疫情逐渐好转,最近很多年轻朋友问我,在上海无资格买房,有些积蓄,想考虑购买酒店式公寓,看了网上很多文章,没有一篇是能写清楚的,希望我写一篇能真实帮到他们实操。

那我就先说结论,只要有购房资格,即使预算少也宁买老破小,不碰酒店式公寓。

先从关注度最高的几个问题开始

1 酒店式公寓是公寓吗?

不是。差了十万八千里。简单点来说,地产分两块, 住宅和商业。酒店式公寓,又名商住房,属于商业,而公寓属于住宅,所以酒店式公寓不是公寓,两者是完全不一样的产品。

2 酒店式公寓和住宅性质怎么判断?

最靠谱的,看产证,写什么就是什么。

不管它40年50年70年产权,写着”商住”那就是酒店式公寓。

如果只是想预判,可以根据梯户比和是否有煤气判断。 酒店式公寓单元内不会配备煤气,且梯户比非常高, 可能达到四梯24户的密度(顶奢江景房这种除外,不在我们刚需的讨论范围内)。

3 核心问题:商住房和住宅的区别

这是一个包含非常非常多方面的问题,我挑最重要的内容由内而外的进行解答。

A 酒店式公寓收益率远低于住宅

由于买来不能‬‬落户,孩子不能上学,单纯的居住属性其实在大城市中租房就可以达到,所以一般没有购房资格的人倾向租房, 而有资格的人就买住宅给自己落户,小孩上学,这就导致酒店式公寓的受众变少,从而造成我们看到的它价格低的“优势”。

市场小是其价格始终上不去的核心原因,还有一点就是累进计算的增值税率会吃掉大半房产增值带来的利润。

假设,你在10年买了80万元的酒店式公寓,现在你想以120万卖出,那你能盈利多少呢?是40万吗?

算上几笔大额税费再看一看。

营业税附加税‬‬=总价的5.55%,

土地增值税=差价的30%到60‬‬%

个人所得税=差价的20%

契税=总价的3%

你的收益(120-80)-(120-80)*(30%+20%)-120*(5.55%+3%)=10万,收益四分之三光荣贡献给政府税收,简直就是无私奉献。加上其他的一些成本,中介费,合同费,手续费,你可能会赔本!

而住宅,仅有差额/1.05×5.6%增值税和1或1.5的契税,且不说因为市场广阔能升值到四五百万。

论租金收益,商住完爆住宅,但是对房产来说,长期增值才是大头,住宅比商住靠谱的多!

B 其它费用

商住产权限年‬‬一般40-50‬‬年,今年是2020年,假设你要买的酒店式公寓是开发商2000年拿的地,然后,他捂地十年,到了2010年才开始开发卖房。那么四十年的产权就只剩下20年了。也就是说在2040年,你的公寓就会到期。

会‬‬面临一笔不小的续期费用,要根据土地价格‬‬进行补缴。而住宅目前‬‬是免费续期。

还有一点,既然是商住,是商业用电用水,居住成本也较高,物业费也比较贵,跟前面这点比不重要就不做详述了。

疫情逐渐好转,最近很多年轻朋友问我,在上海无资格买房,有些积蓄,想考虑购买酒店式公寓,看了网上很多文章,没有一篇是能写清楚的,希望我写一篇能真实帮到他们实操。

那我就先说结论,只要有购房资格,即使预算少也宁买老破小,不碰酒店式公寓。

先从关注度最高的几个问题开始

1 酒店式公寓是公寓吗?

不是。差了十万八千里。简单点来说,地产分两块, 住宅和商业。酒店式公寓,又名商住房,属于商业,而公寓属于住宅,所以酒店式公寓不是公寓,两者是完全不一样的产品。

2 酒店式公寓和住宅性质怎么判断?

最靠谱的,看产证,写什么就是什么。

不管它40年50年70年产权,写着”商住”那就是酒店式公寓。

如果只是想预判,可以根据梯户比和是否有煤气判断。 酒店式公寓单元内不会配备煤气,且梯户比非常高, 可能达到四梯24户的密度(顶奢江景房这种除外,不在我们刚需的讨论范围内)。

3 核心问题:商住房和住宅的区别

这是一个包含非常非常多方面的问题,我挑最重要的内容由内而外的进行解答。

A 酒店式公寓收益率远低于住宅

由于买来不能‬‬落户,孩子不能上学,单纯的居住属性其实在大城市中租房就可以达到,所以一般没有购房资格的人倾向租房, 而有资格的人就买住宅给自己落户,小孩上学,这就导致酒店式公寓的受众变少,从而造成我们看到的它价格低的“优势”。

市场小是其价格始终上不去的核心原因,还有一点就是累进计算的增值税率会吃掉大半房产增值带来的利润。

假设,你在10年买了80万元的酒店式公寓,现在你想以120万卖出,那你能盈利多少呢?是40万吗?

算上几笔大额税费再看一看。

营业税附加税‬‬=总价的5.55%,

土地增值税=差价的30%到60‬‬%

个人所得税=差价的20%

契税=总价的3%

你的收益(120-80)-(120-80)*(30%+20%)-120*(5.55%+3%)=10万,收益四分之三光荣贡献给政府税收,简直就是无私奉献。加上其他的一些成本,中介费,合同费,手续费,你可能会赔本!

