路透北京11月15日 – 在中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的背景下,中国多个城市升级调控措施、加入限购大军,既有热点城市周边县市,也有省内热点城市;而在北京3月17日祭出严厉调控政策后,更多城市跟进,据不完全统计,仅3月一个月,就有数十个城市出台各种形式的房地产调控政策。

到下半年,房地产政策调控从紧的状况未有改变。尤其在9月第四个周末,重庆、长沙、南宁、贵阳和南昌等多个二线城市密集出台新政,值得关注的是限售成为本轮调控重点。

在供给方面,住建部和国土部要求合理安排住宅用地供应,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。部分热点城市加快推进租售并举等长效机制的建设,住建部表示,正抓紧起草相关法规草案,积极推动住房租赁管理条例立法工作。

以下为中国2017年推出的主要房地产政策和改革措施:

**中央政府政策/表态**

*–住建部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资,以促进房地产市场平稳健康发展。

*–中国发改委、住建部联合发出通知,部署从今年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查,重点查处销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价,捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格等行为。

–住建部部长王蒙徽在十九大新闻发布会上表示,房地产调控成效显现,市场总体保持稳定,预计四季度全国楼市延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势,将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,并抓紧推进住房租赁市场的立法工作。

–国家主席习近平在十九大报告中强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

–中国银监会审慎规制局局长肖远企称,严厉严查挪用消费贷款资金,防范房地产泡沫风险,规范银行对地方政府融资行为,要求其破除财政兜底幻觉,高度关注隐性债务。

–中国国土资源部9月底全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点,总体要求是牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,并要严格遵守集体土地管理法律规定,防止过度房地产化。

–中国住房城乡建设部9月表示,正会同有关部门积极开展调研、论证等工作,抓紧起草相关法规草案,积极推动住房租赁管理条例立法工作,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

–中国住房和城乡建设部9月表示,经研究,决定在北京市、上海市开展共有产权住房试点,要以制度创新为核心,在建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。

–针对近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象,中国人民银行营业管理部表示,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人行营业管理部积极支持。

–中国国土资源部表示,近期将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。

–中国央行研究局局长徐忠近日称,中国以往宏观调控中以刺激房地产作为调控工具的倾向明显。当前,房地产自身已成为挤出投资、制约经济转型与健康发展的严重问题,也是重要的金融风险源头,不宜再作为宏观调控工具继续使用。

–中国国土资源部和住房城乡建设部8月底联合下发通知,确定第一批在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系。

–中国国家发改委等部委发布通知称,将进一步引导和规范境外投资方向,重点推进有利于“一带一路”建设和周边基础设施互联互通的基础设施境外投资;限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资,以及在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。

–中国央行8月4日晚间发布中国区域金融运行报告(2017)建议,加强住房金融宏观审慎管理,继续做好房地产金融调控,在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性购房。

–中国中共中央政治局7月24日召开会议指出,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

–中国住房和城乡建设部7月联合多部委发布通知,提出将在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展;同时要充分发挥国有企业的引领和带动作用。

–中国国家发展改革委表示,在特色小(城)镇建设上,部分地区确实出现了政府大包大揽、盲目扩张、重数量轻质量、“重形轻魂”以及房地产化等不当倾向,这都需要引起高度关注和警惕,及时加以纠偏和规范引导。

–中国财政部和国土资源部最新通知称,为完善地方政府专项债券管理,建立专项债券与项目资产、收益对应制度,2017年先从土地储备领域开展试点,发行土地储备专项债券,今年土地储备专项债券额度已经随同地方政府专项债务限额下达。

–中国国务院5月的常务会议确定实施2018-2020年三年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1,500万套;并加大中央财政补助和金融、用地等支持,兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

–中国住房城乡建设部5月发布征求意见稿,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,规定住房租赁企业出租自有住房的,租赁期限不得低于三年。并就住房销售做出规定,称房地产开发企业取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。

–全国人大网公布人大常委会2017年立法工作计划显示,今年立法预备及研究论证项目除继续保留房地产税法外,还首次加入个人所得税法,这也意味着距离出台依旧遥遥无期。

–国家发改委副主任宁吉喆4月18日表示,目前中国正在抓紧时间紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制,成熟的时候可以付诸实施。

–中国住建部和国土部4月6日联合发布通知,要求合理安排住宅用地供应,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

–中国住房和城乡建设部3月29日称,要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格等违法违规行为,并配合金融主管部门继续严查“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为,并通报了30家违规房企。

–中国国务院副总理张高丽3月19日表示,要妥善处理处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫等一批风险点,确保不发生系统性金融风险;国家发改委主任何立峰也表示,今年要坚持因城因地实策去库存,控制信贷资金过度流向房地产业。

–中国央行行长周小川3月19日表示,中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。

–2017年政府工作报告称,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,健全购租并举的住房制度。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。今年再完成棚户区住房改造600万套。

–中国十二届全国人大五次会议发言人傅莹3月4日表示,全国人大今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

–中国国家主席习近平2月28日称,要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定;要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

–两位消息人士2月24日透露,中国证券业协会拟修改证券公司非公开发行公司债券项目承接负面清单指引,增加对房地产公司的负面清单限定和对钢铁、煤炭等过剩产能的限制,明确发行人子公司属于负面清单范畴的判断标准。

