初来美国,人生地不熟,难免会面临到很多与法律相关的问题,不知如何处理才妥当。美国是一个保障民权的国家,赴美妈妈在租屋时,即使只是分租一个房间,一样会受到应有的保障。事先知道自己租屋的权益,争取合理的待遇,则可避免以后与房东发生不愉快的事情。

在美国租屋的民事案件,赔偿金额通常不超过美金5000元,花钱请律师并不划算。有争议时,可以到各城市地方法院的小额法庭(Small Claim Court)自行填写好简单扼要的诉状,列名排队,等候审讯日期,通常不超过一两个月即会排定出庭期。出庭时,每个案件,审讯时间也不超过三、五分钟,所 以务必事先准备好书面报告,陈述事情愈简单明了愈好,胜算也愈大。

租屋Q&A:

1. 在美国租房子,是否一定需要签合约?

租约可以是口头的,也可以是书面的。但是,一年以上的长期租约通常要求是书面的才具法律效力。

口头合约:口头上达成协议也可以具备法律效力。但随时间推移,双方对合约的记忆和理解可能都有变化,加上口说无凭,经常会产生不必要的纠纷及误会,最好双方签署书面的合约为好。

书面合约:一定要仔细阅读,因为有时租约会有特别的规定或条款。同时,留意合约上留空的地方是否在你签字之前已经填写完整。签字之后,你有权索要一份副本。

租房时,向房东或其经纪人索要房东的名字,地址和电话。遇到紧急情况或需要房东修理时,可以及时通知房东或其代理。房客可以要求房东将其联络电话写入合约上。

2. 是否所有租屋合约都一样?

不是的。租屋合约主要有二种,一是固定期限的长期租约(LEASE),二是每周或每月的短期租约(RENTAL AGREEMENT)。除非你违反长期租约或者短期租约规定,否则房东不能擅自更改租约期限或者加租。房东也不能在租约到期前让你搬走。

短期租约并没有一定期限,直到你决定搬出或者房东要求你离开。如果你要搬走,需要提前三十天通知房东。如果房东要加租,加租幅度在10%或以下,必 须提前三十天以书面形式通知租客;加租幅度在10%以上的,则提前六十天。如果你依照短期租约居住不满一年,而房东希望你搬走,房东需要提前三十天给你书 面通知;如果居住在一年以上,房东需要提前六十天给租客通知。除非双方均同意其它的期限。

如果你未依约支付租金或在租屋内从事一些非法活动如吸毒贩毒等,房东可给你三天的提前通知,要求你马上缴租或停止所有非法活动,如果租客未交租或继续从事非法活动,房东可以在三天后可以到法院申请驱逐令。

3. 合约看起来像是官方文件一样打印好的,我可以更改书面合约吗?

不要被这些正规打印好的表格被迷惑住,房东所提供的合约表格大都偏袒房东,里面的内容都可以透过双方协商而进行改动。只要房东同意,在你签字前可以进行修改。可在合同上直接划去双方都同意删除的部分,或者进行补充。双方都必须在更改的地方注明各自的姓名缩写。

如果合约说房子各项条件良好,而你未有机会检查,你可以在该条边上注明“有待检查”。很多人都是直接从网上下载打印合同,其中有些条款由于法律的更 新现在已经无效。你不会被这些已经过时或者违法的条款所製约。例如,合同可能会说如果你因为建筑物没有按时维修而受伤,房东不负责。但是这样的条款在法律 上不一定有效。或者合同规定你不能自己维修然后从租金中扣除维修费用,但事实上,如果你通知房东维修而他们置之不理,你可以依法先维修而事后从租金中扣除 预付的修理费用。

4. 我和房东签了一年的合约,但住了二个月就不想住了,能退吗?

一般不能,除非房东同意。一旦租客签署了长期租约,租客就要承担整个租期的租金,纵使租客搬走不住,房东仍有权要求租客所有的租金。法律规定房东有责任在租客搬走后尽最大的努力找到新租客,但是签署长期租约的租客必须向房东支付空置期间的租金。

5. 除了合约之外我还需要支付其它费用吗?

