2022年7月大盤之一,應該落入地位於屯門54區「NOVO LAND」,屬於屯門區大型私樓項目、分六期發展,14座物業組成,提供逾4,585個住宅單位,當中第1A期兩座組成,共有824個住宅單位,提供開放式四房間隔。

項目過半屬於兩房户型,一共有403個單位,面積411呎-489呎;開放式及一房單位佔32%,開放式單位234-248呎,共有181個單位;一房單位296-309呎,提供75夥。三房分三房及三房一套,提供26個單位及102個。預計關鍵日期2023年6月29日,樓花期約一年左右。我們希望透過一文,大家剖析項目背景、交通、景觀及周邊供應,會大家拆解樓盤價單,及付款辦法作深入分析。

「NOVO LAND」「屯門第54區」、規劃作「農業」用地,透過城規程序申請改劃「住宅甲類」用途後,地2017年地政總署商討補價,並支付65.3億元。項目佔地46.13萬呎,可發展樓面230.65萬呎計,於每呎補地價2,831元。其後地繼續收購區內部份零散地皮,終多增2萬呎土地後,多支付5.50440億元補價金額,令可建樓面增加241萬呎。兩次補價累計涉及近71億,每呎地價2,938元。

項目2018年2月獲屋宇署批建14幢20-30層住宅,當時獲批建住宅277.146萬呎,另設5.1974萬呎商場。發展商2019年8月申請動工,當時批則紀錄顯示會興建4,200個住宅,當中有3,155個單位實用面積於300呎(計算廚廁面積)。

「NOVO LAND」位於「屯門第54區」,其位置夾於「寶田邨」及「兆康苑」之間,位於「青山醫院」西北位置。區內附近私樓,要數到「震寰路」一帶,包括同系發展「珀御」,以及南豐發展「豐連」。

位於「良德街8號」「珀御」是地2014年2月政府投得用地,當時地皮買入價為4.3億元,可建樓面167,262呎計算,每呎地價2,571元呎。其後發展商興建了321個住宅單位,開放式單位296呎-313呎間,一房則328-389呎,兩房465-497呎。項目2017年4月以首批呎價12,851元推售,二手轉讓價約15,800元,開售時升𠊙23%。開放式二手價約465萬495萬元、一房625萬元、兩房750萬元。

「豐連」正在「珀御」附近,位於「良德街3號」。政府於2014年2月推出招標時,南豐4.56億元投得,可建樓面213,116呎計算,每呎地價2,139元,並興建了370個單位,開放式三房單位有提供。南豐2016年8月推出,於樓市當時處於調整,10,000元呎價開售,個別單位二百萬元以下,現時二手呎價則14,400元。

相比於屯門區其他地方,「屯門第54區」位置離市中心,最近西鐵站「兆康站」。發展商宣傳「NOVO LAND」時表示,前往西鐵「兆康站」需2分55秒,並指出港鐵站上蓋;然而,發展商所指是車程,而非步程。

若選擇前往「兆康站」,google map建議最近步行路線要15分鐘,「兆康站」北出口經「兆康苑」,繞入「紫田路」向前行,去到「紫田路公廁」附近轉入「欣寶路」向前行,全長1公里路途,沿途大部份路段沒有瓦遮頭,可説是「天曬、落雨淋」。我們團隊選擇「兆康站」走出來,經「兆康苑」外圍行入「欣田邨」直接入去「欣寶路」,部份「欣田邨」路段有瓦遮頭,其餘路段沒有,明符「天曬、落雨淋」,行了約十分鐘才到達。

問題是區內「NOVO LAND」私樓羣外,未來有四個公屋及一個居屋(下方詳述)、及學校落成,加上若依賴「鐵站」接駁話,最近要步行12分鐘「建生站」,故有區議員相關民生問題,希望政府部門能夠正視。通車兩條龍運巴士「A34」 及「NA33」,會洪水橋途經「NOVO LAND」前往機場外,運輸署新增八條巴士路線,包括兩條循環線「港鐵K54」及城巴「50M」連接港鐵「兆康站」及「屯門站」,另外六條路線,有兩條港島中環、金鐘;兩條前往西九龍、尖沙咀、九龍灣,及兩條上水及葵芳,2022年第三季投入服務。但「67A」經「屯門公路轉車站」前往「葵芳」為全日服務外,其餘只在時間服務。