–中国已确定2015-2017三年间,要改造各类棚户区住房1,800万套,2015年棚改开工601万套,2016年开工606万套,今年计划目标是600万套。住建部长陈政高表示,今年要进一步推进棚改货币化安置,特别是在三、四线城市和县城要大幅度提高比例,加快棚改进度,减少重复建设。

住建部副部长陆克华透露,今年要加快房地产税立法,并适时推进改革,有关部门正在按照中央要求开展工作。

–中国国土资源部1月12日表示,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度,促进房地产市场平稳健康发展,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

**地方政府政策**

*–中国建设银行11月3日称,该行深圳分行已与万科、恒大等房地产公司,以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,共推出5,481套长租房源。

*–北京市住房租赁监管平台10月底上线运行,同时市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的服务平台也已同步上线,这是加快建立租购并举的住房制度的重要载体。

–云南省昆明市最新规定,在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满两年方可上市交易。昆明还将调整贷款受理条件,将缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款调整为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。

–绍兴市住建局、国土资源局11日发布《关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知》,该通知自2017年10月13日起施行。通知中指出将实施区域限售:在绍兴市区(越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城)新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。

–深圳市土地房产交易中心11日发布公告,公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。公告称,为培育和发展深圳市住房租赁市场,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让。

–海南三亚市最新规定,自2017年10月9日起,在海南无住房的非本省户籍居民家庭,在本市中心主城区范围内购买住房的,须提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明。非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产权证满5年后方可转让。

–桂林住建委等发文称,购房人(以家庭为单位)在桂林市区(不含雁山区和临桂区)购买第三套及以上新建商品住房的,须取得不动产权属证书满两年后方可转让。

–江西省银监局9月26日称已联合央行南昌支行下发紧急通知,督促辖内银行业加强个人非按揭类贷款管理,严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房,严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。

–针对个人贷款资金违规流入房地产问题,浙江银监局部署辖内银行自查和监管抽查工作,要求做到各类银行机构全覆盖、各地市全覆盖和各类个人贷款业务全覆盖。

–江苏省无锡市政府发布“关于加强房地产市场调控的补充意见”,调整梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城、锡东新城范围内限购政策。暂停向已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房;非本市户籍居民家庭申请购买住房时,应提供两年(含)以上的本市缴纳社会保险或个人所得税证明。

–重庆、长沙、南宁、贵阳和南昌等多个二线城市在9月第四个周末密集出台新政,值得关注的是限售成为本轮调控重点。其中重庆市国土房管局周五发布通知称,为进一步遏制炒房,今日起凡在主城区范围内新购的新建商品住房和二手住房,须取得不动产权证满两年后才能上市交易。

–北京市住建委9月正式发布“共有产权住房管理暂行办法”,明确规定将通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭。

–据上海市政府官方微信上海发布,上海已出台加快发展住房租赁市场的实施意见,计划至2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。未来,达到一定标准的承租人,可享有子女义务教育等基本公共服务待遇。

–陕西西安市楼市调控升级,9月13日发布进一步稳定住房市场发展有关问题的通知,要求在新城区、碑林区等行政管理区域及高新区、经开区等开发区规划区域范围内,暂停向已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

将缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万调整为65万;将最低缴存时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上,并停止办理试行的商转公贷款业务。

–针对有媒体关于北京市经济适用房转商品房政策将发生调整的报导,新华社援引北京市住建委相关负责人的话称,北京市经转商政策没有进行调整。如果有相关政策需要出台,按照程序,北京市住建委会就政策草案公开面向市民征求意见。

–中国北京银监局9月称,其与人行营业管理部于当日印发相关通知,要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

–深圳最新发文,提出到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,并表示将于今年年底前筹建3-5家国有住房租赁企业,“十三五”(2016-2020年)期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

–广东省最新发布新型城镇化规划,将探索建立共有产权住房制度,并在全省范围内取消农业、非农业以及其他所有户口性质划分,统一登记为广东省居民户口,实行城乡户籍“一元化”登记管理。

–中国北京市最新发布通知,推动建立购租并举的住房制度,通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应,鼓励开发性金融等机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。通知提及,承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可依法申请办理户口登记和迁移手续。

–北京市计划推出共有产权住房,以深化住房供给侧结构性改革,根据办法,新北京人分配的共有产权住房比例不少于30%,共有产权住房购买五年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

–广州市在8月再度收紧楼市调控,最新下发通知要求进一步强化商品房价格监管,对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

–中国多地陆续推出鼓励住房租赁市场发展的新政,山东省住建厅7月底提出,建立健全购租并举的住房制度,租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务;江苏省无锡市则增设租赁住宅落户政策。

–7月24日下午由上海首推的两幅纯租赁居住用地到了挂牌截止期。虽有34家房企交了竞买申请书,但两幅地块最后却分别只有一家竞买企业通过资格审查并提交了竞买保证金,两家政府平台公司在无人竞争的情况下,实际上已以底价摘得这两个地块。

–广州市政府最近发布加快住房租赁市场工作的方案,将加快构建租购并举的住房体系,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