在签署合约时,房东有权利要求租客支付以下费用:预先支付最后一月的房租,押金,清洁费或信用背景调查费。

除要求支付租金外,房东可能要求押金(Security Deposit)。押金主要是房东为了保证自己的财产免受不必要的损坏,在租客搬走后,房东可以从中扣除租客损坏房屋的所有费用以及清洁费用。

当你搬走前,你可以请房东检查房子,如果有问题你自己先修理好,这样可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走,则不适用以上情况。

你搬走的三个星期之内,房东必须返还押金或者给出解释为何不能返还,以及押金的使用情况。房东扣除清理费之后应返还余额。同时,加州对押金数额也有要求,对未带家具的房子,押金不应超过2个月的月租, 对有家具的房屋,则不应超过三个月的租金。押金最好用支票支付,这样有银行记录,如果是现金,请索取收据。

6. 我的朋友刚来美国,我替他租屋时做担保人,他不付租金,房东可以要我负责吗?

可以的,如果你是租约的共同签署人的话。

7. 我们三位朋友一起签约合租一个公寓,其中一位朋友搬走而不再付租金,房东可以要我们二位负责所有的租金,这样做合法的吗?

这样做是合法的,房东可以要求任何一位签约的人士支付全部的所有租金。

8. 我的租约到期,如果没有续签会怎么样?

租约可能对此有规定,例如合约是否会自动续约。但是这类条款如果不是以8号粗体字出现在合约内,则可能被视为无效。如果合约没有此类条款,但是如果你按月 付租而且在租约满后房东照样接受你的租金,则你的租约自动按月租租约延续。如果房东不接受你的租金,你则需要搬离。如果是长期租约而双方没有续签,此合约 就会变为每月的短期租约。

9. 房东有哪些权利?

房东有权要求房客按租约行事,包括按时交租金,合法使用所租用的房屋,例如,租客不能租来做商业用途,租屋内不能养动物,租客不能分租给他人等。如果你违 反租约规定,房东有权请你搬走,如果你拒绝搬走,房东可以上法庭要求驱赶你。房东也可以规定房客的人数。此外,房东有权变卖房产。如果房子被卖了,你的租约不会受到影响。房东必须把你的租约转给新房东或者退款给你。

10. 租客有什么权利?

分租或转租:你可以转租或分租,除非合约禁止你转租或分租。如果合约禁止,你可以和房东商量,房东可以书面同意。如果承租者造成房屋的损害,你需要付赔偿责任。

调涨租金:有些城市会有租金调涨的限制,规定屋主涨租金的幅度。但是,大部份城市都允许房东与房客自已商定。

居住环境:租客有权享有一个适合人居住的环境。如果你的房子变得不适合居住,你可以搬走。搬走后你可能无需继续付租金。你也可以就居住期间付的租金 告房东而要求退还不适宜居住期间的租金。所谓不适宜居住的情况包括:漏水,破损的窗户;房子结构出现危险;沐浴和清洁的热水和冷水供应不足;没暖气;电路 系统故障;房子地面或建筑不卫生;蟑螂和老鼠为患;没有足够的垃圾桶等。

最常见到的是,当地市政府的卫生部门或房屋安全检查部门因为租屋的安全或卫生采取禁制行动。

11. 房子的修理谁来负责?

一般来说,谁损坏,谁负责。如果不是被你损坏,则通常由房东负责。提出修理的最好时机是签约后,但搬进来之前。你可带上你的朋友一起视察房子,发现损坏可当场向房东提出或是拍摄照片,你的朋友可以做证人。关于修理的请求最好以书面方式提出,并注明日期,自己保留证据。

12. 如果房子环境不适合居住,我可以投诉房东吗?

可以。你可以要求房东维修,如果房东拒绝,你可以向当地市政府的房屋管理部门投诉。如果房子内发现老鼠,你可致电城市卫生健康部门清理。如果垃圾堵塞防火通道,你可以向消防部门投诉房东。政府部门一般会给房东六十天时间改正。如果房东还未改正,你可以透过法律途径来保护自己的权益。

13. 除了投诉房东以外我还可以做什么?

你可以暂停缴租直至房东修理好房子。但是这么做房东可能以违约为由将你告上法庭。或者你可以把房租交到第三者保管账户,这样确保房东改正后你可以支付租 金。无论如何,你该书面通知房东,向其解释你准备怎么做。同时要预留房东合理的时间进行维修。请在暂停支付租金之前向律师做具体谘询。如果其它房客有同样 的问题,大家可以一起讨论,再向房东提出。如果你是低收入者,可以向一些法律援助社求助。

14. 房东可以未经我同意进入房子吗?