因此要留意,雖然九巴聲稱會「NOVO LAND」住户入夥後,提供半年期,半價購買九巴月票兩張優惠,但實情如選搭附近巴士,只有「67A」九巴營運,故其他兩條機場「A34」及「NA33」線內,其餘城巴營運線路並適用。

需要考慮交通因素外,「NOVO LAND」另一個值得留意地方,是樓盤會多個公屋用地包圍。落成「第2號地盤」(欣田邨)落成外,「NOVO LAND」以東「第3/4(東)號地盤」「菁田邨」。這個地盤原預計興建5,183個單位,容納人口12,789,會分兩期發展,第一期五座33-38層住宅組成,提供4,688個單位,於2022-2023年落成;第二期兩座組成。「菁田邨」設有休憩花園及遊樂場外,其中兩座公屋兩層會設有「菁田商場」,會附設幼兒中心、早期教育及訓練中心。

「菁田邨」毗鄰設有「第4A(南)號地盤」。地盤面積99,031呎,住宅地積比率6.5倍興建,住宅可建樓面643,699呎,提供1,450個住宅單位,容納人口4,060,預計於2027-2028年落成。

「NOVO LAND」以北,設有「第1及1A號地盤」「和田邨」,興建了四座37-39層公屋,每層22-32個單位,提供4,232個住宅單位,容納人口10,889人,屋邨內提供休憩花園及遊樂場外,設有兩層層商場、長者鄰舍中心及護理中心、園、籃球場及提供121個車位停車場。原本預計去年落成,後房委會於2022年開始安排入夥。

「和田邨」與「NOVO LAND」之間「第5號地盤」,政府有意作居屋發展,但會作居屋或公屋仍未有定案。項目佔地80,732呎,可用6.5倍興建住宅,可建樓面524,755呎,預計會興建1,050個住宅單位,容納人口2,940人。規劃,預計於2027-2028年落成。

雖然附近有公屋,隨著居民遷入會令該區人口密度大增,但同時可為樓盤帶來。「NOVO LAND」住户能否受惠毗鄰公屋設施。答案完全受惠。房委會區議會回應中,「菁田商場」及「和田商場」僅提供18間商鋪,店鋪種類房署決定。而屯門食環署旗下街市於墟、置樂、藍地,屯門西北部則缺乏政府街市,居民只能到墟及仁愛街市買餸。

「NOVO LAND」本身規劃設有49,500呎,命名為「NOVO Walk」商場,會提供40個商舖,當中30%餐廳。現時確定引入租户,包括英藝園暨國際幼兒園、Market Place、萬寧、麥當勞、A1 Bakery、永東旅行社及7-11,只是商場要預計2024年開幕,並未能配合到「NOVO LAND」1A期入夥期。雖然發展商表示,「1A期」入夥後2025年8月31日會有穿梭巴士服務接駁「V city」,但只限於週末有服務。

區內人口上升之時,周邊追得上。雖然政府規劃過程中,預留了土地作社區用途,但能否滿足區內新增人口屬未知數。其中「菁田邨」旁「第4A(西)地盤」會預留興建社區會堂及體育館;另外夾於「第4A(西)號地盤」及「欣田邨」之間「第4A(東)號地盤」預留興建學校。相關設施何時會落成,仍有待政府拍扳。

一點,當公屋落成時會「NOVO LAND」景觀構成阻擋。現場見「NOVO LAND」位置,會貼近「菁田邨」,樓盤東會「菁田邨」阻擋景觀。包括「1座B-D室」會會「菁田邨」阻擋景觀;至於一路掃落去「1座E-H室」受「菁田邨」阻擋,會自己第三期發展阻擋。(單位: 1座B-D室、1座E-H室)

樓盤以東公屋阻擋,實情就算扭向樓盤以南,一樣會自己其他期數阻擋。包括「2座B室」會望向日後二期項目,掃落去「2座C室及D室」會會「1B期」呈樓望樓格局。(單位: 2座B-D室)

景觀上唯一缺是「NOVO LAND」西北方,可以透過前方「小坑村」村屋,望向開揚山景。包括「1座A1、A2室、A3室、K室、L室、P室」,以及「2座A1室、A2室、G室、P室及H室」望得到,可説是樓盤望景唯一缺口。(單位: 1座A1-A3室、K、L、P室;2座A1-A2室、G、H、P室)