–上海市政府官方微信“上海发布”发布上海市住房十三五规划摘要,“十三五”期间(2016-2020年)上海城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将明显增加,其中新增住房供应总套数约170万套,比之前五年增加60%左右,其中商品住房约45万套。

–中国北京市住房和城乡建设委员会最新发布通知,截至3月底,北京市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项,将推进清单项目尽早入市、尽早形成市场实际供应。

–地处北京南部的河北省廊坊市6月出台新规,对商品房销售、土地供应和房产中介等方面的突出问题作出严格规定,从严管控房地产市场经营行为。明确要求严格落实地方政府责任,建立房地产调控联席会议制度,努力把房价稳定在2016年10月的水平上,确保环比不上涨。

–湖南长沙暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房;暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。

江苏无锡市暂停对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。购买住房(含二手住房)在取得不动产权证两年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房),在取得不动产权证三年内不可转让。

浙江嘉兴市规定,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满两年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有一套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满两年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

–上海市住房和城乡建设管理委员会5月18日发布意见称,在全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,要求停止审批公寓式办公项目,加强商业办公项目建设、销售监管,并对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿。

–南京市住房保障和房产局5月发布意见称,对于符合取得硕士及以上学位、高级职称等条件的非本市户籍居民家庭,购房时不需要提供个税或社保证明。这是南京自去年实施限购以来首次对特定人群放开限购。

–据上海市政府官方微信号“上海发布”,上海正持续整顿规范房地产市场秩序,为体现公开公平,新开盘商品住房应采取公证机构主持,摇号排序,按序购房等方式公开销售。上海发布还指出,对涉嫌违规的房地产企业,一经查实,一律暂停网签。

–山东济南市4月19日将长清区、章丘区也将纳入限购范围,限购区域内自通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满两年后方可上市交易。据统计,目前有近20个城市启动限售政策。

–中国中央电视台4月19日报导,北京市出台新规,严禁擅自改变科研、工业、酒店、旅游、文化和娱乐等产业项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售。

北京市住建委4月18日稍晚发布通知,就加强商业、办公类项目管理规定落实细节,明确“开发企业新报建商办类项目”指全市范围内未取得施工许可证的新建商业、办公类项目,“最小分割单元不得低于500平方米”,按照单层套内建筑面积核算。

路透北京11月15日 – 在中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的背景下,中国多个城市升级调控措施、加入限购大军,既有热点城市周边县市,也有省内热点城市;而在北京3月17日祭出严厉调控政策后,更多城市跟进,据不完全统计,仅3月一个月,就有数十个城市出台各种形式的房地产调控政策。

到下半年,房地产政策调控从紧的状况未有改变。尤其在9月第四个周末,重庆、长沙、南宁、贵阳和南昌等多个二线城市密集出台新政,值得关注的是限售成为本轮调控重点。

在供给方面,住建部和国土部要求合理安排住宅用地供应,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。部分热点城市加快推进租售并举等长效机制的建设,住建部表示,正抓紧起草相关法规草案,积极推动住房租赁管理条例立法工作。

以下为中国2017年推出的主要房地产政策和改革措施:

**中央政府政策/表态**

*–住建部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资,以促进房地产市场平稳健康发展。

*–中国发改委、住建部联合发出通知,部署从今年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查,重点查处销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价,捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格等行为。

–住建部部长王蒙徽在十九大新闻发布会上表示,房地产调控成效显现,市场总体保持稳定,预计四季度全国楼市延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势,将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,并抓紧推进住房租赁市场的立法工作。

–国家主席习近平在十九大报告中强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

–中国银监会审慎规制局局长肖远企称,严厉严查挪用消费贷款资金,防范房地产泡沫风险,规范银行对地方政府融资行为,要求其破除财政兜底幻觉,高度关注隐性债务。

–中国国土资源部9月底全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点,总体要求是牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,并要严格遵守集体土地管理法律规定,防止过度房地产化。

–中国住房城乡建设部9月表示,正会同有关部门积极开展调研、论证等工作,抓紧起草相关法规草案,积极推动住房租赁管理条例立法工作,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

–中国住房和城乡建设部9月表示,经研究,决定在北京市、上海市开展共有产权住房试点,要以制度创新为核心,在建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。

–针对近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象,中国人民银行营业管理部表示,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人行营业管理部积极支持。

–中国国土资源部表示,近期将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。

–中国央行研究局局长徐忠近日称,中国以往宏观调控中以刺激房地产作为调控工具的倾向明显。当前,房地产自身已成为挤出投资、制约经济转型与健康发展的严重问题,也是重要的金融风险源头,不宜再作为宏观调控工具继续使用。

–中国国土资源部和住房城乡建设部8月底联合下发通知,确定第一批在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系。

–中国国家发改委等部委发布通知称,将进一步引导和规范境外投资方向,重点推进有利于“一带一路”建设和周边基础设施互联互通的基础设施境外投资;限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资,以及在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。

–中国央行8月4日晚间发布中国区域金融运行报告(2017)建议,加强住房金融宏观审慎管理,继续做好房地产金融调控,在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性购房。