可以,但只有在紧急情况下才允许。例如你楼上的浴缸的水满溢,房东有权在你不在家的情况下进你房子查修水管。如果是非紧急情况,房东必须提前24小时通知你,而且进入的时间必须是白天工作时间。例如你要搬走,房东有权向其它有意租房的房客展示房屋,或者房东有权请电工来查电路。如果房东要在你搬走前检查房子,他/她要给你提前48小时的书面通知。

初来美国,人生地不熟,难免会面临到很多与法律相关的问题,不知如何处理才妥当。美国是一个保障民权的国家,赴美妈妈在租屋时,即使只是分租一个房间,一样会受到应有的保障。事先知道自己租屋的权益,争取合理的待遇,则可避免以后与房东发生不愉快的事情。

在美国租屋的民事案件,赔偿金额通常不超过美金5000元,花钱请律师并不划算。有争议时,可以到各城市地方法院的小额法庭(Small Claim Court)自行填写好简单扼要的诉状,列名排队,等候审讯日期,通常不超过一两个月即会排定出庭期。出庭时,每个案件,审讯时间也不超过三、五分钟,所 以务必事先准备好书面报告,陈述事情愈简单明了愈好,胜算也愈大。

租屋Q&A:

1. 在美国租房子,是否一定需要签合约?

租约可以是口头的,也可以是书面的。但是,一年以上的长期租约通常要求是书面的才具法律效力。

口头合约:口头上达成协议也可以具备法律效力。但随时间推移,双方对合约的记忆和理解可能都有变化,加上口说无凭,经常会产生不必要的纠纷及误会,最好双方签署书面的合约为好。

书面合约:一定要仔细阅读,因为有时租约会有特别的规定或条款。同时,留意合约上留空的地方是否在你签字之前已经填写完整。签字之后,你有权索要一份副本。

租房时,向房东或其经纪人索要房东的名字,地址和电话。遇到紧急情况或需要房东修理时,可以及时通知房东或其代理。房客可以要求房东将其联络电话写入合约上。

2. 是否所有租屋合约都一样?

不是的。租屋合约主要有二种,一是固定期限的长期租约(LEASE),二是每周或每月的短期租约(RENTAL AGREEMENT)。除非你违反长期租约或者短期租约规定,否则房东不能擅自更改租约期限或者加租。房东也不能在租约到期前让你搬走。

短期租约并没有一定期限,直到你决定搬出或者房东要求你离开。如果你要搬走,需要提前三十天通知房东。如果房东要加租,加租幅度在10%或以下,必 须提前三十天以书面形式通知租客;加租幅度在10%以上的,则提前六十天。如果你依照短期租约居住不满一年,而房东希望你搬走,房东需要提前三十天给你书 面通知;如果居住在一年以上,房东需要提前六十天给租客通知。除非双方均同意其它的期限。

如果你未依约支付租金或在租屋内从事一些非法活动如吸毒贩毒等,房东可给你三天的提前通知,要求你马上缴租或停止所有非法活动,如果租客未交租或继续从事非法活动,房东可以在三天后可以到法院申请驱逐令。

3. 合约看起来像是官方文件一样打印好的,我可以更改书面合约吗?

不要被这些正规打印好的表格被迷惑住,房东所提供的合约表格大都偏袒房东,里面的内容都可以透过双方协商而进行改动。只要房东同意,在你签字前可以进行修改。可在合同上直接划去双方都同意删除的部分,或者进行补充。双方都必须在更改的地方注明各自的姓名缩写。

如果合约说房子各项条件良好,而你未有机会检查,你可以在该条边上注明“有待检查”。很多人都是直接从网上下载打印合同,其中有些条款由于法律的更 新现在已经无效。你不会被这些已经过时或者违法的条款所製约。例如,合同可能会说如果你因为建筑物没有按时维修而受伤,房东不负责。但是这样的条款在法律 上不一定有效。或者合同规定你不能自己维修然后从租金中扣除维修费用,但事实上,如果你通知房东维修而他们置之不理,你可以依法先维修而事后从租金中扣除 预付的修理费用。

4. 我和房东签了一年的合约,但住了二个月就不想住了,能退吗?

