作为一名地产从业人员,时常有朋友咨询我酒店式公寓与普通住宅的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型,相信这也是广大购房者在下定决心购房之后面临的首个难题,尤其是不少年轻朋友,当参观完琳琅满目的各种楼盘后发现价格奇高,苦于预算限制正犹豫不决时,看到各种装修奢华、地段好且价格又极其便宜的酒店式公寓的时候,多会几经纠结。当然,如果你老爸是马云或者老公是思聪,那另当别论。因此,今天特地系统地梳理一下二者的区别,供各位朋友参考。

一、什么是酒店式公寓?

酒店式公寓,区别于普通住宅,是一种提供酒店式管理服务的公寓型物业,多集住宅、酒店、会所、餐饮等功能于一体,一般配置包括厨卫在内的综合套间,拥有独立产权,具有“自住”和“投资”两大功能,业内也有说法称其为“类住宅”,但其本质仍是公寓。

酒店式公寓,也被认为是起源于欧洲的服务式公寓的升级版本,作为酒店式公寓的雏形,服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住,而酒店式公寓,从本质上来看其实是将其概念重新包装,对服务内容进行发展演绎,提供“酒店式的服务,公寓式的管理”。(为便于行文,70年产权住宅之外的40、50年产权的其他物业类型,常见有酒店式公寓、Loft公寓、青年公寓、单身公寓、养老公寓等,本文中统称为“酒店式公寓”。)

图1 杭州金地广场A1户型43㎡立体图

二、酒店式公寓的优点

相较于普通住宅而言,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供各类商务服务。

具体说来,其优势大概有如下几个方面:

1、总价低

一般而言,酒店式公寓单价会比同板块住宅要低不少,加之酒店式公寓普遍做法是小户型,主力户型面积较小,两相叠乘,总价极低。以杭州最近比较火热的未来科技城板块为例,目前在售住宅项目合景天峻近20天成交均价2.5w,而同板块酒店式公寓项目欧美金融城(EFC)则为1.7w,每平方单价便宜了近1w,单价是天峻的66%。按照天峻主力户型90方,欧美金融城主力45方来算,单套总价天峻230w,欧美金融城为76w,总价比天峻整整便宜了154w,仅为天峻的33%。另外,部分酒店式公寓项目,如loft公寓,往往通过户内改造,形成复式叠层效果,使得实际使用空间大大增加,一定程度上又降低了房屋单价。

图2 未来科技城两物业类型价格对比

2、装修好

普通住宅的装修标准,分为毛坯和精装修两种。精装修,也称为“全装修”,按照住建部的官方定义,是“所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。一般而言,市面上的精装修也只是简装,交付状态在实践中也仅仅是满足基本生活需求,而酒店式公寓则不然,除了上述设施以外,一般还配备齐全的家电设备和生活设施,做到了真正的“拎包入住”,且装修标准也明显高于普通住宅,门厅等公共设施装修上档次,富丽奢华。

图3 中大银泰城效果图及样板房

3、地段好,租金高

通常而言,酒店式公寓的选址一般都在地铁沿线或CBD等地段和交通较好的区域,距离各类写字楼办公区较近,因此,酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障,加之装修不错,服务较好,配套齐备,软硬件设施齐全,娱乐自住两不误,租金通常也远高于普通住宅,投资回报合理可期。比如上海的酒店式公寓就主要分布在内环以内,南京路商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近,月租金也在7-10k左右。如浦东君誉江畔月租8K,徐汇巴黎时韵7.5k、金巢铂锐阁9-13k。

4、通常不受限购政策的影响

2016年国庆期间,北京、天津、成都、杭州等20个重点城市相继出台限购政策,仔细研究不难发现,楼市调控一般都是为抑制住宅投资需求,而酒店式公寓往往不在限购之列。尤其是像上海这种购房还有户口或社保要求的城市,不论你已婚还是未婚,上海宁还是外地人,无论社保有没有缴纳满5年,都可以买酒店式公寓,门槛之低,简直是给外来人口和单身贵族的一份礼物。如此种种,自然使得其成为投资客们的理想之选。

