时隔3年多,全国首个集体用地长租公寓项目终于揭开了面纱,由万科开发的泊寓成寿寺项目在今年7月正式入市。

2017年11月16日,北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,确定了未来五年北京集体用地建设租赁住房的供应计划,并明确了此类市场租赁住房的建设标准、租金和租期情况。

此后,万科、天恒、首创、愿景等企业通过协议入股方式参与到集体租赁住房项目的建设和运营中来。2018年,万科成寿寺项目取得立项批复,8月23日取得“工程施工许可证”,总用时仅5个月,2020年7月6日正式入市,成为全国首个开工及开业的集体土地长租公寓项目。

根据央行财经消息,北京计划从2017年到2021年间,推出1000公顷集体建设用地,用于建设租赁住房,而这些租赁住房项目大多将在2020年开始入市出租。

在“租购并举”的背景下,集体土地的入市有效补充了北京租赁市场的供给,而对于万科来说,其深耕长租公寓领域多年,在集体租赁用地上的投入也拓宽了其在长租领域的赛道。

但集体土地开发运营长租项目还处于一个探索过程,这一领域并没有先例可寻,相关的规范和政策也并未成型,商业模式和成本压力也使得这一项目面临很大的挑战。

成寿寺项目将接受来自市场、政府以及万科内部诸多方面的检验。

紧靠着南三环路的万科泊寓成寿寺项目还有相当一大片的区域被围挡封闭,更久以前,这里是一片小商户聚集地,环境恶劣。

据了解,万科是在2018年3月15日取得立项批复,作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程,该项目得到了政府的高度关注,在项目手续办理上给予了政策和技术支持,从立项到拿到施工许可证仅用了5个月时间。

该项目的立项主体为北京金城源投资管理公司,其前身为成寿寺村集体经济组织,成寿寺则是万科与村集体合作的项目。村集体以土地经营权与万科合作,万科负责所有建设成本投入,获得项目45年经营权,村集体享受保底收益以及经营分红;万科则负责产品打造和服务运营。

项目信息显示,成寿寺项目总用地面积为1.03万平方米,容积率为2.8,总建筑面积为4.75万平方米。地上计容建筑面积为2.88万平方米,地下建筑面积为1.87万平方米,限高80米。整体规划有约901间长租公寓、3800平商业、600平社区配套面积。

在产品打造方面,针对长租公寓客户群体多为年轻人的情况,在传统的公寓户型外,万科还打造了五种主题风格公寓,另外,在配套上,该项目还配建了3800平米的主题商业。在公共区域,万科的云中图书馆与国家图书馆合作,另外还配备了减压的健身房等设施。

万科北方区域副总经理曾巍表示:“上一代的泊寓配置上都比较单一,年轻人倒不是要求豪华奢侈,但年轻人追求的个性很多,项目前期我们做了很多客户调研,筛选出‘主题房’来做突破口。”

对于长租公寓运营的关键——社群方面,曾巍表示,北京有大院文化,邻居关系还是很近的,基于此,我们提出了青年社区公约,共同约定更美好的生活方式;在商业部分,一方面,我们考虑到南城是老北京人聚集的地方,想把老字号引回来,另一方面,我们打造的街坊也是潮流个性的商街,会有类似星巴克,喜茶这样年轻人喜爱的品牌。

基于社群文化概念,万科集团合伙人刘肖将这个项目取名为“泊寓|院儿”。

从小在北京南城长大的玖龄就是成寿寺项目的租户,她认为这个项目最具吸引力的就是它的配套设施非常完善。

“‌‌刚毕业的时候收入会比较低,只能选择合租,安全问题会有担忧,收入稳定了后就会选择自己住,但是在市场上租的房子,让我感觉大家都是在以出租为主要目的,往往就会出现房子位置还不错,但搬进去所有的东西都需要再重整一遍,这个社区比较吸引我的,就是真的可以做到拎包入住,其他的配套设施真的很全,另外一个就是可能年轻的人比较多,‌‌一起沟通会比较简单,包括跟他们的工作人员沟通。”