一般不能,除非房东同意。一旦租客签署了长期租约,租客就要承担整个租期的租金,纵使租客搬走不住,房东仍有权要求租客所有的租金。法律规定房东有责任在租客搬走后尽最大的努力找到新租客,但是签署长期租约的租客必须向房东支付空置期间的租金。

5. 除了合约之外我还需要支付其它费用吗?

在签署合约时,房东有权利要求租客支付以下费用:预先支付最后一月的房租,押金,清洁费或信用背景调查费。

除要求支付租金外,房东可能要求押金(Security Deposit)。押金主要是房东为了保证自己的财产免受不必要的损坏,在租客搬走后,房东可以从中扣除租客损坏房屋的所有费用以及清洁费用。

当你搬走前,你可以请房东检查房子,如果有问题你自己先修理好,这样可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走,则不适用以上情况。

你搬走的三个星期之内,房东必须返还押金或者给出解释为何不能返还,以及押金的使用情况。房东扣除清理费之后应返还余额。同时,加州对押金数额也有要求,对未带家具的房子,押金不应超过2个月的月租, 对有家具的房屋,则不应超过三个月的租金。押金最好用支票支付,这样有银行记录,如果是现金,请索取收据。

6. 我的朋友刚来美国,我替他租屋时做担保人,他不付租金,房东可以要我负责吗?

可以的,如果你是租约的共同签署人的话。

7. 我们三位朋友一起签约合租一个公寓,其中一位朋友搬走而不再付租金,房东可以要我们二位负责所有的租金,这样做合法的吗?

这样做是合法的,房东可以要求任何一位签约的人士支付全部的所有租金。

8. 我的租约到期,如果没有续签会怎么样?

租约可能对此有规定,例如合约是否会自动续约。但是这类条款如果不是以8号粗体字出现在合约内,则可能被视为无效。如果合约没有此类条款,但是如果你按月 付租而且在租约满后房东照样接受你的租金,则你的租约自动按月租租约延续。如果房东不接受你的租金,你则需要搬离。如果是长期租约而双方没有续签,此合约 就会变为每月的短期租约。

9. 房东有哪些权利?

房东有权要求房客按租约行事,包括按时交租金,合法使用所租用的房屋,例如,租客不能租来做商业用途,租屋内不能养动物,租客不能分租给他人等。如果你违 反租约规定,房东有权请你搬走,如果你拒绝搬走,房东可以上法庭要求驱赶你。房东也可以规定房客的人数。此外,房东有权变卖房产。如果房子被卖了,你的租约不会受到影响。房东必须把你的租约转给新房东或者退款给你。

10. 租客有什么权利?

分租或转租:你可以转租或分租,除非合约禁止你转租或分租。如果合约禁止,你可以和房东商量,房东可以书面同意。如果承租者造成房屋的损害,你需要付赔偿责任。

调涨租金:有些城市会有租金调涨的限制,规定屋主涨租金的幅度。但是,大部份城市都允许房东与房客自已商定。

居住环境:租客有权享有一个适合人居住的环境。如果你的房子变得不适合居住,你可以搬走。搬走后你可能无需继续付租金。你也可以就居住期间付的租金 告房东而要求退还不适宜居住期间的租金。所谓不适宜居住的情况包括:漏水,破损的窗户;房子结构出现危险;沐浴和清洁的热水和冷水供应不足;没暖气;电路 系统故障;房子地面或建筑不卫生;蟑螂和老鼠为患;没有足够的垃圾桶等。

最常见到的是,当地市政府的卫生部门或房屋安全检查部门因为租屋的安全或卫生采取禁制行动。

11. 房子的修理谁来负责?

一般来说,谁损坏,谁负责。如果不是被你损坏,则通常由房东负责。提出修理的最好时机是签约后,但搬进来之前。你可带上你的朋友一起视察房子,发现损坏可当场向房东提出或是拍摄照片,你的朋友可以做证人。关于修理的请求最好以书面方式提出,并注明日期,自己保留证据。

12. 如果房子环境不适合居住,我可以投诉房东吗?

