300萬上海買房是天方夜譚嗎?顯然並不是,上海有很多300萬左右房源,只不過很多購房者會刻意迴避這些板塊,這些房子存在弊端,不是位於“荒無人煙”地段,破“上古世紀”住房,大家口中説“”和“破”。

買“”還是“破”是購房者討論話題,若只有300萬預算能不能買這些房,關鍵要看購房人置業目的和自身需求,買房是用來自住,還是未來增值為目的;要住得還是住得,應該納入考慮。

雖然説300萬上海買到理想住房,購房人要地段和產品上做出取捨。這裏筆者新房和二手房來各位購房者分析下,300萬上海能買到什麼樣房子。

300萬新房多郊環,臨港供應量

從新房,於新房價格基本,加上有房地聯動價引導,因此300萬左右可選房源基本遠郊。每一個板塊成熟度,價會存在差異。來説,這一類住房面積大多集中70-120平,價格段2.5萬-4.5萬/平。

如果購房者能接受小户型,可以買到位置點地段,或靠近地鐵房源,如果傾向於舒大户型,地段要一些。

數據顯示,今年上海前8總價300萬能買到新房共有78個,覆蓋區域基本在外郊環區域,臨港、奉賢、金山承包了大半江山。

寶山羅店、浦東惠南、臨港全域,松江車墩&老城、奉賢大部分區域、金山全域及崇明。其中有18個項目認購表現,認購率9成以上。

看這些樓盤,雖然地處地帶,但位於遠郊核心區域,例如五大新城主城區、寶山美蘭湖、松江九亭、浦東惠南地區中心。

買二手房要嗅準時機,入門客羣佔主導

今年上海二手房成交值下降,據上海鏈家統計,總價300萬以下需購房羣體成交佔維持60%以上,這和往年情況基本類似。換言儘管二手房市場降温,但入門需客羣是上海二手房市場主力。

2022年上海二手房各總價段佔比,圖源上海鏈家

300萬上海能買到什麼樣二手房是很多購房者關心話題,本文內環內、內外環及外環外來分析。

1:房齡,户型

300萬預算能內環買到不僅有户型面積20-30平老公房社區,有舊式里弄。這些房屋從居住體驗上來説是理想,是市場上流通度產品。其中黃浦、南市、老盧灣、老靜安、陸家嘴板塊這類二手房價格能探到10萬/平以上,而北外灘、徐家彙、萬體館、東外灘、四川北路、武寧路、不夜城、塘橋板塊此類房源價格基本8-9萬/平。

由此可見,即便是內環內蝸居產品,房價基本要8萬+/平。這樣產品坐擁市中心核心地段,生活完善,但居住體驗上來説是慘不忍睹。

,這類房屋有優勢,地處市中心黃金地段,租金,鏈家數據顯示,老西門例,1959年桃源新城一室户租户租金掛到了5300-6800元/月。位於打浦橋北蒙三小區30平1房月租金6000元/月上下。而位置武寧一村,1房租金4000-5000元/月。所以這些房源租售看,還是。

300萬市中心只能買到“鴿子籠”,有一類房屋可選,可能户型面積,社區環境,那商住公寓樓。雖然當下上海出售商住兩用房,不過上海年出售了大量商住或loft公寓,還集中市區。

有代表性有黃浦區南浦大橋下獨立時代,豫園中福世紀匯、上海火車站中心鉑庭、綠地海悦。

這類房源優缺點,優勢是地處市中心,均價於周邊商品房,房齡、服務。缺點突出,商住產品有40年產權,出售要繳納税費,商業水電費用,不能落户及劃分學區入學。

,以上這兩類房源要選擇,雖然地段、租售,但是流通性,並且房價高位,加上户型面積小,沒有多增值空間。

300萬預算購置內外環間住宅,破公房主,各大板塊基本能覆蓋到,這裏一一羅列。其中不乏有一些性價比板塊,例如嘉定豐莊、普陀&桃浦、楊浦中原、浦東康橋發展且房價地區,這裏房價基本6萬/平上下。

值得一提的是,寶山外環附近房價基本是全市窪地,板塊房價4萬+/平,共康過6萬/平左右,這些板塊不僅可以買到户型,有機會淘到小户型電梯房。

1、地段價值。地段房子價值是,二手房於建成時間,很多是城市發展初期建起來,所以放到現在,這些屬於城市黃金位置,不僅全,交通,而且這裏有多業機會,因此房子價值會時間推移而水漲船,而新房位置地段上會很多,所以這種情況下新房價格會很多。

2、資源。資源不僅人們生活購物和出行,同時能增加房子附加價值,比如優質教育資源,人們教育重視,家長們想孩子創造學習條件,所以有優質教育資源二手房價格會,但很多新房周邊資源沒有發展起來,價格上不來。

