易居房地產研究院1月7日發佈《2020年11月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下,2020年全國TOP40城市成交量前三名城市是重慶、成都和武漢。主要原因可概括為人口數量多,購房需求,人均可支配收入,是國家中心城市。常住人口達到2000多萬上海和北京,於嚴控人口總量,房地產發展階段步入了成熟期,土地新增供應,新房交易量並突出。2020年全國TOP40城市成交量增幅前三名城市是貴陽、西寧和東莞。貴陽庫存,房企積極入市,價換量。東莞緊鄰深圳,城市發展前景,吸引大量購房者入市。2020年全國TOP40城市成交均價排名前三城市是上海、深圳和北京。房價邁上4萬/平方米有上海、深圳、北京,5.6萬/平方米、5.4萬/平方米、4.8萬/平方米。廣州作為一線城市,其成交均價2.9萬/平方米,於其他一線城市。

  易居研究院助理研究員趙亦琪表示, 2020年,新建商品住宅成交量前40城市合計成交量4億平方米,而國家統計局公佈數據中,全國住宅成交量15.4億平方米,全國前40城市商品住宅成交量佔全國總量26%;2017年2020年TOP20、TOP40城市成交量全國佔比沒有變化。

  2020年,新建商品住宅成交量前40城市合計成交量4億平方米,而國家統計局公佈數據中,全國住宅成交量15.4億平方米,全國前40城市商品住宅成交量佔全國總量26%;其中全國總量中前20城市佔比17.4%。統計數據可知,2017年2020年TOP20、TOP40城市成交量全國佔比沒有變化。

  從成交量TOP40排名看,成交量前三名城市是重慶、成都和武漢,成交量1917、1844和1763萬平方米。主要原因可概括為人口數量多,購房需求,人均可支配收入,是國家中心城市。2020年重慶、成都和武漢新房供求1.03、1.18和1.23,三個市場屬於供於求。其中重慶、成都2020年新房供應面積和供求去年有所下降,兩個城市積壓新房庫存量減少。武漢新房供應面積下降,但供求上升,成交量下降程度受疫情影響。常住人口達到2000多萬上海和北京,於政府控人口總量,城市房地產發展階段步入了成熟期,土地新增供應,因此新房交易量並突出,二手房市場主導房產市場。

  1、超重量級城市:成交量超1500萬平方米超重量級城市有6個,是重慶、成都、武漢、長沙、杭州和寧波。

  2、重量級城市:成交量介於1000-1500萬平方米之間重量級城市有11個,包括徐州、青島、惠州、南寧、佛山、天津、瀋陽、鄭州、廣州、西安和南京。

  3、中量級城市:成交量介於500-1000萬平方米之間中量級城市有16個,包括昆明、上海、温州、長春、貴陽、蘭州、合肥、蘇州、、濟南、常州、北京、東莞、湖州、中山、無錫。

  4、輕量級城市:成交量於500萬平方米輕量級城市有7個,包括鎮江、南昌、深圳、、西寧、寶雞、煙台。

  2020年TOP40成交量增速排名看,增速城市是貴陽、西寧、東莞,增速62%、34.4%和33%。貴陽今年市場供需兩,房企積極進入,價換量,成交量增速提高。2020年西寧城鎮化建設加快,人民購房能力和改善需求有增加,同時西寧近年質量樓盤開發多,導致新房成交量增幅。東莞於鄰深圳,發展潛力,但市場供應,今年上半年東莞購房情緒高漲,7月出台調控升級政策,9月以來成交量有所下降,但今年成交量相比去年有增長。

  值得注意的是,2020年TOP40成交量增速排名中,瀋陽、武漢和西安成交量下滑,降幅28%、16.8%和16.3%。瀋陽房地產市場遇冷,人口增速,購房需求。武漢雖然新房成交量,但相比去年有跌幅,主要原因是受疫情影響,濟復甦,房地產受到影響。西安樓市前兩年表現,去年年中調控升級以來,樓市成交有所降温,今年主要是供應,導致成交量降幅。