三、酒店式公寓与普通住宅的区别

看完上面的分析,你是不是已经迫不及待想要入手一套了?别急,别急,按照套路,讲完了优点,自然就要分析弊端了。尽管具备上述优势,然而酒店式公寓在房地产市场上却是一番不愠不火之景,其原因为何?下面就从其与普通住宅的差异上讲起。

图4 杭州十区酒店式公寓存量及存销比走势

1、土地性质不同

土地性质不同,这是酒店式公寓与普通住宅的本质区别。下文要说到的几项差异,根本上也都是因为土地性质的差异所致。首先我们应明确,每块土地的性质用途,在规划部门的控制性详细规划和国土出让合同上都会有明确约定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上,而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商业、综合用地上。一般而言,普通住宅就是平常所说的商品房,土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分,而酒店式公寓则是商业或综合用地。

图5 杭州未来科技城控制性详细规划

2、产权年限较短

基于上述土地性质的差异,酒店式公寓与普通住宅的土地使用年限自然也不相同。普通住宅的土地使用年限一般在70年,而酒店式公寓一般为40年或者50年。有人说,我不在乎产权年限长短,反正自己也住不了那么久。非也!非也!二者年限的不同除了在数值上的差异,时间的长短之外,还有一个关联的差异就是土地使用年限到期后续费问题(关于此问题,我在《

》一文中有详细说明)。具体说来,普通住宅70年届满后如何续期以及是否收费问题目前来看争议较大且尚无定论,但是酒店式公寓作为商业用地,其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的,且假使两者均需付费续期,酒店式公寓收费标准高于普通住宅也是题中应有之义。

3、落户政策不同

购房落户政策,作为我国这个人口大国户籍政策的一项内容,尽管历来一直遭受非议,但是客观上确已存在并且实施已久。作为一篇实务分析文章,本文无意于对政策本身过多评价,只谈具体规定。

按照各个城市的有关规定,往往只有购买满足一定面积或者总价要求的住宅类产品才能落户,因此通常只有普通住宅和基于住宅用地的公寓才能落户,而商住和综合用地的酒店式公寓由于不属住宅性质,就不能落户。同时因为无法落户,也就没有学区。没了学区教育这一优势,在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。

另外,从杭州来看,尽管今年9月因为房地产行情持续升温高烧不退因此政府紧急暂停了购房落户政策,但显然这是短期内应对房价暴涨的治标之策,且地产行业本身也是周期性波动,有冷有热,因此,长期来看还是会重启。

表1 杭州市普通住宅“购房落户”政策

需要说明的是,有部分楼盘名称虽叫做酒店式公寓、青年公寓等,但其实质是在住宅用地上建的物业,只不过开发商为了营销包装等种种原因将其打造为各种符合本文字面称呼的物业类型。这类楼盘本质还是普通住宅,因此并不适用本文所描述的酒店式公寓的种种限制。但是,由于其总价通常较低,面积较小,在落户问题上仍有可能面临因不符合当地关于总价或面积的限制而无法落户的问题,因此,在选购前务必谨慎,对当地相关政策打探了解清楚之后再做抉择。

4、水电费等生活成本高

酒店式公寓的水电费参照商业标准缴纳,因此其水电费也要比普通住宅的居民水电贵一些,一般是民用的1.5-2倍左右。至于物业费,则要看物业公司制定的收费政策,不过由于其往往参照商业项目,且提供的服务更多,收费标准高于普通住宅也是大概率事件。另外大部分的酒店式公寓都不通煤气、不通燃气管道,不能使用明火,部分管理严格的连煤气罐也不能进楼,所以日常生活只能一切电器化,居家做饭只能使用电磁炉,用电量自然也就居高不下。此外,一般来说,酒店式公寓的电费也不分时段,不像居民用电一样有峰谷电之分,夏天一个月电费轻轻松松上7、8百,经年累月,也是一笔不小的开支。可见,酒店式公寓生活成本也明显高于普通住宅。

