疫情逐渐好转,最近很多年轻朋友问我,在上海无资格买房,有些积蓄,想考虑购买酒店式公寓,看了网上很多文章,没有一篇是能写清楚的,希望我写一篇能真实帮到他们实操。

那我就先说结论,只要有购房资格,即使预算少也宁买老破小,不碰酒店式公寓。

先从关注度最高的几个问题开始

1 酒店式公寓是公寓吗?

不是。差了十万八千里。简单点来说,地产分两块, 住宅和商业。酒店式公寓,又名商住房,属于商业,而公寓属于住宅,所以酒店式公寓不是公寓,两者是完全不一样的产品。

2 酒店式公寓和住宅性质怎么判断?

最靠谱的,看产证,写什么就是什么。

不管它40年50年70年产权,写着”商住”那就是酒店式公寓。

如果只是想预判,可以根据梯户比和是否有煤气判断。 酒店式公寓单元内不会配备煤气,且梯户比非常高, 可能达到四梯24户的密度(顶奢江景房这种除外,不在我们刚需的讨论范围内)。

3 核心问题:商住房和住宅的区别

这是一个包含非常非常多方面的问题,我挑最重要的内容由内而外的进行解答。

A 酒店式公寓收益率远低于住宅

由于买来不能‬‬落户,孩子不能上学,单纯的居住属性其实在大城市中租房就可以达到,所以一般没有购房资格的人倾向租房, 而有资格的人就买住宅给自己落户,小孩上学,这就导致酒店式公寓的受众变少,从而造成我们看到的它价格低的“优势”。

市场小是其价格始终上不去的核心原因,还有一点就是累进计算的增值税率会吃掉大半房产增值带来的利润。

假设,你在10年买了80万元的酒店式公寓,现在你想以120万卖出,那你能盈利多少呢?是40万吗?

算上几笔大额税费再看一看。

营业税附加税‬‬=总价的5.55%,

土地增值税=差价的30%到60‬‬%

个人所得税=差价的20%

契税=总价的3%

你的收益(120-80)-(120-80)*(30%+20%)-120*(5.55%+3%)=10万,收益四分之三光荣贡献给政府税收,简直就是无私奉献。加上其他的一些成本,中介费,合同费,手续费,你可能会赔本!

而住宅,仅有差额/1.05×5.6%增值税和1或1.5的契税,且不说因为市场广阔能升值到四五百万。

论租金收益,商住完爆住宅,但是对房产来说,长期增值才是大头,住宅比商住靠谱的多!

B 其它费用

商住产权限年‬‬一般40-50‬‬年,今年是2020年,假设你要买的酒店式公寓是开发商2000年拿的地,然后,他捂地十年,到了2010年才开始开发卖房。那么四十年的产权就只剩下20年了。也就是说在2040年,你的公寓就会到期。

会‬‬面临一笔不小的续期费用,要根据土地价格‬‬进行补缴。而住宅目前‬‬是免费续期。

还有一点,既然是商住,是商业用电用水,居住成本也较高,物业费也比较贵,跟前面这点比不重要就不做详述了。

疫情逐渐好转,最近很多年轻朋友问我,在上海无资格买房,有些积蓄,想考虑购买酒店式公寓,看了网上很多文章,没有一篇是能写清楚的,希望我写一篇能真实帮到他们实操。

那我就先说结论,只要有购房资格,即使预算少也宁买老破小,不碰酒店式公寓。

先从关注度最高的几个问题开始

1 酒店式公寓是公寓吗?

不是。差了十万八千里。简单点来说,地产分两块, 住宅和商业。酒店式公寓,又名商住房,属于商业,而公寓属于住宅,所以酒店式公寓不是公寓,两者是完全不一样的产品。

2 酒店式公寓和住宅性质怎么判断?

最靠谱的,看产证,写什么就是什么。

不管它40年50年70年产权,写着”商住”那就是酒店式公寓。

如果只是想预判,可以根据梯户比和是否有煤气判断。 酒店式公寓单元内不会配备煤气,且梯户比非常高, 可能达到四梯24户的密度(顶奢江景房这种除外,不在我们刚需的讨论范围内)。

3 核心问题:商住房和住宅的区别

这是一个包含非常非常多方面的问题,我挑最重要的内容由内而外的进行解答。

A 酒店式公寓收益率远低于住宅

由于买来不能‬‬落户,孩子不能上学,单纯的居住属性其实在大城市中租房就可以达到,所以一般没有购房资格的人倾向租房, 而有资格的人就买住宅给自己落户,小孩上学,这就导致酒店式公寓的受众变少,从而造成我们看到的它价格低的“优势”。

市场小是其价格始终上不去的核心原因,还有一点就是累进计算的增值税率会吃掉大半房产增值带来的利润。

假设,你在10年买了80万元的酒店式公寓,现在你想以120万卖出,那你能盈利多少呢?是40万吗?

