在广州,这种只卖使用权的公寓,绝大部分产生的原因是,开发商并无合法销售该产权的权利,没办法像正规商品房一样对外出售。

这种“买卖”的本质是租赁。主要以房屋租赁合同、建筑使用权转让合同、合作开发协议等来约定交易。

使用权价格普遍为周边公寓产权价格的1/4至1/2,使用权年限为20年-70年不等,几乎没有低于20年的。

优点:

1、2017年3月,广州出台史上最严的公寓个人限买政策,只能以法人名义购买商业物业,对于个人投资者而言,购买使用权公寓有一定的投资便利性。

2、面积小、单价低、总价低,适合在广州长住的年轻人买来常住,免去房东、房租上涨困扰。

在广州,这种只卖使用权的公寓,绝大部分产生的原因是,开发商并无合法销售该产权的权利,没办法像正规商品房一样对外出售。

这种“买卖”的本质是租赁。主要以房屋租赁合同、建筑使用权转让合同、合作开发协议等来约定交易。

使用权价格普遍为周边公寓产权价格的1/4至1/2,使用权年限为20年-70年不等,几乎没有低于20年的。

优点:

1、2017年3月,广州出台史上最严的公寓个人限买政策,只能以法人名义购买商业物业,对于个人投资者而言,购买使用权公寓有一定的投资便利性。

2、面积小、单价低、总价低,适合在广州长住的年轻人买来常住,免去房东、房租上涨困扰。

2020年5月28日,我国的法治建设迎来了载入史册的光辉时刻,《中华人民共和国民法典》获高票表决通过。民为邦本,法系根基,这部“民事权利宣言书”的诞生将对每一个中国人的生活产生深刻影响,我们应将其奉为民事活动之指南。


 


我国房地产市场常见的公寓产品有住宅式公寓、商住型公寓和酒店式公寓三种,其中住宅式公寓本质上属于住宅,后两者则为公寓。住宅与公寓在落户权限、贷款比例、水电费率等方面存在差异,但最重要的差别在于对应的建设用地使用权期限不同,且期满后的处置方案也有所不同。民法典针对住宅和公寓的续期采用差异化的制度设计,向公寓购买者释放出了不利信号:40年后,你的公寓将可能不再是你的公寓。

关键词:民法典、建设用地使用权、公寓


 


 

一、非住宅建设用地使用权的到期处置


 

1.不能自动续期已成定局


物权法规定住宅建设用地使用权可自动续期,非住宅建设用地使用权的续期依照法律规定办理。民法典针对非住宅建设用地使用权的续期问题并未作出实质性修改,沿袭了物权法的规定。故,对属于非住宅建设用地使用权应适用《城市房地产管理法》第二十二条第一款的规定:“建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期。”公寓的土地使用权不能自动续期已成定局。


 

2.能否实现续期无法确定


公寓的土地使用权期限届满前土地使用者需申请续期。但是,该申请后能否获批具有不确定性。政府可以公共利益为由对续期申请不予批准,而公共利益较为模糊,不利于私权的保护。《城市房地产管理法》第二十二条第二款规定:“建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,建设用地使用权由国家无偿收回。”对于土地上的房屋以及其他不动产的归属,民法典仅有“有约定依约定、无约定或约定不明确的,依照法律、行政法规办理”的简略规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。若公寓的土地使用权被政府收回,公寓拥有者的所有权可能受到影响。


    

3.续期年限与费用尚待明确


对于公寓的土地使用权的续期年限与费用问题,法律法规处于缺失状态。虽然国内已有商业用地使用期限届满的续期先例,但其参考价值不高。例如,2018年9月,位于浙江省海宁市的龙祥大厦的建设用地使用权到期,其土地性质属于商业用地。根据当时海宁市的政策,按办理续期时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。2018年12月30日,海宁市国土资源局为龙祥大厦土地续期20年,总补缴款近2200万元。该案例虽实现了续期,但情况特殊,只是在20年的基础上再续20年,补足了当今规定的商业用地最高使用年限,对于40年届满后的续期问题参考价值不大,并且地方政策各自为政,具体内容差异大,公寓的土地使用权续期年限与费用依旧扑朔迷离。


