走在纽约街头,时常能看到因建筑施工而搭建的临时行人通道。和美国大部分城市鲜有新大楼落地不同的是,纽约看似已经无地可建的街道,却总能看到推陈出新的大楼。无论是扩建还是新建,这些建设中的未来房源,用来满足纽约众多本土买家和国际买家日益增长的需求。

图片来源:Alex J. Reyes on Unsplash

曼哈顿建筑许可分布

对于中国买家来说,全新的公寓一直具有强大的吸引力,但在很多人的眼中,都认为购买新公寓是一笔非常简单的交易,却很少了解这其中有很多细节与陷阱,如果稍不注意就会产生一些预料之外的支出。今天优投房就邀请纽约州律师协会成员安静律师,带大家了解购买新公寓需小心哪些隐藏陷阱。

隐藏陷阱Q&A◆ 新公寓楼书

与二手房不同的是,新公寓大楼必须要有自己的楼书才能出售,作为买家可以通过律师向开发商咨询关于楼书的细节。

◆ 新公寓过户时间

由此可见,新公寓的楼盘过户时间是存在不确定性的。一般来说开发商有较大的权利延期过户,但买家没有。这样对于买家安排资金,准备贷款,甚至安排行程会有难度,需要买家提前做好准备以应对突发情况。

图片来源:John Cameron on Unsplash

◆ 新公寓贷款事项

新公寓的贷款相比二手房交易,也有独特的流程,会遇到一些不一样的问题,因为大楼没有完成建筑,过户时间未知,客户何时贷款,何时锁定利率?万一贷款批准了,一直不能过户,导致贷款过期怎么办?所以新公寓的贷款,一定要找做过新房贷款的银行,最好的是找做过这个楼盘的银行,银行会有自己的approved building list,这样楼盘的文件,比如调查问卷,财务状况,签约比例和过户比列银行都知道,这样做起贷款申请要方便很多。

◆ 新公寓过户费用

在实际操作中,closing cost是可以和开发商谈的,看开发商是否可以减免,支持开发商自己的交易税,律师费等,可以参考往期文章:如何和开发商谈判?教你几招轻松省下上万美金!,帮您轻松省下上万美金!

◆ 房主保险

任何一个在买家的公寓内受伤的人,保险公司会赔付医疗费和赔偿费;假如大楼任何一个部分发生火灾,买家居住的部分或者买家的个人财产比如说家具等等出现了损毁,保险予以赔偿;假如买家公寓水管损坏或其他原因以至于水流到了别家或者别人家的水流到了买家的公寓,买家或他人公寓裡财产的损毁由保险公司赔偿。

除了以上五点以外,还有一些法律须知也需要购买新公寓的买家进行了解,一起来看看吧!

走在纽约街头,时常能看到因建筑施工而搭建的临时行人通道。和美国大部分城市鲜有新大楼落地不同的是,纽约看似已经无地可建的街道,却总能看到推陈出新的大楼。无论是扩建还是新建,这些建设中的未来房源,用来满足纽约众多本土买家和国际买家日益增长的需求。

图片来源:Alex J. Reyes on Unsplash

曼哈顿建筑许可分布

对于中国买家来说,全新的公寓一直具有强大的吸引力,但在很多人的眼中,都认为购买新公寓是一笔非常简单的交易,却很少了解这其中有很多细节与陷阱,如果稍不注意就会产生一些预料之外的支出。今天优投房就邀请纽约州律师协会成员安静律师,带大家了解购买新公寓需小心哪些隐藏陷阱。

隐藏陷阱Q&A

◆ 新公寓楼书

与二手房不同的是,新公寓大楼必须要有自己的楼书才能出售,作为买家可以通过律师向开发商咨询关于楼书的细节。

◆ 新公寓过户时间

由此可见,新公寓的楼盘过户时间是存在不确定性的。一般来说开发商有较大的权利延期过户,但买家没有。这样对于买家安排资金,准备贷款,甚至安排行程会有难度,需要买家提前做好准备以应对突发情况。