目前,成寿寺项目首期交付1期共计235套房源,项目于5月底全部租罄,价格为3600元/月起,未来还有三栋楼将推出。

“用打造千万房子的团队去琢磨租3000元价格的房子,我们也有很多纠结。但还是觉得值得。”

曾巍这句话的背后也意味着集体用地长租公寓业务其实并不好做,项目具有公共性,这就在价格上决定不能完全按照市场的趋势走,同时,还要保证品质有文化的注入,这就给企业的成本以及回报率提出了更高的要求。

“这个事怎么叫成功,3000块的价格,40分钟地铁到达工作的地方,这才叫成功。所以某种意义上,这个项目是0.5,成寿寺项目3600元起租,20分钟抵达国贸,基本达到我的要求,下一个项目高立庄会更便宜。”

这是刘肖概念中认可的模式,但执行之中要困难得多,并且,由于此前并没有先例,很多方面万科只能以更高的要求来保证合格。

万科拿到了北京集体土地6万套中的2万套,定价3000元租金的概念可以定义为建安成本1. 2万/平方米,但这个过程仍有许多地方可以优化。

比如,北京市车位配比是1:1,根据过往经验,泊寓租客只有不到10%有车,而租赁项目仍要求挖4-5层做车库,就会极大增加成本,造成浪费。不过,项目也在不断摸索与沟通中优化这些问题,丰台区经过开专家论证会,成寿寺项目的车库比例得以降低。

而像防火就没有明确的标准,住宅防火是分层的,成寿寺项目是分户防火,每户都有消防喷淋,这是按酒店的标准。另外还有弱电系统,强电系统等等,长租公寓没有对应的合适的设计标准,最后就变成了没有标准的,就要一切从严,成本最高。

另外,项目的收益万科是劣后方,还要保证村集体的保底收益和分红。

刘肖表示:“按照模型来算,全项目回报率约是6%,可以做到微利可持续。”

“集体土地有一定的限制,租房又是一个长期的事情,项目建造方案需要长时间的精细打磨,并在过程中不断迭代,这都在倒逼我们的开发运营能力。只要持续控制运营成本,保证较低的资金成本、优化建造时间就可以比其他企业有优势。”

据了解,该项目万科从国开行获取了专项信用贷,25年期低息利率。另外,依托长久积累的装配式建筑研发经验,项目采用绿色环保材料,即装即住;以全干法装修消除现场湿作业,实现冬季雨季施工,最终把单间工期压缩到10天完成。

集体租赁用地直接来源于“租售并举”的政策背景,而放之租赁市场,它仍旧有着很广阔的空间。

根据万科2017年的调研数据,北京的租赁人口有860万,住宅有750万套,其中可用于租赁的有430万套,这其中仅有250万套合规,剩下则是不合格的城中村和地下室,这部分不合格的逐年在拆除中。

当时,一居室单间的月租金价格在3千到5千,两居和三居的月租金价格在7千到1万。合规的250万套租赁住房的平均套租金为7000元/月,这个价格超出了年轻人的合理支付范围(房租占月收入的三分之一较为合理),需要对应的月收入在2-3万元。事实上很多人的收入达不到这个水平。

“北京最多一年供应25万套住宅,还有折旧的15万套。其实供给关系非常吃紧。而我们判断,年轻人的收入多为1-1.5万/月,所以3000元/月才是一个相对合理的价格”,刘肖表示。

在这些背景下,北京万科拿下了6万套中的2万套,占比达到35%,其次是首创、华润等企业。但商业模式上,抢占市场与集体租赁用地的发展路径又是不相兼容的,首先它具有公共属性,其定价和回报率并不完全随着市场波动,另外,它对企业的运营能力、资金实力要求都很高,最后它需要企业与村集体、政府多方形成默契。

刘肖表示:“占坑的心肯定是不能有的,因为快速占坑和持续经营其实有点儿矛盾。我们希望打造出的是可持续、可复制的生意模式,而一件事想做长久,一定也要有初心和情怀。”

但这个行业还面对着很多的不确定性,相关政策、行业标准这些都需要逐步完善。

除了上述的消费标准,刘肖还表示:“房产税是12%,提出的建议是到4%,现在的运营成本比较大,目前是微利可持续,如果税降下来,就会更可持续。”