3、二手房帶裝修,於很多新房,能幫買家省去裝修時需要花費和精力。

4、二手房是現房,可以即買即住,省去了等待時間,且無需擔心房子尾之類問題。

核實賣方身份。如果是個人,看他身份證;如果選擇中介,要選擇選擇、有信譽度房地產中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割監管方,保交錢後能順利過户,過户後房款兩。時可查閲中介機構應具備“兩證”,一工商部門頒發營業執照,二房屋土地管理局頒發中介代理資質證書,這是買二手房注意事項前提。

需注意產權證上名字與房主是否,產權性質和內容,包括面積、地址及標準價房分配比例。同時,要驗看、查詢產權證性。此外,還要知曉二手房是成本價房是標準價房或者是經濟適用房,產權性質牽涉到成交過程的複雜程度,牽涉到買房收益分配問題,影響到二手房買賣簽訂。

需確認原單位是否出讓及原產權單位確認利益分配辦法,標準價購買公房出讓是存在成本價補足費用或者原單位比例分成問題,買主應當此有所瞭解。此外,軍產、院產、校產公房本單位辦公場所在一個大院裏,上述單位列為單位,這種公房單位沒有之前,可能取得上市資格。

簽約過程中應注意,對交易任何關鍵性約定或賣方任何承諾應體現中,不能口頭定代之,因為口頭定發生糾無法舉證。

這個環節出現糾紛,因此要中總房款金額、付款方式、付款時間、付款條件、貸款方式相關內容。情況下,定時,買家可以房屋總價10%左右作為交房時再付條件約束賣家交房;可以要求房主搬出移交後再行支付購房款。

不要相信對方信譽,先交錢過户是過户交錢是一個問題;可以考慮房款押一個雙方信得過單位,如律師樓或信譽代理公司處,過户完成後,房款轉入賣方賬户。

要當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過户手續。有代理公司、律師、公證保證不算是完成交易過程;買房角度來説,是產權過完户後這套房屬於你,在此之前,賣方可以毀約。

提問:滬叔你好,我看中了郊區一套新房和市區破二手房,兩個房子價格總價差不多,所以我糾結該買哪個?

滬叔:你好,買房是買新房還是二手房,人購房過程中可能會遇到,我們從購房成本、以及時間三個方面將新房與二手房進行比。是成本,新房與二手房主要有房價、税費貸款。來説,二手房價格新房,部分有優質學區二手房除外,有一些因為限價出現新房、二手房倒掛情況。二手房税費多,條目手續麻煩,新房税費開支,二手房税費。新房與二手房貸款首付比例,二手房貸款年限,購房承擔月供壓力。但總體而言,新房房價是,二手房雖然支付費用條目多,但整體上價格。其次是房產,是選房時值得關注一點,二手房周邊完善,學區確定性,二手房小區物業管理把握。後是時間,新房交房時間,買了房子後需要相當長一段時間才可入住,而二手房買完入住;另外,二手房產權新房,樓齡,產權年限不如新房。總而言,可以個人需要選擇;如果希望獲得學位或生活居住,建議購買中心區二手房,其保值能力;如果城市內新房與二手房倒掛,建議購買性價比新房。

提問:滬叔,你好,當前想置換一套改善房自住,單身一套房,考慮學區,要求交通,通勤時間短一些,預算總價800-1200萬之間,有沒有適合板塊和樓盤推薦?能不能我一些購房建議?

滬叔:你好,預算800-1200萬之間,給以下幾個建議:一是建議跟着規劃走。規劃代表着資源,建議關注張江、森蘭、金橋三個板塊,張江產業集中,彙集高薪人士,規劃上科技和公共服務主,前景,定位為城市副中心;森蘭擁有大片空地,是整片規劃,生態環境,整體規劃有商業服務區,有教育資源,國際化趨勢;金橋規劃城市副中心,但於張江科技定位,金橋主要是商務中心和文化中心。二是建議跟着選。建議關注南翔和康橋兩個板塊:南翔滿足交通出行需求,兩條高架市中心和虹橋,滿足這兩點莘莊雖然市中心南翔十分鐘,房價了,來説是南翔性價比,公共交通出行話,地鐵和公交能滿足需求。南翔商業有太茂廣場多個廣場,以及規模印象城屬於南翔,教育上有私立小學,醫療上有二甲醫院,生態上有多個公園;康橋交通,有康橋工業園,價格有優勢。總來説,800-1200萬預算建議兩點買房,一種是規劃,一種是看,買房建議,詳。

提問:滬叔,你好,上海本地人,有一套房,現在有購房資格想前灘買一套房子,前灘房價現在這麼,未來有上漲空間嗎?能不能分析一下前灘,當下可以入手前灘房子嗎?

顧村品質小區保利葉上海,三房掛牌價於5萬。這個價格不僅於五大新城,還降回了2016年。

直接否定了整整7年漲幅,這價格降。

莘莊南廣場是2020年漲幅板塊之一,現在有房東撐不住,單價降到4.7萬。

户型去年成交802萬,現在直接抹掉150萬,夠不夠?

