15%-20%这样,还不算中介手续费。同样的住宅,满了2年只要2%左右。在这种情况下,公寓二手交易极为困难,想要原价卖出都是困难的。因为即便你原价卖出,对买家而言就已经涨价20%了。买家就是想买公寓,为啥不会去买新的呢?还有那么多新公寓滞销呢。

这里关于流动性,键盘哥一定要再次和大家强调一下:我们买房,表面上看是花钱了,实际上根本没有花钱,因为住宅流动性较好,可以随时卖出,所以大家买房不过相当于把钱存银行而已(至少在现阶段供不应求的情况下是这样)。而我们买了低流动性的商品就是真的花钱了,比如家具,你买了就是买了,不可能再卖掉的。公寓就属于流动性差的产品,你买了之后,钱就打水漂了,本金就没了,因为卖不掉。

再说公寓性价比。有人说,公寓租售比高。。嗯。。是的,那又如何?听过那句名言吗:你想要的是收益,别人要的是本金。商业场上,除了收益之外,最重要的就是退出机制,如果没有退出机制,那么本金就没了,这也是股市和未来的Reits意义所在。公寓租金收益5%,意味着20年回本,20年后才开始赚钱;住宅租金收益2%,其实第一年就回本赚钱了。。。因为住宅=现金。

有朋友看到这里,肯定会反驳:键盘哥,你说的太绝对了,买了公寓并不能说本金没了,因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的,再算上这些年的租金,所以不能说买公寓就亏。

这句话说得对,也不对。键盘哥给各位详细分析一下。

房地产有风险

世界上没有只涨不跌的东西,即便是买房也会有下跌甚至崩盘的风险,这点大家一定要清楚。所以存款和房产是完全不一样的资产,前者是无风险资产,后者是高风险资产。换句话说,当你涉足房地产了之后,你的收益就绝不能和存款理财去比较,因为风险相差无数倍(不理解的朋友可以参考银行理财收益4%,P2P收益10%。你绝对不可以认为P2P是更好的理财方式!)。

机会成本

经济学上,有一个最重要的概念,叫做机会成本。也就是本可以做IT的,你非要去搬砖。那么你失去了做IT的收入,这笔收入就是搬砖的机会成本。放在公寓上的意思就是,这笔钱你本可以买住宅的,你却买了公寓,就失去了住宅的收益,那么买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。

说句人话就是,当你买了公寓的时候,你就已经涉足高风险资产了。此时你不能和理财比收益,而要和其他风险资产(比如住宅)比收益,比不过别人就是亏损的!由于公寓的风险和住宅一样甚至更高,收益却不如住宅,所以买了公寓实在是亏大发了!

有人说,你凭什么说住宅一定涨?其实在这个问题上涨不涨无所谓的,因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱,是一起涨跌的。而且公寓涨的更少,跌的更多。一旦住宅跌了,那你的公寓就要坠机了。。。损失更多。。。

下面,我们举个例子。我随便在网上找了个上海公寓,见下图

这个公寓,最近卖到18700元,而且是挂牌461天才碰上了有缘人。

如果想要快速卖掉得挂多少钱呢?13400元!

你猜这个公寓开盘价多少?

没错,2011年就卖13000元了。8年涨了5000块,大概40%的收益,年收益大概4%。而贷款利息就不止4%了,也就是亏本。。对那位甩卖老哥来说,帮别人免费持有了8年。。。亏的连屁股都没了。。。如果11年买了住宅。。天哪。。。

这还是在供给严重不足的上海。如果是在其他二三线城市,就惨的难以想象了。

所以,从上面来看,投资公寓是非常不划算的买卖。

有些年轻人会问,我钱不多,没有购房资格,买公寓是过渡性自住的,可以吗?