表2 浙江省电网销售电价表

5、税费标准较高

由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异,导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。目前我国房地产市场上,与购房者密切相关的税种主要为契税、印花税,二手房交易中还会涉及个人所得税、增值税(“营改增”之前为营业税)、土地增值税等。以契税为例,普通住宅在首次购买时有契税优惠,根据面积、是否家庭唯一等情况不同,享受税收优惠后费率为1-3%不等,而40、50年产权的酒店式公寓则没有契税优惠,统一为3%。因此,整体来看酒店式公寓税费成本明显高于普通住宅。

表3 “222新政”前后契税、营业税对照

6、公摊面积差异

公摊面积,即公用分摊建筑面积,指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积,一般也简称公摊。公摊面积与建筑面积的关系,用下面的公示即能直观说明:建筑面积=套内面积+公摊面积而我们都知道,开发商在向购房者出售房屋的时候,基本都是以建筑面积作为计费依据的,也就是说,我们日常新闻上看到的某个楼盘单价3万一平,并非是套内房屋的单价,而是包含公摊在内的单价。一套建筑面积90方的房屋,得房率按75%计算,其实际套内面积为67.5平方。因此,在建筑面积恒定的情况下,公摊面积的多寡对室内空间及居住舒适度的影响是至关重要的。而酒店式公寓之类的商住物业的规划设计标准要比普通住宅高,如公共门厅面积比较大,楼梯、门厅的出入处按规定设置两处、过道占用空间大等,这无疑增加了公摊面积比例。而普通住宅在这方面也略占优势,普通住宅的主流做法为一梯两户或两梯四户,少部分开发商更加激进,如卓越蔚蓝领秀为一梯一户,阳光城翡丽湾为两梯两户通过隔断事实上也成了一梯一户,导致这类物业真正意义上的公摊面积比例相对较小。另外,即使酒店式公寓与普通住宅的公摊面积在数值上相等的情况下,由于住宅总面积较大,折算下来其公摊比例也相对较小。

作为一名地产从业人员,时常有朋友咨询我酒店式公寓与普通住宅的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型,相信这也是广大购房者在下定决心购房之后面临的首个难题,尤其是不少年轻朋友,当参观完琳琅满目的各种楼盘后发现价格奇高,苦于预算限制正犹豫不决时,看到各种装修奢华、地段好且价格又极其便宜的酒店式公寓的时候,多会几经纠结。当然,如果你老爸是马云或者老公是思聪,那另当别论。因此,今天特地系统地梳理一下二者的区别,供各位朋友参考。

一、什么是酒店式公寓?

酒店式公寓,区别于普通住宅,是一种提供酒店式管理服务的公寓型物业,多集住宅、酒店、会所、餐饮等功能于一体,一般配置包括厨卫在内的综合套间,拥有独立产权,具有“自住”和“投资”两大功能,业内也有说法称其为“类住宅”,但其本质仍是公寓。

酒店式公寓,也被认为是起源于欧洲的服务式公寓的升级版本,作为酒店式公寓的雏形,服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住,而酒店式公寓,从本质上来看其实是将其概念重新包装,对服务内容进行发展演绎,提供“酒店式的服务,公寓式的管理”。(为便于行文,70年产权住宅之外的40、50年产权的其他物业类型,常见有酒店式公寓、Loft公寓、青年公寓、单身公寓、养老公寓等,本文中统称为“酒店式公寓”。)

图1 杭州金地广场A1户型43㎡立体图

二、酒店式公寓的优点

相较于普通住宅而言,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供各类商务服务。

具体说来,其优势大概有如下几个方面:

1、总价低

一般而言,酒店式公寓单价会比同板块住宅要低不少,加之酒店式公寓普遍做法是小户型,主力户型面积较小,两相叠乘,总价极低。以杭州最近比较火热的未来科技城板块为例,目前在售住宅项目合景天峻近20天成交均价2.5w,而同板块酒店式公寓项目欧美金融城(EFC)则为1.7w,每平方单价便宜了近1w,单价是天峻的66%。按照天峻主力户型90方,欧美金融城主力45方来算,单套总价天峻230w,欧美金融城为76w,总价比天峻整整便宜了154w,仅为天峻的33%。另外,部分酒店式公寓项目,如loft公寓,往往通过户内改造,形成复式叠层效果,使得实际使用空间大大增加,一定程度上又降低了房屋单价。