  2020年全國成交量TOP40城市成交價排名,成交均價排名靠前城市是上海、深圳、北京、廣州,成交均價5.6萬元/平方米、5.4萬元/平方米、4.8萬元/平方米、2.9萬元/平方米。值得注意的是,廣州新建商品住宅成交均價幾年有所上漲且今年排名第四,但同為一線城市北上有差距。北上房價全國範圍內遙遙領先,之所以出現這種情況,是因為北上這三個一線城市經濟發展水平國內處於頂水平,並且擁有優勢資源,對人才吸引力,而土地供應。另外需要指出,雖然廈門和三亞住房均價4萬元/平方米和3.1萬元/平方米,但兩者成交量入選全國TOP40城市,因此3萬元這個價格區間出現了斷檔。

  整體上看,2020年全國成交量TOP40城市房價跨度,房價寶雞6001/平方米,不到北上房價兩成。分類:

  1、超高房價城市: 即均價於4萬元/平方米城市,包括上海、深圳、北京3個。

  2、房價城市:即價介於1.5-3萬元/平方米城市,包括廣州、杭州、蘇州、南京、東莞、無錫、合肥、温州、寧波、成都、常州、天津、佛山、濟南、西安15個。

  3、中等房價城市:即價介於1-1.5萬元/平方米城市,包括昆明、武漢、青島、、南昌、鄭州、中山、重慶、湖州、惠州、煙台、瀋陽、南寧、鎮江、貴陽15個。

  4、房價城市:即均價於1萬元/平方米城市,包括長沙、徐州、長春、蘭州、西寧、、寶雞7個。

  1.房價收入概念與公式。房價收入指家庭住房總價居民家庭可支配收入比值。於房價收入計算,有統計指標和計算方法。本文採用數據來於國家統計系統,其中商品住宅特指一手房,包括二手房,但包括銷售型保障房安置房。房價收入計算公式如下:

  需要提示是,自2013年國家統計局公佈城鎮人均住房面積,避免人推算數據主觀性,綜合考慮現階段新建商品住宅套均面積以及城鎮户均住房面積,我們2013年後城鎮家庭户均面積設為100平方米。

  2.房價收入衡量標準。儘管房價收入是一個全球通指標,但其合理範圍沒有嚴格界定。世界銀行1998年96個地區統計資料顯示,家庭年收入999美元以下(收入户)國家(地區),房價收入數13.2;家庭年收入3000-3999美元(中等收入户)國家(地區),房價收入數9;家庭年收入10000美元以上(高等收入户)國家(地區),房價收入數5.6。各國(地區)房價收入數值是高度離散,這96個地區30,0.8,平均值8.4,中位數為6.4。一般而言,發達國家,房價收入超過6可視泡沫區。

  歐美國家房價收入口徑,既包括新建住宅、包括有住宅(成交量於一手房),且多數國家採用是套計價,取中位數房價和中位數家庭收入。中國目前只有一手住宅全國統計數據,採用面積計價,房價和家庭收入取數,而且居民家庭收入統計無法涵蓋各種隱性收入,普遍存在估現象,因此,中國歐美國家房價收入可比性並不強。中國實際情況,我們認為全國房價收入保持6.5-7.5以內屬於合理區間,於6.5屬於偏低區間,於7.5屬於區間。

  1.新建商品住宅價格漲幅擴大。2016年,全國新建商品住宅成交均價達7203元/平方米,同比增長11.3%,增幅2015年擴大2.2個百分點。數據顯示,房價2004年開始增長,2008年受宏觀調控經濟下行因素影響,房價增幅降至歷史最低值-1.9%,隨後2009年強勢反彈,增幅高至歷史峯值24.7%;2010年開始,房價告別增長期,增幅維持5%-9%之間,直到2014年,受經濟環境影響房地產市場趨,增幅創下了近6年新低。2015年後,受到各方面政策推動,以及股市獲利資金轉入房市多重因素助推,一線及重點二線房地產市場轉暖,房價同比增幅創“十二五”期間。進入2016年,去庫存政策刺激、資產荒和人民幣貶值背景下,大量資金湧入樓市,使得房價漲幅進一步擴大近7年最高值。