這種“筍盤”多,一一展示,需要朋友可以添加信溝(文末海報掃碼)。

這裏只是想説,降價房源多,整個行業失去了信心。

很多客户買漲買跌,看到房東降價第一想法是:他降降。

這種背景下雙方恐慌,賣方擔心市場進一步下滑,直接崩盤;

買方擔心高位接盤,買了砸手裏。

上面兩個小區去年買客户,腸子都悔青了吧。

保利葉上海現在買,去年省100萬;莘城公寓現在買,去年省150萬。

普通人攢這些錢,需要多少年?

時間這裏講,可以講是上海樓市沒有大家想象那麼。

很多人講二手房是存量市場,其實不是,二手房是變量市場。

現在價格,是現在買家賣家達成協議,代表全體。

去年莘城公寓三房賣802萬,小區所有三房值802萬嗎?現在降到了658萬,所有户型降到658萬?

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上海超6成二手房成交價低於300萬,同預算新房多在郊環

上海二手房為什麼比新房貴?二手房有哪些優缺點

下半年賣家換了一批人,買家換了一批人,價格可能。

現在二手市場出現問題很多人分析,其沒抓住本質。

二手房問題是,破人接盤了。

眾所周知,上海樓市是一個置換市場,不管新房還是二手,大部分客户需要賣房。

外環內一套商品房要600萬起,賣房誰買起?

一名大學生湧入上海,攜帶父母150萬首付,貸款200萬,買一套350萬房子。

房東有了350萬收入,原有存款100萬,貸款150萬,買一套650萬房子。

上家拿了650萬收入,貸款350萬,買一套1000萬房子,這樣繼續滾動下去:

一個需入場,撬動了N次房產交易。

現在問題是,大學生沒了。

一方面現在大學就業,很多大學生找不到工作,或者待遇理想,買房。

大學生不入場,整個置換鏈條啓動不了。

另一方面,“新鮮韭菜”離開上海了。2022年上海人口降了13.54萬人,歷史首次。

離開大部分是沒房,他們本來可以努力一段時間成為底層韭菜,現在躺平走人。

沒有新鮮血液注入,買方置換鏈條啓動不了。

上海二手市場是,掛牌房源2萬套,成交量2萬套,維持。

2021年三價政策後,月度交易量上到2萬套。

2022年疫情,交易量下滑。

賣房需求減少,所以導致了庫存高企。

積分製出來,進一步推高了房源庫存。

有些家庭本來需要買房,比如預算多提升,或者需求沒有變化。

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二手房為什麼比新房貴很多

上海樓市:買房是買新房還是二手房?

算自己是,而且説新房倒掛很多,買一套賺200萬。

很多人經受不住200萬誘惑,賣房打新去吧,浪費了分名額。

這種現象不是個例,一次推高了掛牌房源量。

買方數量減少,賣方突然增多,市場供需,開始下滑。

是那句話,供需只是當下現狀,換一批房東換一批客户,可能了。

目前有三個變量,可能直接扭轉市場。

前面提到,新鮮“草坪”來了。

現在困難是草原沒草了,整個食物鏈嗷嗷待哺。

如果只是二手房市場斷掉,影響,國家頂多少收點契税。如果新房市場下去,上面有人急了。

2022年上海新房套總價732萬元,二手房成交均價327萬元,新房二手房要。

説大部分新房處於食物鏈頂端,需要賣掉底層資產才能購買。

二手房持續賣不掉,影響到新房、影響到賣地,肯定要救市。

據小道消息,今年上海二土拍,地價有了提升。

,開發商可能沒信心買地了。

與此同時,上海正在醖釀落户政策,減少人口流失。

大家講房子賣掉,忽視了一個事實:他們賣房幹嘛?

環二調研了許多區域,絕大多數房東賣房是買房。

買學區房也好,換大房子也好,最近多了一羣資產整合型客户。即,多套破/郊區房產賣掉,買入一套市區優質標。

購買力到來,整個鏈條會啓動。

上海樓市藴含着能量,現在只需要一根火柴引爆。

啓動置換鏈條,是引爆上海樓市一根火柴。

現在有一根火柴,知道是否可以點燃。

前面提到過2021年後,上海二手房成交量沒突破兩萬套。

一部分購房需求卡了置換,房子賣掉不能買。

環二接觸了多這種客户,24K需,概率需要上海安家,只是因為信心買房。

一客户上班B站,原本4月份訂房,但是傳出來部門要裁員,擔心自己裁現貸款。

購房資質、資金全部到位,因為一些情況需求釋放。

另一個客户實力,手裏拿着400萬現金,夫妻雙方年收入高達100萬,現在買房了。

他們原話是,確定100萬年收入能維持多久。

有一個top10開發商朋友,做投資拓展5年多了,公務員家庭,壓力。

最近開發商很卷,天天熬夜加班,公司沒有裁員計劃,自己惦記着辭職考公。

有這個想法,揹負貸款,萬一辭職了得管家裏要月供。

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