先说我的结论,在南昌如果预算不够,作为投资或者自住的话,选择好地段+好产品+好品牌的公寓还是非常值得推荐的。下面我捋一捋我的逻辑。

现在网上各种大V都劝年轻人不要买公寓,但存在就有他的道理,好公寓抢起来的时候,还是逃不过”真香定律“!

首先我来说下公寓的缺点,总结下来大概有三点。

1)公寓不升职

2)公寓转手税费高时间长

3)公寓产品不算是住宅,类型多,容易踩坑

但是现实就是有好几个推荐他们去摇一手号的朋友,最后都和我说首付实在是凑不够,还是买了公寓!我们来算一笔账。新房住宅大多最小面积在80-90平,而限酒令之前公寓的主力面积段还在40-50平。同时,同地段同楼盘,住宅价格是公寓类产品的1.3-1.6倍。也就是说入手成本(住宅)起码是公寓的的2倍以上~比如南昌红谷滩的莱蒙都会,现在均价大概在30000左右,特价二手房也在28000左右,但对比他的公寓,现在一手房的价格也只有13000左右,总价整整差了几乎5-6倍。公寓首付虽然是五成,但总额小,还款压力小,住宅首付三成,还款压力巨大,绝大多数年轻人还是会被这巨大的总额差价劝退的。

所以回到我们的话题,如果你是想选择投资,但预算真的不太够选择一个好地段好品牌的房子,公寓难道真的不能碰吗?开头说的不能买公寓的几点原因,不升值和转手税费高时间长咱们都无法解决,但在房住不炒的前提下,难道还指望南昌的住宅能通过投资收回本钱吗?目前莱蒙都会公寓出租的价格大概3000-4000左右,投资回报周期肯定要比总价300多万的住宅高一些。再说第三点,现在公寓产品坑特别多,为了不踩坑,难道就不买了?

一句话,你买好品牌+好产品+好地段,难道不是和买住宅是一个逻辑吗?好品牌,比如华润,绿城,万科,融创,总之你住宅追着谁买,公寓也追着谁买就对了(但前提是你还是要对该品牌在南昌的产品有足够的了解)好产品,就是那种你去了一次就念念不忘,非买不可,不买就睡不着觉的那种!好地段,比如红谷滩的万达,滨江板块的朝阳新城等。

先说我的结论,在南昌如果预算不够,作为投资或者自住的话,选择好地段+好产品+好品牌的公寓还是非常值得推荐的。下面我捋一捋我的逻辑。

现在网上各种大V都劝年轻人不要买公寓,但存在就有他的道理,好公寓抢起来的时候,还是逃不过”真香定律“!

首先我来说下公寓的缺点,总结下来大概有三点。

1)公寓不升职

2)公寓转手税费高时间长

3)公寓产品不算是住宅,类型多,容易踩坑

但是现实就是有好几个推荐他们去摇一手号的朋友,最后都和我说首付实在是凑不够,还是买了公寓!我们来算一笔账。新房住宅大多最小面积在80-90平,而限酒令之前公寓的主力面积段还在40-50平。同时,同地段同楼盘,住宅价格是公寓类产品的1.3-1.6倍。也就是说入手成本(住宅)起码是公寓的的2倍以上~比如南昌红谷滩的莱蒙都会,现在均价大概在30000左右,特价二手房也在28000左右,但对比他的公寓,现在一手房的价格也只有13000左右,总价整整差了几乎5-6倍。公寓首付虽然是五成,但总额小,还款压力小,住宅首付三成,还款压力巨大,绝大多数年轻人还是会被这巨大的总额差价劝退的。

所以回到我们的话题,如果你是想选择投资,但预算真的不太够选择一个好地段好品牌的房子,公寓难道真的不能碰吗?开头说的不能买公寓的几点原因,不升值和转手税费高时间长咱们都无法解决,但在房住不炒的前提下,难道还指望南昌的住宅能通过投资收回本钱吗?目前莱蒙都会公寓出租的价格大概3000-4000左右,投资回报周期肯定要比总价300多万的住宅高一些。再说第三点,现在公寓产品坑特别多,为了不踩坑,难道就不买了?

