前段時間寫過公寓不能買——《建議買公寓四大理由,希望你能記!》,今天接着説説商鋪。

點:一鋪坑三代,普通人不要碰。

住宅底商,那些商業性質商鋪囊括了所有公寓缺點:

是税費這一項,從供需兩方卡死了商鋪溢價空間。

税費基本達到轉讓價20%左右,無論哪方承擔,賣方利潤會税費稀釋,投資回報率大打折扣。

而且高額税費人接受不起,導致需求方數量受限,商鋪流動性變差,溢價拉高。

而住宅底商也好不到哪裏去,輻射半徑,人流,生活型消費檔次,消費,租金和升值提升。

不是説商鋪有優點,比如面積總價,需要房票,商圈租金水平,但是,購買商鋪風險要於住宅,買錯幾率,普通人要離。

商鋪投資,主要於“溢價+租金”,但是供應量過剩,溢價上不去,租金出不來。

我們可以看到,這幾年,無論是一線二線,還是三四線城市,是縣城,房價是持續上漲。

但是,號稱”一鋪養三代”商鋪賣,價格與住宅持平,熱度大不如前,有人討論。

那是因為,房地產市場擴張,但凡有住宅小區,少不了商業,要麼是添一個商業綜合體,要麼是商業街,會設置底商,商鋪住宅小區城市點式擴散,遍地開花。

中國商業發展報告數據顯示,目前實體店鋪過剩,且大量在建。

商鋪過剩,是資源,供於求之下,價格下來了,有些邊角位置商鋪價格會於住宅。

雖然商鋪價格和住宅持平,但這一波上漲後住宅價格,商鋪單價會去到2萬到3萬。

商鋪總價一抬高,業主要回本,租金肯定不能放,但商鋪數量源源補充供承租方擇選,出租市場有價無市,租租不出去;二手鋪鋪無價格優勢,賣賣不出,如此惡性循環……

而且,我國城鎮化建設加強,城建,住宅體量擴充,未來商鋪供應量會過剩,惡性循環會。

不信話,你可以看看身邊很多小店,是不是記得它們開業時鑼鼓喧天盛況,過不了幾個月冷清,後轉讓出租,到下一家進駐,輪換,重蹈覆轍。

於店主來説,買或租個商鋪成本高昂並沒有多少生意可賺,空置率高了,業主租金收益時有時無。

是住宅區商鋪,輻射小區人口,養活大量商業,租金收益低了。

我們可以看到,那些小區底商,無非房產中介,藥店,髮廊,五金店,中小學教育培訓,煙酒雜貨鋪,空置率是一貫之大:

基本是一些消費,利潤空間業態,只能算是細水長流,勉強温飽,能租出去算了,還指望租金能多?

因為,具備購物環境商業形態,單一街鋪,發展到商業街區,到購物中心,而且購物中心質化,體驗式商業軍突起,俘獲了消費者青睞。

我們知道,購物中心是自持,外銷售是住宅底商或者商業街鋪,處於消費層次最底層。

而且,街鋪劣勢是這麼,缺乏統一管理和業態配比(雖然銷售時會説有統一業態劃分,難落實)。

街鋪商業檔次無法拔高,無法形成高端購物享受,未來消費者會願意體驗、環境和服務買單,商業消費升級,現在商鋪會淘汰。

自然而然,商鋪店主們生意會慘淡,並持續下去,人會去租街鋪或者街鋪需求會,商鋪接盤手會減少。

幾十萬錢去賭一個夕陽產品,買了商鋪砸手上幾率會。

看到這,可能還有人不死心:買對了商圈,地段商鋪租金還是。

但是,商鋪地段是確定,眼前地段並。

現在城建速度如此,我們可以看到,以前時候吃喝玩樂購優選“鬧市”中心可能還是老城區,幾年,中心可能變成了其他區域,或者萬象城、萬達廣場、奧特萊斯、百盛廣場截流。

連繁華中心遷移速度如此,何況是依仗商圈地段呢?

比如,我老家房子,旁邊商圈,各種商超百貨、小吃街和步行街,。

結果今年十一回去時候發現,有一部分建築拆除,百貨城清退拆遷,城建正在迭代.……

如此大規模變動,隔壁街鋪生意受到了重影響,有些店鋪只能清貨甩賣:

雖然説拆遷不是常態,但,哪怕是商圈,你來説,只需要一點點變動會你商鋪帶來影響。

今天寫這篇文章,主要有幾個粉絲微博私信我説自己想投資商鋪。回覆麻煩了,今天開篇文章來講講商鋪投資裏坑。

我想肯定有很多朋友打過電話或者走路上發過傳單,問你有沒有投資商鋪打算。

延伸閱讀…

聰明人為啥不買帶底商的房子?6大弊端已看透

一鋪坑三代?商鋪已經成為最危險投資品

我們上篇文章中講到商鋪《商鋪利潤來源》本身難賣,比起住宅來説賣了,寫字樓公寓賣。很多房地產開發項目裏,住宅賣完了,住宅交房了,開發商手裏有大量商鋪沒有賣出去呢。

房地產投資裏我是力建議大家投資商業地產,什麼這麼説?原因有三點:

任何投資,投資之前你應該想離場方式,

任何只能進不能出的投資不要做,因為進場只有你接盤不能擊鼓傳花項目,那註定你割韭菜。

迴歸到上文,我們分析寫到商鋪《商鋪利潤來源》是沒有二手交易市場。住宅類一年一個地級市可以交易幾千套,但是商鋪個位數,你急用錢時候想你商鋪賣掉,是沒有人接盤,哪怕你降價降價是賣不掉。

你想一想整個城市裏,那麼開發商鋪賣完,有誰會買一個二手商鋪?並且要承擔如此税?難不成你商鋪下面有一個聚寶盆?難不成買家錢是大風刮來?喜歡交税?