图2 未来科技城两物业类型价格对比

2、装修好

普通住宅的装修标准,分为毛坯和精装修两种。精装修,也称为“全装修”,按照住建部的官方定义,是“所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。一般而言,市面上的精装修也只是简装,交付状态在实践中也仅仅是满足基本生活需求,而酒店式公寓则不然,除了上述设施以外,一般还配备齐全的家电设备和生活设施,做到了真正的“拎包入住”,且装修标准也明显高于普通住宅,门厅等公共设施装修上档次,富丽奢华。

图3 中大银泰城效果图及样板房

3、地段好,租金高

通常而言,酒店式公寓的选址一般都在地铁沿线或CBD等地段和交通较好的区域,距离各类写字楼办公区较近,因此,酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障,加之装修不错,服务较好,配套齐备,软硬件设施齐全,娱乐自住两不误,租金通常也远高于普通住宅,投资回报合理可期。比如上海的酒店式公寓就主要分布在内环以内,南京路商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近,月租金也在7-10k左右。如浦东君誉江畔月租8K,徐汇巴黎时韵7.5k、金巢铂锐阁9-13k。

4、通常不受限购政策的影响

2016年国庆期间,北京、天津、成都、杭州等20个重点城市相继出台限购政策,仔细研究不难发现,楼市调控一般都是为抑制住宅投资需求,而酒店式公寓往往不在限购之列。尤其是像上海这种购房还有户口或社保要求的城市,不论你已婚还是未婚,上海宁还是外地人,无论社保有没有缴纳满5年,都可以买酒店式公寓,门槛之低,简直是给外来人口和单身贵族的一份礼物。如此种种,自然使得其成为投资客们的理想之选。

三、酒店式公寓与普通住宅的区别

看完上面的分析,你是不是已经迫不及待想要入手一套了?别急,别急,按照套路,讲完了优点,自然就要分析弊端了。尽管具备上述优势,然而酒店式公寓在房地产市场上却是一番不愠不火之景,其原因为何?下面就从其与普通住宅的差异上讲起。

图4 杭州十区酒店式公寓存量及存销比走势

1、土地性质不同

土地性质不同,这是酒店式公寓与普通住宅的本质区别。下文要说到的几项差异,根本上也都是因为土地性质的差异所致。首先我们应明确,每块土地的性质用途,在规划部门的控制性详细规划和国土出让合同上都会有明确约定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上,而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商业、综合用地上。一般而言,普通住宅就是平常所说的商品房,土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分,而酒店式公寓则是商业或综合用地。

图5 杭州未来科技城控制性详细规划

2、产权年限较短

基于上述土地性质的差异,酒店式公寓与普通住宅的土地使用年限自然也不相同。普通住宅的土地使用年限一般在70年,而酒店式公寓一般为40年或者50年。有人说,我不在乎产权年限长短,反正自己也住不了那么久。非也!非也!二者年限的不同除了在数值上的差异,时间的长短之外,还有一个关联的差异就是土地使用年限到期后续费问题(关于此问题,我在《

》一文中有详细说明)。具体说来,普通住宅70年届满后如何续期以及是否收费问题目前来看争议较大且尚无定论,但是酒店式公寓作为商业用地,其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的,且假使两者均需付费续期,酒店式公寓收费标准高于普通住宅也是题中应有之义。

3、落户政策不同

购房落户政策,作为我国这个人口大国户籍政策的一项内容,尽管历来一直遭受非议,但是客观上确已存在并且实施已久。作为一篇实务分析文章,本文无意于对政策本身过多评价,只谈具体规定。