图片来源:John Cameron on Unsplash

◆ 新公寓贷款事项

新公寓的贷款相比二手房交易,也有独特的流程,会遇到一些不一样的问题,因为大楼没有完成建筑,过户时间未知,客户何时贷款,何时锁定利率?万一贷款批准了,一直不能过户,导致贷款过期怎么办?所以新公寓的贷款,一定要找做过新房贷款的银行,最好的是找做过这个楼盘的银行,银行会有自己的approved building list,这样楼盘的文件,比如调查问卷,财务状况,签约比例和过户比列银行都知道,这样做起贷款申请要方便很多。

◆ 新公寓过户费用

在实际操作中,closing cost是可以和开发商谈的,看开发商是否可以减免,支持开发商自己的交易税,律师费等,可以参考往期文章:如何和开发商谈判?教你几招轻松省下上万美金!,帮您轻松省下上万美金!

◆ 房主保险

任何一个在买家的公寓内受伤的人,保险公司会赔付医疗费和赔偿费;假如大楼任何一个部分发生火灾,买家居住的部分或者买家的个人财产比如说家具等等出现了损毁,保险予以赔偿;假如买家公寓水管损坏或其他原因以至于水流到了别家或者别人家的水流到了买家的公寓,买家或他人公寓裡财产的损毁由保险公司赔偿。

除了以上五点以外,还有一些法律须知也需要购买新公寓的买家进行了解,一起来看看吧!

最近有不少朋友在咨询我,要不要买个公寓投资。键盘哥每次都大声喝止,今天就给各位全面普及一下公寓相关问题。

买公寓是很多很多房地产小白经常犯的错误,被键盘哥列为房地产投资三大神坑之一(办公楼、公寓、别墅,请注意“投资”二字)。

首先,简单的说一下公寓是啥玩意儿。中国房地产法规里,其实并没有公寓这种说法,只有住宅和办公楼。所谓的公寓就是把人塞进办公楼,我睡哪儿你政府也管不着对吧。

所以,这是公寓的第一大谎言,他根本和住宅搭不上边。

第二,绝大部分公寓环境极差,一层10户甚至20户,开旅馆、公司甚至非法勾当的,没有任何居住体验。这也使得公寓失去了最最基本的居住属性。

第三,作为商业楼,公寓没有学区、没有燃气、也无法使用房贷,只能使用高额商业贷款,产权只有40年等第。

第四,最重要的一点:流动性极差!既然不是住宅,公寓的转手税费极高,大概在15%-20%这样,还不算中介手续费。同样的住宅,满了2年只要2%左右。在这种情况下,公寓二手交易极为困难,想要原价卖出都是困难的。因为即便你原价卖出,对买家而言就已经涨价20%了。买家就是想买公寓,为啥不会去买新的呢?还有那么多新公寓滞销呢。

这里关于流动性,键盘哥一定要再次和大家强调一下:我们买房,表面上看是花钱了,实际上根本没有花钱,因为住宅流动性较好,可以随时卖出,所以大家买房不过相当于把钱存银行而已(至少在现阶段供不应求的情况下是这样)。而我们买了低流动性的商品就是真的花钱了,比如家具,你买了就是买了,不可能再卖掉的。公寓就属于流动性差的产品,你买了之后,钱就打水漂了,本金就没了,因为卖不掉。

再说公寓性价比。有人说,公寓租售比高。。嗯。。是的,那又如何?听过那句名言吗:你想要的是收益,别人要的是本金。商业场上,除了收益之外,最重要的就是退出机制,如果没有退出机制,那么本金就没了,这也是股市和未来的Reits意义所在。公寓租金收益5%,意味着20年回本,20年后才开始赚钱;住宅租金收益2%,其实第一年就回本赚钱了。。。因为住宅=现金。

有朋友看到这里,肯定会反驳:键盘哥,你说的太绝对了,买了公寓并不能说本金没了,因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的,再算上这些年的租金,所以不能说买公寓就亏。