可以。你可以要求房东维修,如果房东拒绝,你可以向当地市政府的房屋管理部门投诉。如果房子内发现老鼠,你可致电城市卫生健康部门清理。如果垃圾堵塞防火通道,你可以向消防部门投诉房东。政府部门一般会给房东六十天时间改正。如果房东还未改正,你可以透过法律途径来保护自己的权益。

13. 除了投诉房东以外我还可以做什么?

你可以暂停缴租直至房东修理好房子。但是这么做房东可能以违约为由将你告上法庭。或者你可以把房租交到第三者保管账户,这样确保房东改正后你可以支付租 金。无论如何,你该书面通知房东,向其解释你准备怎么做。同时要预留房东合理的时间进行维修。请在暂停支付租金之前向律师做具体谘询。如果其它房客有同样 的问题,大家可以一起讨论,再向房东提出。如果你是低收入者,可以向一些法律援助社求助。

14. 房东可以未经我同意进入房子吗?

可以,但只有在紧急情况下才允许。例如你楼上的浴缸的水满溢,房东有权在你不在家的情况下进你房子查修水管。如果是非紧急情况,房东必须提前24小时通知你,而且进入的时间必须是白天工作时间。例如你要搬走,房东有权向其它有意租房的房客展示房屋,或者房东有权请电工来查电路。如果房东要在你搬走前检查房子,他/她要给你提前48小时的书面通知。

美国各个州的法律不尽相同,需要完税的项目不完全一样。简单地说,买房需要几千美元的各种费用,并不多。

最主要的税是房地产税,那不是“买房”需要交的,而是“每年”都要交的,当然也包括“买房”的时候。美国各地的房地产税是每年物业估价的1%到3%多一点,各个地方不同。

一、美国投资持有成本相关费用

在房屋购买成功后,投资者将面临持有成本的问题。房产税,便是首当其冲。其次就是;房屋保险、物业费、维修费等费用。

1、房地产税

房产税在美国各个州和地区都不同,一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,房子的建筑成本只有2000多人民币一平米,也就是说大部分成本都是土地成本,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。

2、房屋保险

房屋保险(House Insurance)的作用是,在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损,如果房主购买了房屋保险,一般能获得20万美元的保费,每年500美元。如果是商用房,该保险还可以保护租金损失。

除了在购房时,需购买房屋保险,其实还应购买地震保险(Earthquake Insurance)。该保险主要包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等,通常不被包括在大多数的保险条款之内。

由于加州是地震多发区,在加州购房,地震保险费用相对较高,地震险的费用往往比火险的费用高出一倍,房屋保险由于保险条款不同而不同,保费一般在500-900之间。

3、小区费和物业费

在物业费主要是针对公寓而言的,别墅一般没有物业,都是自己建房自己维护,物业费为零或者每年只有一到两百美元;那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意,每月物业费约为100到230美金。公寓的物业费大约每年3000到4000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

4、出租管理费

如果投资房产是用来出租,一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为:8%~10%的租价+第一个月的租金。

如果是大型公寓,管理费则会少很多。

5、贷款本金和利息

如果通过贷款购房,并贷款未清,房屋本金与利息就要按月支付。拥有美国较高信用记录的贷款者所享受的30年固定利率,平均在4%左右。

二、美国房屋面积计算与国内不同

美国房子面积是以人能居住的面积来计算,不是以建筑面积计算。美国别墅的地下室的,如果没有专修,这就不会算在居住面积里的,阳台和车库也都不计算在内,够人性话吧!不仅如此,综合美国的房产价格,不能只看单纯的面积价,而是要根据整个小区附近房子的价位。

很多人买房子买的是独栋别墅和联体别墅,而别墅的价格受到多方面影响,比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等综合因素。但是有一点,举例: 当房子标明是2000(大约200平方米)平方英尺,售价30万美元,那么,这个2000平方英尺一定是实际居住面积,是不包含车库、阳台、地下室和公用过道、电梯等。

三、外国人卖美国房子需要交多少税费?

