你有想過自己土地，可以賣多少嗎？可以蓋多少房屋嗎？你知道土地買賣流程中，聽到「建蔽率」及「容積率」是什麼嗎？這一篇文章來你介紹土地種類，讓你瞭解都市土地、非都市土地及國家公園土地類型，買賣上管制及土地分類如何喔！
，你要做土地買賣前，建議要知道土地類型有哪些，目前內政部國土分為三大種類：
1. 都市土地（13%）
2. 非都市土地（78%）
3. 國家公園土地（9%）
國家公園內土地依國家公園法及國家公園計畫管制，於私有土地交易買賣繼承設限，全國土地不論權屬為何，均依國土計畫、土地使用管制空間規範使用。因此討論到買賣土地時，聚焦都市土地和非都市土地分類上説，兩者各自有其遵循管制法令和土地分類盡。
• 都市土地：
都市土地是指實施都市計畫法範圍內土地。
都市土地大分類下，土地使用目的，劃分各土地類別如下：
（各類別的劃分、建蔽率和容積率依各縣市政府有規定。）
依各區域特性，訂定容積率管制。
• 非都市土地:
非都市土地都市計畫範圍外土地（其遵循法令區域計畫法）
使用目的，分為甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖10餘項分類。
（上表四種建築用地主，列表不另説事業目的相關用地）
• 步驟二 備證用印（支付第2期款）賣方於填登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契税申報書中相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。（買方如需辦理貸款，需本階段提供辦理貸款。）
• 步驟三 完税（支付第3期款）於增值税、契約核定，雙方會同完税及查無欠税，送地政事務所辦理移轉登記同時給付。（地政事務所過户時間需五天）
• 步驟四 繳付貸款尾款交屋（支付第4期款）買賣標現場查勘無誤後，進行尾款（貸款）繳付及交屋手續。
直觀來説，一塊給定土地上，看蓋了多少面積房子，蓋面積容積率，蓋面積，相應容積率。總建築面積於土地面積時，容積率1。容積率2表示地塊上建築面積加起來可以該地鋪滿兩遍。
啦，這樣房子可能存在啊，咱們地面上放道路綠化廣場，房子會貼着邊兒造退讓一些呀。那關係，面積和是錯不了。
這樣，一個形容這裏有多少房指標誕生啦！
可不便是，每個建築因為設計，可能於空間的佈置和管理，層數表現出我們“蓋了多少房”，但是，人和東西總是要放在面積上，面積，人和東西成比例，這個可是跑不了~
這可能是建築設計中關鍵一個指標參數，代表着這個地塊【用地強度】。
顯而易見，容積率，説該建築“”。於區域來説（小區啥），容積率，説區域”擠“
之所以説它關鍵，是因為這個容積率我們展示了這個建築多“”多“擠”處於什麼規模，從而成為了描述一個項目關指標。，政府轉讓土地時，該地塊容積率限定，開發商只得這個限度之內蓋房子。作為地產方，拿到土地成本是，蓋越多面積往往有商鋪、住宅得以租售獲得利潤，因而總有容積率做傾向。（建築高度限度內增加高度和麪積減方成本）。城市商業地產（商場、公寓、住宅小區）中，開發商往往會面積做到達到限定容積率，獲取可租售面積，實現利潤最大化。
顯而易見，如果放任開發商規定土地上蓋房，會造成這個地方建築面積，人流集中，不僅會造成過於集中供水供電和交通壓力，還增加了消防、治安、管理安全隱患。此，一個地方該蓋多少面積流入多少人，規劃層面是設計。
我們認為住宅容積率居住品質，容積率。
那麼？容積率變高，只要物業跟上， 什麼居住品質降低呢？
顯而易見。比如你所住樓總共有6層，是現在生活狀態，假想一下現在樓總共有60層！那麼是不是坐電梯、倒垃圾、生活噪音、防盜安全隱患、門外草坪狗屎、有旁邊超市排隊隊伍、門口公路多堵開始讓人變得忍受啦？“土地”是，它承載，我們人均可支配。情況下，容積率這塊地“”，生活起來鬆舒適。
你想象一下你家小區所有住宅房子拉平鋪到地面上，估計一下鋪幾遍？（即容積率是幾）
高層住宅小區容積率可以達到4.5；高層社區1.5-2.0；標準六層（七層）以下多層小區容積率0.8-1.2，聯排別墅0.4-0.7，獨棟別墅肯定啦。相應，市中心商住綜合體平面直接鋪滿，容積率達到67有可能，這樣超高容積率下有室外環境設計，地段、室內空間和綜合生活體驗往往成為其競爭力。不過小區中，於樓宇限於單一類型，其地塊容積率是各種高度住宅組合結果。
開發商會想方設法多蓋面積利於銷售，售樓小姐你説“送面積”。於建築規範的侷限，設計中可以通過地下室、半地下室、陽台、露台、室內層部分當地建築規範中計算或完全計算入建築面積，而後期可以通過封露台、打通設備平台方式變相增加使用面積方法，使得我們實際“容積率”於書面計算容積率情況發生。在建築規範制定時，會通過計入面積（計入容積率）方式鼓勵這一方面（比如地下空間）建設。
有了這個概念，我們看到地產商公佈容積率後能知道這是一個什麼樣子小區了，容積率小區居住性上具有競爭力（其他方面如價格會相應提高），幫助我們比選參考。
下次去看房時，記得問下容積率吧~顯得專業炫有風度呢（捂臉飛走）
説結論：容積率小區環境沒有聯繫，有影響，但是不是唯一決定因素。
容積率FAR，建築密度，地率三者制約，是中國現行規範體制下控制土地開發技術指標，有嚴格法定約束力，但是於社區環境，是泛指居住區居住環境不是約束。