一句话,你买好品牌+好产品+好地段,难道不是和买住宅是一个逻辑吗?好品牌,比如华润,绿城,万科,融创,总之你住宅追着谁买,公寓也追着谁买就对了(但前提是你还是要对该品牌在南昌的产品有足够的了解)好产品,就是那种你去了一次就念念不忘,非买不可,不买就睡不着觉的那种!好地段,比如红谷滩的万达,滨江板块的朝阳新城等。

俗话说:男怕入错行,女怕嫁错郎。然而2022年像我们普通家庭要是买错房,却要用十几年乃至几十年来调补当时买房的代价。房地产的本质是金融,具有保值、增值特点。2018-2021年房地产,随着政策的调控:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。2021年房企的三道红线下,很多开发商在打折甩卖,小伙伴看中可以捡漏了。伴随着打折促销,房企暴雷渐多。22年两会与过去相比,再提“房住不炒”、“三稳”,重申“因城施策”,强调“租购并举”,提出“保障好群众住房需求”、“房地产业良性循环和健康发展”……但未提“房地产税试点”,而棚改也早已消失在官方文件。这意味着,无论经济形势和房地产格局如何变化,房住不炒,都是底线中的底线,是未来5年乃至更长阶段的总基调。

毕竟大环境来讲,房地产还是我们的经济支柱。

科普下房建成本,大家可以知道

在大政策更加坚定的调控下,2022年身在二线末城市南昌的你,面对2021年-2025年,50万套的新房供应量,你该如何选择买房?(多选、多看、多问价)

本文作为地产行业亲密接触者,以第一视觉的来讲述下南昌买房三不买,和南昌买房五注意。以下仅个人建议,有地缘性情节的人勿参考除外。

对于南昌熟悉的购房者想在南昌买房,下面的第一点,第二点请直接跳过。

一、南昌区域大盘点,我喜欢以江西人的母亲河赣江来划分。

赣江西边:赣江新区(不限购)、经开(限购)、新建(含湾里 部分不限购)、九龙湖(不限购)、红谷滩(限购)、望城新区(不限购)

赣江东边:东湖(限购)、西湖(限购)、高新(限购)、青山湖(限购)、青云谱(限购)、南昌县(银三角不限购)、象湖新城(不限购)

2022年6月12日更新,目前南昌市暂时取消限购,随你可以买。

2022年4月最新政策:

二、限购区域政策,如下。非限购新区域:首套2层首付,二套3层。多套看贷款,可一次性购买。(2022.6.12更新,目前政策调整,新房首套可以做2成,二套3成)

三、截止2022.6.2日各银行房贷利率

四、南昌各区域新房价格,截止2022年3月。

五、买房三不买:不买商业产品公寓、办公楼、综合体商铺。

1)至于为什么不买公寓,请看我之前写的文章。

2)办公楼就不赘述,自己去你所在城市的写字楼看下空置率。例如CBD的303。

3)这里着重说下综合体商铺,也就是市面上所说的托管运营式商铺,大都以12年托管,每年稳定收益率约为XXX%,小面积低总价的噱头来吸引消费者。划重点来了,商业运营公司不是和开发商直签,是和另外的商业运营公司签订的(可以天眼查查下公司,一般是新成立的公司),即使后期运营失败,也和开发商没关系。在这个商业综合体遍地的年代,八一广场旁的某石广场,当年多少人挤破头,大几百万的购买,现在商户人去楼空,估计小业主看着月供要哭了吧。想起一句话:你看中别人的收益,别人看中你的本金。大型开发商,综合体是不会卖的,基本自持:参考万达(对了,买南昌金街是个特例,其他金街的话,你可以去瞅瞅。)

还有一种商铺叫做社区铺,这个可以买,一般投资回报率在4.5%以上为优。具体看下新小区未来人口入住率。小区出入口最稳。买个出入口开便利店还是很香的,现在办烟草证需要店铺隔80米才能办第二张。

六、买房五注意:

1)买房之前,了解自己的需求,交通、学校政策(划分政策)、配套(记住南昌县、象湖区域的学校,不可以考南昌市的学校,城市是城市、县里是县里)

2)九龙湖和九龙湖西是两个概念,有很多望城新区楼盘打着九龙湖西的概念。他这边的意思是九龙湖区域的西边望城新区。2021年4号线快通了,想离地铁近的朋友,可以考虑下,前提不要介意望城工业园、地面高架地铁站(有可能是铁景房),毕竟价格美丽还是可以考虑的。

3)买新房或二手房前,如成熟区域多看看周边二手房的价格,配套啥的也一目了然。然后和置业顾问或中介谈价格的时候,多看看南昌房信网或者南昌房管局公众号,新房、二手历史成交备案价都有,不会吃亏上当。