按照各个城市的有关规定,往往只有购买满足一定面积或者总价要求的住宅类产品才能落户,因此通常只有普通住宅和基于住宅用地的公寓才能落户,而商住和综合用地的酒店式公寓由于不属住宅性质,就不能落户。同时因为无法落户,也就没有学区。没了学区教育这一优势,在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。

另外,从杭州来看,尽管今年9月因为房地产行情持续升温高烧不退因此政府紧急暂停了购房落户政策,但显然这是短期内应对房价暴涨的治标之策,且地产行业本身也是周期性波动,有冷有热,因此,长期来看还是会重启。

表1 杭州市普通住宅“购房落户”政策

需要说明的是,有部分楼盘名称虽叫做酒店式公寓、青年公寓等,但其实质是在住宅用地上建的物业,只不过开发商为了营销包装等种种原因将其打造为各种符合本文字面称呼的物业类型。这类楼盘本质还是普通住宅,因此并不适用本文所描述的酒店式公寓的种种限制。但是,由于其总价通常较低,面积较小,在落户问题上仍有可能面临因不符合当地关于总价或面积的限制而无法落户的问题,因此,在选购前务必谨慎,对当地相关政策打探了解清楚之后再做抉择。

4、水电费等生活成本高

酒店式公寓的水电费参照商业标准缴纳,因此其水电费也要比普通住宅的居民水电贵一些,一般是民用的1.5-2倍左右。至于物业费,则要看物业公司制定的收费政策,不过由于其往往参照商业项目,且提供的服务更多,收费标准高于普通住宅也是大概率事件。另外大部分的酒店式公寓都不通煤气、不通燃气管道,不能使用明火,部分管理严格的连煤气罐也不能进楼,所以日常生活只能一切电器化,居家做饭只能使用电磁炉,用电量自然也就居高不下。此外,一般来说,酒店式公寓的电费也不分时段,不像居民用电一样有峰谷电之分,夏天一个月电费轻轻松松上7、8百,经年累月,也是一笔不小的开支。可见,酒店式公寓生活成本也明显高于普通住宅。

表2 浙江省电网销售电价表

5、税费标准较高

由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异,导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。目前我国房地产市场上,与购房者密切相关的税种主要为契税、印花税,二手房交易中还会涉及个人所得税、增值税(“营改增”之前为营业税)、土地增值税等。以契税为例,普通住宅在首次购买时有契税优惠,根据面积、是否家庭唯一等情况不同,享受税收优惠后费率为1-3%不等,而40、50年产权的酒店式公寓则没有契税优惠,统一为3%。因此,整体来看酒店式公寓税费成本明显高于普通住宅。

表3 “222新政”前后契税、营业税对照

6、公摊面积差异

公摊面积,即公用分摊建筑面积,指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积,一般也简称公摊。公摊面积与建筑面积的关系,用下面的公示即能直观说明:建筑面积=套内面积+公摊面积而我们都知道,开发商在向购房者出售房屋的时候,基本都是以建筑面积作为计费依据的,也就是说,我们日常新闻上看到的某个楼盘单价3万一平,并非是套内房屋的单价,而是包含公摊在内的单价。一套建筑面积90方的房屋,得房率按75%计算,其实际套内面积为67.5平方。因此,在建筑面积恒定的情况下,公摊面积的多寡对室内空间及居住舒适度的影响是至关重要的。而酒店式公寓之类的商住物业的规划设计标准要比普通住宅高,如公共门厅面积比较大,楼梯、门厅的出入处按规定设置两处、过道占用空间大等,这无疑增加了公摊面积比例。而普通住宅在这方面也略占优势,普通住宅的主流做法为一梯两户或两梯四户,少部分开发商更加激进,如卓越蔚蓝领秀为一梯一户,阳光城翡丽湾为两梯两户通过隔断事实上也成了一梯一户,导致这类物业真正意义上的公摊面积比例相对较小。另外,即使酒店式公寓与普通住宅的公摊面积在数值上相等的情况下,由于住宅总面积较大,折算下来其公摊比例也相对较小。

外地单身想买房,可以买40或50年产权的酒店式公寓吗?首付比例多少?