樓盤以南則望向南園主,包括「1座J室、N室及M室」、「2座E室、F室、H室、J室、K室、L室及M室」,可以望到室外泳池,或者較清幽;但要留意中間有些用地屬發展商持有。土地註冊處紀錄,該兩地段兩個業主,地契規定只作農地用途。樓書有寫明,需要開放予政府及承租人進出去處理一些公用事務設施工程,預留了臨時通道進出。

「NOVO LAND」開放式單位佔比算多,於兩房户型,提供181個單位,分佈於七柱,面積234-248呎間。大部份開放式單位,會經走廊入屋,而左右兩邊洗手間及開放式廚房,利用關位做了儲物櫃增加收納空間。而洗手間全屬黑廁設計,鏡櫃、洗手盆、坐廁及淋浴間外,洗手間並儲物櫃。

七柱開放式單位,共有六柱集中一座,「1座C室」、「1座D室」、「1座E室」、「1座F室」、「1座G室」及「1座H室」,清一色235呎,且會望向東,會受公屋「菁田邨」阻擋視野,部份會受到自己三期發展阻擋,且因方位上會鄰近會所燒烤場,故並非一線選擇。

餘下一柱位於「2座K室」,面積一點,由246-248呎,會視為開放式單位首選,其方位向南望內園有關。

一房單位佔比反而多,只有三柱有提供,合共有75個住宅單位,分佈於「2座F室」(302-303呎)、「2座J室」(308-309呎)、「2座L室」(296呎)。三柱一房均扭向內園方向,可以望到泳池景,其景觀不算,方位微分別。「2座F室」東望泳池、其餘兩柱南向泳池。

但既然景觀,我們建議揀樓上可「選細不選大」。因為面積一點「2座J室」,其空間一點主要反映玄關位置,可用性下,建議可以「2座J室」置於尾選;選擇「2座F室」及「2座L室」。

項目過半屬於兩房户型,一共有403個單位,面積411呎-489呎,分佈於17柱之中,但只有五柱屬於光廁,包括「1座J室」、「2座D室」、「2座E室」、「2座M室」、「2座N室」,故會列兩房之中首選。開則上利用了位置設儲物櫃,其中貼角牆身放開放式廚房,設上下儲櫃外,洗手盆櫃底以為屬踢腳板位置設有儲物空間。廚房行出去客飯廳主體面積,外接露台。而洗手間及睡房置於走廊末端。

但幾柱之間應怎選擇呢? 我們建議可用景觀排序,當中有兩柱景觀,「2座D室」會向西日後1B期阻擋;另外「1座J室」屬兩房光廁中面積,廚房加裝了趟門,接近可做到梗廚設計,但要做消防年檢,其方位向南但會鄰燒烤場,日後會否有味道入屋,自己衡量一下。

餘下十五柱黑廁設計,開則上兩房光廁,睡房及洗手間於走廊;有一款屬於睡房置於客飯廳兩邊,這款開可做到「客套兩」設計,因為其中一間睡房可拉開趟門可洗手間,變相可作套廁,只不過每次如廁時確保兩道門關上,包括「1座M室」、「1座N室」、「2座G室」、「2座H室」屬於這類。

揀樓上,大部份望村屋景、或者望內園景,有三柱要留意可以選擇,包括「1座B室」向東望公屋菁田邨、「2座B室」及「2座C室」則向西、會自己期數阻擋,建議可以放在尾選。

三房單位分開「純三房」、「三房一套(開廚)」、「三房一套(梗廚)」,合共提供128個單位,但「純三房」只得一柱,面積561呎,位於「1座A2室」,洗手間屬於黑廁設計,但如果本身有聘請工人,建議可升級三房一套(開廚),因為三房一套(開廚)面積589呎起,「純三房」單位30呎。

「三房一套(開廚)」分佈於三柱,「2座A1室」(701呎)、「1座A1室」(676呎)及「2座A2室」(588-590呎)。其中「1座A1室」及「2座A1室」面積兩個單位,其廚房有玻璃趟門,看似有點像梗廚設計,但實情廚房開放式廚房,進行消防年檢。

延伸閱讀…

遵化房產網

【NOVO LAND:揀樓攻略】交通配套、規劃佈局

三柱之中怎樣選擇呢? 看看單位是否黑廁可以,「2座A1室」主人套廁、以及客廁屬光廁;「1座A1室」一光廁一廁,「2座A2室」屬全黑廁,故三柱之中應該選「2座A1室」、次選「1座A1室」、尾選「2座A2室」。