在刘肖看来,这仍是一门值得关注的生意,对万科来说长租公寓属于第二赛道,也是基于战略的。

“基于生意,企业危机感很大。北京新房市场,去年销售额3000亿,规模上低于重庆、杭州,竞争越来越激烈。在租赁市场,250万套房子一年租金是8万块的话,那就是2000亿租金的市场。如果万科在北京能做到10万套,一套每年4万块租金,是40亿租金,市值很大。一个企业家奋斗的重要目标是企业价值,租赁市场的战略价值被低估了。”

长租公寓经过近两年市场的纷纷扰扰已经退烧大半,但万科却在这一领域开出新花,尽管成寿寺项目只是刘肖概念中的0.5,但“在试运营前7天就已经实现了一期满租,另外后续即将开放的高立庄定价更低,距离检验0到1其实也不远了。”

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长租公寓旧赛道开出了新花

傅林林 · 2020/07/07 09:00来源:界面新闻

时隔3年多,全国首个集体用地长租公寓项目终于揭开了面纱,由万科开发的泊寓成寿寺项目在今年7月正式入市。

2017年11月16日,北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,确定了未来五年北京集体用地建设租赁住房的供应计划,并明确了此类市场租赁住房的建设标准、租金和租期情况。

此后,万科、天恒、首创、愿景等企业通过协议入股方式参与到集体租赁住房项目的建设和运营中来。2018年,万科成寿寺项目取得立项批复,8月23日取得“工程施工许可证”,总用时仅5个月,2020年7月6日正式入市,成为全国首个开工及开业的集体土地长租公寓项目。

根据央行财经消息,北京计划从2017年到2021年间,推出1000公顷集体建设用地,用于建设租赁住房,而这些租赁住房项目大多将在2020年开始入市出租。

在“租购并举”的背景下,集体土地的入市有效补充了北京租赁市场的供给,而对于万科来说,其深耕长租公寓领域多年,在集体租赁用地上的投入也拓宽了其在长租领域的赛道。

但集体土地开发运营长租项目还处于一个探索过程,这一领域并没有先例可寻,相关的规范和政策也并未成型,商业模式和成本压力也使得这一项目面临很大的挑战。

成寿寺项目将接受来自市场、政府以及万科内部诸多方面的检验。

紧靠着南三环路的万科泊寓成寿寺项目还有相当一大片的区域被围挡封闭,更久以前,这里是一片小商户聚集地,环境恶劣。

据了解,万科是在2018年3月15日取得立项批复,作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程,该项目得到了政府的高度关注,在项目手续办理上给予了政策和技术支持,从立项到拿到施工许可证仅用了5个月时间。

该项目的立项主体为北京金城源投资管理公司,其前身为成寿寺村集体经济组织,成寿寺则是万科与村集体合作的项目。村集体以土地经营权与万科合作,万科负责所有建设成本投入,获得项目45年经营权,村集体享受保底收益以及经营分红;万科则负责产品打造和服务运营。

项目信息显示,成寿寺项目总用地面积为1.03万平方米,容积率为2.8,总建筑面积为4.75万平方米。地上计容建筑面积为2.88万平方米,地下建筑面积为1.87万平方米,限高80米。整体规划有约901间长租公寓、3800平商业、600平社区配套面积。

在产品打造方面,针对长租公寓客户群体多为年轻人的情况,在传统的公寓户型外,万科还打造了五种主题风格公寓,另外,在配套上,该项目还配建了3800平米的主题商业。在公共区域,万科的云中图书馆与国家图书馆合作,另外还配备了减压的健身房等设施。

万科北方区域副总经理曾巍表示:“上一代的泊寓配置上都比较单一,年轻人倒不是要求豪华奢侈,但年轻人追求的个性很多,项目前期我们做了很多客户调研,筛选出‘主题房’来做突破口。”

