答复:您好!一般来说,在南京想买65、70年产权的公寓,基本上都是为了落户。65、70年产权的公寓,基本户型格局、居住密度、日照时长、通风要求均参照公寓,而和住宅一样的点是:

1、限购,买65、70年产权公寓,一样需要满足南京的购房证明的需求。

2、贷款政策参考住宅,贷款时间最长可高达30年。

3、可落户、可用所在区域的学区。

4、未来转手税费参考住宅,税费较低。

目前南京在售的65、70年产权的公寓,新房如下:

河西:德基世贸一号;缤润荟(少量);首创立方(少量);紫鑫中华广场(新开盘,房源量较大)

江宁:(岔路口)武夷凌云公馆;(大学城)协众风华水岸

江北:江畔国际

南京在售的二手65、70年产权的公寓,@一文 不能详细介绍,但是可以指出一些具有代表性的:

河西:仁恒国际公寓、雨润国际广场、

市区:保利和光晨樾

鼓楼滨江:中海凯旋门、深业滨江半岛、证大阅公馆(前期65年已经售罄,新房为40年产权)、恒大滨江(前期65年已经售罄,新房为40年产权)、龙湖春江紫宸

江宁:(大学城)文鼎雅苑

桥北:明发滨江一带有部分明发的70年产权公寓

当然,@一文建议您更深入的提出您的购房需求,也许您可以买到差不多、居住却更舒适的二手房住宅,未必非要考虑70年产权公寓。

2、一文姐,请问你看好江北新区的公寓吗?

答复:根据昨天@一文写的公寓的租金思维来看,江北新区的公寓在硬件条件上基本满足了租金思维的要求,但是由于江北新区目前仍然是一个发展初期的区域,因此软件方面,估计要比较久远才能看出它的价值。但是我们仍然可以根据目前的情况做简单的分析和预判:

(1)考虑短期的租金,暂时不要考虑江北新区的公寓(因为目前江北新区的公寓租金也就是3000以下,比起总价上升后的江北公寓,平均收益基本低于5%);考虑后继,可以中期持有获得收益,则尽量选择商业和产业发展不错的地段:中央商务区(纬三+纬七)、江北高新区、雨山路(目前严重缺乏公寓,按下不表)。

(2)江北新区的公寓,尽量不要考虑东方万汇城(体量太大后期竞争激烈,前期房价便宜,竞争优势更加明显,产品非常一般且商业配套下降),明发旗下明发物业的公寓(主要是开发商实在不争气);优先考虑龙湖、华润等品牌开发商公寓。

总的来说,江北新区的公寓,要有中长期投入和持有的心态会更合适。

3、一文您好,龙湖紫都城和中垠紫金官邸的公寓,哪个会更有前途?

答复:这事实上就是对比铁北和马群,谁会更有前途。在@一文 看来,显然铁北作为主城区,会更加有前途,因此龙湖紫都城的前途会更好一点。

再来就是龙湖目前在南京属于深度参与开发运营的状态,虽然龙湖之前的成绩基本在外地,在南京还没有真正的成熟代表作,但是相比于中垠,大家还是更倾向于信任商业经验更加丰富的龙湖地产。

但是在@一文看来,其实这两个项目的价值差不多,不一定非要分个彼此,南京发展的方向是:1、拥江发展,南北各主城区,作为铁北区域在长江南岸,属于重点发展区域,也属于主城区少见的改造板块,从主城优势来说,龙湖优于中垠;2、但是,南京还大力发展城东,麒麟区域的产业引入的力度目前高于铁北区域(铁北自身暂时没有产业消息,距离最近的燕子矶新城产业定位不明确,且距离较远,辐射不易;铁北区域的对江北高新区,江北高新区的公寓很多,未必辐射到铁北)这样一看,两者的优势差不多,无需过多的纠结,作为投资者,可以选更熟的市场惊醒投资。

4、一文你好,最近我看上一个公寓价格很便宜,但是销售和我说,可以开办公司,然后再来买,有这样性质的公寓吗?

答复:买公寓要有租金思维,但是更重要的是,我们得买合法合规的公寓,您看上的这个公寓,明显在打擦边球:我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。50年产权的工业用地/综合用地(如教育科研用地等),基本上可以建厂房及相应的办公楼、职工宿舍,但是不能对外销售。在这样的地块上建设的公寓是违规建设的公寓,后期在办理不动产权证方面很可能办不了证,未来可能也没法对外出售(虽然买公寓要用“租金思维”,但是绝不意味着买一个不需要、不允许买卖的公寓)。

5、买高端公寓,有没有投资价值?

答复:高端公寓在南京,基本上除了江宁的水晶蓝湾、城中心的部分公寓以外,出租的效果都不怎么样。事实上,高端公寓,大部分的情况都是高端客群的自住选择;出租投资的价值不高。

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