分層單位設有一柱「三房一套(梗廚)」單位,為「1座A3室」,面積699呎。如果鍾情梗廚單位,這款是全盤唯一提供梗廚單位。於設有一柱,故可負擔能力排序。但值得留意,其工作平台橫跨了套廁及客廁,變相打開洗手間氣窗可窺探洗手間內情況。

發展商7月19日開出首張價單,首批165個單位,即供呎價13,188元,當二手市場均價14,000-15,000元時,「NOVO LAND」於開低了二手10%。開放式入場價330萬元。區內半新盤開放式單位叫價470萬元,於可買到「NOVO LAND」一房單位,因為一房入場價417萬。升上兩房,入場價則587萬,但二手市場要700幾萬,估計會「入爆飛」。

可能你會問,為地要賣大包? 位置輸蝕,需透過開價抵銷相關缺點;而項目地價成本不算,所以有條件低價來迎合市場。三來項目規模大,如果溢價開盤在現市況未能去貨,後期數,只是地區內有「御海灣」、元朗站有「YOHO Hub」高價開售,日後怎去貨會是一個問題,同時衝擊早前開售錦上路站「柏瓏」,以及周邊二手業主。

發展商聲稱有「突破性」付款辦法,所指「進式供款」,值不值得選擇呢? 區分今次付款辦法,主要有現金付款辦法「即供」及「建期」(付款辦法、升級付款辦法)。如果選擇「即供」,買家簽署臨約時先支付5%,餘額可於簽臨後60天內找,可獲取折扣額15%。至於「建期」簽臨支付5%,簽臨後180天支付5%,餘下90%收樓時找。無論是「付款辦法」或「升級付款辦法」,是保必選付款辦法外,你可以搭配發展商備用按揭,包括「Super二」備用二計劃;「備用一」、「進式供款」、透過抵押物業獲取120%樓價「King’s Key 120」或透過本身股票資產而獲取「3+2貸款」計劃。如果沒有選用「備用二」、「進式供款」及「3+2貸款」可獲取樓價3%回贈,視乎有沒有選用發展商備用按揭,可獲得現金回贈

付款付款多樣化,應該怎樣選擇適合自己付款辦法,第一步,你要問自己選購什麼單位、自己是否需要做按揭保險? 如果你購買樓價600萬以下單位,因為「NOVO LAND」樓花期一年,就算你選用乾版本「即供付款辦法」,你可以借到高成數按揭。

不借保,一個入場版本開放式單位,折實樓價330萬元,自己支付40%首期132萬元,餘額60%即198萬元上會,月供7,823元,有18,737元可以過到壓力測試。你可以拿取點折扣額15%,但缺點是起始資金要,首期連律師及釐印支出140萬元。

Pokfulam Peak位於港島西半山薄扶林道92A-E號,於2016年第3季落成,發展商由盈信控股發展。Pokfulam Peak共建有5座獨立屋,屬4層式設計,擁有私家泳池及室內升降機,部份單位設有桑拿浴室,顯豪華氣派。

Pokfulam Peak實用面積介乎3,7574,733平方呎,每層樓底高度由3.254.35米,間隔屬4房2廳,連4套房。Pokfulam Peak平面圖所示,每户採用開放式廚房設計,並配置平台、停車位、天台、梯屋及前後庭院,部份單位設有桑拿浴室。

土地註冊處資料,Pokfulam Peak一夥天台及庭院洋房樓盤於2018年以2.89億元成交,實用面積4,611平方呎,呎價達61,809元。項目另一夥雙車位單位2.71億元放盤,實用面積4,370方呎,呎價62,014元。

Pokfulam Peak洋房私人設備完善,包括私家泳池、天台及庭院,部分設有桑拿浴室,故未有設有住户會所。至於社區康樂設施方面,Pokfulam Peak樓盤附近有「薄扶林道遊樂場」;堅尼地城一帶有「士美非路體育館」、「卑路乍灣公園」及「堅尼地城游泳池」供公眾使用。

交通方面,Pokfulam Peak自設雙車位,住户可自駕出行。薄扶林道一帶設有巴士及專線小巴站,來中區灣仔及南區;若要乘搭港鐵,住户亦可乘搭專線小巴到港鐵堅尼地城站,前往全港各區。

生活方面,Pokfulam Peak樓盤鄰近尼地城商店林立,提供多樣化餐飲選擇,有超級市場、街市及熟食中心,商場、銀行及郵局生活所需一應俱全。

延伸閱讀…

新聞稿即時發佈

薄扶林Pokfulam Peak樓盤資訊:位置、呎價、交通及生活配套

House730香港全面揾樓平台,提供一手新盤、二手住宅及工商鋪資訊,揾樓買樓你一手包辦,透過House730瞭解薄扶林Pokfulam Peak樓盤資訊!