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张金乐

擅长买房
擅长交易

10109666

2

2018-04-12 10:33:32

您好,我是链家资深置业顾问张金乐,很高兴为您解答:

根据您描述的情况:可以的,目前上海酒店式公寓不在限购范畴内。

但是二手酒店式公寓目前贷款很难批,建议一次性付款。一手酒店式公寓目前首付都在70%左右,具体成数看每个楼盘的要求。

如有其它疑问可打我电话或微信:13122162006。

希望我的回答能帮到您。

罗升

擅长买房
擅长交易

4008863757转9451

1

2018-04-12 12:19:36

您好,感谢您关注链家网,我是链家地产高级经理罗升。

上海酒店式公寓是不限购的,只要有足够的资金,可以一直买。

目前上海酒店式公寓的买卖一手楼盘在卖的大多数可以贷款,一般首付比例会高于五成,需要六成到七成。

二手酒店式公寓目前基本都是全款购买,不可贷款,只有纯办公楼产权的毛坯房可以做贷款;首付五成。(具体情况需要根据楼盘和银行情况)

希望我的回答对您能够有所帮助,请直接采纳或再次咨询。

罗升店经理好评率:0% 131人评价主营板块:嘉定 南翔 成交房源55套查看TA

马俊

擅长买房
擅长卖房

4008870127转7500

1

2018-04-12 13:39:17

您好,我是链家地产的高级经理马俊,很高兴能够回答您的问题。

                                        

在沪购房的限购政策都是针对住宅性质的房屋。

酒店式公寓,商铺等商用性质的均不在限购政策的要求范围内。

一手的酒店式公寓首付比例根据不同的案场要求是不同的,有的要求全款,也有可以付五贷五成。二手的酒店式公寓目前很难批贷,基本上理解成不能贷款。

酒店式公寓在各区都有分布,不知道您的预算和关注区域在哪里?你可以在追问中把您的要求描述的更详细一些。这样我可以有针对性的为您提供房源信息。

                

希望我的回答对您能够有所帮助,请采纳,祝您生活愉快!

                                                         

如您还有疑问,欢迎追问,也可直接联系我,电话同微信:189 1685 1665 马俊

马俊资深经纪人好评率:0% 253人评价主营板块:杨浦 新江湾城 成交房源47套查看TA

李宇

擅长买房
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4008958970转7491

1

外地单身想买房,可以买40或50年产权的酒店式公寓吗?首付比例多少?

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张金乐 擅长买房 擅长交易 10109666

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2018-04-12 10:33:32

您好,我是链家资深置业顾问张金乐,很高兴为您解答:

根据您描述的情况:可以的,目前上海酒店式公寓不在限购范畴内。

但是二手酒店式公寓目前贷款很难批,建议一次性付款。一手酒店式公寓目前首付都在70%左右,具体成数看每个楼盘的要求。

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罗升 擅长买房 擅长交易 4008863757转9451

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上海酒店式公寓是不限购的,只要有足够的资金,可以一直买。

目前上海酒店式公寓的买卖一手楼盘在卖的大多数可以贷款,一般首付比例会高于五成,需要六成到七成。

二手酒店式公寓目前基本都是全款购买,不可贷款,只有纯办公楼产权的毛坯房可以做贷款;首付五成。(具体情况需要根据楼盘和银行情况)

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马俊 擅长买房 擅长卖房 4008870127转7500

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您好,我是链家地产的高级经理马俊,很高兴能够回答您的问题。

                                        

在沪购房的限购政策都是针对住宅性质的房屋。

酒店式公寓,商铺等商用性质的均不在限购政策的要求范围内。

一手的酒店式公寓首付比例根据不同的案场要求是不同的,有的要求全款,也有可以付五贷五成。二手的酒店式公寓目前很难批贷,基本上理解成不能贷款。

酒店式公寓在各区都有分布,不知道您的预算和关注区域在哪里?你可以在追问中把您的要求描述的更详细一些。这样我可以有针对性的为您提供房源信息。

                

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