–中国中共中央政治局7月24日召开会议指出,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

–中国住房和城乡建设部7月联合多部委发布通知,提出将在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展;同时要充分发挥国有企业的引领和带动作用。

–中国国家发展改革委表示,在特色小(城)镇建设上,部分地区确实出现了政府大包大揽、盲目扩张、重数量轻质量、“重形轻魂”以及房地产化等不当倾向,这都需要引起高度关注和警惕,及时加以纠偏和规范引导。

–中国财政部和国土资源部最新通知称,为完善地方政府专项债券管理,建立专项债券与项目资产、收益对应制度,2017年先从土地储备领域开展试点,发行土地储备专项债券,今年土地储备专项债券额度已经随同地方政府专项债务限额下达。

–中国国务院5月的常务会议确定实施2018-2020年三年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1,500万套;并加大中央财政补助和金融、用地等支持,兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

–中国住房城乡建设部5月发布征求意见稿,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,规定住房租赁企业出租自有住房的,租赁期限不得低于三年。并就住房销售做出规定,称房地产开发企业取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。

–全国人大网公布人大常委会2017年立法工作计划显示,今年立法预备及研究论证项目除继续保留房地产税法外,还首次加入个人所得税法,这也意味着距离出台依旧遥遥无期。

–国家发改委副主任宁吉喆4月18日表示,目前中国正在抓紧时间紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制,成熟的时候可以付诸实施。

–中国住建部和国土部4月6日联合发布通知,要求合理安排住宅用地供应,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

–中国住房和城乡建设部3月29日称,要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格等违法违规行为,并配合金融主管部门继续严查“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为,并通报了30家违规房企。

–中国国务院副总理张高丽3月19日表示,要妥善处理处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫等一批风险点,确保不发生系统性金融风险;国家发改委主任何立峰也表示,今年要坚持因城因地实策去库存,控制信贷资金过度流向房地产业。

–中国央行行长周小川3月19日表示,中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。

–2017年政府工作报告称,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,健全购租并举的住房制度。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。今年再完成棚户区住房改造600万套。

–中国十二届全国人大五次会议发言人傅莹3月4日表示,全国人大今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

–中国国家主席习近平2月28日称,要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定;要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

–两位消息人士2月24日透露,中国证券业协会拟修改证券公司非公开发行公司债券项目承接负面清单指引,增加对房地产公司的负面清单限定和对钢铁、煤炭等过剩产能的限制,明确发行人子公司属于负面清单范畴的判断标准。

–中国已确定2015-2017三年间,要改造各类棚户区住房1,800万套,2015年棚改开工601万套,2016年开工606万套,今年计划目标是600万套。住建部长陈政高表示,今年要进一步推进棚改货币化安置,特别是在三、四线城市和县城要大幅度提高比例,加快棚改进度,减少重复建设。

住建部副部长陆克华透露,今年要加快房地产税立法,并适时推进改革,有关部门正在按照中央要求开展工作。

–中国国土资源部1月12日表示,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度,促进房地产市场平稳健康发展,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

**地方政府政策**

*–中国建设银行11月3日称,该行深圳分行已与万科、恒大等房地产公司,以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,共推出5,481套长租房源。

*–北京市住房租赁监管平台10月底上线运行,同时市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的服务平台也已同步上线,这是加快建立租购并举的住房制度的重要载体。

–云南省昆明市最新规定,在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满两年方可上市交易。昆明还将调整贷款受理条件,将缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款调整为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。

–绍兴市住建局、国土资源局11日发布《关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知》,该通知自2017年10月13日起施行。通知中指出将实施区域限售:在绍兴市区(越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城)新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。

–深圳市土地房产交易中心11日发布公告,公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。公告称,为培育和发展深圳市住房租赁市场,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让。

–海南三亚市最新规定,自2017年10月9日起,在海南无住房的非本省户籍居民家庭,在本市中心主城区范围内购买住房的,须提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明。非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产权证满5年后方可转让。

–桂林住建委等发文称,购房人(以家庭为单位)在桂林市区(不含雁山区和临桂区)购买第三套及以上新建商品住房的,须取得不动产权属证书满两年后方可转让。

–江西省银监局9月26日称已联合央行南昌支行下发紧急通知,督促辖内银行业加强个人非按揭类贷款管理,严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房,严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。

–针对个人贷款资金违规流入房地产问题,浙江银监局部署辖内银行自查和监管抽查工作,要求做到各类银行机构全覆盖、各地市全覆盖和各类个人贷款业务全覆盖。

–江苏省无锡市政府发布“关于加强房地产市场调控的补充意见”,调整梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城、锡东新城范围内限购政策。暂停向已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房;非本市户籍居民家庭申请购买住房时,应提供两年(含)以上的本市缴纳社会保险或个人所得税证明。

–重庆、长沙、南宁、贵阳和南昌等多个二线城市在9月第四个周末密集出台新政,值得关注的是限售成为本轮调控重点。其中重庆市国土房管局周五发布通知称,为进一步遏制炒房,今日起凡在主城区范围内新购的新建商品住房和二手住房,须取得不动产权证满两年后才能上市交易。