对于长租公寓运营的关键——社群方面,曾巍表示,北京有大院文化,邻居关系还是很近的,基于此,我们提出了青年社区公约,共同约定更美好的生活方式;在商业部分,一方面,我们考虑到南城是老北京人聚集的地方,想把老字号引回来,另一方面,我们打造的街坊也是潮流个性的商街,会有类似星巴克,喜茶这样年轻人喜爱的品牌。

房间全装修配有床、沙发、书桌、洗衣机、热水器,小区周边配有商业、办公、羽毛球场和小型图书馆,以满足年轻人为核心的青年租户需要。同时,为满足家庭型租户和周边居民的需要,长租公寓还配件了幼儿园,真正实现“租售并举”、“租售同权”。在北京万科泊寓丰台高立庄项目上,这些都将成为现实。

作为北京万科的第11个泊寓产品,高立庄项目不仅在装修、配套上采用更适合年轻人需要的产品,最重要的是,在产品性质上进行了突破——丰台高立庄泊寓将作为集体土地租赁性质的长租公寓入市预租,颠覆长租公寓市场的运营逻辑。

过去2年,随着“房住不炒”、“租售并举”等政策的提出,房屋租赁市场的发展正如火如荼。而北京在这一市场上的试水,更是由来已久。

北京市于2017年出台了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业,可依法出租获取收益,不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平,鼓励签订长期住房租赁合同,但单次租期不得超过10年。与此同时,计划于2017年至2021年的5年内,供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷。

次年3月,北京市首批公示的集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目,万科便参与到瀛海镇集体经营性建设用地入市试点(一期)地块中去,并成为首批参与北京集体土地租赁用房开发的企业之一。

到了今年5月,国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》,明确提出建立集体经营性建设用地入市制度。按照国家统一部署,在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下,允许农村集体经营性建设用地入市,允许就地入市或异地调整入市,允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

可以说,未来将在全国推行的城乡融合发展体制,特别是就农村集体经营性用地入市等尝试方面,北京已经走在了前面。

事实上,作为全国拥有最多人口的城市,北京长期以来一直存在较大租房缺口。据北京市城市管理委员会发布数据显示,2018年全市全年共拆除相关违建5985万平米。同年,北京商品房销售面积以及保障房销售面积共计1142万平方米。

违建的拆除直接导致了租房市场供给的减少。贝壳研究院近日发布的数据显示,目前北京租赁人口为800万人,而租赁房源量仅为350万间,租赁缺口达400万间以上。

在此基础上,大兴、通州、昌平、朝阳等区域承接了北京市主要的租赁居住人口。但由于“租赁住房的绝对数量的短缺”以及“优质租赁住房的相对短缺”,两者同时作用,导致近年北京大部分区域平均每年租金涨幅达到10%。

如何满足人们的居住需求,是眼下迫切需要解决的问题,北京万科泊寓高立庄,将成为一个新兴样本呈现。

从运营方式来看,万科在北京参与的集体土地租赁房建设长租公寓,有着制度创新的优势。通过和土地持有方的村集体建立合资公司,万科持有49%的股份,当地村集体则持有51%的持股量。村集体提供了土地,北京万科则负责建设和运营,并每年付给村集体收益。这种方式,既盘活了集体土地,又让运营方以相对较低的成本获得土地经营权,大幅减少开发成本,降低了企业的资金压力。

具体到项目来看,北京万科泊寓高立庄的地上建筑规模为13.5万平方米,项目共设3栋楼,首批开间700多套,以30平方米户型为主力,是包含办公、酒店、商业、公寓等多个功能等超大型复合性社区。目前公寓已经封顶,预计明年4月将会开业,租金定价在3000-5000元/平方米。

为满足不同居住需要,首批公寓中80%为开间,针对为上班族;20%则是一居室、两居室,以满足不同人口的家庭需要。“以一居室为例,目前的定价参考了周边小区价格,比周边同品质一居室房租要低,租期上也更加灵活,更能满足年轻人的支付能力。”北京万科泊寓高立庄项目的工作人员介绍。

同时,北京万科泊寓对于高立庄项目的定位,不仅仅是年轻人晚上睡一觉的地方,更是一个青年文化社区,旨在通过全方位配套和多样化社群满足城市青年对品质生活、文化汲取及高效社交的复合型需求。项目里还落地了万科的独立IP“雲中图书馆”,以图书馆为载体,通过看电视、读书、分享等方式,将社区的住户链接成一个社群,形成内在生命力。