算上几笔大额税费再看一看。

营业税附加税‬‬=总价的5.55%,

土地增值税=差价的30%到60‬‬%

个人所得税=差价的20%

契税=总价的3%

你的收益(120-80)-(120-80)*(30%+20%)-120*(5.55%+3%)=10万,收益四分之三光荣贡献给政府税收,简直就是无私奉献。加上其他的一些成本,中介费,合同费,手续费,你可能会赔本!

而住宅,仅有差额/1.05×5.6%增值税和1或1.5的契税,且不说因为市场广阔能升值到四五百万。

论租金收益,商住完爆住宅,但是对房产来说,长期增值才是大头,住宅比商住靠谱的多!

B 其它费用

商住产权限年‬‬一般40-50‬‬年,今年是2020年,假设你要买的酒店式公寓是开发商2000年拿的地,然后,他捂地十年,到了2010年才开始开发卖房。那么四十年的产权就只剩下20年了。也就是说在2040年,你的公寓就会到期。

会‬‬面临一笔不小的续期费用,要根据土地价格‬‬进行补缴。而住宅目前‬‬是免费续期。

还有一点,既然是商住,是商业用电用水,居住成本也较高,物业费也比较贵,跟前面这点比不重要就不做详述了。

酒店式公寓指的是按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。可见按照官方定义,酒店式公寓属于居住建筑,土地分类为住宅用地,虽然提供酒店式管理服务,其本质上是住宅,属于现在的限购范围。

目录

近日接连收到类似推销电话,而上海住建委早已停止审批“公寓式办公项目”,并规定商业办公项目交付使用前,相关部门要再次联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付及办理房屋交易登记手续。  

“差不多东西南北方向觉得合适的区域都去看了,要么价格不合适,要么装修实在太差。”王先生介绍,新买的房子距离交付还有两年多时间,刚好妻子又怀孕了。“就想着租个两居室的房源,这样子刚好过渡。”

很多人投资酒店式公寓,买酒店式公寓有哪些利弊?

2018年上半年成交19178套,今年上半年仅成交8943套为促进销售,一套120万元的公寓佣金可达14万元,城北一酒店式公寓,总价120万元的产品,每套成交佣金高达14万元,相当于总房款的11.7%。

酒店式公寓指的是按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。可见按照官方定义,酒店式公寓属于居住建筑,土地分类为住宅用地,虽然提供酒店式管理服务,其本质上是住宅,属于现在的限购范围。事实上,很少会有楼盘开发这种产品,这种物业类型可以说是非主流产品。

酒店式公寓,在大部分城市都属于不限购不限贷的房屋产品,不过它与住宅相比有很多不同,比如在产权年限上会比住宅要少。

酒店式公寓指的是按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。可见按照官方定义,酒店式公寓属于居住建筑,土地分类为住宅用地,虽然提供酒店式管理服务,其本质上是住宅,属于现在的限购范围。事实上,很少会有楼盘开发这种产品,这种物业类型可以说是非主流产品。

酒店式公寓指的是按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。可见按照官方定义,酒店式公寓属于居住建筑,土地分类为住宅用地,虽然提供酒店式管理服务,其本质上是住宅,属于现在的限购范围。

目录

近日接连收到类似推销电话,而上海住建委早已停止审批“公寓式办公项目”,并规定商业办公项目交付使用前,相关部门要再次联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付及办理房屋交易登记手续。  

“差不多东西南北方向觉得合适的区域都去看了,要么价格不合适,要么装修实在太差。”王先生介绍,新买的房子距离交付还有两年多时间,刚好妻子又怀孕了。“就想着租个两居室的房源,这样子刚好过渡。”

很多人投资酒店式公寓,买酒店式公寓有哪些利弊?

2018年上半年成交19178套,今年上半年仅成交8943套为促进销售,一套120万元的公寓佣金可达14万元,城北一酒店式公寓,总价120万元的产品,每套成交佣金高达14万元,相当于总房款的11.7%。

酒店式公寓指的是按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。可见按照官方定义,酒店式公寓属于居住建筑,土地分类为住宅用地,虽然提供酒店式管理服务,其本质上是住宅,属于现在的限购范围。事实上,很少会有楼盘开发这种产品,这种物业类型可以说是非主流产品。

酒店式公寓,在大部分城市都属于不限购不限贷的房屋产品,不过它与住宅相比有很多不同,比如在产权年限上会比住宅要少。

酒店式公寓指的是按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。可见按照官方定义,酒店式公寓属于居住建筑,土地分类为住宅用地,虽然提供酒店式管理服务,其本质上是住宅,属于现在的限购范围。事实上,很少会有楼盘开发这种产品,这种物业类型可以说是非主流产品。

相關文章