–北京市住建委9月正式发布“共有产权住房管理暂行办法”,明确规定将通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭。

–据上海市政府官方微信上海发布,上海已出台加快发展住房租赁市场的实施意见,计划至2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。未来,达到一定标准的承租人,可享有子女义务教育等基本公共服务待遇。

–陕西西安市楼市调控升级,9月13日发布进一步稳定住房市场发展有关问题的通知,要求在新城区、碑林区等行政管理区域及高新区、经开区等开发区规划区域范围内,暂停向已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

将缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万调整为65万;将最低缴存时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上,并停止办理试行的商转公贷款业务。

–针对有媒体关于北京市经济适用房转商品房政策将发生调整的报导,新华社援引北京市住建委相关负责人的话称,北京市经转商政策没有进行调整。如果有相关政策需要出台,按照程序,北京市住建委会就政策草案公开面向市民征求意见。

–中国北京银监局9月称,其与人行营业管理部于当日印发相关通知,要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

–深圳最新发文,提出到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,并表示将于今年年底前筹建3-5家国有住房租赁企业,“十三五”(2016-2020年)期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

–广东省最新发布新型城镇化规划,将探索建立共有产权住房制度,并在全省范围内取消农业、非农业以及其他所有户口性质划分,统一登记为广东省居民户口,实行城乡户籍“一元化”登记管理。

–中国北京市最新发布通知,推动建立购租并举的住房制度,通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应,鼓励开发性金融等机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。通知提及,承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可依法申请办理户口登记和迁移手续。

–北京市计划推出共有产权住房,以深化住房供给侧结构性改革,根据办法,新北京人分配的共有产权住房比例不少于30%,共有产权住房购买五年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

–广州市在8月再度收紧楼市调控,最新下发通知要求进一步强化商品房价格监管,对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

–中国多地陆续推出鼓励住房租赁市场发展的新政,山东省住建厅7月底提出,建立健全购租并举的住房制度,租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务;江苏省无锡市则增设租赁住宅落户政策。

–7月24日下午由上海首推的两幅纯租赁居住用地到了挂牌截止期。虽有34家房企交了竞买申请书,但两幅地块最后却分别只有一家竞买企业通过资格审查并提交了竞买保证金,两家政府平台公司在无人竞争的情况下,实际上已以底价摘得这两个地块。

–广州市政府最近发布加快住房租赁市场工作的方案,将加快构建租购并举的住房体系,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

–上海市政府官方微信“上海发布”发布上海市住房十三五规划摘要,“十三五”期间(2016-2020年)上海城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将明显增加,其中新增住房供应总套数约170万套,比之前五年增加60%左右,其中商品住房约45万套。

–中国北京市住房和城乡建设委员会最新发布通知,截至3月底,北京市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项,将推进清单项目尽早入市、尽早形成市场实际供应。

–地处北京南部的河北省廊坊市6月出台新规,对商品房销售、土地供应和房产中介等方面的突出问题作出严格规定,从严管控房地产市场经营行为。明确要求严格落实地方政府责任,建立房地产调控联席会议制度,努力把房价稳定在2016年10月的水平上,确保环比不上涨。

–湖南长沙暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房;暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。

江苏无锡市暂停对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。购买住房(含二手住房)在取得不动产权证两年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房),在取得不动产权证三年内不可转让。

浙江嘉兴市规定,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满两年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有一套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满两年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

–上海市住房和城乡建设管理委员会5月18日发布意见称,在全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,要求停止审批公寓式办公项目,加强商业办公项目建设、销售监管,并对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿。

–南京市住房保障和房产局5月发布意见称,对于符合取得硕士及以上学位、高级职称等条件的非本市户籍居民家庭,购房时不需要提供个税或社保证明。这是南京自去年实施限购以来首次对特定人群放开限购。

–据上海市政府官方微信号“上海发布”,上海正持续整顿规范房地产市场秩序,为体现公开公平,新开盘商品住房应采取公证机构主持,摇号排序,按序购房等方式公开销售。上海发布还指出,对涉嫌违规的房地产企业,一经查实,一律暂停网签。

–山东济南市4月19日将长清区、章丘区也将纳入限购范围,限购区域内自通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满两年后方可上市交易。据统计,目前有近20个城市启动限售政策。

–中国中央电视台4月19日报导,北京市出台新规,严禁擅自改变科研、工业、酒店、旅游、文化和娱乐等产业项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售。

北京市住建委4月18日稍晚发布通知,就加强商业、办公类项目管理规定落实细节,明确“开发企业新报建商办类项目”指全市范围内未取得施工许可证的新建商业、办公类项目,“最小分割单元不得低于500平方米”,按照单层套内建筑面积核算。

诸多迹象显示,公寓市场正在强劲复苏,不太为外人瞩目的豪宅型公寓和优质地段低总价公寓产品持续回暖。

一方面,房地产行业经过多年发展,逐渐从有房住向住好房转变,高净值人群终极改善自住需求依然强烈;另一方面,公寓产品在购房资格方面相对宽松,被一些市场人士看好。

自去年7月以来,深圳围绕公寓相继出台暂停商务公寓审批、允许商务公寓通燃气等政策,对这个细分市场,进行有序疏导。至此,四大一线城市完成了存量商务公寓盘活,增量商务公寓审批暂停的调控。叠加住宅市场的调控,公寓的稀缺价值和购买风险都在同步攀升。