这一IP也获得了相关部门的认可,同时由于项目是和丰台科技园管委会的合作项目,管委会将进行青年长租公寓定点合作推荐,定向群体享受租金优惠。

有业内人士认为,未来在集体土地建设租赁用房并运营长租公寓,是大势所趋。目前北京长租公寓市场以新建与改造两类为主,其中目前全市运营中的项目约为4万间,且大多为改造类项目。但随着集体土地建设租赁住房项目的陆续上市,未来3-5年在集体土地上新建项目的市场占有率,将超过90%,2017-2018年北京集体用地清单供应约为320万㎡,其中已形成成熟市场化运营方案项目约为130万㎡,预计可形成供应约3-4万间租赁住房,这将在未来1-2年内极大地补充北京租赁用房的供给。

尽管长租公寓市场有着巨大的挖掘潜力,但由于长租公寓有运营时间长、回报周期长、资金沉淀重等特征,过去几年,市场上也频频出现“爆雷”的情况,让投资者和租户,都对长租公寓的未来前景颇为忧虑。

业内普遍认为,当长租公寓市场行至深水区,实现资产证券化运作是必然方向,首当其冲便是REITs。

事实上,近年来国内REITs的发行正逐渐步入正轨。今年9月年初,国内首单合作型长租公寓储架REITs发行,储架规模50亿元,为长租公寓行业融资端口的打开找到了信心。

与此同时,目前央行正式对外寻找首批公募股权reits项目,这一政策正好可以为集体租赁住房项目保障正常退出。而在万科位于大兴瀛海的租赁项目上,作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目,规划建设约15.6万㎡租赁住房,属于央行重点支持范围,目前已提交完整申请材料,等待政策明确后的审批意见。

作为国内头部房企试水长租公寓的样本,万科泊寓在北京已经有11家门店正式开业运营,总房间数2132间,共计6.6万㎡,整体出租率在95%以上。另外,在北京已经获得6个集体土地建设租赁住房项目,总建筑面积75万㎡,预计可以提供总计超过2.1万间租赁住房,总投资额约90亿元。未来3年,北京万科每年计划新增约7000间新增租赁住房项目开业。

目前,这6个长租公寓中,高立庄和成寿寺2个项目已正式施工,并预计将在年底完工,并将在明年1-2季度间正式开业上市,剩余的草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖等4个项目,预计也将会在今年正式开工,并将于2021-2022年间陆续开业。

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盘活集体土地,减轻企业压力,北京万科打造长租公寓新样本。

李祖阔 · 2019/10/24 18:32来源:界面新闻

长租公寓市场在经历了一轮阵痛和洗牌之后,正迎来新的产品变革。

房间全装修配有床、沙发、书桌、洗衣机、热水器,小区周边配有商业、办公、羽毛球场和小型图书馆,以满足年轻人为核心的青年租户需要。同时,为满足家庭型租户和周边居民的需要,长租公寓还配件了幼儿园,真正实现“租售并举”、“租售同权”。在北京万科泊寓丰台高立庄项目上,这些都将成为现实。

作为北京万科的第11个泊寓产品,高立庄项目不仅在装修、配套上采用更适合年轻人需要的产品,最重要的是,在产品性质上进行了突破——丰台高立庄泊寓将作为集体土地租赁性质的长租公寓入市预租,颠覆长租公寓市场的运营逻辑。

过去2年,随着“房住不炒”、“租售并举”等政策的提出,房屋租赁市场的发展正如火如荼。而北京在这一市场上的试水,更是由来已久。

北京市于2017年出台了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业,可依法出租获取收益,不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平,鼓励签订长期住房租赁合同,但单次租期不得超过10年。与此同时,计划于2017年至2021年的5年内,供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷。

次年3月,北京市首批公示的集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目,万科便参与到瀛海镇集体经营性建设用地入市试点(一期)地块中去,并成为首批参与北京集体土地租赁用房开发的企业之一。

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