我們上語文寫到了商鋪利潤來源,可以鬆看到商鋪增值,是一個偽命題商鋪是沒有二手交易市場,所以你不要看你投資商鋪增值了,但是這些增值部分部分是水月鏡花,你是拿不到手。

現在各個品牌IP會過期,我們時候喜歡熱銷品牌,例如哇哈哈之類,但是現在年消費者厭惡這些老牌子,現在經被元氣森林,喜茶這類新興茶飲代替。

更何況是一個城市發展呢?我國一個城市主政官任期5年,上任任期間開發熱點區域,等到下一任後會另尋他處開發,每個官員喜歡開拓創新,誰不想活別人盛名之下。

5年前集中精力開發南區,可能下一個5年開發西區了。

一個城市發展熱點是變化,換而言,整個城市發展經歷下,你現在看你商鋪感覺位置,但是再過5年,10年後呢?

相信你們當地10年前肯定有老城區商業地帶,那地方人流如織,得不得了,誰會感覺這地方會衰落。但是新城區建設,各種商業體建設,導致老城區地帶開始人流減少了。

全國各地在造新城,熱點湧現,10年後未來執政官發展城市口味誰説。

現在10萬一年房租,可能再過5年後租金降到5萬沒人租。

我們這地方有好多商鋪當年招商引資變成了死街,開始了一兩年,結果過後全部了,人流量暴跌,租金腰斬一半沒有人租。

延伸閱讀…

住房底商能買嗎

沿街商鋪住宅可以買嗎

因為一個商業體做起來,那麼這個項目徹底了,後期你無論什麼招商引資是做起來,我相信你們當地肯定有很多這種“死街”。

但是很多朋友有想投資商鋪打算,我建議:

商鋪投資優先排到住宅後,儘可能你們家住宅購房資格全部完,額外錢過去購買商鋪。

如果你是自己做生意要買商鋪,那麼我你一個商鋪購買參考價值。

1、確保商鋪產權:應確認所購房屋權屬狀況,包括:是否無產權商鋪、抵押、司法限制。房產證、租賃、委託書、財務報表以及設備。

2、買商鋪注意事項公用分攤面積:使用面積計價方式,並中約定公攤大小產權歸屬,確定公用部位規劃設計。

3、包租承諾是否可靠:開發商包租承諾採取非書面方式,簽訂購買時,將包租承諾落實到中。

4、注意商鋪注意事項:交房條件,房產條件招商及日後經營,文件看,賣方推脱出示文件,買方要考慮交易是否應繼續。

1、商鋪產權:商鋪產權要,購買前要查看房屋產權證、抵押或質押狀況權屬證明,不要聽業主一面詞。

2、商鋪本身結構:不是所有地段商鋪能夠合理利用,價格情況下商鋪自身結構顯得,主要考慮因素有面和進深比例、房屋內部佈局結構及利用率、房屋高度、承重、樓層;只有這些硬件合格才能保證客户使用或者後期承租上符合自己或承租對象使用標準。

3、設施:能節省商家客户很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、電設施、排污化油設施。購買前要核實,要不然改造難度和成本將直接制約後期自營或者出租效果。

4、地段直接關係到商鋪價格,購買者應該綜合自己購買能力而定,地方近期沒有多少升值空間,地段價格,應該綜合所選地方規劃情況考慮。

買房是人生中一件大事,投入了大量精力、時間金錢,因此選房這件事上要深思熟慮才行。如今市面上房屋類型多種多樣,雖然提供了多選擇,但讓人挑花了眼,不知該如何抉擇。

説到選房考慮幾要素,像是地段、樓層大家基本會考慮到,但有一個細節人:房子是否是面馬路“路邊房”。這種房子看起來雖然沒有什麼“致命傷”,但有4弊端,讓業主入住後會。

雖然路邊房可能離小區大門,出行,但是馬路上人來車,是遇到堵車現象,汽車鳴笛聲會刺耳,會時刻影響人們生活和休息。如果周邊,或者底商內有酒吧,KTV入駐話,噪音污染將。

噪音污染,路邊房深受汽車尾氣和灰塵影響,避免灰塵堆積,每天要及時是費事。

除此之外,部分寫字樓了,外牆選擇了玻璃幕牆,但同時會產生光污染,影響周圍居民區住户。

很多小區靠近馬路邊樓棟底層基本是商鋪,而底商電梯和住宅區是獨立設計,底商佔地面積比,而且樓道走廊和公共門廳,會佔用多公共空間,所以,有底商樓棟,業主要分擔公攤面積普通住宅樓一些,房子,得房率,公攤費要其他樓棟住户多交更多。所以很不划算。

建房,如果沒有商鋪,那麼,小區會有圍牆圍起來,底層其實受影響沒有那麼大。但二手房沒有圍牆和安保,樓層直接是馬路,過往行人能看到住户家裏面一切,是一層家裏。想偷東西,對住户生命財產安全有很多隱患存在。

路邊房缺點多,不止影響當下居住,會造成後轉手。因為邊路房可能因為各種缺點而買家壓價。如今市場房源過剩,樓市調控密集,很多房源溢價轉手,像這類居住條件房子,未來砸手裏風會。

因此,於有購房意願人來説,這些問題需要納入考慮。買房不是租房,住不能更換。

相關文章