俗话说:男怕入错行,女怕嫁错郎。然而2022年像我们普通家庭要是买错房,却要用十几年乃至几十年来调补当时买房的代价。房地产的本质是金融,具有保值、增值特点。2018-2021年房地产,随着政策的调控:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。2021年房企的三道红线下,很多开发商在打折甩卖,小伙伴看中可以捡漏了。伴随着打折促销,房企暴雷渐多。22年两会与过去相比,再提“房住不炒”、“三稳”,重申“因城施策”,强调“租购并举”,提出“保障好群众住房需求”、“房地产业良性循环和健康发展”……但未提“房地产税试点”,而棚改也早已消失在官方文件。这意味着,无论经济形势和房地产格局如何变化,房住不炒,都是底线中的底线,是未来5年乃至更长阶段的总基调。

毕竟大环境来讲,房地产还是我们的经济支柱。

科普下房建成本,大家可以知道

在大政策更加坚定的调控下,2022年身在二线末城市南昌的你,面对2021年-2025年,50万套的新房供应量,你该如何选择买房?(多选、多看、多问价)

本文作为地产行业亲密接触者,以第一视觉的来讲述下南昌买房三不买,和南昌买房五注意。以下仅个人建议,有地缘性情节的人勿参考除外。

对于南昌熟悉的购房者想在南昌买房,下面的第一点,第二点请直接跳过。

一、南昌区域大盘点,我喜欢以江西人的母亲河赣江来划分。

赣江西边:赣江新区(不限购)、经开(限购)、新建(含湾里 部分不限购)、九龙湖(不限购)、红谷滩(限购)、望城新区(不限购)

赣江东边:东湖(限购)、西湖(限购)、高新(限购)、青山湖(限购)、青云谱(限购)、南昌县(银三角不限购)、象湖新城(不限购)

2022年6月12日更新,目前南昌市暂时取消限购,随你可以买。

2022年4月最新政策:

二、限购区域政策,如下。非限购新区域:首套2层首付,二套3层。多套看贷款,可一次性购买。(2022.6.12更新,目前政策调整,新房首套可以做2成,二套3成)

三、截止2022.6.2日各银行房贷利率

四、南昌各区域新房价格,截止2022年3月。

五、买房三不买:不买商业产品公寓、办公楼、综合体商铺。

1)至于为什么不买公寓,请看我之前写的文章。

2)办公楼就不赘述,自己去你所在城市的写字楼看下空置率。例如CBD的303。

3)这里着重说下综合体商铺,也就是市面上所说的托管运营式商铺,大都以12年托管,每年稳定收益率约为XXX%,小面积低总价的噱头来吸引消费者。划重点来了,商业运营公司不是和开发商直签,是和另外的商业运营公司签订的(可以天眼查查下公司,一般是新成立的公司),即使后期运营失败,也和开发商没关系。在这个商业综合体遍地的年代,八一广场旁的某石广场,当年多少人挤破头,大几百万的购买,现在商户人去楼空,估计小业主看着月供要哭了吧。想起一句话:你看中别人的收益,别人看中你的本金。大型开发商,综合体是不会卖的,基本自持:参考万达(对了,买南昌金街是个特例,其他金街的话,你可以去瞅瞅。)

还有一种商铺叫做社区铺,这个可以买,一般投资回报率在4.5%以上为优。具体看下新小区未来人口入住率。小区出入口最稳。买个出入口开便利店还是很香的,现在办烟草证需要店铺隔80米才能办第二张。

六、买房五注意:

1)买房之前,了解自己的需求,交通、学校政策(划分政策)、配套(记住南昌县、象湖区域的学校,不可以考南昌市的学校,城市是城市、县里是县里)

2)九龙湖和九龙湖西是两个概念,有很多望城新区楼盘打着九龙湖西的概念。他这边的意思是九龙湖区域的西边望城新区。2021年4号线快通了,想离地铁近的朋友,可以考虑下,前提不要介意望城工业园、地面高架地铁站(有可能是铁景房),毕竟价格美丽还是可以考虑的。

3)买新房或二手房前,如成熟区域多看看周边二手房的价格,配套啥的也一目了然。然后和置业顾问或中介谈价格的时候,多看看南昌房信网或者南昌房管局公众号,新房、二手历史成交备案价都有,不会吃亏上当。

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