  2.城鎮居民人均可支配收入漲幅持續回落。2016年,全國城鎮居民人均可支配收入33616元,2015年名義增長7.8%,增幅收了0.4個百分點。數據顯示,1999年以來全國城鎮居民人均可支配收入增幅總體呈現上行態勢,2007年達到歷史峯值17.2%,隨後震盪下行,雖然2009年後略有回升,但近5年來持續下降,受宏觀經濟影響,2016年創15年來歷史最低值,跌破2009和2015年低位,創新低。

  3.房價收入上升近五年。前文提到房價收入公式,計算得出2016年全國商品住宅房價收入7.4,由2015年7.2進一步攀升近5年位。房價收入上行主要有兩個原因:一是2016年一線城市和重點二線城市房價大漲,二是收入增幅於房價增幅。房價收入水平看,於6.5-7.5合理區間內。

  4.預計2017年全國房價收入略有回落。展望2017年,預計樓市政策“抑制投機主、去庫存為輔”貫穿全年,樓市總體成交將小幅下調,市場迴歸理性。主要原因包括:2016年商品住宅成交量達到歷史點,基數;熱點城市調控政策進一步收緊,受調控市場降温,銷量減少;房企市場預期,傾向放緩項目供應節奏,使得市場新增供應減少,制約銷量增幅。另外,考慮到大部分三四線城市繼續去庫存鬆政策驅動下,2017年成交量或實現小幅增長,能夠部分沖一二線城市下滑。

  此外,預計2017年全國商品住宅成交均價繼續上漲,增幅5%左右。2016年上半年多數城市房價基數,且大部分三四線城市樓市表現滯後,2017年上半年仍存在板塊輪動現象,使得2017年全國商品住宅成交均價整體保持上漲趨勢。

  受經濟增長企穩、勞動生產力提高、民間投資觸底回升一系列因素影響,未來中國城鎮居民可支配收入預期保持上升趨勢。但各項改革推進和收入基數提高,預計城鎮居民可支配收入增長保持8%附近。

  綜合以上因素,預計2017年全國房價收入有望小幅降至7.2左右,保持合理區間內。

  1.近年來主要國家房價增幅於收入增幅。國際清算銀行和各國統計部門公佈數據,本報告收集到世界20個國家歷史房價指數家庭可支配收入中位數,2000年作為基準年計算相應指數,並20個樣本國家房價指數和家庭可支配收入指數取算術平均值,得到20個樣本國家住宅價格及家庭可支配收入總體走勢。回顧近20年可分為如下5個階段:

  (2)2003-2007年。進入2003年,低利率刺激下,房地產信貸市場活躍,房價加速攀升。2005-2007年,房價指數偏離收入指數,房價收入持續走高。期間抑制通脹和資產泡沫,美聯儲收緊信貸,並兩年內加息17次,全球貨幣政策趨緊。

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2019 年房地產市場年報

[易居研究院]2020年11月全國40城新建商品住宅成交報告

  (3)2008-2010年。2007年,次貸危機爆發,美國房價泡沫破裂,經濟增速下滑。到了2008年,危機世界範圍擴散,樣本國家房價指數開始下調,房價指數收入指數走勢差距收,房價收入回落。2007-2008年間,美聯儲10次降息救市,全球貨幣政策轉向鬆,2009-2010年房價指數收入指數走勢差距小幅擴大。

  (4)2011-2013年。2010年,希臘主權債務危機爆發,隨後兩年間蔓延歐洲多個國家。受歐債危機影響,樣本國家中,荷蘭、西班牙國房價暴跌。2011年底,樣本國家房價指數開始下調,持續到2012年底與收入指數重疊。刺激經濟增長,歐洲放寬貨幣政策,瑞典﹑瑞士﹑丹麥國出台負利率政策,全球進入鬆時期。