这句话说得对,也不对。键盘哥给各位详细分析一下。

房地产有风险

世界上没有只涨不跌的东西,即便是买房也会有下跌甚至崩盘的风险,这点大家一定要清楚。所以存款和房产是完全不一样的资产,前者是无风险资产,后者是高风险资产。换句话说,当你涉足房地产了之后,你的收益就绝不能和存款理财去比较,因为风险相差无数倍(不理解的朋友可以参考银行理财收益4%,P2P收益10%。你绝对不可以认为P2P是更好的理财方式!)。

机会成本

经济学上,有一个最重要的概念,叫做机会成本。也就是本可以做IT的,你非要去搬砖。那么你失去了做IT的收入,这笔收入就是搬砖的机会成本。放在公寓上的意思就是,这笔钱你本可以买住宅的,你却买了公寓,就失去了住宅的收益,那么买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。

说句人话就是,当你买了公寓的时候,你就已经涉足高风险资产了。此时你不能和理财比收益,而要和其他风险资产(比如住宅)比收益,比不过别人就是亏损的!由于公寓的风险和住宅一样甚至更高,收益却不如住宅,所以买了公寓实在是亏大发了!

有人说,你凭什么说住宅一定涨?其实在这个问题上涨不涨无所谓的,因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱,是一起涨跌的。而且公寓涨的更少,跌的更多。一旦住宅跌了,那你的公寓就要坠机了。。。损失更多。。。

下面,我们举个例子。我随便在网上找了个上海公寓,见下图

这个公寓,最近卖到18700元,而且是挂牌461天才碰上了有缘人。

如果想要快速卖掉得挂多少钱呢?13400元!

你猜这个公寓开盘价多少?

没错,2011年就卖13000元了。8年涨了5000块,大概40%的收益,年收益大概4%。而贷款利息就不止4%了,也就是亏本。。对那位甩卖老哥来说,帮别人免费持有了8年。。。亏的连屁股都没了。。。如果11年买了住宅。。天哪。。。

这还是在供给严重不足的上海。如果是在其他二三线城市,就惨的难以想象了。

所以,从上面来看,投资公寓是非常不划算的买卖。

有些年轻人会问,我钱不多,没有购房资格,买公寓是过渡性自住的,可以吗?

键盘哥其实上面已经说的很清楚了,这里再给各位年轻朋友总结一下,毕竟年轻人赚钱不容易。虽然由于键盘哥一直看多房价,骂我最多的就是你们年轻孩子,但我还是得帮你们:

一、公寓环境不适合居住

二、公寓不增值

三、公寓流动性差。这点很重要,当你凑够了钱、有了购房资格,想去换房的时候,你会发现公寓卖不掉,置换计划就要因此而搁置,那就惨了。

四、公寓租售比虽高,但也是不能覆盖贷款利息,即永远属于亏损状态。

最近有不少朋友在咨询我,要不要买个公寓投资。键盘哥每次都大声喝止,今天就给各位全面普及一下公寓相关问题。

买公寓是很多很多房地产小白经常犯的错误,被键盘哥列为房地产投资三大神坑之一(办公楼、公寓、别墅,请注意“投资”二字)。

首先,简单的说一下公寓是啥玩意儿。中国房地产法规里,其实并没有公寓这种说法,只有住宅和办公楼。所谓的公寓就是把人塞进办公楼,我睡哪儿你政府也管不着对吧。

所以,这是公寓的第一大谎言,他根本和住宅搭不上边。

第二,绝大部分公寓环境极差,一层10户甚至20户,开旅馆、公司甚至非法勾当的,没有任何居住体验。这也使得公寓失去了最最基本的居住属性。

第三,作为商业楼,公寓没有学区、没有燃气、也无法使用房贷,只能使用高额商业贷款,产权只有40年等第。

第四,最重要的一点:流动性极差!既然不是住宅,公寓的转手税费极高,大概在15%-20%这样,还不算中介手续费。同样的住宅,满了2年只要2%左右。在这种情况下,公寓二手交易极为困难,想要原价卖出都是困难的。因为即便你原价卖出,对买家而言就已经涨价20%了。买家就是想买公寓,为啥不会去买新的呢?还有那么多新公寓滞销呢。