點擊箭頭表示你*私隱政策*,並接收促銷資訊和資訊

Pokfulam Peak位於港島西半山薄扶林道92A-E號,於2016年第3季落成,發展商由盈信控股發展。Pokfulam Peak共建有5座獨立屋,屬4層式設計,擁有私家泳池及室內升降機,部份單位設有桑拿浴室,顯豪華氣派。

Pokfulam Peak實用面積介乎3,7574,733平方呎,每層樓底高度由3.254.35米,間隔屬4房2廳,連4套房。Pokfulam Peak平面圖所示,每户採用開放式廚房設計,並配置平台、停車位、天台、梯屋及前後庭院,部份單位設有桑拿浴室。

嘉慧園(Grenville House)位於港島中西區中半山馬己仙峽道13號,背靠梅道,於19711972年間 入夥,發展商為立信置業及嘉年企業。

嘉慧園共有10座住宅大廈,由AJ排列,樓高12層,一梯兩夥,合共提供120夥住宅單位,實用面積介乎3,0733,366平方呎。富城集團於2003年接任成為嘉慧園管理公司,於2018年昇捷控股有限公司接手。

嘉慧園全部採用採4房雙套設計,享有老牌豪宅間隔四正實用率優點,實用率高達91%,堪稱「中半山巨無霸」。嘉慧園每户樓底逾3米,附150平方呎巨型露台,頂層單位私人天台,空間,備受城中名人青睞。

據土地註冊處資料,2021年8月嘉慧園錄得矚目成交,香港首任特首董建華1.6億元購入低層C室單位和車位,單位實用面積3,335平方呎,呎價47,976元。2021年10月,藝人顧紀筠人持有嘉慧園高層單位車位,1.6億元成交,單位面積3,335平方呎,呎價47,976元。

作老牌豪宅,嘉慧園配備多功能會所,各項康樂設施齊全,同時設有室外暖水泳池,1970年代屋苑而。此外,嘉慧園環抱中半山區翠綠山景,住客能尊享居高臨下城市景色。

交通方面,屋苑設有車位,住户駕出行。而鄰近路徑設有巴士及專線小巴站,住户乘車港鐵香港或金鐘站,來港島新界及九龍。

House730香港全面揾樓平台,提供一手新盤、二手住宅及工商鋪資訊,揾樓買樓你一手包辦,透過House730瞭解半山區嘉慧園樓盤資訊!

點擊箭頭表示你*私隱政策*,並接收促銷資訊和資訊

嘉慧園(Grenville House)位於港島中西區中半山馬己仙峽道13號,背靠梅道,於19711972年間 入夥,發展商為立信置業及嘉年企業。

嘉慧園共有10座住宅大廈,由AJ排列,樓高12層,一梯兩夥,合共提供120夥住宅單位,實用面積介乎3,0733,366平方呎。富城集團於2003年接任成為嘉慧園管理公司,於2018年昇捷控股有限公司接手。

嘉慧園全部採用採4房雙套設計,享有老牌豪宅間隔四正實用率優點,實用率高達91%,堪稱「中半山巨無霸」。嘉慧園每户樓底逾3米,附150平方呎巨型露台,頂層單位私人天台,空間,備受城中名人青睞。

美國加息、內地經濟、全球股市震盪,種種因素疊加在一起,説瞭本港樓市到了弩末,意味著下行週期會持續一段時間。樓市下挫,連帶資產價格降低。投資角度去看,豪宅物業抗跌能力,位處香港島豪宅 樓盤 具備地段優勢,且鄰近商業核心區,投資考慮看高一線。

新世界及恆基合作發展Bohemian House,位於上環德輔道西321號,合共191夥單位,主打12房户,有提供開放式及3房户。項目鄰近SoHo及中環,靠近港鐵西營盤站。

新地發展單幢住宅項目德山,位於西邊街38號,樓高29層,合共166夥單位,可選13房户型,單位面積310890平方呎,當中1房户佔整體8成。項目於去年12月首輪銷售沽68夥。

太古地產旗下豪宅項目殷然,位於堅道100號,樓高50層,提供197夥單位,面積介乎5813,118平方呎。項目户型多元化,可選2房、3房、4房及頂層複式户。

相關文章