顶豪公寓悄悄“飘”了

从事公寓交易近十年,链家南山区门店店长小卢发现了一个有趣的现象:过去来深圳的机构或客户,往往开着保时捷四处看项目,最近越来越多的客户愿意电话初步敲定项目,而后直接过来签合同。

老林来自北京,因为商务出差,常年往返北京和深圳。4月初,他以九百多万元入手了深圳福田区的一套近80平方米的商务公寓。他给出的理由很简单:环京楼市交投压抑,深圳楼市景气度高;各地楼市调控此起彼伏,公寓产品不需要社保、个税等硬性门槛,适合外地客入手。

公寓并非有房票一族的首选。一方面,公寓被认为难敌住宅,同地段公寓价格多大幅跑输住宅;另一方面,公寓普遍不带学位等,被认为不宜自住。

多位市场人士向第一财经记者分享道,按照购买物业类型优先级别做大致排列:住宅>商务公寓>商铺(挑选商铺需要独到的眼光)>写字楼>商办公寓(即伪公寓)。

以深圳市场为例,本地人对住宅的热情挥之不去,外地人却对深圳公寓产品情有独钟。

深圳的商务公寓愈发紧俏的一个标志是,每平方米单价超过20万元的豪宅型公寓深圳湾1号新近放出的一套物业吸引了北京、香港,国外的不少客户询问。

该物业位于南区T5栋,建筑面积313.47平方米,总价超6000万元。据不愿具名的销售人士透露,有意向的部分购房者大多身份比较特殊,一般前期都是委托信任的人,帮忙询问楼盘的销售情况、验资金额、土地增值税的税款等信息,后期即买即走。

一位留意到深圳湾1号南区T5栋待售房源的北京客户就向第一财经记者直言:“新放出来的T5栋,客厅及三个卧室全部是朝东看海、内湖以及城市景观。这种所有主功能间全部看海的户型在整个深圳湾1号只有4套,稀缺性比较显著,长线持有价值可观。”

动辄税费达数百万元、验资超千万元、售价低则数千万元高则数亿元这样的顶级豪宅公寓,总是吸引着一票异常低调却购买力惊人的特定人群。当刚需族群体在为购房资格、首付款等疲于奔走之际,这样一个看似封闭小众实则活跃强大的市场却牵动搅扰着国内站在财富金字塔尖的那波人。

有对豪宅公寓做过一段时间研究的一位北京私募人士以自己的实践经历告诉第一财经记者,类似北上广深这样的一线城市,核心区域或者高增值潜力区域优质公寓的顶层,稀缺性尤为显著,几乎是不亚于艺术品一样的存在。

顶级豪宅正成为富豪们配置资产、财富保值增值的“香饽饽”。据克而瑞发布数据显示,今年一季度,北上广深四大一线城市10万元-15万元/平方米豪宅共成交3497套,同比增长142%。2020年,112城总价1000万以上豪宅成交套数同比增长26%,总价3000万以上顶豪成交同比增长13%,豪宅市场呈整体向好态势。

由于产品稀缺性,优质二手豪宅存量有限,房源紧俏,需求大于供给,豪宅孤品也加速到来,经常出现有钱也买不到情况,有钱人买房压力不比刚需族小。豪宅产品稀缺性、增值空间、圈层价值在逐渐下降之际,外地客户也会将目光转向流动性较好的低总价公寓产品。

从成交价段来看,300万元以内的核心地段的公寓产品,因为门槛低易交易,为公寓市场的主流产品。这部分产品租金回报率多比住宅高,客户大多十年内就能回本,是不少中产阶层追逐的对象。

整体来看,豪宅型公寓和低单价的小公寓是当下最受追逐的两类公寓产品。前者被认为具稀缺性,后者被认为易上车易出手交易。

“一线城市好的公寓产品已经慢慢在变成非卖品,这个特征已经越来越明显了。”老林称,一轮疫情下来,国内外一线城市的核心区域的类住宅产品抗跌属性整体要优于其他产品,回报率也更趋于稳定和丰厚。

下堵上梳以调控

商务公寓通常建设在商业用地或商业居住混合用地上,产权大多40-50年。建设在商住混合用地上的部分商务公寓,可通燃气,部分商务公寓甚至还可以用来申请学位。

由于商务公寓比写字楼、商办公寓更易销售,开发商在一线城市获取商业用地之后,将项目开发成商务公寓出售的意愿较强。但从根本上来说,商务公寓在产品设计、公共设施配套等方面与住宅仍存在差距。

热点城市住宅供应稀缺,且有严格的限购条件,而公寓通常不限购,价格较住宅低,是炒作的主要标的。以深圳为例,商务公寓是住宅的补充品,成交一直很活跃。深圳中原研究中心数据显示,2020年,深圳一手商业房产成交面积为85万平方米,约为一手住宅的五分之一。

去年以来,关于公寓的新政也随之多了起来。以深圳为例,去年7月,深圳市规划和自然资源局联合市住建局印发了《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》。该文件指出,深圳将停止商务公寓审批,鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

