疫情逐渐好转,最近很多年轻朋友问我,在上海无资格买房,有些积蓄,想考虑购买酒店式公寓,看了网上很多文章,没有一篇是能写清楚的,希望我写一篇能真实帮到他们实操。

那我就先说结论,只要有购房资格,即使预算少也宁买老破小,不碰酒店式公寓。

先从关注度最高的几个问题开始

1 酒店式公寓是公寓吗?

不是。差了十万八千里。简单点来说,地产分两块, 住宅和商业。酒店式公寓,又名商住房,属于商业,而公寓属于住宅,所以酒店式公寓不是公寓,两者是完全不一样的产品。

2 酒店式公寓和住宅性质怎么判断?

最靠谱的,看产证,写什么就是什么。

不管它40年50年70年产权,写着”商住”那就是酒店式公寓。

如果只是想预判,可以根据梯户比和是否有煤气判断。 酒店式公寓单元内不会配备煤气,且梯户比非常高, 可能达到四梯24户的密度(顶奢江景房这种除外,不在我们刚需的讨论范围内)。

3 核心问题:商住房和住宅的区别

这是一个包含非常非常多方面的问题,我挑最重要的内容由内而外的进行解答。

A 酒店式公寓收益率远低于住宅

由于买来不能‬‬落户,孩子不能上学,单纯的居住属性其实在大城市中租房就可以达到,所以一般没有购房资格的人倾向租房, 而有资格的人就买住宅给自己落户,小孩上学,这就导致酒店式公寓的受众变少,从而造成我们看到的它价格低的“优势”。

市场小是其价格始终上不去的核心原因,还有一点就是累进计算的增值税率会吃掉大半房产增值带来的利润。

假设,你在10年买了80万元的酒店式公寓,现在你想以120万卖出,那你能盈利多少呢?是40万吗?

算上几笔大额税费再看一看。

营业税附加税‬‬=总价的5.55%,

土地增值税=差价的30%到60‬‬%

个人所得税=差价的20%

契税=总价的3%

你的收益(120-80)-(120-80)*(30%+20%)-120*(5.55%+3%)=10万,收益四分之三光荣贡献给政府税收,简直就是无私奉献。加上其他的一些成本,中介费,合同费,手续费,你可能会赔本!

而住宅,仅有差额/1.05×5.6%增值税和1或1.5的契税,且不说因为市场广阔能升值到四五百万。

论租金收益,商住完爆住宅,但是对房产来说,长期增值才是大头,住宅比商住靠谱的多!

B 其它费用

商住产权限年‬‬一般40-50‬‬年,今年是2020年,假设你要买的酒店式公寓是开发商2000年拿的地,然后,他捂地十年,到了2010年才开始开发卖房。那么四十年的产权就只剩下20年了。也就是说在2040年,你的公寓就会到期。

会‬‬面临一笔不小的续期费用,要根据土地价格‬‬进行补缴。而住宅目前‬‬是免费续期。

还有一点,既然是商住,是商业用电用水,居住成本也较高,物业费也比较贵,跟前面这点比不重要就不做详述了。

疫情逐渐好转,最近很多年轻朋友问我,在上海无资格买房,有些积蓄,想考虑购买酒店式公寓,看了网上很多文章,没有一篇是能写清楚的,希望我写一篇能真实帮到他们实操。

那我就先说结论,只要有购房资格,即使预算少也宁买老破小,不碰酒店式公寓。

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1 酒店式公寓是公寓吗?

不是。差了十万八千里。简单点来说,地产分两块, 住宅和商业。酒店式公寓,又名商住房,属于商业,而公寓属于住宅,所以酒店式公寓不是公寓,两者是完全不一样的产品。

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最靠谱的,看产证,写什么就是什么。

不管它40年50年70年产权,写着”商住”那就是酒店式公寓。

如果只是想预判,可以根据梯户比和是否有煤气判断。 酒店式公寓单元内不会配备煤气,且梯户比非常高, 可能达到四梯24户的密度(顶奢江景房这种除外,不在我们刚需的讨论范围内)。

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市场小是其价格始终上不去的核心原因,还有一点就是累进计算的增值税率会吃掉大半房产增值带来的利润。

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会‬‬面临一笔不小的续期费用,要根据土地价格‬‬进行补缴。而住宅目前‬‬是免费续期。

还有一点,既然是商住,是商业用电用水,居住成本也较高,物业费也比较贵,跟前面这点比不重要就不做详述了。

如果是以短租方式租酒店式公寓,首先带上相关证件先到所在地的工商管理部门进行登记,登记内容有个人资料、注册资金、公司名称、经营范围、租赁合同。其次,还需要办理税务登记、消防验收、治安许可证以及购买统一发票等,待这些审通过之后就可以出租了。

“酒店式公寓”到底值不值得购买?

1、“酒店式公寓”优势分析

何为商住类地产?本次所说的商住类地产,是指产权年限在40-50年之间,户型面积在50-60平方米左右,单套性质为商办的房地产,也就是一般开发商或房地产中介介绍的“酒店式公寓”。此类地产往往具备以下优势:

1)价格优势,同地段商住类地产的单价往往只有住宅类地产的一半甚至更低,加之建筑面积较小,使其颇受预算不高投资者的青睐。

2)不受购买限制,相较于住宅类地产诸多购房限制(例如社保年限、户口限制等等),商住类地产则是只要经济条件允许,买一层楼甚至整幢楼成为“层主”、“楼主”都是可行的。

3)投资门槛较低,这个不单单是指经济条件,还有专业知识、后期管理等等,相较于投资其他商业地产需要具备一定的专业能力(房地产知识、理财规划等等),商住类地产则要简单很多,加之经销商往往会提供后续包租、代管、装修等附加服务,这些优惠条件往往也是投资者选择此类地产的重要原因。

2、“酒店式公寓”弊端分析

说了优点,我们再来谈谈“酒店式公寓”的弊端:

1)利率较高。虽说商住类地产总价较低,但该类物业一般只能商贷,并且首付比例较高,如果投资者选择贷款买入,那后续还贷压力较大。

2)居住体验。商住类地产一般为精-装交付,开发商也会以“拎包入住”等进行宣传,但实际上商住类物业得房率较低,并且一般是没有燃气的,加之为了追求小户型,往往会造成一层会有20户以上的局面,嘈杂的环境使得自住体验较差。

3)升值空间。商住类地产较之住宅类物业一般升值缓慢,因为商住类地产不能落户,其他诸如入学资格等也一般不能享有。对于投资类业主来说,此类物业一般为商用水电,增加了租客的租房成本,造成租金较之住宅偏低。同时此类物业转让时税费也比一般住宅类物业高出很多,以上种种造成了该类物业升值缓慢,投资者一般需要较长时间才能收回成本。

4)政策风险。前两年多地区陆续出台了限制商住类物业的交易政策,诸如必须毛坯交房、限制拿地等等,虽然随着时间推移,部分地区政策逐步放宽,但仍有一定风险。

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还想了解更多关于 酒店式公寓 的信息,请留下您的手机号码,之后楼盘网置业管家将致电为您答疑解惑!

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2、“酒店式公寓”弊端分析

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1)利率较高。虽说商住类地产总价较低,但该类物业一般只能商贷,并且首付比例较高,如果投资者选择贷款买入,那后续还贷压力较大。

2)居住体验。商住类地产一般为精-装交付,开发商也会以“拎包入住”等进行宣传,但实际上商住类物业得房率较低,并且一般是没有燃气的,加之为了追求小户型,往往会造成一层会有20户以上的局面,嘈杂的环境使得自住体验较差。

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