这里关于流动性,键盘哥一定要再次和大家强调一下:我们买房,表面上看是花钱了,实际上根本没有花钱,因为住宅流动性较好,可以随时卖出,所以大家买房不过相当于把钱存银行而已(至少在现阶段供不应求的情况下是这样)。而我们买了低流动性的商品就是真的花钱了,比如家具,你买了就是买了,不可能再卖掉的。公寓就属于流动性差的产品,你买了之后,钱就打水漂了,本金就没了,因为卖不掉。

再说公寓性价比。有人说,公寓租售比高。。嗯。。是的,那又如何?听过那句名言吗:你想要的是收益,别人要的是本金。商业场上,除了收益之外,最重要的就是退出机制,如果没有退出机制,那么本金就没了,这也是股市和未来的Reits意义所在。公寓租金收益5%,意味着20年回本,20年后才开始赚钱;住宅租金收益2%,其实第一年就回本赚钱了。。。因为住宅=现金。

有朋友看到这里,肯定会反驳:键盘哥,你说的太绝对了,买了公寓并不能说本金没了,因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的,再算上这些年的租金,所以不能说买公寓就亏。

这句话说得对,也不对。键盘哥给各位详细分析一下。

房地产有风险

世界上没有只涨不跌的东西,即便是买房也会有下跌甚至崩盘的风险,这点大家一定要清楚。所以存款和房产是完全不一样的资产,前者是无风险资产,后者是高风险资产。换句话说,当你涉足房地产了之后,你的收益就绝不能和存款理财去比较,因为风险相差无数倍(不理解的朋友可以参考银行理财收益4%,P2P收益10%。你绝对不可以认为P2P是更好的理财方式!)。

机会成本

经济学上,有一个最重要的概念,叫做机会成本。也就是本可以做IT的,你非要去搬砖。那么你失去了做IT的收入,这笔收入就是搬砖的机会成本。放在公寓上的意思就是,这笔钱你本可以买住宅的,你却买了公寓,就失去了住宅的收益,那么买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。

说句人话就是,当你买了公寓的时候,你就已经涉足高风险资产了。此时你不能和理财比收益,而要和其他风险资产(比如住宅)比收益,比不过别人就是亏损的!由于公寓的风险和住宅一样甚至更高,收益却不如住宅,所以买了公寓实在是亏大发了!

有人说,你凭什么说住宅一定涨?其实在这个问题上涨不涨无所谓的,因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱,是一起涨跌的。而且公寓涨的更少,跌的更多。一旦住宅跌了,那你的公寓就要坠机了。。。损失更多。。。

下面,我们举个例子。我随便在网上找了个上海公寓,见下图

这个公寓,最近卖到18700元,而且是挂牌461天才碰上了有缘人。

如果想要快速卖掉得挂多少钱呢?13400元!

你猜这个公寓开盘价多少?

没错,2011年就卖13000元了。8年涨了5000块,大概40%的收益,年收益大概4%。而贷款利息就不止4%了,也就是亏本。。对那位甩卖老哥来说,帮别人免费持有了8年。。。亏的连屁股都没了。。。如果11年买了住宅。。天哪。。。

这还是在供给严重不足的上海。如果是在其他二三线城市,就惨的难以想象了。

所以,从上面来看,投资公寓是非常不划算的买卖。

有些年轻人会问,我钱不多,没有购房资格,买公寓是过渡性自住的,可以吗?

键盘哥其实上面已经说的很清楚了,这里再给各位年轻朋友总结一下,毕竟年轻人赚钱不容易。虽然由于键盘哥一直看多房价,骂我最多的就是你们年轻孩子,但我还是得帮你们:

一、公寓环境不适合居住

二、公寓不增值

三、公寓流动性差。这点很重要,当你凑够了钱、有了购房资格,想去换房的时候,你会发现公寓卖不掉,置换计划就要因此而搁置,那就惨了。

四、公寓租售比虽高,但也是不能覆盖贷款利息,即永远属于亏损状态。

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