地產商拿到 地準備開發時，容積率作為土地出讓條件確定了，而且是通過一系列科學規劃及程序確定，無其他環境因素制約下（因素你懂得……），容積率賦予是一個合理值，會地塊開發造成影響。
至於高容積率低容積率哪個適合人類居住，這是個規劃學術領域爭論話題，因此產生了很多具有代表性學術理論，並因此產生了城市發展兩種模式：集中發展分散發展（概括，不是）
地人地方，（歐美這類國家）規劃理論伴隨城市發展開始是主張分散，代表是霍華德田園城市理論（《Garden Cities of To-morrow》Ebenezer Howard，1898）到後來一系列主張分散發展城市規劃理論，比如衞星城理論，有機疏散理論畝城市……
延伸閱讀…
但是有特例理論先知，如柯布西耶Le Corbusier這樣全能設計師，提出了影響 集中發展理論：（光輝城市La Ville Radieuse，1933）……
我們買賣土地、建房屋或是買房時，常會聽到兩個詞：建蔽率及容積率，
它是政府做都市規劃時，規定房子可以蓋面積高度，讓城市樣貌房子會蓋或有壓迫感。所以這兩個比率會直接影響到土地及房屋價格。
本篇文章，市場先生帶你方式一次瞭解建蔽率及容積率、如何計算及查詢以及見問答。
建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積比率」，白話來説，一塊土地上，能有多少比例面積可以拿來蓋房子。
舉例來説，台北市某塊土地面積100坪，建蔽率50%，這塊土地上，建築面積＝100坪 × 50%=50坪，説建商這塊土地上多只能蓋50坪建築物，
其他50坪法定空地，可以作為像是花園、泳池、步道、停車場公共空間。
這裡要注意是，「建築面積」計算方式，是指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之水平投影面積：
政府做都市規劃時，會各土地使用類別、地質地形、道路寬度，訂定建蔽率，用來維持整個市容度。
如果沒有規定建蔽率，建商蓋房子為求效益最大化，想辦法蓋蓋，那麼可能會產生樓間距、沒有公共空間、日照問題，不但住，安全性會受到影響。
雖然有法定建蔽率，但是某些情況下，政府鼓勵民眾參與公共建設，會採取「放寬建蔽率」方式，見比如説危。
設某建築物判定為都市危險及建築物，原建蔽率50%。政府提升建築物安全及居住品質，給予危老獎勵方案，原本建蔽率50%放寬60%。
意味著同一塊土地上，可以蓋大面積建築物，那麼後原本住户會分配到房子，有意願參與改建了。
延伸閱讀…
容積率是指「樓層總建築面積和建築基地面積比率」，白話來説，一塊土地上，能夠蓋幾層樓。
舉例來説，台北市某塊土地面積100坪，容積率200%，那麼這塊土地上多可以蓋100坪× 200%=200坪面積。
假設土地建蔽率50%，意思是一層樓多只能蓋50坪，那麼這棟建築物多可以蓋200坪 ÷ 50坪＝4層樓。
這裡要注意是「總樓層面積」計算方式，它是指建築物各層樓地板面積總和：
政府要規定容積率主要目的是，讓都市人口有發展、都市密度。藉由限制每一塊土地總樓層建築面積，會讓過多人擠某一個地區中，造成部分非地區人口過。
雖然政府有所謂法定容積率，但是某些情況下，政府會鼓勵民間參與公共建設，並且會給予容積率當作獎勵，這叫做「容積率獎勵」。
比如説，原本某地法定容積率是300%，因為參與了都市，予額外10%容積率獎勵，該地容積率會變成310%。
如此，同樣土地上可以蓋房子，原本住户可以分配到大面積房子，有意願參與。
容積獎勵方案包含：都市容積獎勵、危老容積獎勵、增設公眾或公益性空間容積獎勵、大規模開發容積獎勵，需要看各縣市政府公告。
都市土地和非都市土地建蔽率、容積率查詢方式，以下分開介紹。
都市土地土地使用目的，分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、農業區10種土地類別，每一種類別建蔽率容積率，各縣市政府會有規定。
非都市土地使用地類別，分為甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、交通用地、遊憩用地9種類，每一種類會有應建蔽率及容積率。
現在買房子成為了大多數人奮鬥目標，很多年人工作後計劃着什麼時候買房子，等到自己選房子時候知道該如何選擇，今天小編來講講選房時候不能忽視問題，那麼容積率是什麼呢？容積率2.0和3.0哪個呢？
容積率稱建築面積毛密度，是指一個小區地上總建築面積地面積比率。舉例説：例如1萬平方米土地上，有3000平方米建築總面積，其容積率0.3。於高層建築存在，容積率數值可以於1。建築物層高超過8米，計算容積率時該層建築面積加倍計算。
於開發商來説，容積率決定地價成本房屋中佔比例，而於住户來説，容積率直接涉及到居民居住度。一個居住小區，高層住宅容積率應超過4，多層住宅應超過1.5，地率應於30%。但於受土地成本限制，並不是所有項目能做得到。
容積率多少，是有建築標準可以參考，《建築工程建築面積計算規範》(GB／T50353-2013)，情況下，6層以下住宅容積率0.81.2，7層11層住宅是1.52.0，12層18層住宅容積率1.82.5，而19層以上住宅容積率2.44.5。
從上面小編講到內容，大家可以知道容積率，居民度越，反之度越原理，層數住宅，容積率。因此，層數住宅，容積率2.23.0。