  (5)2013年。樣本國家房價指數攀升,房價指數收入指數走勢差距擴大。2013年2016年底,樣本國家住宅價格指數累計上升18%,於收入指數9%增幅,房價指數偏離收入指數程度擴大,房價收入呈現上漲趨勢。

  2.樣本國家房價合理程度分類。房價指數收入指數走勢,可以估算出房價收入偏離度,即房價收入評價標準,這裏定義“房價收入”。近3年走勢,我們20個國家準房價收入比劃分為3類:偏低、合理和。

  (1)房價收入偏低:瑞士、荷蘭、芬蘭、南非、愛爾蘭、德國、泰國、日本。荷蘭、愛爾蘭受歐債危機影響,導致房價下跌。瑞士、德國、芬蘭雖然受歐債危機影響,但房價處於低估區間。於結構性原因(老齡化、產業調整),日本、泰國購房需求,房價指數保持低位。南非金融危機後,經濟增長,且高通環境持續擠壓降息空間,房價指數位於收入指數下方。持續貨幣鬆環境下,儘管這些國家房價指數3年總體呈現上升趨勢,但結合收入指數分析,房價收入處於偏低區間。

  2017年一季度,各地政府“城施策”導向,積極深化房地產調控政策。此背景下,住宅、土地市場成交量呈現回落態勢。業內分析認為,於調控政策升級,未來房地產市場有望回歸理性,而一二線熱點城市成交量繼續走低。

  4日,中國指數研究院發布數據顯示,2017年以來,一二線熱點城市調控政策升級,住宅市場成交量持續回落。統計,今年一季度50個代表城市商品住宅市場月均成交量2650萬平方米,同比下降15%。

  從級別城市,一線城市受調控影響,成交量同比降幅各線城市中突出。統計,一線城市一季度住宅成交面積同比下降約四成,廣州外,其餘城市同比下降。二線城市成交量顯著下降,但旅遊型城市成交增長,城市分化加劇。核心城市輻射圈三線城市成交量受調控政策影響普遍回落,其餘三線城市成交量表現增長。

  價格走勢,一季度住宅成交價格累計漲幅持續收窄。中國房地產指數系統對100個城市樣本調查數據顯示,進入2017年,百城價格環比漲幅繼續收,一季度漲幅2016年四季度收1.28個百分點。

  成交量整體走低同時,一季度各級城市住宅價格漲幅分化。今年以來,熱點城市房地產調控政策加碼,新房市場價格漲幅趨緩。其中一線城市受調控影響漲幅收窄顯著,一季度累計上漲0.80%,較去年四季度收1.30個百分點﹔二線代表城市累計上漲2.19%,較去年四季度收0.70個百分點。一季度三線代表城市累計上漲2.57%,各線城市中漲幅突出。

  中指院相關負責人分析認為,整體,受去年同期基數及政策調控影響,一季度新房成交量同比小幅下調,價格累計漲幅持續收窄。其中,一二線熱點城市新房價格漲幅收,成交量同比降幅顯著,但二手房市場價格漲幅於新房。同時,去庫存政策效應及核心城市外溢影響,部分三四線城市量價保持了增長。調控持續收緊下,預計未來一二線城市成交見起色,價格整體趨向。

  一季度土地市場量價齊跌,溢價率持續走低。克而瑞地產研究中心統計數據顯示,全國土地市場,一季度經營性土地成交建築面積下降9135萬平方米,、環比回落,跌幅12%和30%。

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預計2017年全國房價收入比略有回落

一線城市住宅成交量大增學區房、豪宅價格漲幅明顯_手機新浪網

  克而瑞方面分析認為,一方面,受春節假期因素影響,土地市場迎來一年一度成交淡季﹔另一方面,年初各線城市制訂2017年供地計劃,新晉出讓地塊以上年度結轉土地,成交規模高位回落。

  ,各線城市有程度縮減,受供地計劃影響,一線城市環比跌幅居前。溢價率兩個季度回落,北上中心城區優質宅地集體“斷供”,一線城市溢價率創近年來單季度新低。與此同時,核心城市周邊三、四線城市土拍高温持續,佛山、惠州、漳州多市頻出高溢價地塊,溢價率100%以上。