键盘哥其实上面已经说的很清楚了,这里再给各位年轻朋友总结一下,毕竟年轻人赚钱不容易。虽然由于键盘哥一直看多房价,骂我最多的就是你们年轻孩子,但我还是得帮你们:

一、公寓环境不适合居住

二、公寓不增值

三、公寓流动性差。这点很重要,当你凑够了钱、有了购房资格,想去换房的时候,你会发现公寓卖不掉,置换计划就要因此而搁置,那就惨了。

四、公寓租售比虽高,但也是不能覆盖贷款利息,即永远属于亏损状态。

最近有不少朋友在咨询我,要不要买个公寓投资。键盘哥每次都大声喝止,今天就给各位全面普及一下公寓相关问题。

买公寓是很多很多房地产小白经常犯的错误,被键盘哥列为房地产投资三大神坑之一(办公楼、公寓、别墅,请注意“投资”二字)。

首先,简单的说一下公寓是啥玩意儿。中国房地产法规里,其实并没有公寓这种说法,只有住宅和办公楼。所谓的公寓就是把人塞进办公楼,我睡哪儿你政府也管不着对吧。

所以,这是公寓的第一大谎言,他根本和住宅搭不上边。

第二,绝大部分公寓环境极差,一层10户甚至20户,开旅馆、公司甚至非法勾当的,没有任何居住体验。这也使得公寓失去了最最基本的居住属性。

第三,作为商业楼,公寓没有学区、没有燃气、也无法使用房贷,只能使用高额商业贷款,产权只有40年等第。

第四,最重要的一点:流动性极差!既然不是住宅,公寓的转手税费极高,大概在15%-20%这样,还不算中介手续费。同样的住宅,满了2年只要2%左右。在这种情况下,公寓二手交易极为困难,想要原价卖出都是困难的。因为即便你原价卖出,对买家而言就已经涨价20%了。买家就是想买公寓,为啥不会去买新的呢?还有那么多新公寓滞销呢。

这里关于流动性,键盘哥一定要再次和大家强调一下:我们买房,表面上看是花钱了,实际上根本没有花钱,因为住宅流动性较好,可以随时卖出,所以大家买房不过相当于把钱存银行而已(至少在现阶段供不应求的情况下是这样)。而我们买了低流动性的商品就是真的花钱了,比如家具,你买了就是买了,不可能再卖掉的。公寓就属于流动性差的产品,你买了之后,钱就打水漂了,本金就没了,因为卖不掉。

再说公寓性价比。有人说,公寓租售比高。。嗯。。是的,那又如何?听过那句名言吗:你想要的是收益,别人要的是本金。商业场上,除了收益之外,最重要的就是退出机制,如果没有退出机制,那么本金就没了,这也是股市和未来的Reits意义所在。公寓租金收益5%,意味着20年回本,20年后才开始赚钱;住宅租金收益2%,其实第一年就回本赚钱了。。。因为住宅=现金。

有朋友看到这里,肯定会反驳:键盘哥,你说的太绝对了,买了公寓并不能说本金没了,因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的,再算上这些年的租金,所以不能说买公寓就亏。

这句话说得对,也不对。键盘哥给各位详细分析一下。

房地产有风险

世界上没有只涨不跌的东西,即便是买房也会有下跌甚至崩盘的风险,这点大家一定要清楚。所以存款和房产是完全不一样的资产,前者是无风险资产,后者是高风险资产。换句话说,当你涉足房地产了之后,你的收益就绝不能和存款理财去比较,因为风险相差无数倍(不理解的朋友可以参考银行理财收益4%,P2P收益10%。你绝对不可以认为P2P是更好的理财方式!)。

机会成本

经济学上,有一个最重要的概念,叫做机会成本。也就是本可以做IT的,你非要去搬砖。那么你失去了做IT的收入,这笔收入就是搬砖的机会成本。放在公寓上的意思就是,这笔钱你本可以买住宅的,你却买了公寓,就失去了住宅的收益,那么买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。

说句人话就是,当你买了公寓的时候,你就已经涉足高风险资产了。此时你不能和理财比收益,而要和其他风险资产(比如住宅)比收益,比不过别人就是亏损的!由于公寓的风险和住宅一样甚至更高,收益却不如住宅,所以买了公寓实在是亏大发了!

有人说,你凭什么说住宅一定涨?其实在这个问题上涨不涨无所谓的,因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱,是一起涨跌的。而且公寓涨的更少,跌的更多。一旦住宅跌了,那你的公寓就要坠机了。。。损失更多。。。

下面,我们举个例子。我随便在网上找了个上海公寓,见下图

这个公寓,最近卖到18700元,而且是挂牌461天才碰上了有缘人。

如果想要快速卖掉得挂多少钱呢?13400元!

你猜这个公寓开盘价多少?