而住宅,仅有差额/1.05×5.6%增值税和1或1.5的契税,且不说因为市场广阔能升值到四五百万。

论租金收益,商住完爆住宅,但是对房产来说,长期增值才是大头,住宅比商住靠谱的多!

B 其它费用

商住产权限年‬‬一般40-50‬‬年,今年是2020年,假设你要买的酒店式公寓是开发商2000年拿的地,然后,他捂地十年,到了2010年才开始开发卖房。那么四十年的产权就只剩下20年了。也就是说在2040年,你的公寓就会到期。

会‬‬面临一笔不小的续期费用,要根据土地价格‬‬进行补缴。而住宅目前‬‬是免费续期。

还有一点,既然是商住,是商业用电用水,居住成本也较高,物业费也比较贵,跟前面这点比不重要就不做详述了。

想了解下购买的目的是什么,是自住还是投资,如果是投资的话,在科技新区或者办公集中区还是有一定投资价值,如果是自住的话,不太建议购买,主要有几点:

1、这类公寓面积小,适合单身居住,未来10年不打算换房的话没有必要;

2、这类公寓一般梯户比很高,即电梯少,每层楼户数特别多(一般十多二十户),且不一定都是居住用途,可能会有酒店、空中商铺,居住环境杂,上下楼也不方便;

3、商品住房一般是小区性质,而公寓一般多为办公楼或者商业的配套,居住的绿化环境少,居住氛围差;

4、公寓的日照会受一定限制,存在光照不足的可能,整个房间的通风采光会有一定影响;

5、居住成本高,不管是物管费还是水电费大多都高于普通住宅。

作者:超级菜鸟

链接:

来源:知乎

著作权归作者所有,转载请联系作者获得授权。

我在天津买了一个酒店式公寓,就按照天津的情况说吧。

酒店式公寓的劣势:商业水电,没有暖气和燃气,户型不好南北不通透,里面人比较杂(极端点的例子就是诚基中心,大家不明白的可以百度),首付比例高贷款年限少而且是商业贷款,转手税费很高,产权年限短等等。

但是其实算算来看,这些问题中的许多都不是特别大的问题。而且买酒店式公寓的人往往是手头不宽裕或者被限购了,没办法买住宅,不得不买酒店式公寓。有钱谁不想买个豪宅住呢?酒店式公寓是给这些人买的。在手头不宽裕的情况下,买个酒店式公寓不失为一种好选择,尽管有很多不方便,比不上住宅的地方,但是毕竟便宜,而且这些刚需族基本上都是因为某些原因必须买房子的,比如落户,比如结婚。有人说加点钱就买住宅了,我只能呵呵,那是加点钱就可以的么?天津市区新住宅价格4W以上,酒店式公寓2W左右,就算50平的房子,住宅也比酒店式公寓贵100W!更别提住宅一般就没有50平的小户型。要是更大的房子,比如80平的,那差价就更恐怖。有人说你可以攒机年钱买住宅啊,呵呵,按照现在这个房价涨幅,几年以后估计首付都付不起了。

想了解下购买的目的是什么,是自住还是投资,如果是投资的话,在科技新区或者办公集中区还是有一定投资价值,如果是自住的话,不太建议购买,主要有几点:

1、这类公寓面积小,适合单身居住,未来10年不打算换房的话没有必要;

2、这类公寓一般梯户比很高,即电梯少,每层楼户数特别多(一般十多二十户),且不一定都是居住用途,可能会有酒店、空中商铺,居住环境杂,上下楼也不方便;

3、商品住房一般是小区性质,而公寓一般多为办公楼或者商业的配套,居住的绿化环境少,居住氛围差;

4、公寓的日照会受一定限制,存在光照不足的可能,整个房间的通风采光会有一定影响;

5、居住成本高,不管是物管费还是水电费大多都高于普通住宅。

作者:超级菜鸟

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来源:知乎

著作权归作者所有,转载请联系作者获得授权。

我在天津买了一个酒店式公寓,就按照天津的情况说吧。

酒店式公寓的劣势:商业水电,没有暖气和燃气,户型不好南北不通透,里面人比较杂(极端点的例子就是诚基中心,大家不明白的可以百度),首付比例高贷款年限少而且是商业贷款,转手税费很高,产权年限短等等。

但是其实算算来看,这些问题中的许多都不是特别大的问题。而且买酒店式公寓的人往往是手头不宽裕或者被限购了,没办法买住宅,不得不买酒店式公寓。有钱谁不想买个豪宅住呢?酒店式公寓是给这些人买的。在手头不宽裕的情况下,买个酒店式公寓不失为一种好选择,尽管有很多不方便,比不上住宅的地方,但是毕竟便宜,而且这些刚需族基本上都是因为某些原因必须买房子的,比如落户,比如结婚。有人说加点钱就买住宅了,我只能呵呵,那是加点钱就可以的么?天津市区新住宅价格4W以上,酒店式公寓2W左右,就算50平的房子,住宅也比酒店式公寓贵100W!更别提住宅一般就没有50平的小户型。要是更大的房子,比如80平的,那差价就更恐怖。有人说你可以攒机年钱买住宅啊,呵呵,按照现在这个房价涨幅,几年以后估计首付都付不起了。

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