  整體,一季度土地溢價率32.5%,環比減少8個百分點。克而瑞地產研究中心相關負責人表示,一方面,土地限價城市進一步擴容,顯著抑制溢價率上行空間。另一方面,熱點城市土地出讓底價有所上調,極端情況下,起拍樓板價超出區域單價,溢價空間。

  從土地成交價格,各線城市漲跌一。一季度,土地成交樓板價4569元/平方米,環比下跌10%,同比上漲43%。自2016年四季度以來,土地限價城市開始增多,土地價格步入下行通道。

  從類型城市,其中一線城市土地價格小幅回升,、環比漲幅10%以內﹔二三四線城市土地價格環比略有回落,但受去年同期基數影響,同比呈現增長。

  “2017年房價上漲壓力城市要合理增加住宅用地,但縱觀各線城市2017年供地計劃,熱點一、二線城市增加土地供應難言。北京例,住宅用地計劃供應量同比下降49%”。上述克而瑞地產相關負責人分析指出。

  該人士認為,供應規模年萎縮情況下,上半年土地成交規模維持低水平。與此同時,於熱點城市限購、限貸持續加碼,同時加強土地競買資金監管,溢價率保持低位。

  3月份以來,30多個城市密集出台了樓市調控政策,市場預期。業內普遍認為,本輪調控表現出區域聯動性,重視利用金融方式深化城市協同,促進市場參與各方回歸理性。

  這一輪調控政策,中心城市和周邊城市政策調控,片區聯動施策下限購限貸逐步形成相互作用,市場預期,促進市場參與各方回歸理性。限購限貸外,“認房認貸”成為各城市調控普遍標準,例如北京對商住嚴控。

  11月,全國300城市土地市場供求回落,但各線城市土地成交均價環同比繼續上漲。綜合前11個月,年度土地出讓收入整體保持同比上漲勢態。

  6日,中國指數研究院公佈數據顯示,2017年11月,全國300個城市推出土地2696宗,環比減少11%,同比增加1%﹔推出土地面積10939萬平方米,環比減少5%,同比增加3%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地綜合性用地)925宗,環比減少16%,同比增加22%﹔推出土地面積4252萬平方米,環比減少10%,同比增加18%。

  各線城市土地市場,一線城市供應環比回升、同比微降,出讓金同環比增加,北京收金480.4億元領銜﹔二線城市供地節奏放緩,成交量及收金環比降,成交均價環比微漲﹔三四線城市土地供求量環比雙降,出讓金上月降近三成,均價及溢價同環增。

  成交方面,整體成交環比轉跌,同比小幅下滑,二線城市同比降幅居首。11月,全國300個城市成交土地1835宗,環比減少32%,同比減少7%﹔成交土地面積7453萬平方米,環比減少27%,同比減少9%。

  盡管供求回落,但是土地整體均價環比止跌回升,同比繼續上揚,各線城市均價環比增。11月,全國300個城市成交樓面均價2654元/平方米,環比增加21%,同比增加23%﹔其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地綜合性用地)成交樓面均價4386元/平方米,環比增加9%,同比增加8%。

  中指院數據顯示,土地價格持續走高趨勢下,11月300城市出讓金環比縮水、同比增加,北京收金480.4億元蟬聯榜首。月內300個城市土地出讓金總額3715億元,環比減少7%,同比增加14%。111月,全國300城市土地出讓金總額34407.7億元,同比增加41%。11月整體及各線城市成交量上月均有下滑,月度出讓金環比縮水一成,前11個月總額中佔11%。

  同時,土地溢價環比繼續下降,是住宅用地溢價率維持下行勢態,一二線城市土地市場趨穩。11月,300個城市土地溢價率為20%,上月下降4個百分點,較去年同期下降23個百分點﹔其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地綜合性用地)溢價率為22%,上月下降5個百分點,較去年同期下降29個百分點。

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