没错,2011年就卖13000元了。8年涨了5000块,大概40%的收益,年收益大概4%。而贷款利息就不止4%了,也就是亏本。。对那位甩卖老哥来说,帮别人免费持有了8年。。。亏的连屁股都没了。。。如果11年买了住宅。。天哪。。。

这还是在供给严重不足的上海。如果是在其他二三线城市,就惨的难以想象了。

所以,从上面来看,投资公寓是非常不划算的买卖。

有些年轻人会问,我钱不多,没有购房资格,买公寓是过渡性自住的,可以吗?

键盘哥其实上面已经说的很清楚了,这里再给各位年轻朋友总结一下,毕竟年轻人赚钱不容易。虽然由于键盘哥一直看多房价,骂我最多的就是你们年轻孩子,但我还是得帮你们:

一、公寓环境不适合居住

二、公寓不增值

三、公寓流动性差。这点很重要,当你凑够了钱、有了购房资格,想去换房的时候,你会发现公寓卖不掉,置换计划就要因此而搁置,那就惨了。

四、公寓租售比虽高,但也是不能覆盖贷款利息,即永远属于亏损状态。

Condo 这个词,我们往往感到有点陌生,就是听过,也有些模糊。它的全称是 Condominium,在外国的华人习惯读成“康斗”。早期的 Condo 主要是在市中心区开发的低密度住宅区,这个概念是从波多黎各引入的,但是很快 Condo 开发就集中在郊区的、密度比较高的、面积庞大的新住宅区了。

现在美国郊区大量的住宅区中,Condo 社区占了很大比例。这些年在国内房地产界参与的策划、设计比较多,经常有人问我,这个在美国被称为 Condo 的住宅类型,是公寓呢还是连排别墅?相对房地产、住宅发育得很成熟的美国,我们的房地产在术语方面还是没有标准化,细分得也粗糙。

Condo 常见于两个地方,一个是美国,一个是加拿大的大部分省份。界定意义是“多人共同对其有拥有产权的房地产项目,在这些项目中,部分产权是多人拥有、部分产权是个人拥有”。其实,在英语口语中,所谓 Condo 主要还是描述公寓式住宅单位,Condo 就是产权所有,而不太集中在建筑类型这个定义上。

Condo 和 Co-op 的区别

Condo 一般被翻译成共有公寓,Co-op 被翻译成合作公寓。两者从外表上无法判断,决定两者差异的关键在于产权的所有——Condo 拥有产权,Co-op 只有股权;海外投资客大多喜欢投资Condo,出租不受限制;而 Co-op 在出租上有一定限制,并且在购买程序上相对繁琐,需经过管理委员会的严格面试。

共有公寓 111 Murrary Street

共有公寓 (Condo) 是一种拥有产权的房产。通过签订买卖合同,共有公寓的业主对公寓及一定比例的大楼公共区域拥有产权。通常情况下,共有公寓的转租限制比较宽松,也允许外国人购买。因此,投资者和外国买家应当更多地关注共有公寓。共有公寓的业主需要向城市缴纳房产税,并向公寓委员会缴纳公共管理费。

买家可以通过贷款购买共有公寓,大多数情况下,美国居民只需首付二成,外国公民只需首付五成就能获得银行贷款。限制少、首付低以及容易贷款都增强了共有公寓的市场流通性。但由于房源紧缺(共有公寓仅占纽约市房屋存量的25%),加上需求巨大和良好的市场流通性,因此共有公寓通常比合作公寓贵。

合作公寓 Dakota

如果您拥有一间合作公寓 (Co-op),您并不拥有居住单位,您拥有的只是合作公寓公司的股份。这一股份只给了您独占居住空间的权利,但是没有给您拥有它的权利。因此,作为合作成员,您无需缴纳房地产税,因为建筑将作为一个整体纳税。每一户每月向公司付费,其中就包括了地税和管理费。合作公寓在筛选潜在买者时会更加严格,只有通过住户委员董事会的面试才能入住。

一般 Co-op 的买家须先经通过“管委会”的面试,在个人财务背景等各项指标通过后才能进行买卖,外国人的审批难以通过。因此,由于 Co-op 对于中国买家来说,操作起来非常麻烦,所以建议您慎重考虑。为避免住户陷入财产危机,欠缴费用而影响其他公寓居民的权益,董事会在审核新住户的时候常会仔细严格的审核其财务状况。另外,贷款购买合作公寓要比购买共有公寓更加困难。

总结下共有公寓 (Condo) 和合作公寓 (Co-op) 的七点区别吧!