 

二、该制度可能产生的影响 


 

1. 公寓的交易和登记可能受到阻碍


根据我国实行的房地一体化政策,建设用地使用权和房屋所有权事实上彼此关联,常被视为一体,若建设用地使用权到期后无法顺利续期,会影响房屋的正常交易与登记。民法典进一步确认了住宅建设用地使用权可自动续期,且无需申请、无前置条件。而公寓的土地使用权续期需要经过申请与审批。两相对比,公寓的未来处境将更为艰难,公寓的土地使用权的期限会成为其交易与登记的限制条件,增加了公寓交易的障碍,可能会影响公寓市场的稳定与繁荣。


   

2.公寓所有权的完整性可能受到损害


自动续期制度使住宅建设用地使用权在期满之后能够顺利延长,以适应房屋所有权的无限性,利于消除两权分离之困境。而对于公寓,我国却摒弃自动续期制度,公寓所有权和公寓的土地使用权的期限处于独立、割裂的状态,期限关联度弱,使公寓私有和土地公有的矛盾尤为突出。而由于我国房屋产权由房加地的模式构成,是否合法拥有公寓的土地使用权将会影响公寓所有权的正常享有。若无法实现公寓的土地使用权顺利续期,公寓所有权的完整性将受到损害。


   

3. 公寓所有者的经济负担可能加重


根据民法典第三百五十八条的规定,住宅的续期存在减、免的可能性。即便不减免,参考我国香港地区的模式,建设用地使用权到期后缴费标准为每年缴纳年租金的万分之十五,续期费用也十分低廉。相较之下,公寓的土地使用权到期后却可能带来经济负担。首先,根据现有的法律规定,公寓的土地使用权续期费用减免的可能性很低;其次,根据国内的先例,续期费用价格不菲;最后,费用缴纳方式不明确,若需一次性缴纳,可能给公寓所有人带来沉重的经济压力。


 


 

三、律师建议


 

1. 对立法机关的建议


民有所呼,法需有应。房子承载着民众对温暖家庭的期许,对安居乐业的渴望。当今,由于公寓的土地使用权续期制度并不完善,40年后,我是否应从我的公寓搬离,困扰着众多公寓所有人与潜在购买者。国家应及时修改或制定相关法律、行政法规、明晰和统一规则,弥补已有法律法规中缺失和回避之处,在全国范围内形成基本统一的处理方案。稳定公寓所有人及潜在购买人的预期,使其更合理地做出决策,发挥法律的指引功能,为民众纾忧解难。


 

2.对购房者的建议

(1)全面评价公寓利弊,综合考量相关因素


公寓具有不限购、不限贷、总价低、出租回报率高等诸多优点,赢得了大批民众的青睐。但同时,公寓也有水电费贵、不能落户无学位、首付款比例高、交易税费高、建设用地使用权年限短等缺点。因此,不可盲目追捧公寓,消费者需全面衡量其利弊。特别是在公寓的土地使用权续期制度并不明确的当下,购买公寓后可能面临公寓的土地使用权到期后续期难和续期费用高的问题,公寓并非住有所居的长远保障,消费者应更加谨慎。对于公寓购买者,律师建议签订买卖合同前核实该公寓的土地使用权剩余期限,避免购买即将到期的公寓。

《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明,土地使用年限届满时,使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

按照国家规定,住宅的土地使用年限为70年,自取得该地的土地使用权之时算起。工业用地50年;教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地40年。国有土地使用证的时限是从开发商取得国有土地使用证的时间开始算起。上面的年限指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。国家规定,城镇建设用地土地实行国有,个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。而所购买的房产只要拥有合法的产权证,就是个人的私有产,只要房产还存在,个人就拥有该房产的所有权。

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

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