在美国,中国人出售美国房产所缴纳的费用基本与美国人一致。主要包括以下部分,其中资本利得税是最重要的支出:

卖房资本利得税如何计算

住房贷款利率、持有环节的房产税、转让环节的资本利得税是美国房地产市场的三大基本信贷税收调控政策。资本利得是指当资本资产出售时,买价与卖价之间的差额即是资本利得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价,一套房屋如果买入时为200万美元,卖出时为300万美元,那么其资本利得为100万美元,而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内,则作为短期。如果持有时间在一年以上,则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算,直到出售资产的当日。

房产资本利得的征税标准

短期持有持有不到一年转售,适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,分级所得税税率最低10%,最高为35%。

长期持有持有一年以上,适用房地产长期资本利得,最低为10%,最高25%。一般为15%-25%之间。

值得一提的是,美国1031条款,简单来说,当你卖出一处房产后“一定期限内”,又购买了一“类似”的房产,那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋,若符合1031条款的要求,将可免去这一笔税。但在不同情况下,该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂,需咨询专业的会计事务所代为处理。

美国各个州的法律不尽相同,需要完税的项目不完全一样。简单地说,买房需要几千美元的各种费用,并不多。

最主要的税是房地产税,那不是“买房”需要交的,而是“每年”都要交的,当然也包括“买房”的时候。美国各地的房地产税是每年物业估价的1%到3%多一点,各个地方不同。

一、美国投资持有成本相关费用

在房屋购买成功后,投资者将面临持有成本的问题。房产税,便是首当其冲。其次就是;房屋保险、物业费、维修费等费用。

1、房地产税

房产税在美国各个州和地区都不同,一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,房子的建筑成本只有2000多人民币一平米,也就是说大部分成本都是土地成本,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。

2、房屋保险

房屋保险(House Insurance)的作用是,在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损,如果房主购买了房屋保险,一般能获得20万美元的保费,每年500美元。如果是商用房,该保险还可以保护租金损失。

除了在购房时,需购买房屋保险,其实还应购买地震保险(Earthquake Insurance)。该保险主要包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等,通常不被包括在大多数的保险条款之内。

由于加州是地震多发区,在加州购房,地震保险费用相对较高,地震险的费用往往比火险的费用高出一倍,房屋保险由于保险条款不同而不同,保费一般在500-900之间。

3、小区费和物业费

在物业费主要是针对公寓而言的,别墅一般没有物业,都是自己建房自己维护,物业费为零或者每年只有一到两百美元;那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意,每月物业费约为100到230美金。公寓的物业费大约每年3000到4000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

4、出租管理费

如果投资房产是用来出租,一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为:8%~10%的租价+第一个月的租金。

如果是大型公寓,管理费则会少很多。

5、贷款本金和利息

如果通过贷款购房,并贷款未清,房屋本金与利息就要按月支付。拥有美国较高信用记录的贷款者所享受的30年固定利率,平均在4%左右。

二、美国房屋面积计算与国内不同

美国房子面积是以人能居住的面积来计算,不是以建筑面积计算。美国别墅的地下室的,如果没有专修,这就不会算在居住面积里的,阳台和车库也都不计算在内,够人性话吧!不仅如此,综合美国的房产价格,不能只看单纯的面积价,而是要根据整个小区附近房子的价位。

很多人买房子买的是独栋别墅和联体别墅,而别墅的价格受到多方面影响,比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等综合因素。但是有一点,举例: 当房子标明是2000(大约200平方米)平方英尺,售价30万美元,那么,这个2000平方英尺一定是实际居住面积,是不包含车库、阳台、地下室和公用过道、电梯等。

三、外国人卖美国房子需要交多少税费?

在美国,中国人出售美国房产所缴纳的费用基本与美国人一致。主要包括以下部分,其中资本利得税是最重要的支出:

卖房资本利得税如何计算

住房贷款利率、持有环节的房产税、转让环节的资本利得税是美国房地产市场的三大基本信贷税收调控政策。资本利得是指当资本资产出售时,买价与卖价之间的差额即是资本利得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价,一套房屋如果买入时为200万美元,卖出时为300万美元,那么其资本利得为100万美元,而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内,则作为短期。如果持有时间在一年以上,则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算,直到出售资产的当日。

房产资本利得的征税标准

短期持有持有不到一年转售,适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,分级所得税税率最低10%,最高为35%。

长期持有持有一年以上,适用房地产长期资本利得,最低为10%,最高25%。一般为15%-25%之间。

值得一提的是,美国1031条款,简单来说,当你卖出一处房产后“一定期限内”,又购买了一“类似”的房产,那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋,若符合1031条款的要求,将可免去这一笔税。但在不同情况下,该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂,需咨询专业的会计事务所代为处理。

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