虽然我们了解了两种公寓的不同,很多客户会问,那看楼盘外表如何判断呢?一般来说纽约的公寓分二战前建的 (Pre-War) 和战后建的 (Post-War)。因此比较现代化的楼盘基本都是公共有公寓,哪些老式的、以砖和石灰岩为外墙的大都是战前公寓,这些楼盘共有公寓和合作公寓各占一半。

Condo 这个词,我们往往感到有点陌生,就是听过,也有些模糊。它的全称是 Condominium,在外国的华人习惯读成“康斗”。早期的 Condo 主要是在市中心区开发的低密度住宅区,这个概念是从波多黎各引入的,但是很快 Condo 开发就集中在郊区的、密度比较高的、面积庞大的新住宅区了。

现在美国郊区大量的住宅区中,Condo 社区占了很大比例。这些年在国内房地产界参与的策划、设计比较多,经常有人问我,这个在美国被称为 Condo 的住宅类型,是公寓呢还是连排别墅?相对房地产、住宅发育得很成熟的美国,我们的房地产在术语方面还是没有标准化,细分得也粗糙。

Condo 常见于两个地方,一个是美国,一个是加拿大的大部分省份。界定意义是“多人共同对其有拥有产权的房地产项目,在这些项目中,部分产权是多人拥有、部分产权是个人拥有”。其实,在英语口语中,所谓 Condo 主要还是描述公寓式住宅单位,Condo 就是产权所有,而不太集中在建筑类型这个定义上。

Condo 和 Co-op 的区别

Condo 一般被翻译成共有公寓,Co-op 被翻译成合作公寓。两者从外表上无法判断,决定两者差异的关键在于产权的所有——Condo 拥有产权,Co-op 只有股权;海外投资客大多喜欢投资Condo,出租不受限制;而 Co-op 在出租上有一定限制,并且在购买程序上相对繁琐,需经过管理委员会的严格面试。

共有公寓 111 Murrary Street

共有公寓 (Condo) 是一种拥有产权的房产。通过签订买卖合同,共有公寓的业主对公寓及一定比例的大楼公共区域拥有产权。通常情况下,共有公寓的转租限制比较宽松,也允许外国人购买。因此,投资者和外国买家应当更多地关注共有公寓。共有公寓的业主需要向城市缴纳房产税,并向公寓委员会缴纳公共管理费。

买家可以通过贷款购买共有公寓,大多数情况下,美国居民只需首付二成,外国公民只需首付五成就能获得银行贷款。限制少、首付低以及容易贷款都增强了共有公寓的市场流通性。但由于房源紧缺(共有公寓仅占纽约市房屋存量的25%),加上需求巨大和良好的市场流通性,因此共有公寓通常比合作公寓贵。

合作公寓 Dakota

如果您拥有一间合作公寓 (Co-op),您并不拥有居住单位,您拥有的只是合作公寓公司的股份。这一股份只给了您独占居住空间的权利,但是没有给您拥有它的权利。因此,作为合作成员,您无需缴纳房地产税,因为建筑将作为一个整体纳税。每一户每月向公司付费,其中就包括了地税和管理费。合作公寓在筛选潜在买者时会更加严格,只有通过住户委员董事会的面试才能入住。

一般 Co-op 的买家须先经通过“管委会”的面试,在个人财务背景等各项指标通过后才能进行买卖,外国人的审批难以通过。因此,由于 Co-op 对于中国买家来说,操作起来非常麻烦,所以建议您慎重考虑。为避免住户陷入财产危机,欠缴费用而影响其他公寓居民的权益,董事会在审核新住户的时候常会仔细严格的审核其财务状况。另外,贷款购买合作公寓要比购买共有公寓更加困难。

总结下共有公寓 (Condo) 和合作公寓 (Co-op) 的七点区别吧!

虽然我们了解了两种公寓的不同,很多客户会问,那看楼盘外表如何判断呢?一般来说纽约的公寓分二战前建的 (Pre-War) 和战后建的 (Post-War)。因此比较现代化的楼盘基本都是公共有公寓,哪些老式的、以砖和石灰岩为外墙的大都是战前公寓,这些楼盘共有公寓和合作公寓各占一半。

相關文章