随之,今年2月23日,深圳市住建局再度发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》,明确商务公寓、宿舍可以使用燃气。在居住功能上,商务公寓、宿舍向住宅产品靠拢,正式得到官方认可。

3月,深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见,其中商业服务业用地删除“商务公寓”用途。

一方面,主管部门叫停新的商务公寓审批;另一方面,鼓励新建和存量的商务公寓改建成为住宅。部分市场人士将之理解为,深圳可供流通的商务公寓产品将日趋减少,价值将愈发显著,尤其是优质地段的优质商务公寓产品。

作为深圳深业中城、泰富广场等多个公寓项目持有人的深圳控股执行董事兼副总裁董方在今年三月底,曾就深圳最新的公寓可配管道燃气销售一事,回应第一财经记者称,公寓去化的速度和水平,相比之前有一定的提高,对于深圳控股来说是一种利好,“公寓可以安装燃气,完善了居住的属性,从居住的属性更加的接近住宅,可以缓解深圳公寓不足的矛盾。”

另一方面,市场人士解读,公寓未来或将可能与住宅进一步平权,或至少实现住宅的大部分权益;公寓与住宅在学位、学区等分歧有望得到平等对待。实际上,目前深圳罗湖区、福田区等已经有公寓在探索学位问题的同等待遇化,取得了良好效果。

总之,系列调控之下,市场上新增公寓的供应量会越来越少,存量公寓产品将得到充分利用,公寓的“住宅化”倾向将日益明显。

这种调控主逻辑曾为广州所用:盘活存量公寓、控制伪公寓增量。

2017年3月,广州提出,开发商只能向法人单位销售商服类物业,且不得作为居住使用;已销售给个人的商服类物业,业主持有满两年才可再次转让。政策还提出,新报建的商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米。2018年底,广州对上述政策作出局部调整,允许2017年3月30日之前出让土地上的商服类物业卖给个人。

北京、上海则早在2017年便对酒店式公寓、SOHO等伪公寓叫停,同时,商务公寓新增审批趋于严控。

至此,四大一线城市都相继明确了,商办用地不得用于居住用途,这实则是从政策层面厘清了商业和住宅的边界。这几年,公寓供应量呈减少之势,公寓市场整体进入了一个新阶段。

诸多迹象显示,公寓市场正在强劲复苏,不太为外人瞩目的豪宅型公寓和优质地段低总价公寓产品持续回暖。

一方面,房地产行业经过多年发展,逐渐从有房住向住好房转变,高净值人群终极改善自住需求依然强烈;另一方面,公寓产品在购房资格方面相对宽松,被一些市场人士看好。

自去年7月以来,深圳围绕公寓相继出台暂停商务公寓审批、允许商务公寓通燃气等政策,对这个细分市场,进行有序疏导。至此,四大一线城市完成了存量商务公寓盘活,增量商务公寓审批暂停的调控。叠加住宅市场的调控,公寓的稀缺价值和购买风险都在同步攀升。

顶豪公寓悄悄“飘”了

从事公寓交易近十年,链家南山区门店店长小卢发现了一个有趣的现象:过去来深圳的机构或客户,往往开着保时捷四处看项目,最近越来越多的客户愿意电话初步敲定项目,而后直接过来签合同。

老林来自北京,因为商务出差,常年往返北京和深圳。4月初,他以九百多万元入手了深圳福田区的一套近80平方米的商务公寓。他给出的理由很简单:环京楼市交投压抑,深圳楼市景气度高;各地楼市调控此起彼伏,公寓产品不需要社保、个税等硬性门槛,适合外地客入手。

公寓并非有房票一族的首选。一方面,公寓被认为难敌住宅,同地段公寓价格多大幅跑输住宅;另一方面,公寓普遍不带学位等,被认为不宜自住。

多位市场人士向第一财经记者分享道,按照购买物业类型优先级别做大致排列:住宅>商务公寓>商铺(挑选商铺需要独到的眼光)>写字楼>商办公寓(即伪公寓)。

以深圳市场为例,本地人对住宅的热情挥之不去,外地人却对深圳公寓产品情有独钟。

深圳的商务公寓愈发紧俏的一个标志是,每平方米单价超过20万元的豪宅型公寓深圳湾1号新近放出的一套物业吸引了北京、香港,国外的不少客户询问。

该物业位于南区T5栋,建筑面积313.47平方米,总价超6000万元。据不愿具名的销售人士透露,有意向的部分购房者大多身份比较特殊,一般前期都是委托信任的人,帮忙询问楼盘的销售情况、验资金额、土地增值税的税款等信息,后期即买即走。

一位留意到深圳湾1号南区T5栋待售房源的北京客户就向第一财经记者直言:“新放出来的T5栋,客厅及三个卧室全部是朝东看海、内湖以及城市景观。这种所有主功能间全部看海的户型在整个深圳湾1号只有4套,稀缺性比较显著,长线持有价值可观。”

动辄税费达数百万元、验资超千万元、售价低则数千万元高则数亿元这样的顶级豪宅公寓,总是吸引着一票异常低调却购买力惊人的特定人群。当刚需族群体在为购房资格、首付款等疲于奔走之际,这样一个看似封闭小众实则活跃强大的市场却牵动搅扰着国内站在财富金字塔尖的那波人。

有对豪宅公寓做过一段时间研究的一位北京私募人士以自己的实践经历告诉第一财经记者,类似北上广深这样的一线城市,核心区域或者高增值潜力区域优质公寓的顶层,稀缺性尤为显著,几乎是不亚于艺术品一样的存在。

顶级豪宅正成为富豪们配置资产、财富保值增值的“香饽饽”。据克而瑞发布数据显示,今年一季度,北上广深四大一线城市10万元-15万元/平方米豪宅共成交3497套,同比增长142%。2020年,112城总价1000万以上豪宅成交套数同比增长26%,总价3000万以上顶豪成交同比增长13%,豪宅市场呈整体向好态势。

由于产品稀缺性,优质二手豪宅存量有限,房源紧俏,需求大于供给,豪宅孤品也加速到来,经常出现有钱也买不到情况,有钱人买房压力不比刚需族小。豪宅产品稀缺性、增值空间、圈层价值在逐渐下降之际,外地客户也会将目光转向流动性较好的低总价公寓产品。

从成交价段来看,300万元以内的核心地段的公寓产品,因为门槛低易交易,为公寓市场的主流产品。这部分产品租金回报率多比住宅高,客户大多十年内就能回本,是不少中产阶层追逐的对象。

整体来看,豪宅型公寓和低单价的小公寓是当下最受追逐的两类公寓产品。前者被认为具稀缺性,后者被认为易上车易出手交易。

“一线城市好的公寓产品已经慢慢在变成非卖品,这个特征已经越来越明显了。”老林称,一轮疫情下来,国内外一线城市的核心区域的类住宅产品抗跌属性整体要优于其他产品,回报率也更趋于稳定和丰厚。

下堵上梳以调控

商务公寓通常建设在商业用地或商业居住混合用地上,产权大多40-50年。建设在商住混合用地上的部分商务公寓,可通燃气,部分商务公寓甚至还可以用来申请学位。

由于商务公寓比写字楼、商办公寓更易销售,开发商在一线城市获取商业用地之后,将项目开发成商务公寓出售的意愿较强。但从根本上来说,商务公寓在产品设计、公共设施配套等方面与住宅仍存在差距。

热点城市住宅供应稀缺,且有严格的限购条件,而公寓通常不限购,价格较住宅低,是炒作的主要标的。以深圳为例,商务公寓是住宅的补充品,成交一直很活跃。深圳中原研究中心数据显示,2020年,深圳一手商业房产成交面积为85万平方米,约为一手住宅的五分之一。

去年以来,关于公寓的新政也随之多了起来。以深圳为例,去年7月,深圳市规划和自然资源局联合市住建局印发了《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》。该文件指出,深圳将停止商务公寓审批,鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

随之,今年2月23日,深圳市住建局再度发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》,明确商务公寓、宿舍可以使用燃气。在居住功能上,商务公寓、宿舍向住宅产品靠拢,正式得到官方认可。

3月,深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见,其中商业服务业用地删除“商务公寓”用途。

一方面,主管部门叫停新的商务公寓审批;另一方面,鼓励新建和存量的商务公寓改建成为住宅。部分市场人士将之理解为,深圳可供流通的商务公寓产品将日趋减少,价值将愈发显著,尤其是优质地段的优质商务公寓产品。

作为深圳深业中城、泰富广场等多个公寓项目持有人的深圳控股执行董事兼副总裁董方在今年三月底,曾就深圳最新的公寓可配管道燃气销售一事,回应第一财经记者称,公寓去化的速度和水平,相比之前有一定的提高,对于深圳控股来说是一种利好,“公寓可以安装燃气,完善了居住的属性,从居住的属性更加的接近住宅,可以缓解深圳公寓不足的矛盾。”

另一方面,市场人士解读,公寓未来或将可能与住宅进一步平权,或至少实现住宅的大部分权益;公寓与住宅在学位、学区等分歧有望得到平等对待。实际上,目前深圳罗湖区、福田区等已经有公寓在探索学位问题的同等待遇化,取得了良好效果。

总之,系列调控之下,市场上新增公寓的供应量会越来越少,存量公寓产品将得到充分利用,公寓的“住宅化”倾向将日益明显。

这种调控主逻辑曾为广州所用:盘活存量公寓、控制伪公寓增量。

2017年3月,广州提出,开发商只能向法人单位销售商服类物业,且不得作为居住使用;已销售给个人的商服类物业,业主持有满两年才可再次转让。政策还提出,新报建的商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米。2018年底,广州对上述政策作出局部调整,允许2017年3月30日之前出让土地上的商服类物业卖给个人。

北京、上海则早在2017年便对酒店式公寓、SOHO等伪公寓叫停,同时,商务公寓新增审批趋于严控。

至此,四大一线城市都相继明确了,商办用地不得用于居住用途,这实则是从政策层面厘清了商业和住宅的边界。这几年,公寓供应量呈减少之势,公寓市场整体进入了一个新阶段。

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